房地产抵押估价中市场分析的方法、内容--打印.doc

房地产抵押估价中市场分析的方法、内容 随着我国房地产市场的日益繁荣，人们消费观念的不断变代，以房地产抵押方式融资购房的人越来越多。房地产抵押贷款业务已成为商业银行的一项主营业务。于是如何控制风险、防范风险也成为商业银行面临的一个问题。特别是今年，世界各国都正经历着金融危机，银行防范风险的意识也不断增强，如何准确、合理地评估房地产的抵押价格，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，已成为大家关注的热点。为了充分发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，提高商业银行使用房地产估价报告的效率，我认为在房地产抵押评估时首先要对估价对象进行分析，具体在以下几个方面：1、对估价对象位置及坐落进行充分的了解。2、权益状况分析：对房产登记状况及土地登记状况分析：了解房屋所有权证及土地使用权证号、房屋所有权人及土地使用权人、房屋建筑面积、层数用途、结构、建成年代、土地使用年限等。3、他项权利状况分析：看该抵押物是否已存在抵押权人，权利价值是多少，抵押设定期限。4、法定优先受偿权利状况分析：调查了解该抵押物在估价时点是否存在法定优先受偿权利人。5、变现能力分析：由于房地产商品是不动产，它的物质形态受其原有状态所限制，且经过一个较大的抵押期限，市场状况会发生很大变化，因而其价格也会随之发生变化。再加上变现时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿的顺序都会影响变现时最可能实现的价格。6、实物状况分析对建筑物公共部分及户内状况进行分析，包括它的结构形式，外立面装修，各项设备设施是否齐全等等进行分析。7、区位状况分析：对估价对象的交通便捷度，居住社区成熟度，公建配套情况，未来发展潜力等进行分析。8、市场背景分析分析当地的宏观经济形势及产业经济状况，居住物业房地产市场状况等。9、最高最佳使用分析遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。其次选择合适的估价方法：正确的估价方法能使银行资产运行达到安全性和盈利性的统一。因此，如能在抵押贷款前进行正确的估价，使抵押贷款的办理基于抵押房地产的恰当评估值上，就能使银行资产较好地得到保全，又确保了银行利润，使银行资产运行达到安全性和盈利性的统一。（一、）市场比较法：一般在房地产市场较发达的地区，抵押房地产评估的首选方法应该是市场比较法，它正是建立在市场因素上充分考虑房地产市场特征与交易情况的一种常用方法，因而应用市场分析法评估的结果更能准确反映现实情况，便于变现。在应用市场比较法时应做好：l、广泛搜集交易实例，把评估工作与房地产中介信息服务工作紧密结合起来，认真搜集市场交易资料。搜集市场交易实例时应注意可比实例应与待估房地产为同一类别，同一区域，由于处置房地产抵押属强制性出售，通常时间比较紧迫，而某些类型的房地产抵押又仅面临特定的购买者，所以不同区域、不同类别的房地产具有不同的变现能力，其价格自然不同。2、掌握整个社会经济形势，分析本地区各类用途房地产市场供需状况，以便对各因素进行客观、科学的修正，最大限度地符合市场行情。3、掌握城市规划及城市发展情况。对评估对象在评估日后在环境、交通等方面可能出现的变化要充分考虑，但一般不考虑抵押物将来增值的可能，而要特别注意其减价的可能。我们对抵押物的估价不能因行情上扬而调高估价，但对未来下跌的可能要予考虑，可适当调低估价额。4、以市场比较法评估房地产抵押时还必须注意到年期修正问题。我国实行土地使用权有偿、有期限使用。如果运用市场比较法时仍只采用基本步骤而没有进行必要的年期修正，那么评估价可能与实际情况相矛盾。（二）收益法。当抵押房地产不具备市场比较法评估条件时，如有收益或潜在收益，可用收益法评估。但对于在建工程为了遵守保守原则不可采用此种方法。收益法是运用适当资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产的一种估价方法。它是基于预期原理，即未来收益权利的现时价值。收益法中的纯收益与资本化率，求取时均需具备各种准确的参数。若对某些参数不能确定时，应尽可能放弃用收益还原法。且由于利率、通货膨胀、经济周期性变化对房地产的影响，加之目前我国房地产经营受许多非市场因素的影响较大，缺乏市场真实性，起伏不稳，与公式成立的假定情况相距甚远，特别在考虑抵押期限情况下，对未来市场预测就带有更大的不可知性，因此在进行房地产抵押评估时应慎用收益法。 （三）成本法。一般在建工程抵押贷款大多采用成本法，因为在建工程只对特定需求者有吸引力，故变现较难，所以对其价值的确定要体现保守原则，只能以其所需的必要成本为依据。但现实生活中房地产价格多取决于其效用，而非花费的成本，也就是说房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高，因而在房地产抵押价格评估中较少采用成本法。运用成本法应注意以下几点：l、考虑房地相关性原则。成本法是遵循房地分离评估的原则的，即分别评估建筑物与土地的重置成本，再将两种相加就得到成本估价法所估计的市场价格，但由于建筑物与基地共同创造了房地产的价值和使用价值。虽分离估价，其间依然存在着不可分割的相关性，凭借基地条件分析更可以肯定建筑物价值存在的理由。所以在运用成本法进行评估时，既要遵守分离评估原则，又要注意考虑房地之间的相关性。2、运用成本法时应采用重置成本法。成本法评估并非对房地产成本的简单计算，而是根据房地产生产费用的替代原理推算该房地产的现值。有人以预决算书或财务报表求算在建工程的价值，这是不可取的，因为这只是反映了在建工程的实际和历史的投资成本，但却不能反映在建工程的社会平均的和现实的成本，而抵押价值的实现却是以社会平均现值为基础，超量的投资并不能带来超额的回报。因此在估价时应当采用重置成本法。3、在建工程分割抵押时应注意进行修正。不同楼层、不同用途部分的在建工程造价可以是一致的，但由于楼面地价、建筑分摊等是不同的，其市场价值却是不同的。因此在以整个在建工程向同一抵押权人抵押时直接运用重置成本法是可行的，但是将在建工程分割抵押而要求分割评估时，应注意楼面地价与建筑分摊方面的修正。 最后是估价对象的抵押价值：用以上方法求出估价对象的市场价值后还要扣除估价对象的法定优先受偿款（包括已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款；地价款（土地出让金）的欠缴情况；经济适用房、成本价、标准价购房改房转让需要补缴地价款（土地出让金）的标准、金额。房地产抵押价格评估具有很强的法律性和专业性。在实际评估工作中，不能为了片面追求安全性、保守性而大幅度地降低抵押评估价格