烟台市房地产发展展望.doc

烟台房地产市场展望2010年10月目 录一、城市概况1.1 地理位置1.2 行政区划及人口1.3 社会经济二、房地产市场2.1 简论2.2 烟台主要五区地产基本情况一、城市概况1.1 地理位置烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。1.2 行政区划及人口烟台市辖芝罘区 、福山区、牟平区、莱山区、烟台经济技术开发区、烟台高新技术开发区6个区，一个长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。 总共有91个乡镇、6个乡、53个街道办事处，585个居民委员会、6199个村委会、6864个自然村。全市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。2008年末全市户籍户数为237.02万户，人口为651.69万人，人口增长0.03%，其中市区人口179.39万人。全市人口出生率为7.65，人口死亡率为8.56，人口自然增长率为-0.96。烟台市有可识别民族48个，除汉族外有47个少数民族，常住人口约12736人，暂住人口约3万余人，主要分布在芝罘区、开发区等经济较为发达的县市区。烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。区划名称面积（平方公里）常住人口户籍人口烟台市13,746.476,994,5006,514,743芝罘区174.43692,348福山区482.83421,866牟平区1511472,307莱山区279.62213,543长岛县5643,015龙口市893634,368莱阳市1734872,100莱州市1878860,166蓬莱市1128445,518招远市1433.18565,539栖霞市2017627,457海阳市1886.84666,5161.3 社会经济2009年烟台市主要经济指标继续保持全省第二。初步核算，2009年全年实现地区生产总值3728.7亿元，继续保持全国前20名，地级市前五，比上年增长13.5%；地方财政收入完成189.1亿元，增长13.8%。人均GDP达到54012元（按现价汇率折算为8000美元），增长13.1%。三次产业结构由上年的8：60.9：31.1调整为7.7：60.5：31.8。高新技术产业产值完成3771亿元，占规模以上工业的比重达到42。全市主营业务收入过10亿元、利税过亿元的企业均超过100户。全市固定资产投资完成2222亿元，增长25.1%。 全市社会消费品零售额完成1220亿元，增长19.2%。全年完成外贸进出口总额342.9亿美元，下降2.1%。其中出口198.3亿美元，下降3.9%，降幅低于全国、全省10个百分点以上，在首批14个沿海开放城市中降幅最低。加大招商力度，创新招商方式，利用外资的层次和水平有了新的提高。全市实际使用外资10.9亿美元，增长2.6%；注册外资17.2亿美元，增长2.8%。全年接待海内外游客2803万人次，完成旅游总收入273.7亿元，分别增长17.7%和19.8%。全年完成地方一般预算收入166.17亿元，增长18%。城市居民人均可支配收入达到21125元（在北方城市排第八），农民人均纯收入达到8642元，分别增长9.2%和8.9%。新增城镇就业14.8万人，其中失业职工再就业3.9万人，新增农村劳动力转移就业3.5万人，城镇登记失业率控制在3.3%。2009年12月30日下午，中国城市竞争力研究会公布“第八届（2009）中国城市竞争力排行榜”，新闻发布会在香港举行。烟台市综合竞争力居全国22位，居全省第二，省内的青岛排在12，济南则排在27位。二、房地产市场简述 2.1 简论 烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。近几年，整个烟台地区的房价一直处于稳步攀升的状态。烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识；最后是烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进，在不远的将来，烟台房地产将会融合成为一个大的完整的市场。2.2 烟台主要五区地产基本情况 目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区，这也反映出了各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。具体分析如下：2.2.1 芝罘区 芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、人口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中是最高的，均价已在7000元/平方米左右。但是芝罘区的高价房主要集中在中心区内，特别是滨海广场附近及南大街沿线，已成为高档公寓和写字楼的集中区域，世茂海湾1号以15000元/平米的价格推出，更是树立了烟台顶级地产项目的标杆。而南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，影响了房子的价格，所以使得房价与市里有着不小的差距。但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施的建设，这一情况正在慢慢得到改变。2.2.2 莱山区 莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线的海景豪宅（如：御园、金海岸花园、东上海赋、银河怡海山庄等）价格昂贵，拉高了莱山区的整体价格。其次，烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善，对莱山区的房地产市场产生了很大影响，很多人都看好莱山区的发展潜力，因而选择在烟台未来的城市中心安家落户。但目前市府区域开发项目扎堆，且体量巨大，相互产生竞争压力，除促使开发商提高项目品质，完善营销思路外，对价格攀升也产生了一定的抑制作用。2.2.3开发区 开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工厂企业，辖区内人口众多，特别是外来工作人员不断增加，为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市场，进而吸引众多的房地产投资商越来越关注开发区的房地产市场，并在此投资。 开发区房价的增长比例是市区当中最大的，均价现已达到每平米五千左右，特别是西部近期一系列靠近金沙滩的高品质海景住宅投入市场，如维亚湾、天马相城等，更是激发了开发区房地产价格的快速增长。2.2.4 福山区福山区因为与芝罘区较远，自身大型的商业圈也没有形成，又没有开发区靠海的优势，因此住宅的价格相对较低，所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区上班的购房者的第一选择。 正是由于没有外在的优势，因此福山区的楼盘多以低价格、高品质来赢得消费者的青睐。但是随着整个市场的价格上涨，福山的房价也随之快速走高，目前均价已达3700元/平米左右。当价格优势在慢慢减弱，提高住宅品质，正成为福山区楼盘冲出重围的重要出路。2.2