土地一级开发--文昌市土地储备与一级开发暂行办法.doc

文昌市土地储备与一级开发暂行办法第一章 总 则第一条 为规范土地市场运行，推动土地一级开发，建立和完善市级土地储备库，增强政府土地供应能力，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国城市房地产管理法、国家有关部门联合制定的土地储备管理办法等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市规划区范围内为实施土地储备而进行的土地一级开发，适用本办法。第三条 本办法所称土地一级开发，是指政府依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，根据土地储备计划和土地一级开发实施方案，对城市国有土地或者乡村集体土地统一组织实施征地、拆迁、安置、补偿以及适当的市政配套设施建设，使该区域范围内土地具备规定的土地供应条件。第四条 土地一级开发，实行土地统一收储、统一供应的原则。凡通过征收、收回和收购等方式实施土地一级开发的土地，一律纳入市级土地储备库，经市政府批准，由市国土环境资源局按照计划统一组织供应。第五条市土地储备联席会议为土地一级开发工作领导协调机构。在市政府的领导下，具体负责研究制定政策措施、土地征储和供应计划，协调解决土地储备工作中的困难和问题，监督检查土地储备运营及土地一级开发的工作落实。第六条市国土环境资源局依法行使土地的行政管理权，对土地储备运营及土地一级开发进行政策性指导与行政监督。市土地开发整理储备交易中心是市政府设立的对全市储备土地进行统筹管理的职能机构，具体承担土地征收、土地收购、土地储备管理及组织储备土地出让供应等工作，参与并配合土地经营工作，并对储备土地运营及一级开发经营情况进行监督。市发改局、市财政局、市建设局按照各自职责，在储备土地项目立项、储备土地资金、储备土地的规划等方面予以积极支持，配合做好市级土地储备和一级开发工作。第二章 土地储备计划第七条 土地一级开发应当依据土地储备计划实施。根据文昌市国民经济和社会发展计划，以及土地利用总体规划、城市总体规划和近期建设规划、年度土地利用计划、年度企业搬迁改造计划和土地市场需求情况，土地储备计划由市国土环境资源局会同市发展和改革、建设、财政、城乡规划、房产住宅等部门编制。市级土地储备年度计划草案的具体编制工作由文昌市土地开发投资有限公司配合市土地开发整理储备交易中心承担。年度土地储备计划包括储备数量、分布位置、用地类型、储备成本等。第八条市国土环境资源局会同市发展和改革、建设、财政、城乡规划、房产住宅等部门编制市级土地储备年度计划后经市土地储备联席会议审议报市政府批准。第九条 土地储备计划应当报经市土地储备联席会议审议经市人民政府批准后实施。因特殊情况确需调整计划的，由市国土环境资源局会同相关部门提出计划调整方案，经市土地储备联席会议审议报市政府批准。第三章 土地一级开发实施方式第十条 文昌市城市建设投资有限公司充分发挥国有企业在地方经济发展中的主导作用，与市土地开发整理储备交易中心共同组建文昌市土地开发投资有限公司，承担市级储备土地的一级开发、整理和运营。按公司法的有关规定履行出资人的权利和职责。文昌市土地开发投资有限公司具体承担并实施土地融资、土地资本运作、基础设施建设投资、储备土地开发等工作，确保储备土地保值、增值。文昌市城市建设投资有限公司充分发挥国有企业在地方经济发展中的主导作用，与市土地开发整理储备交易中心共同组建文昌市土地开发投资有限公司，承担市级储备土地的一级开发、整理和运营。按公司法的有关规定履行出资人的权利和职责。文昌市土地开发投资有限公司具体承担并实施土地融资、土地资本运作、基础设施建设投资、储备土地开发等工作，确保储备土地保值、增值。 文昌市土地开发投资有限公司按照批准的土地一级开发实施方案负责具体实施，出让土地收入扣除土地储备成本后，增值部分的70%-80%上缴财政专户，其中60%-70%用于包括文昌市城市建设投资有限公司承担的市重点基础设施项目建设，10%用于文昌市城市建设投资有限公司承担的市重大项目孵化的资本金；增值部分的5%返还市土地储备整理交易中心，用于市级土地储备机构的业务工作费用；增值部分的25%-15%返还文昌市土地开发投资有限公司，用于市级土地储备资金积累。第十一条 非市级储备土地的一级开发由市土地开发整理储备交易中心委托原土地使用权人实施土地一级开发。由市土地开发整理储备交易中心与原土地使用权人签订委托协议，原土地使用权人负责拆迁净地，以市场价的60%作为补偿支付给原土地使用权人。第十二条 市级储备土地的一级开发通过公开招标实施土地一级开发。由文昌市土地开发投资有限公司负责组织，并与中标单位签订委托协议，确定中标单位。第十三条市级储备土地一级开发可由文昌市土地开发投资有限公司与战略投资者签订委托协议，引进土地一级开发资金参与开发，具体方案由市国土资源和财政部门核定后经市土地储备联席会议审议报市政府审定。对市级重点工程及公益性项目的土地一级开发，可以由市土地开发整理储备交易中心委托市文昌市城市建设投资有限公司自筹资金实施土地一级开发。第四章 土地一级开发程序第十四条 土地一级开发实施单位应当凭据土地一级开发项目批准文件分别到市发展和改革、建设、城乡规划、国土资源、房产住宅等部门办理土地一级开发前期相关手续。第十五条 土地一级开发涉及征收集体土地或者农用地转用的，可以由有关部门或者单位依据政府委托依法办理相关手续。第十六条 土地一级开发涉及行政、企事业单位等使用的国有土地的，由实施单位与原用地单位签订补偿协议。第十七条 土地一级开发涉及房屋拆迁的，由实施单位办理有关拆迁手续，并组织实施拆迁。第十八条 土地一级开发完成后，由市国土资源部门组织有关部门对土地一级开发工作进行验收。第五章 土地一级开发成本及资金第十九条 土地一级开发资金来源：（一）市财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给文昌市土地开发投资有限公司的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；（二）土地储备专项资金；（三）文昌市土地开发投资有限公司按照国家有关规定举借的银行贷款、其他金融机构贷款及引进其他战略投资者的资金；（四）经市财政部门批准可用于土地储备的其他资金；（五）被委托具体实施土地一级开发单位自筹资金；（六）除本条第（五）项以外资金产生的利息收入。第二十条 土地储备与一级开发成本包括：（一）征地和拆迁补偿费用；（二）偿还银行及其他金融机构贷款利息；（三）前期准备费用；（四）前期开发性支出及与前期土地开发相关的费用，包括相关的基础设施建设支出；（五）土地一级开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理、土地管护等费用；（六）经市财政部门批准的与土地一级开发有关的其他费用。第二十一条 一级开发土地出让价款上缴市财政后，市财政部门在收到成交价款5 个工作日内，除按照规定拨付征地和拆迁补偿费用外，其余成本费用，先拨付90%，待财政评审中心评审后，再拨付其余资金。第二十二条 设定土地储备专项资金，每