收益还原法在加油站土地评估中的应用.docx

收益还原法在加油站土地评估中的应用高 超 , 吴 钦 ( 南京师范大学地理科学学院 ,江苏南京 210097)摘要 长期以来 ,加油站土地评估一直是土地评估领域中的热点和难点 ,其特点主要体现在交易数量稀少 ,缺乏市场交易实例 。结合一定实例 ,探讨用收益还原法评估加油站用地 。在提出技术思路和要点的基础上 ,分析加油站土地估价中如何确定客观收益及还原利率的选择 ,并介绍运用收益还原法评估加油站用地的方法 。关键词 加油站 ;收益还原法 ;土地价格中图分类号 F301. 3文献标识码 A文章编号 0517 - 6611 (2006) 21 - 5624 - 03Evaluation of the Land of Gas Station with the Method of Income CapitalizationGAO Chao et al ( College of Geographic Science , Nanjing Normal University , Nanjing ,Jiangsu 210097 )Abstract For a long time , it s difficult to evaluate the value of the land used for gas station because the main feature is the rare quantity of transactionand lack of the market regards instance . In this text the method of income capitalization was used to evaluate the value of the land of gas station. Based on the technical thinking and gists , the choice of capitalization rate and how to confirm its objective incomes were analyzed and the application of method of the income capitalization in the evaluation of the land of gas station was introduced.Key words Gas station ; Method of income capitalization ; Land price根据现行的全国土地分类 ,加油站用地属于其他商服用地 ,而加油站是具有特许经营权的土地 ,这类土地数量和交 易量相对较少 ,其明显的特征包括 : 数量有限性 、竞争不足 性 、交易稀少性 、用途受限性 。因此在评估的过程中 ,当比较 案例充分且其间的相似性达到一定标准的时候 ,可以用市场 比较法评估 ,但是我国目前加油站市场交易案例并不多见 , 一般很难采用市场比较法评估 。而加油站是在经营期间内 有持续性收益的经营性土地 ,可采用收益还原法估价 。笔者 将结合一些实例 ,重点介绍采用收益还原法评估加油站土地 价格 ,并提出应用中需要注意的问题 。1 收益还原法评估加油站的技术路线1. 1 估价技术路线分析 经估价师实地调研 ,分析与估价 对象处同一供需区内加油站的经营资料 ,得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本 ,测算同一供需区内加 油站的年平均销售收入 ,扣除年平均运营费用得到年房地客观总收益 ,再从中扣除设备折旧费 、合理利润及相关税费等 得到年房地纯收益 ,从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益 。根据剥离出的土地纯收益 ,以及确定合理的土地 还原利率可测算出土地价格 。1. 2 收益还原法公式的选用 收益还原法的一般公式为 :段时间内难以确定的变数 , 因此在实际操作中上述公式的应用是很困难的 。而正由于 a1 , a2 an 和 r1 , r2 rn 都是变量 及未知数 , 无论怎样假设它们的变化 ( 等差递增或等比递增 等) 其最终都是一种预测 , 都经不起时间的考验 , 使得公式的 应用条件受到限制 , 而且误差更大 。因此假定 a 和 r 每年不 变 , 使得公式得以简化 。实际应用在加油站评估中的收益还原法公式 : P = ( A - A1 - A2) / r1 - 1/ (1 + r) n 其中 : P 为土地总价格 ; A 为加油站年房地客观总收益; A1 为加油站房地出租年总费用; A2 为加油站建筑物 、构筑物的纯 收益 。建筑物及构筑物主要包括加油站房屋 、雨蓬等; r 为加油站土地还原率 ; n 为加油站土地收益年期 。 加油站年房地客观总收益 A = 销售收入 - 销售成本 -运营费用 - 设备折旧 - 经营利润 - 应交税费 。 加油站房地出租年总费用 A1 = 建 ( 构) 筑物维修费 + 建(构) 筑物管理费 + 建 ( 构) 筑物折旧费 + 建 ( 构) 筑物保险费+ 税费 。2 估价实例2. 1 估价实例最高最佳利用方式的分析 估价对象位于 市 路 。估价对象所处地段道路等级以主干道为主 ,道 路类型以交通型为主 。其中交通型主干道 路为 4 车道 ,路面红线宽度为 40 m ,平均每日车流量 ,限速 ,交通管制 ,车量通行状况整体来说较好 。经当地国土资源 局 、规划局及相关经贸部门核准 ,估价对象符合城区和公路 沿线加油站发展布局规划 ,用地手续和建设手续合法 ,现状 利用方式符合最高最佳利用方式 ,有利于作为加油站用地的 最佳功能的发挥 。2. 2 估价对象同一供需圈内加油站比较案例的选择 加油 站作为一种特殊用途的土地 ,不象其他商业用地往往沿街分布或成片聚集 ,加油站之间一般都有一定的距离间隔 ,位置P = a1/ ( 1 + r1 ) + a2/ ( 1 + r1 ) ( 1 + r2 ) + an/ (1 + r2 ) (1 + r3 ) 式中 : a1 , a2an 分别为未来各年的纯收益; r1 , r2为未来各年的还原利率 。( 1 + r1 )rn 分别使用年限 n 可以根据国有土地使用证确定 , 但是对于a1 , a2 an 年纯收益和 r1 , r2 rn 还原利率 , 却是在相当长一作者简介 高超 (1981 - ) , 男 , 江苏淮安人 , 硕士研究生 , 研究方向 :土地估价软件的开发 、国土资源电子政务系统开发 、电子地图的 应用 。收稿日期 2006 208204编者按 随着城乡经济 、交通的发展及人民生活水平的提高 ,私家车已逐渐步入中产阶级家庭 ,农用车业已成为农村家庭产业之一 。加油站与人们的联系越来越密切 ,如何评估加油站土地价格已成为我国估价领域中越来越重要的问 题 。利用收益还原法来评估加油站土地 ,有可能较明确地预测其经济效益 ,试以指导加油站的建设 。34 卷 21 期高 超等 收益还原法在加油站土地评估中的应用5625分布离散性较强 。故加油站同一供需区的划定不能简单根据土地级别 ,应依据当地城区和公路沿线加油站发展布局规 划 ,并在此基础上根据其座落位置的临路条件和交通车流量 等进行细分 。经整理分析与估价对象处同一供需区内各加油站的经 营状况 、运营费用 、成本和收益资料 ,通过比较 ,选择了其中与估价对象规模相当 、区位条件基本一致 、资料比较全面可靠且运营状况比较正常的 3 个加油站作为比较案例 。比较 案例加油站基本状况见表 1 。和销售成本 ,测算加油站的年平均经营收入 ,再扣除年平均运营费用 、合理利润后得到 。年房地客观总收益 = 年销售收入 - 年销售成本 - 年运 营费用 - 年折旧费 - 年经营利润 - 年应交税费 。2. 3. 1 估价对象年经营总收益的测算 。为取得估价对象的客观收益资料 ,估价人员特地调查位于同一供需区内 3 个加 油站的经营情况 。20012005 年平均经营状况见表 2 。在估价时点 ,3 个比较案例各类油的进价与销价 、年总加 油量 、各类油的加油量比例等均相差幅度不大 ,故采用简单算术平均值作为估价对象客观年总收益(取整) 。汽油 、柴油 公斤与升的换算系数分别取 0. 738 、0. 846 。客观年总收益 = 平均年销售收入 - 平均年销售成本 =平均年加油量 ( 平均销售价 - 平均进货价) = 平均年加油 量 (汽油销价 - 汽油进价) 汽油年加油量比 + ( 柴油销 价 - 柴油进价) 柴油年加油量比= 3 010 855 (3 200 -2 700) 0. 738 85 % + (2 750 - 2 500) 0. 846 15 %/ 1 000 =1 039 874 (元) 。表 1加油站比较案例基本状况加油站名称建筑面积 建筑 土地面积加油泵数量 台储油罐数量 台地段m2m2结构估价对象A B270220180框架框架框架1 3501 100900433433 C 280 框架1 400 4 4 2. 3 加油站年房地客观总收益的分析与测算 加油站年房地客观总收益根据同一供需区内加油站的年平均销售收入表 2比较案例加油站年经营总收益分析加油站名称汽油进价元/ t汽油销价元/ t柴油进价元/ t柴油销价元/ t年总加油量L汽油年加油量比%柴油年加油量比%A B2 7002 7003 2003 2002 5002 5002 7502 7503 010 8553 010 85585851515 C 2 700 3 200 2 500 2 750 3 010 855 85 15 2. 3. 2 估价对象年运营费用客观值的测算 。年运营费用指加油站为获得收益所投入的必要劳动费用和资本费用 。主 要含劳动力工资 ,加油设备及职工工作用水和用电的费用 , 加油设备正常运转和相关设施修理的费用 ,加油站正常运作职工所需的办公用品 、管理人员的业务管理费用等 。考虑估价对象的经营规模 、区位条件等因素 ,加油站的年运营费用 一般占客观年经营总收益的 42 %。年运营费用 = 客观年总收益 42 % = 1 039 874 元 42 %= 436 747 (元) 。2. 3. 3 固定资产年折旧费 。固定资产年折旧费指加油站设 备正常运转期间每年的价值折旧 ,包括油泵和储油罐折旧 。 固定资产年折旧费 = 固定资产 账 面 原 值 ( 1 - 残 值率) / 使用年限 。(1) 油泵年折旧费 。根据固定资产报表 ,油泵账面原值 为 30 000 元/ 台 ,共 4 台 。油泵的使用年限一般 15 年 ,残值率 为 0 % 。油泵年折旧费 = 30 000 4 15 = 8 000 (元) 。(2) 储油罐年折旧费 。根据固定资产报表 ,储油罐账面 原值为 40 000 元/ 台 ,共 4 台 。储油罐的使用年限一般 20 年 , 残值率为 0 % 。储油罐年折旧费 = 40 000 4 20 = 8 000 (元) 。(3) 固定资产年折旧费 。固定资产年折旧费 = 油泵年折旧费 + 储油罐年折旧费= 16 000 (元) 。2. 3. 4 年平均经营利润 。经营利润指每个加油站每年正常 经营状况下其经营资金应有的利润 ,可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润 。平均流动资金指持续加油业务需投入的周转资金额 ,主要为每次进货所需资金 。一般加油站平均流动资金为客观 年经营总收益的 16. 9 % 。平均流动资金 = 客观年总收益 16. 9 % = 175 739 (元) 。根据有关调查数据 ,目前当地普通商业行业利润在 8 %10 % ,加 油 站 行 业 投 资 年 基 准 收 益 率 为 11 % , 故 直 接 取11 %为加油站行业经营利润率 。年平均经营利润 = ( 年运营费用 + 平均流动资金) 利 润率 = 67373 (元) 。2. 3. 5 年平均经营税额 。根据当地加油站营业应交税额征 收规定 ,按照增值税征收标准 ,取销售收入的 17 %作为应交 税额 ,计算得 :年平均应交税额 = 年销售收入 17 % = 76 779 (元) 。2. 3. 6 房地客观年总收益 。房地客观年总收益可计算得到:房地客观年总收益 = 年销售收入 - 年销售成本 - 年运 营费用 - 年折旧 费 - 年 经 营 利 润 - 年 应 交 税 额 = 342 975 (元) 。2. 4 房地出租年总费用测算2. 4. 1 建 (构) 筑物年维修费 。建 (构) 筑物维修费是指为保 障建 (构) 筑物正常使用每年需支付的修缮费 。参考待估宗地上建 (构) 筑物经营的实际维修状况 ,维修费按建 (构) 筑物重置价的 2 %计算 。(1) 建筑物维修费 。待估宗地上房屋为钢混结构 ,参照 该市房产和物价管理部门公布的各类住宅房屋和非住宅房屋重置价及耐用年限等标准 ,结合土地估价师实际调查的最新建筑造价等 ,在估价基准日与估价对象房屋同类结构的房 屋重置价格为 800 元/ m2 、理论残值率为 0 、耐用年限 60 年 。5626安徽农业科学2006 年房屋维修费 = 房屋重置价 2 % = 4 128 (元) 。(2) 雨蓬维修费 。估价对象雨蓬建筑面积 248 m2 ,平均 造价 600 元/ m2 ,理论残值率为 0 % 、耐用年限 40 年 。雨蓬维修费 = 雨蓬重置价 2 % = 2 976 (元) 。(3) 建 (构) 筑物年维修费 。建(构) 筑物年维修费 = 建筑物维修费 + 雨蓬维修费 =4 128 + 2 976 = 7 104 (元) 。2. 4. 2 建 (构) 筑物年保险费 。保险费是指房屋所有权人为 使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用 。根 据保险公司的有关规定 ,保险费率为建 ( 构) 筑物重置价的0. 20 % 。年保险费 = 重置价 0. 20 % = (800 元/ m2 258 m2 + 600元/ m2 248 m2 ) 0. 20 % = 710. 4 (元) 。2. 4. 3 建 (构) 筑物年折旧费 。折旧费是指建 (构) 筑物在使 用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值 。依据 (国土资发2000 303 号) 规定 “, 土地出让期限届满 ,出让人提出续期申 请而出让人根据本合同第二十五之规定没有批准续期的 ,土 地使用权由出让人代表国家无偿收回 ,但对于地上建筑物及 其他附着物 ,出让人应当根据收回时地上建筑物 、其他附着 物的残余价值给予出让人相应补偿”。年折旧费 = 重置价 (1 - 理论残值率) 耐用年限 =800 元/ m2 258m2 60 年 + 600 元/ m2 248 m2 40 年 = 7 160 (元) 。2. 4. 4 税金 。税金是指房产所有权人按有关规定向税务机 关缴纳的房产税 、营业税 、城市建设维护税 、教育费附加 。一是营业税 、城市建设维护税 、教育费附加已计入 2. 3. 5 中年 经营税额 ,故不再重复计算 。二是房产税 。依据税法 ,自营性房产税以房屋余值的 1. 2 %计 。根据委托方提供的固定资 产报表 ,该加油站建筑物及附着物房产原值为 350 000 元 。自营房产税 = 房产余值 1. 2 % = 房产原值 70 % 1. 2 % = 350 000 70 % 1. 2 % = 2 940 (元) 。2. 4. 5 房地出租年总费用计算 。房地出租年总费用的计算 公式为 :房地出租年总费用 = 建 ( 构) 筑物维修费 + 建 ( 构) 筑物管理费 + 建 (构) 筑物折旧费 + 自营房产税 = 4 128 + 710. 4 +7 160 + 2 940 = 14 938. 4 (元) 。2. 5 加油站土地年纯收益测算2. 5. 1 土地还原率与房屋还原率的确定 。首先是土地还原 率的确定 。土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率 ,采用投资复合收益法和安全利率加风险调整值法两种方法综合确定土地还原利率 。一是投资复合收益法 。对于商业 用房银行按揭贷款时要求贷款最高额度不超过所购物业全 额价款的 60 % ,即要求首付款 40 %。贷款年利率取中国人民 银行 2006 年 4 月 28 日公布的 1 年期贷款年利率 5. 85 % 。如 果以加油站自有资金平均投资回报率 10 %12 %测算 ,那么 按照符合利率法计算出的房地产综合还原利率在7. 35 %8. 15 % 。一般房地产综合还原率比土地还原率要高 1 % ,故 推算出土地还原率为 6. 35 %7. 15 % 。二是安全利率加风 险调整值法 。安全利率是指无风险的资本投资收益率 ,选取中国人民银行 2004 年 10 月 29 日公布的 1 年期定期存款年利率 2. 25 %作为安全利率 。根据目前土地投资风险 ,综合分 析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程 度 ,确定风险调整值为 4 %6 % ,由此求得土地还原利率为6. 25 %8. 25 % 。综合两种测算结果 ,最终确定本次评估加 油站用地的土地还原利率为 7 % 。其次是房屋还原利率的确定 。房屋还原利率实质上是房屋投资资本的收益率 ,考虑到房屋投资风险一般较土地投资风险大 ,因而房屋还原利率应高 于土地还原利率 。一般房屋还原利率比土地还原利率高 2 % 左右 ,因此 ,房屋还原利率确定为 9 %。2. 5. 2 建 (构) 筑物纯收益计算 。计算公式为 :建 (构) 筑物纯收益 = 建 (构) 筑物现值 房屋还原利率 ;建 (构) 筑物现值 = 建 (构) 筑物重置价 房屋成新率 。 依据房产管理部门制订的有关标准 ,结合土地估价师实地踏勘和分析判断 ,估价对象建 (构) 筑物成新度 80 %。估价 对象建 ( 构) 筑物纯收益 = (800 元/ m2 258 m2 80 % + 600元/ m2 248 m2 80 %) 9 % = 25 574. 4 (元) 。2. 5. 3 土地纯收益计算 。计算公式为 :土地 纯 收 益 = 房 地 纯 收 益 - 建 ( 构) 筑 物 纯 收 益 =328 036. 6 - 25 574. 4 = 302 462. 2 (元) 。2. 5. 4 剩余使用年期的确定 。加油站属商业用地 ,使用年 限为 40 年 ,经调查该加油