南昌某住宅小区建设项目可行性研究报告

1 目录 一、总论 . 4 （一）项目背景 . 4 1、项目概要 . 4 2、开发商概况 . 4 3、可行性研究报告编制依据 . 4 （二）项目概况 . 5 1、项目用 地 . 5 2、建设规模 . 5 3、主要建筑条件 . 5 4、项目总投资及融资方案 . 5 5、综合技术经济指标 . 5 (三 )研究结论 . 6 （四）该项目住宅部分的团购合作关系 . 8 二、市场分析与需求预测 . 9 (一 ) 南昌 市 概况及经济发展基本情况： . 9 （二）市场分析 . 10 1、宏观经济分析 . 10 2、区域房地产市场分析 . 13 （二）目标消费群体及价格定位 . 17 1、 本项目的目标消费群体： . 17 2、 项目楼盘价格 . 17 （三）项目优劣势分析 . 18 1、项目与周边楼盘对比的优势和机会 . 18 2、项目的劣势和挑战 . 19 三、小区规划 . 20 （一）项目整体规划 . 20 （二） 总体平面布置 . 20 （三） 用地平衡 . 21 （四） 住宅设计 . 21 （五） 交通 及停车系统 . 23 （六） 绿化景观设计 . 23 四、工程设计方案 . 24 （一）建设标准 . 24 （二）主要建设内容及规模 . 24 （三）工程方案 . 25 1、主要建筑设计 . 25 2、总图规划设计 . 25 3、规划设计总体框架 . 26 2 五、环境保护与节能 . 27 1、项目场 址环境现状 . 27 2、环境质量标准 . 28 3、施工时的环境影响及解决措施 . 28 4、营运期的环保措施： . 30 5、节能系统 . 32 六、项目公用配套工程与消防 . 33 （一）劳动安全卫生管理 . 33 （二） 公用配套工程 . 33 （ 1） 给水 . 33 （ 2）排水及去向 . 33 （ 3）供电设计 . 33 （ 4）燃气 . 34 （ 5）垃圾收集 . 34 （ 6）智能化设计 . 34 （三）消防 . 34 七、组织管理 . 35 （一）组织管理 . 35 招投标管理 . 35 （二）物业管理内容 . 35 1、前期物业管理 . 35 2、物业管理公约 . 36 3、物业管理委托合同 . 36 八、项目实施进度 . 37 （一）建设工期 . 37 （二）项目实施进度安排 . 37 （三）项目实施进度表 . 37 九、投资估价及资金筹措 . 38 （ ）投资估算依据 . 38 （二）开发建设投资估 . 38 （三）项目投资与筹资计划 . 38 1、项目投资计划 . 38 2、资金筹措计划 . 39 十、财务分析 . 41 （一） 财务评价基础数据与参数选取 . 41 1、项目计算期及财务基准收益率 . 41 （二） 开发成本费用 . 41 （三） 盈利能力分析 . 41 （四） 不确定性分析 . 42 1、 敏感性分析 . 42 3 2、 临界点分析 . 42 （五） 财务评价结论 . 42 十一、社会评价 . 44 （一） 社会效益分析 . 44 （二） 项目风险分析 . 44 （ 1） 政策风险 . 44 （ 2） 市场风险 . 44 （ 3） 资金风险 . 45 （ 4） 工程风险 . 45 （ 5） 社会风险 . 45 十二、 研究结论 与建议 . 46 附表 . 47 4 一、总论 （一）项目背景 1、项目概要 项目名称： XX居住小区 项目开发商：南昌 XX发展有限公司 设计单位：江西省 XX建筑设计有限公司 项目建设地点：南昌市 2、开发商概况 南昌 XX发展有限公司（原名南昌机械有限公司）于 92年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有：土地 15亩；厂房、办公楼、仓库、食堂等配套用房；水、电、路、绿化、下水道等配套设施投资；生产所需固定设备及技术投资；职工近 100人，平均年 生产 5000万元，累计创税 3000万元。 为了配合南昌人民政府将“迎宾大道打造成商贸一条街的整体改造工程”拟将工厂迁入小兰工业园，计划征用土地 50 亩，投资 8000万元，在原有产品基础上新增集群抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值 1.1亿元人民币，并且每年将以 30%以上速度递增，年创税 800 余万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了一系列优惠政策。如：将地块容积率提高，通过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂房而造成的经济损失。 3、可行性研究报告编制依据 （ 1）投 资项目可行性研究指南； （ 2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （ 3）江西省南昌 市 城市总体规划（ 2006 2020）； （ 4）南昌 市 统计年鉴（ 2006 2008）； 5 （ 5）开发商提供的项目规划与建筑设计方案资料； （ 6）开发商提供的其它相关资料； （二）项目概况 1、项目用地 本项目用地位于江西省南昌市南昌 市 迎宾北大道旁。该用地南北约 320米，东西约 86米，面积 19739.9平方米，地势西高东低 ,基地东南北三面现存有居民楼 ，西临迎宾北大道。 2、建设规模 本项目总用地面积 19739.9平方米 ，总建筑面积 84633.6平方米。其中计算容积率面积 76195.6 平方米、不计容积率总建筑面积 8438平方米、建筑占地面积 7351.6平方米。该项目为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民用建筑 ,本工程包括 4栋 18层住宅楼（ 1#、 2#、 3#、 4#楼）、 2栋 23层住宅楼（ 5#、6#楼），临街 2层商业用房及一个 1 层的地下车库。小区规划居住总户数 474户，按户均 3.5人计，约 2800人，机动车停车位为 289个。 3、主要建筑条件 （ 1）场地位于江西省南昌市南昌 市 ，西邻迎宾大道，交通极其方便。 （ 2）南昌 市 城市规划办公室已将该地块规划为商住和车库用地，南昌 市 人民政府出具了国有土地出让证。 4、项目总投资及融资方案 估算项目开发建设投资为 8855.07万元，其中土地费用 802万元，前期工程费用 20万元，基础设施建设费 80万元，建筑安装工程费 6691.77 万元，开发间接费 20万元，管理费用 228万元，利息 177.3万元，销售费用 210万元，开发期税费 78万元，其他费用 156万元，不可预见费 392万元。 估算项目总投资为 8855.07万元。 本项目的投资来源包括自有资金 3630 万元、销售收入再投入 1225万元、向银行贷款 4000万元。 5、综合技术经济指标 6 综合技术经济指标 项目 数量 总用地面积： 19739.9 总建筑面积： 84633.6 其中 计容积率总建筑面积： 76195.6 其中 住宅建筑面积： 67096.5 其中 90平米以下户型 47025.6 70.1% 90平米以上户型 20070.9 29.9% 商业建筑面积： 9099.1 不计容积率总建筑面积： 8438 其中 地下车库建筑面积： 7437 架 空层建筑面积： 1001 容积率： 3.86 建筑占地面积： 7351.6 建筑密度： 37.2% 绿地率： 25.1% 住宅总户数： 474户 其中 90 平米以下户型 636户 90 平米以上户型 162 户 机动车停车位： 289个 其中 地下停车位： 191个 地面停车位： 98个 (三 )研究结论 （ 1）近年来，南昌 市 在社会经济持续快速发展的同时，其城市化建设也取得了显著成绩。 南昌 市 作为省会南昌的南大门，省城近郊，全 市 已形成一个公路四通八达、航空、水路、黄金十字铁路 枢纽等齐全的交通运输网络。 2005年，第三产业实现增加值 38.17 亿元，比上年增长 15.3%，“十五”期间年均递增 15.3%。房地产业快速成长， 2005 年新开工商品房建筑面积134.56 万平方米，占全市 1/3 强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、 7 九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升。 社会消费品零售总额 24.5 亿元，比上年增长 15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。 2005 年，地区生产总值比上年增长 19.93%，“十五”期间年均递增15.39%，全 市 财政总收入比上年增长 33.6 %，年均递增 21.6%，全社会固定资产投资比上年增长 61.2%。 市 域经济综合实力排名全省第一，基本竞争力迈入全国 A 级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审，该 市位居全国最具投资潜力中小城市 15 位。 2005 年，全 市 总人口 91.73 万人，其中男性 48.25 万人，女性 43.48万人；非农业人口 16.12 万人。 2005 年，出生率 13.7；死亡率 3.74；自然增长率 9.96；人口呈上升趋势。 在南昌 市 经济建设突飞猛进的状态下，本项目的完成能很好的解决南昌 市 及周边地区人口的居住问题，为南昌印钞厂工会提供良好的居住条件；项目中的商铺能带动该片区的商业经济，为本项目的住宅部分提供了方便的商业消费并提升了住宅房地产的自身价值；项目中的车库部分也能安全方便居民在日常生活中停车，并完善项目居住功能和提升项目的总体价值。 （ 2）“ XX居住小区”位置极为优越，交通极其方便，该地在连接南昌市区和南昌 市 的一条黄金大道 迎宾北大道旁；周围三面临生活区住宅及附属用房等，一面临街；周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住 户能够感受到真正不一样的都市生活。该项目已与目标消费群体签订了团购协议，项目竣工验收后住宅房地产部分即可销售一空。项目的商铺部分全部临街，已与南昌 市 政府有关部门签订了相关协议，取得了南昌 市 政府的大力支持，在取得预售许可证后即可进行汽配行业的招商，再加上项目的住宅部分以及周边已有的居住小区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。 （ 3）南昌 XX发展有限公司是南昌市当地的房地产开发公司，“ XX 居住小区”是公司很重视的一个开发项目。该项目由公司中、高层房地产开发经营经验丰富的管理人员操作，配以先进的经营管理理念和合理 的营销手段，实现项目的 8 顺利开发。 （ 4）有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为 117%，高于设定的基准收益率，项目有较大的投资吸引力。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现项目的赢利目标将是完全可能的。 （四）该项目住宅部分的团购合作关系 该项目“ XX居住小区”由住宅和商铺两部分组成，是项目的开发商南昌 XX发展有限公司和 南昌印钞厂工会共同 洽谈多年，决定共同完成该项目；由南昌 XX发展有限公司进行项目的开发与项目商铺部分的销售；待项目竣工完成后，按照南昌 XX发展有限公司和 南昌印钞厂工会共同签订的团购协议，由南昌印钞厂工会团购除 开发商南昌 XX发展有限公司自留的十套外 的住宅部分；最终完成该项目的开发、建设、销售。 9 二、市场分析与需求预测 (一 ) 南昌 市 概况及经济发展基本情况： 南昌 市 历史悠久，素称江西 “ 首府首 市 ” ，迄今置 市 2200多年。我 市 位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经 11549 11619 、北纬 2816 2858 之间 ,是省会南昌的南大门。境域总面积1683.62平方公里，全 市 辖 16个乡镇和向塘省级开发区、南昌小蓝经济开发区，总人口 91.73万人。 南昌 市 是省会南昌的南大门，省城近郊， 市 城离市区中心仅 18 公里。全 市 目前已形成一个公路、航空、水路、铁路等齐全的交通运输网络。公路四通八达，、国道、温厚高速公路穿境而过； 京九铁路 与 浙赣铁路 在 向塘镇 交汇，使南昌 市 成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站；赣江、抚河在境内交汇，航道可通长江各口岸； 市 城离昌北机场 25 公里。 南昌 市 交通便利，京九、浙赣、皖赣等铁路穿越 市 境，以 6小时行程对 接长珠闽三角洲等发达地区。境内有全国第二、江南第一的向塘铁路货运编组站。 市 城距市中心仅 15公里，距昌北机场仅 30公里。近几年来，我 市 紧紧围绕拼争全国 “ 百强 市 、文明城 ”两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场，坚持开发区建设与 市 城建设双轮驱动，工业化、城镇化、农业产业化齐头并进，市 域经济呈现出速度加快、质量提升、结构优化的良好发展态势。 2005 年，全 市 总人口 91.73 万人，其中男性 48.25 万人，女性 43.48万人；非农业人口 16.12 万人。 2005 年，出生 12568 人，出生率 13.7 ；死亡 3432 人，死亡率 3.74 ；自然增长人口 9136 人，自然增长率 9.96 。 2005年，全 市 GDP 实现 107.5亿元，增长 19.93%;财政收入完成 7.18 亿元，增长 33.6%，地方财政一般预算收入完成 4.47 亿元，增长 34.6%； 市 域经济综合 10 实力位居全国 A级、全省第一。经中国社科院等三家权威机构联合评审 ,我 市 位居全国最具投资潜力中小城市第 15位。 2005 年，第三产业实现增加值 38.17 亿元，比上年增长 15.3%， “ 十五 ”期间年均递增 15.3%。房地产业快速成长， 2005 年新开工商品 房建筑面积134.56 万平方米，占全市 1/3 强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额 24.5 亿元，比上年增长 15.5%， “ 十五 ” 期间年均递增 19.49%。 2005 年末金融机构存款余额 72.4 亿元，贷款余额 54.2 亿元，中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。 2005 年，全 市 实际利用外资 1.21 亿美元，实际利用内资 34 亿元， 分别比上年增长 20%和 36%。 “ 十五 ” 期间累计利用外资 3.02 亿美元，利用内资 99.06 亿元，引进内外资项目 542 个，其中世界 500 强、国内 200 强项目 2 个，知名品牌项目 2 个，投资超亿元项目 45 个。 2005 年完成出口创汇 3200 万美元，比上年增长 204.8%，自营进出口企业发展到 25 家。外经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地 市 。个私民营企业完成总产值 216.6 亿元，实现增加值 72.3 亿元，利税 14.4 亿元。承办了全国性 市 域经济发展论坛，先后与全国 11 个 市 （市、区）建立友好合作关系。 （二）市场分析 1、宏观经济分析 2008年房地产市场全年维持衰退态势 ， 始于 2007年第 4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自 8 月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在 3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。 2008 年房地产市场运行状况呈现 以下四个特征： 房屋交易量持续下降 11 2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。 1-11 月，商品房销售面积 49148.38 万平方米，同比减少 18.3%，增幅减少 48.8个百分点。其中，现房销售面积为 13716.96 万平方米，同比减少 19.4%；期房销售面积为 35431.42万平方米，同比减少 17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由 1-2 月份的 4.2%降为 1-11月份的 18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降 40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、 石家庄、郑州、深圳、上海等。 同时，商品房空置面积较快增加。 2008 年 5月，商品房空置面积结束自 2007年下半年以来的负增长局面， 11月底，商品房空置面积为 13599.93 万平方米，同比增加 15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加 22.9%，增幅比 3月底增加 33.5个百分点。 房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从 2008年 2季度就开始显现， 4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期， 6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负 增长。 2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为 29596.42 万平方米，同比减少 5.6%，增幅比去年同期减少 22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积 19343.91万平方米，同比减少 2.5%。 2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。 1-11月，商品房新开工面积为 84289.51 万平方米，同比增长 5.4%，增幅比去年同期减少 17.5 个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长 17.7%，增幅比去年同期减少 5.3个百分点 ；商品房竣工面积为 35084.23 万平方米，同比增长 6.1%，增幅比去年同期减少 2.4个百分点。 房价出现近 10年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落， 8 月份 70大中城市房价出现近 10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。 2008年， 70大中城市房屋销售价格同比上涨 6.47%，涨幅比 2006 年下降 1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨 7.07%和 6.2%。从环比来看， 2008 年 70大中城市房屋销售价格下降 0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降 0.7%和 12 0.2%， 90平方米以下商品住宅价格比年初下跌 1.2%。 12月份， 70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有 52个城市二手住房价格出现环比下降。 2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中， 1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌； 3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。 1-4各季度 70 大中城市房价变 化分别为环比上涨0.8%、环比上涨 0.3%、环比下降 0.1%和环比下降 1.3%。 加大住房保障建设 2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降， 经济适用房 投资比重与去年同期基本持平。 1-11月，别墅高档公寓投资额为 1720.04 亿元，在商品住宅投资中的比重为 6.5%，下降 0.9个百分点；经济适用房投资额为 819.37亿元，同比增加 18.2%。 2008年，除去经济适用房投资增加外， 廉 租房 建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金 68亿元，比去年增加 17亿元。 下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增 1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额， 12月份，国家发展改革委又下达了 100亿元中央补助投资计划，用于加快 廉租住房 建设和国有林区