2004年房地产估价案例与分析真题.doc

2004年全国房地产估价师历年真题一、问答题（共3题，每题10分）（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作1.选用假设开发法和市场法进行估价；2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况；3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本；4.分析确定土地的最佳开发方案；5.了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式，（租或售），运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格；6.选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格；7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果；8.根据房地产估价规范的要求，撰写并出具估价报告。（二）某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。答疑编号501273020102正确答案1.（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；（2）收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等；2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限（或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）；3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均（客观）成本（或者：实际成本不一定是社会平均（客观）成本）。 （三）某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?答疑编号501273020103正确答案甲公司可能提出的要求：1.按改造后的办公用途市场价值进行评估；2.对办公楼承租人损失进行评估；3.对装修、改造费用进行评估。房地产估价机构可做的答复：1.应按改造前的工业用途评估（笔者注：按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。 二、单项选择题（共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）某商业楼建筑面积为5000m 2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（）。A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算答疑编号501273020104正确答案A 2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是（）。A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日。C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料答疑编号501273020105正确答案C 3.估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日公开市物价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。A.2800B.2940C.4000D.4200答疑编号501273020106正确答案C 4.假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（）。A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D.该500万元可再次抵押答疑编号501273020107正确答案D （二）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元；2002年8月1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万。5.火灾给该商铺房屋造成直接损失为（）。A.人民币140万元B.人民币150万元C.人民币190万元D.人民币700万元答疑编号501273020108正确答案A 6.下列表述中不正确的是（）。A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价B.2001年3月1日的评估价值200万元包含地价C.2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价D.2002年3月1日至2002年8月1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元答疑编号501273020109正确答案B 7.下列表述中正确的是（）。A.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1曰未遭受火灾时转让的参考价B.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价C.200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价D.190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价答疑编号501273020110正确答案A （三）需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m2。8.下列关于增值收益的表述中正确的是（）。A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值B.以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小答疑编号501273020201正确答案C 9.在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（）。A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例答疑编号501273020202正确答案D 10.假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（）万元。A.1616B.2560C.1882D.1920答疑编号501273020203正确答案B答案解析11000（4000+1600）-90004000=25600000（元）=2560（万元） 三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分）大厦房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦（以下简称估价对象）的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。房地产评估有限公司（公章）2004年10月16日估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）二、估价机构房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）三、估价对象大厦是位于市路号院内的一幢写字楼。建设用地面积5000m 2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日）。取得士地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。四、估价目的确定估价对象抵押价值。五、估价时点2004年10月10日。六、价值定义本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2004年10月10日至2004年10月16日。十三、估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年内有效房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场结进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。六、估价测算过程（一）收益法估价测算过程1.年有效毛收入估算估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦2130层计10000m2，为某股份公司自用办公，120层写字楼计20000m2，全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略）。估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月，（能源费及物业管理费另计），出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/（月/个），出租率100%，故：年有效毛收入=80123000090%（10.2）+100300006%+100012100100%=2211.60万元。2.年运营费用估算（1）年维修费。根据市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m 2（确定依据及过程略），故：年维修费=1500380002%=114.00万元（2）年管理费。年管理费按年租金的3%计，故：年管理费=2211.63%=66.35万元（3）年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：年保险费=1500380000.3%=17.10万元（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%，则：年房产税和两税一费=2211.6（12%+5.5%）=387.03万元（5）年土地使用税。根据市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税=55000=2.50万元（6）年运营费用合计：年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98万元3.年净收益估算年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62万元4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬为7.5%（具体过程略）。5.求取收益价格 预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：V=A/Y1-A/（1+Y） n=1624.62/7.5%1-1/（1+7.5%）37=20170.26万元故运用收益法的估价结果为20170.26万元。（二）市场法估价测算过程1.可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。项目可比实例A可比实例B可比实例C估价对象坐落路号路号路路号用途写字楼写字楼写字楼写学楼交易情况协议拍卖招标协议交易日期2003年12月10日2004年2月10日2004年4月10日2004年10月10日成交价格630067506760地上建筑层数26283030个别因素（综合）一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款2.比较修正过程（1）交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。（2）交易日期修正。根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。（3）区域因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。（4）个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3.求取比准价格实例A：6300（100/100）（105/100）（100/99）（100/98）=6818元/ 2实例B：6750（100/102）（104/100）（100/101）（100/98）=6747元/ 2实例C：6760（100/101）（103/100）（100/100）（100/99）=6963元/ 2由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比准价格：单位比准价格=（6818+6747+6963）/3=6843元/ 2故运用市场法的估价结果为：比准价格=6843300020529.00万元七、估价结果确定由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。估价对象房地产价格=（20170.26+20529.00）/220349.63万元取整为20350（精确到万元）单位价格：2035038000=5355元/m 2（取整）估价人员根据估价目的，按时房地产估价的估价原则、.方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）答疑编号501273020301正确答案1.致委托人函中没有说明估价时点；2.致委托人函中缺法定代表人的签名；3.估价方法中未说明收益法和市场法的定义；4.地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由；5.收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算；6.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%。7.年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；8.年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由；9.求取收益价格中有限年期公式错（注：这是文员的笔误）；10.交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；11.区域因素修正错误（应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比）；12.个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致（注：个别因素修正都是一般）；13.市场法中没有说明是否包含地下车位的价值；14.估价报告不完整，缺少附件。 四、指出并改正下面估价报告片断中的错误。（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）。某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m 2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2：该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。资料与参数表名称参数值名称参数值契税税率4%该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格1600元/m2营业税、城市维护建设税和教育费附加5.5%同类建筑物重置价格1000元/m2专业费用率建筑物建造成本的6%土地报酬率5%一年期贷款年利率6%管理费用30元/m2直接成本利润率20%销售费用率2.5%评估测算如下（节选）：1.土地年期修正系数K：K=1-1/（1+5%） 67/1-1（1+5%）70=0.99462.土地取得成本：1000016000.9946=15913600元3.开发成本：120001000=12000000元120000006%=720000元上缴市政配套建设费等：12000300（1-30%）=2520000元开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元4.管理费用：1200030=360000元5.投资利息正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金；则投资利息：15913600（1+6%）-1+（15240000+360000）1+6% 0.5-1=1415999元6.开发利润：（15913600+15240000）20%=6230720元7.销售税费：（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）8%=391603193198%=3132826元8.评估价值：总价值=（39160319+3132826）（1+4%）=42293145（1+4%）=43984871元单位价值=43984871120003665元/m 2答疑编号501273020302正确答案1.土地取得成本：1000016000.99461.04=16550144元2.配套费用：12000300=3600000元3.销售税费:（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）8%/（1-8%）=3405245元4.评估价格：15913600+15240000+360000+1415999+6230720+3405245=42565564元主要考查的是契税问题和客观成本与实际成本的知识点。 2005年全国房地产估价师历年真题一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?答疑编号501273030101正确答案1.在估价程序上应特殊注意：（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作（2分）；（未说明无利害关系给0分）并在报告中做出相应说明（1分）。（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日（1分）；并进行现场说明（1分）。（3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人（1分）；并由委托人向被拆迁人转交分户报告（1分）。2.被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定（1分）；协商不成的，可以通过委托评估机构确定（1分）。3.拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响（或：按完全产权评估）（1分）。（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?答疑编号501273030102正确答案1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业（1分）；估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人（或：估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责；法院是委托人，借款企业不是委托人）（2分）。2.拍卖保留价由法院确定（1分），应以评估价格为基础确定（2分）。3.应注意以下费用：（1）拍卖机构佣金（1分）。（2）补缴土地使用权出让金（1分）。（3）房地产交易相关税费（1分）。（4）估价机构的评估费用（1分）。 （三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1.这样的做法有哪些错误?2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?答疑编号501273030103正确答案1.错误（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例（2分）；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益（2分）；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益（2分）；（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）（2分）。2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定（2分）。 二、单项选择题（共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内）（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险答疑编号501273030104正确答案A答案解析抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成耗损风险。抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成市场变现风险。 2.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况， 扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益答疑编号501273030105正确答案D答案解析关于净收益的，D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润。 3.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B.无论借贷资金还是自有资金都应计算利息C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金答疑编号501273030106正确答案C 4.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则（）。A.3500万元是该宾馆的公开市场价值B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C.3500万元是保险事故发生后的损失价值D.投保时，保险金额不能超过3500万元答疑编号501273030107正确答案D （二）某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。5.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（）。A.道路扩宽后，交通发生变化B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化D.土地形状发生变化答疑编号501273030108正确答案B 6.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）。A.噪声和污染程度发生变化B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化D.出行便捷程度发生变化答疑编号501273030109正确答案D 7.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）。A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度答疑编号501273030110正确答案C （三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。8.针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（）。A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告D.视委托人要求进行估价并出具估价报告答疑编号501273030201正确答案B答案解析综合理解 9.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）。A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B.只能对两个厂区的土地进行估价C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价答疑编号501273030202正确答案B答案解析综合理解 10.对乙厂区的土地估价的思路应当是（）。A.按出让土地使用权评估其公开市场价值B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费答疑编号501273030203正确答案B答案解析综合理解 三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后而空格处的不计分）在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。（根据新的规定，这里存在问题）七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的。选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为4794.52万元。大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月1622目。十二、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1.根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1.采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值一续建开发成本一管理费用一投资利息一销售税费2.估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.1采用的公式：2.2所选可比实例（表4-5）。2.3交易情况修正：可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100100。2.4交易日期调整：近期市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100100。表4-5可比实例情况表实例A实例B实例C估价对象项目名称苑楼园园项目坐落新村号路号道号大道号土地使用权取得方式出让出让出让出让土地等级住宅级住宅级住宅级住宅级建筑结构钢混高层钢混高层钢混高层钢混高层规划用途住宅住宅住宅住宅成新状况十成新十成新十成新交易情况正常正常正常交易日期2005.32005.32005.4成交价格（元m2）3100310029602.5房地产状况调整：因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。2.5.1区域因素调整：根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100101、100102、100103（具体比较情况见表4-6）。表4-6个别因素调整表实例A实例B实例C估价对象区域因素商服繁华程度20212020交通条件21212320环境景观10101010公共服务配套10101010发展规划10101010基础设施10101010文化娱乐10101010街道条件10101010合计101102103100个别因素土地利用程度20202020临路状况20202020设施设备10101010装修状况10101010平面布置1212910建筑结构10101010楼栋朝向10101010面积大小、形状1010810合计102102971002.5.2个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100102、100102、10097（具体比较情况见表2）。2.6比较修正计算（见表4-7）：表4.7市场法修正计算表可比实例成交价格/（元/m2）交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格（元/m2）A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C2960100/100100/100100/103100/972963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：（3009+2980+2963）3=2984元m 22.7预计开发完成后的总价值：估价对象规划总建筑面积为47799.8m 2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：298439820.80=11882.53万元3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m 2（含地下建筑面积3998.00m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌筑工程。3.1续建建筑安装工程费。根据市造价管理站关于发布市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知（建价字200510号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18970.2元/m 2，本次评估取900元m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值