开发流程及会计核算.ppt

房地产企业土增税清算政策及检查 高建华山东省税务干部学校tax666 专题培训 2 3 2020 培训提纲第一部分房地产开发流程及会计核算第二部分房地产企业土增税清算概述第三部分房地产企业土增税清算政策及检查 2 3 2020 第一部分房地产开发流程及会计核算一 开发流程二 会计核算三 几个用语 2 3 2020 取得土地开发权 招标 拍卖 挂牌 国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书 邀请特定或者不特定的法人 自然人和其他组织参加国有土地使用权投标 根据投标结果确定土地使用者的行为 国土资源管理部门发布拍卖公告 由竞买人在指定时间 地点进行公开竞价 根据出价结果确定土地使用者的行为 国土资源管理部门发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为 一 开发流程 2 3 2020 土地管理部门 负责办理国有土地出 转 让手续 收取土地出让金 核发 国有土地使用证 从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息 包括出 转 让方 出 转 让方地址 受让方地址 土地位置 土地面积 土地用途 土地成交价格 转让金额 是审核土地出 转 让金的依据 权证1 2 2 3 2020 城乡规划法 中华人民共和国主席令第七十四号 自2008年1月1日起施行 第三十八条在城市 镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的 在国有土地使用权出让前 城市 县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划 提出出让地块的位置 使用性质 开发强度等规划条件 作为国有土地使用权出让合同的组成部分 未确定规划条件的地块 不得出让国有土地使用权 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目 在签订国有土地使用权出让合同后 建设单位应当持建设项目的批准 核准 备案文件和国有土地使用权出让合同 向城市 县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 预售许可证 竣工备案 土地使用权证 房地产开发手续办理流程 立项 规划法 立项审批 由公司向建委提出立项申请 建委与发改委会签审批文件 公司凭立项文件 向发改委申请投资计划 立项批复 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 可获取开发项目的批准文号 建设单位 批复项目 投资概算 建设地址 项目备案号等信息 规划审批 由规划管理 土地管理 财政部门负责 通常包括办理 两证一书 即 建筑工程规划许可证 规划用地许可证 选址意见书 确定用地范围 审核红线图 1 城市规划管理局建设用地许可证 建筑工程规划许可证 2 国有土地使用出让合同以及相关补充合同 3 国有土地使用证 是否属于国有性质 是否属于土地增值税征收范围 4 土地开发协议及补充协议 通过协议列支拆迁费和开发费的依据 可获取开发项目名称 性质 占地面积 规划的建筑面积 容积率 可销售面积 不可销售面积以及公共配套设施情况等信息 1 建设用地许可证 1 2及附件1 2 建筑工程规划许可证 1 2 3 4 资料3 2 国有土地使用出让合同以及相关补充合同 3 国有土地使用证 是否属于国有性质 是否属于土地增值税征收范围 4 土地开发协议及补充协议 通过协议列支拆迁费和开发费的依据 施工审批 房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料 申请施工许可证 由建委 消防 环保 市政公用等部门分别负责 1 建委颁发的施工许可证 审核施工成本时 开具发票的施工单位名称应与开工许可证注明的名称一致 2 企业与施工企业的施工合同 了解企业的建安工程支出 可获取建筑工程施工许可证书编号 建设单位 工程名称 工程地址 工程概算 施工单位 监理单位 开工日期等信息 销售审批 依据 商品房销售管理办法 城市商品房预售管理办法 1 房屋管理局颁发的商品房销售 预售 许可证 未取得销售资格的开发项目不存在土地增值税清算的问题 2 预售合同 销售合同 作为衡量销售收入的依据 3 建委颁发的建设工程竣工验收备案表 确定开发成本的终止日 4 房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表 可获取房产位置 建筑面积 产权证号 发证时间等房产交易 预售许可证发放信息 产权审批 房屋所有权证 了解企业自用产权 移送产权 转让产权以及销售产权的依据 商品房交付使用后 由业主 开发商代理 向房管局报送购买房产的资料 交纳契税 办理房产证 常用的证件资料 1 建委的立项批复2 土地开发协议或拆迁协议 拆迁许可证3 建设项目选址意见书4 建设用地规划许可证5 建设工程规划许可证6 土地使用出让合同以及市政配套费协议书 国有土地使用证7 施工许可证8 商品房销售许可证9 施工承包合同 监理合同 勘察设计合同10 房地产开发项目手册11 建设工程竣工验收报告 含建筑工程竣工验收意见书 12 建设工程竣工验收备案表13 入住通知单 购房者签署的房屋验收合格书14 工程投资概算 预算报告15 工程监理报告 工程进度资料及工程竣工决 结 算报告16 商品房面积实测技术报告书17 商品房销售合同或预销售合同18 土地出让合同及市政配套费协议书19 合作建房者需提供合作建房政府批文 合作建房合同 协议等 二 会计核算 一 会计核算流程1 成本对象的确定 获取土地开发建设 成本对象是指为归集和分配开发产品开发 建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目 成本对象由企业在开工之前合理确定 并报主管税务机关备案 成本对象一经确定 不能随意更改或相互混淆 如确需改变成本对象的 应征得主管税务机关同意 计税成本是指企业在开发 建造开发产品 包括固定资产 过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用 计税成本对象的确定原则 1 可否销售原则 能够对外经营销售的 作为独立的计税成本对象 不能对外经营销售的 可先作为过渡性成本对象进行归集 再分摊 2 分类归集原则再分摊 同一开发地点 竣工时间相近 产品结构类型没有明显差异 3 功能区分原则 某组成部分相对独立 且具有不同使用功能 4 定价差异原则 因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异 5 成本差异原则 因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异 6 权益区分原则 属于受托代建的或多方合作开发的 主管地税机关应当要求房地产开发企业在开工前按照 房地产开发企业成本对象备案表 的格式报备成本对象 据以掌握房地产企业开发产品的类别 位置 占地面积 建筑面积 可售面积 可售套数 是否异地开发等基本信息 申请改变成本对象的 应向主管地税机关报送规划 设计变更批文等资料 成本对象与土地增值税清算项目的关系 土地增值税暂行条例实施细则 第八条规定 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187号 规定 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算 分期的依据 2 归集成本阶段借 开发成本 A 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用贷 银行存款等科目 如能分清成本对象则直接计入开发成本借 开发成本 XX项目 对象 XX贷 银行存款 应付账款 不能分清成本对象的 其支出应先归集整理 随后在各成本对象之间按一定标准分配成本分配的一般方法 占地面积法 建筑面积法 直接成本法 预算造价法 3 预售阶段未完工收到预收款借 银行存款等贷 预收账款 项目按月预交营 城 教 土借 应交税费 XXX贷 银行存款 4 完工销售阶段 1 完工结转开发产品借 开发成本 各项目贷 开发间接费用借 开发产品 各项目固定资产贷 开发成本 各项目 各明细 2 完工符合条件确认收入借 预收账款等贷 主营业务收入借 营业税金及附加贷 应交税费 3 结转成本借 主营业务成本贷 开发产品 二 收入确认的税收会计差异1 中小企业划型标准关于印发中小企业划型标准规定的通知 工信部联企业 2011 300号 房地产开发经营 营业收入200000万元以下或资产总额10000万元以下的为中小微型企业 其中 营业收入1000万元及以上 且资产总额5000万元及以上的为中型企业 营业收入100万元及以上 且资产总额2000万元及以上的为小型企业 营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业 小企业 可以执行 小企业会计准则 也可以执行 企业会计准则 2 企业会计制度 第八十五条销售商品收入同时满足下列条件的 才能予以确认 1 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 2 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权 也没有对已售出的商品实施有效控制 3 收入的金额能够可靠地计量 4 相关的经济利益很可能流入企业 5 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量 2 在商品房实际交付时确认收入保利地产 在房产完工并验收合格 签订了销售合同 取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现 买方接到书面交房通知 无正当理由拒绝接收的 于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现 对于受托开发的项目 并符合 企业会计准则 建造合同 条件的开发项目 按完工百分比法确认相应的销售收入 完工百分比按照已完工程工作量的比例予以确定 在房地产上市公司中 保利地产 招商地产 金融街 华发股份等采用的是该标准 3 在产权过户时确认收入收入确认滞后 目前在上市公司中很少采用此标准 收入确认的时点 1 在商品房完工并验收合格时确认收入万科地产 房地产销售在房产完工并验收合格 达到了销售合同约定的交付条件 取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排 确认销售收入的实现 万通地产 在工程已经竣工且经有关部门验收合格 履行了销售合同规定的主要义务 将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方 价款已全部取得或虽部分取得 但其余应收款项确信能够收回 与销售房地产相关的成本能够可靠计量时确认销售房地产收入的实现 3 小企业应当在发出商品且收到货款或取得收款权利时 确认销售商品收入 销售商品采取预收款方式的 在发出商品时确认收入 实务操作 在商品房实际交付时确认收入全款销售时 签订房屋销售合同 收讫房款 开具发票即可确认收入 4 税收规定国税发 2009 31号第六条 企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的收入 应确认为销售收入的实现 具体按以下规定确认 1 采取一次性全额收款方式销售开发产品的 2 采取分期收款方式销售开发产品的 应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现 付款方提前付款的 在实际付款日确认收入的实现 3 采取银行按揭方式销售开发产品的 4 采取委托方式销售开发产品的 应按以下原则确认收入的实现 支付手续费方式 视同买断方式 基价 保底价 并超基价 5 税收会计差异 收入确认的特殊性国税发 2009 31号文件关于收入的确认 不同于 企业会计准则第14号 收入 关于销售商品的收入确认条件 也不同于一般企业税务处理的收入确认条件 会计处理上 成本费用和缴纳的营业税金及附加在产品完工交付之前分别在 开发成本 应交税费 借方归集 确认收入时分别转入 主营业务成本 或 销售成本 营业税金及附加 等科目 在项目完工之前 除期间费用外 利润表不能体现开发产品的经营成果 税收上 因为已经具备销售收入的确认条件 所以与此相对应的期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金及附加 土地增值税准予当期按规定扣除 国税函 2010 220号 土地增值税清算时 已全额开具商品房销售发票的 按照发票所载金额确认收入 未开具发票或未全额开具发票的 以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入 三 几个特殊用语1 经济适用房 限价房和危改房 经济适用住房指政府提供优惠政策 限定建设标准 销售与租赁价格 向低收入住房困难家庭定向供应的具有保障性质的政策性商品房 建设用地实行划拨方式供应 山东省经济适用住房管理办法 山东省人民政府令第192号 经适房面积不应超85平方米限价房是经城市人民政府批准 在限制套型比例 限定销售价格的基础上 以竞地价 竞房价的方式 招标确定住宅项目开发建设单位 由中标单位按照约定标准建设 按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位 中小套型普通商品住房 危改房经鉴定属于整栋危险房屋或局部危险房屋的 危改房建设标准是 最基本的安全房 2 普通标准住宅 普通住宅 鲁财税 2007 35号 鲁政办发 2005 39号 住宅小区建筑容积率1 0以上 单套建筑面积120平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 上浮比例不得超过20 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 建住房 2006 165号 规定 套型建筑面积是指单套住房的建筑面积 由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成 根据上述规定 普通住宅单套面积是指单套建筑面积 不包括储藏室 车库及阁楼的面积 3 甲供材 营业税暂行条例实施细则 第十六条规定 除本细则第七条规定外 纳税人提供建筑业劳务 不含装饰劳务 的 其营业额应当包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力价款在内 但不包括建设方提供的设备的价款 山东省地方税务局关于建筑安装工程营业税计税营业额中设备与材料划分问题的公告 山东省地税局2010年