商业地产代理协议书.doc

关于河北省*项目的合作协议书（草案）甲方： 乙方： 北京*商业管理有限公司甲乙双方经充分协商，在遵守现行法律法规，保证双方平等互利的前提下，就乙方为甲方提供商业管理技术服务，特签定本合同，双方共同信守。第一条 乙方服务内容和方式1、 服务范围在甲方正式授权下，乙方在合同期内派出相应的商业管理人员，为河北省*的商业定位、招商、筹备开业及开业后合同期内运营管理提供整体策划、实施、运营等专业技术服务。2、 服务内容 （1） 市场调研和定位规划期A.市场调研B.商业基础定位规划（2） 招商、招租及开业筹备A、 租金定价方案招商进度规划B、 招商实施方案C、招商手册设计D、招商实施E、各项管理制度的拟定F、经营管理架构的组建G、人员招募及培训H、经营管理方案规划I、开业筹备工作的规划、监督指导及进度控制J、开业宣传规划及指导执行K、 开业庆典活动规划及执行（3） 经营托管A. 开业后一年内本项目的日常经营管理B. 商户管理及相关规章制度的建立、健全。C. 商户经营状况监控D. 市场需求监控E. 为甲方招募和培训本项目日常经营管理团队，以便在合同期满后，乙方撤出后，甲方有能力独立管理本项目。3、 服务方式乙方向甲方派驻工作人员 3 名，派驻人员均具有符合该项目的任职资格，并附履历。组成相应的管理技术服务团队，专职为本项目提供商业管理技术输出服务。第二条 服务期限1、 合同启动阶段自本合同生效之日起 5 日内，乙方委派其组建的管理技术服务团队的相关人员进入甲方提供的办公场所内开展工作。在合同服务期限内，乙方相关工作人员若发生变更，需经甲方许可，甲方认为乙方相应人员需要调整时，乙方应当及时调整。2、 商业规划阶段自项目组正式进驻起 45 天内（ 2011 年 4 月 15 日至 2011 年 5 月 29 日），完成本项目市场调研、分析报告、商业定位规划及招商意向主力品牌规划。3、 招商筹备阶段乙方将为本项目开业提供整体筹备工作规划并负责落实各项筹备工作的实施及招商。服务期限暂定为 8 个月（ 2011 年 6 月 15 日至 2012 年2 月 14 日），甲方有权视情况决定延长（甲方延长期限，须经过乙方认可并甲方承担延长期的相应服务费用）或缩短期限，需经乙方认可并由甲方承担合同规定的费用。4、 经营服务期乙方将提供整体经营管理技术服务。服务期限自本项目正式开业之日起至营业满 1 年止（ 2012 年 3 月 26 日至 2013 年 3月 25 日）（此日期为暂定时间，实际开业日期视项目情况，由双方另行商定）。5、 关于服务期限的约定如因甲方原因导致服务团队进入本项目筹备、开业进度推迟，则乙方服务期限可以相应顺延，甲方承担延长期的相应服务费用。因乙方原因推迟服务的，甲甲方有权提出解除合同。6、 项目启动条件及相关内容招商的全面启动必须符合相应条件，包括建筑外立面、内装工程、各项基础配套已基本完备的前提下；开业经营除在满足上述条件外，项目周边市政改造工程、环境治理应完毕。如因工程建设、内外装修、设备设施到位、周边环境改造、道路施工、资金拨付、工作审批等问题导致本项目进度延迟，一切责任由甲方承担。如因甲方的原因导致项目不能按期开业，经双方协商一致，乙方服务时间顺延，甲方应按合同规定按月支付费用给乙方。如因不可抗力原因导致合同服务期限顺延，甲乙双方协商延长期的取费标准。非乙方原因造成本合同项下服务内容暂停的，乙方服务相应后延，暂停期间甲方不支付费用。第三条 服务费用及支付方式1、 商业规划阶段本阶段服务费总价款为人民币 陆拾万 元整 （小写：RMB 600，000 元）。（1） 双方就本项目合作签订正式合同且乙方项目组正式进驻本项目前 5 个工作日内，甲方应向乙方支付项目启动经费，即总价款的50%，人民币 叁拾万 元整（小写：RMB 300,000 元）。乙方项目组开始对项目进行全面市场调研。（2） 乙方在甲方支付预付款后 45 日内完成本项目市场调研报告、商业定位规划及商业总体经营方案，经甲方书面认可后 5 个工作日内，乙方支付即总价款的50%，人民币 叁拾万 元整（小写：RMB 300，000 元）。（3） 如乙方未能按时、全部完成甲方认可的上述方案，甲方有权视情况决定终止乙方全部或部分服务，但甲方应按合同约定支付乙方已发生费用。2、 招商、招租及开业筹备阶段（1） 开业筹备服务费A. 总价款为人民币： 陆拾肆万 元整（小写：RMB 640,000 元）。本阶段服务费标准为每月人民币 捌万 元整（小写：RMB 80，000 元）。如因甲方原因导致开业筹备阶段延长，甲方应按照本款约定的标准及实际发生的时间向乙方支付服务费。如因乙方原因导致项目不能按期开业，甲方有权选择按合同总价款的 万分之五 每日收取违约金，此外造成损失的乙方应予赔偿。B. 甲方应于筹备期起算的当月起，每月 5 日前向乙方支付当月服务费（不足整月时按实际天数核算）。乙方在本阶段内将全面启动筹备工作，包含本地、外埠全面招商；业务、营销及行政后勤等全面工作展开。（2） 招商佣金A. 乙方负责为本项目进行招商工作，并按照实际招商达成情况予以取费。取费标准按照每户实际签约商户 1 个月租金计算。签约租赁期限不得低于 半 年，商户免租期不包含在招商佣金的核算中。租金订价及免租期政策由乙方提供，并由甲方确认。租赁年限超过（含） 1 年，按租金总额 5% 提取招商佣金。B.联营商户的取费标准按月实际销售额 3.5% 提取销售佣金。C.招商佣金结算。甲方应于商户签约以及租金到达甲方帐户的次月 5 日前进行统一核算，并向乙方支付上月招商佣金的 60% ，整体招商达到 70% （以实际签约面积计算），甲方再支付给乙方余下的 40% 佣金。如果在开业不满一年内，商户退租的乙方负责重新招商，甲方不再支付任何费用给乙方，乙方保证托管期结束交接时商城经营面积超过总体运营面积的 80% 。D. 商场如果出现退租，乙方应在 45 日内进行重新招租（含商户装修时间），如 45 日内无法完成招租的，甲方有权停止付给未能招租商铺的佣金，但因甲方原因导致退租的情况除外。E. 联营销售佣金结算。甲方每月 3 日前进行统一核算，每月 5 日前向乙方支付销售佣金。3、 经营服务期（1）经营服务期内乙方将指派专职项目组负责本项目的日常运营管理工作，并负责本项目的日常经营管理运营。（2）本合同到期后，经甲方同意，第二年度乙方按照当年签约商户的 1 个月租金收取管理费。该项管理费应于每年续租及新签约工作开始后按月（每月 5 日前结算完毕）结算并支付给乙方。（甲方向乙方支付本合同所约定的所有费用，接受款项的乙方应向甲方出具相应的正式发票。4、 违约责任甲方如延迟支付上述费用，须按未支付费用额度的 5 按日支付滞纳金。如逾期 15 个工作日，甲方仍未支付相应款项，则乙方有权解除合同并保留继续向甲方追索欠款及赔偿的权利。5、 财务支出条例合同期内乙方应根据工作需要，每月 15 日之前作出下一个月份的广告或其他招商活动所需要的费用开支计划，提交甲方审批。经甲方确认的各项预算，甲方应按时、足额进行资金的拨付，以确保项目筹备的顺利开展，否则一切后果由甲方承担。遇特殊情况发生预算外的开支时，由乙方提呈书面申请说明情况，经甲方审核批准后，甲方进行拨付。第四条 双方的权利和义务1、 甲方权利和义务（1） 甲方拥有本项目的所有权及经营管理监督权，并承担相应的义务、支付相应的款项。（2）甲方有权自行负责选派财务专业管理人员，全权负责本项目的财务管理工作。（3） 如乙方团队的组成人员未能达到本项目人事管理制度的相关职务要求时，甲方有权要求乙方对相应人员进行调整。（4） 甲方负责审定本项目的各项方案以及相关的工作计划、投资预算、费用预算等，并确保按其审定的方案提供相应的款项，以确保本项目商业策划、招商、筹备开业及经营管理的顺畅实施。在未得到甲方的书面审批同意前，乙方不得擅自执行。但甲方应保证乙方所提交审核的各项工作计划、方案等应在乙方需求的时间周期内作出书面回复意见，否则因此而导致的工作延迟，责任由甲方承担。（5） 甲方应保证本项目硬件建筑状况、各项设备设施、水、电、空调等相关供应均达到符合该项目招商、开业及经营的需求，并确保商业人流、车流、商品装卸等的进出及相应场地不受其他因素影响。（6） 甲方应依法取得本项目经营的合法资格，并负责处理工商、税务、金融、技监、质检、卫生、消防、公安、城管等有关部门的相关工作。（7） 甲方应按本合同的约定按时足额向乙方支付相应的服务费及其他款项。（8） 甲方应为乙方提供必要的办公条件，包含办公场地、通讯设备（不含手机，只提供固定电话）、办公设备、办公用品等。（9）本项目因业务需要而发生的各项费用，包含招商出差往来及当地市内交通费、住宿费、餐费、通讯费（不包括手机费用）、业务宴请费、其他杂费及本项目招商、广告、宣传品制作及其他各项筹备、运营等事项的费用，由甲方承担。每月 15 号前由乙方书面提请给甲方审批同意后执行。 （10）乙方每月应将招商进度情况，商场开业筹备情况以书面形式报告给甲方。甲方根据乙方原来的方案进行评估，如有违背或无法达到原来方案所定目标的，甲方有权提出修正，但乙方可以根据项目招商及筹备的实际需求对原有规划进行必要、适当的调整并向甲方进行说明。2、 乙方的权利和义务（1） 乙方拥有本项目经营管理的执行权、人事决定权及财务事务的知情权。（2）由于甲方与第三方产生纠纷，影响本合同无法正常履行，给乙方造成经济损失，乙方有权要求甲方给予赔偿。（3） 乙方享有根据市场调研报告、商业定位规划及商业总体经营方招商方案等所规定对本项目的筹备工作的组织执行权、工作执行权。并接受甲方的监督和查询。（4） 乙方应按本合同约定如期完成并向甲方提供本项目策划、筹备及运营管理所涉及的相关方案以及工作计划、营销策略、规章制度、费用预算等；经甲方审定后，乙方负责组织运作或指导实施。（5）乙方应负责为本项目管理团队人员进行商业运营实务培训并实现受训人员达标上岗。乙方对本项目的人事选用、评核、调整等拥有决策权，甲方有人事事务建议权。（6）在本合同约定的服务期内，乙方将视项目开展的实际需求变更指派人员，除国家规定的法定节假日外，乙方人员每两个月休假 8 天（不含在途时间），但该休假应不影响正常的工作。（7） 乙方承担管理技术服务团队成员的工资、福利及各项保险，甲方与乙方委派的人员不建立劳动合同法律关系。（8） 乙方承诺按照双方共同确认的租金指标及相关招商费用标准进行招商，不得擅自变动。如有特殊情况，乙方应以书面方式争得甲方同意后方可变更租金及其他费用标准。（9）乙方承诺在甲方完全履行本合同的情况下，开业时商户租赁率达到 60% 以上。第五条 保密条款1、 甲方向乙方保证及承诺，其根据本合同从乙方获得的机密资料均不得向任何第三人泄露及提供。乙方向甲方保证及承诺，其根据本合同从甲方及本项目获取的甲方及本项目的任何商业秘密及业务资料均不得向任何第三人泄露及提供。2、 在法律、法规有强制性要求的情况下，或者提供给为该方提供专项服务的人员，如律师、注册会计师，双方可不受上述保密义务的约束。第六条 合同生效、变更和解除1、本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖各自公章后生效。2、本合同如需修改应经双方协商一致，只能采取书面形式，由双方法定代表人或授权代表签字并并加盖各自公章后生效。3、甲乙双方任何一方如有违反本合同约定的行为导致本合同无法履行，另一方有权要求解除本合同，但应提前 15 日通知对方，除本合同约定的以外，守约一方同时要求违约一方支付赔偿，但赔偿不应影响双方对相关费用和款项的结算及支付。第七条 转让乙方不得将其在本合同项下的权利与义务转让给第三方，除非事先征得甲方的书面同意。 第八条 不可抗力当本合同的履行因任何“不可抗力事件”而被延迟或受到阻碍时，“不可抗力事件”是指超过了一方所能合理控制的范围并在受影响方加以合理的注意之下仍不可避免的任何事件，其中包括但不限于，政府行为、自然力、火灾、爆炸、地理变化、风暴、洪水泛滥、地震、潮汐、闪电或战争。受“不可抗力事件”影响寻求免除本合同项下或本合同任何条款项下履行责任的一方应尽快将此项免除责任一事通知另一方并告之以完成履行所要采取的步骤。第九条 适用法律和争议的解决1、本合同之订立、效力、解释、履行、争议解决均适用中华人民共和国法律。2、因履行本合同发生争议，由争议双方友好协商解决，如果在争议产生后，双方未能以协商方式解决争议，或凡因本合同或与本合同相关的任何问题引起的争议，均应提交本合同履行地的人民法院诉讼解决。 3、 在争议解决期间，除争议事项外，双方应继续履行本合同所规定的其它各项条款。第十条 其他约定1、 为便于配合，提高效率，双方约定：凡需要双方共同