酒店式公寓法律性质探讨与风险防范.doc

酒店式公寓法律性质探讨与风险防范酒店式公寓法律性质探讨与风险防范【关键字】近年来，酒店式公寓在城市中的发展呈风起云涌之势，在开发量和销售量不断上升的同时，而该类建筑的开发商亦不断通过广告等方式不断扩大其影响，使其成为了城市房地产开发中的新兴项目，然而由于酒店式公寓所属的土地用途情况非常复杂，该类物业在购买、租赁、使用、再次转让等方面都会遇到各种不同的法律风险，本文将从酒店式公寓的定义出发，分析不同土地用途对酒店式公寓办证的影响，进而探讨购买和使用酒店式公寓所面临的法律风险以及防范风险发生的有效措施。一、酒店式公寓的定义酒店式公寓一词原本就是舶来品，在进入我国后在无法律上亦无非常明确的定义。但一些地方性法规中已经逐渐出现了关于酒店式公寓的初步理解，例如，2003年12月1日起实施的上海市城市规划管理技术规定(以下简称上海规定)中第14条：酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。然而普通购房者对酒店式公寓的理解却是上海规定中大相径庭，而与上海规定中第13条公寓式酒店的定义比较相似，即按公寓式(单元式)分隔出租的酒店(或者其他建筑)，按旅馆建筑处理。而本文所谈论的酒店式公寓也不是上海规定中所谓的原本就被规划为公寓的建筑，而是那些不在住宅用地上建造的，但却以住宅或者公寓的方式(分套)出售或是出租的建筑。二、酒店式公寓的用地性质酒店式公寓的规划土地用途性质是在审查该类公寓法律风险时的核心问题。正如前文所述，目前杭州地区所有的酒店式公寓所在土地的规划用途均不是住宅用地，而是其他用途的土地。根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条的规定，国有土地依用途之不同可以分为居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地以及综合用地五大类。也就是说酒店式公寓是建造在非住宅用地上的，这就设计到了是否改变土地用途的问题了。众所周知，我国实行的是严格的土地用途管制制度。对土地的必须依照规划部门事先规定的用途加以利用，否则就是擅自改变土地用途，将会承担相应法律责任。具体谈到如何认定擅自改变土地用途，依据中华人民共和国土地管理法第四条规定：国家实行土地用途改制，通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。对建设用地的土地用途，通过在土地出让合同或土地划拨批文中加以明确。根据最新的土地利用现状分类(国家标准)(GB/T21010-2007)城市国有土地用途一般划分为：一级分类1个；二级分类8个，包括商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施和特殊用地等；三级分类32个。在以往的土地出让合同中，一般采用的是土地的二级分类，凡未经原审批机关批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的，都应认定为擅自改变用途。对于擅自改变土地用途处理的法律规定，我国在多部法律中均对擅自改变土地用途规定了法律责任，违反者将承担行政上以及民事上的相应法律责任。具体来说，依据中华人民共和国土地管理法第五十六条明确规定：建设用地单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。中华人民共和国土地管理法第八十条明确规定：依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。此外，中华人民共和国城市房地产管理法第十七条明确规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。上述相关法律法规的条款中不难看出，擅自改变土地用途的处理方式有二种：一是严重影响城市规划的，出让方有权解除土地出让合同，收回土地使用权；二是符合城市规划的，受让方经出让方市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，可以改变土地使用权出让合同约定的土地用途，调整土地出让金。三、酒店式公寓面临的法律风险结合上述法律规定不难看出，酒店式公寓存在开发商擅自改变其所在土地用途的法律风险，因为该类公寓一般均是在工业、商业、科研、综合或是村级留用地上建造的，而开发商通过对酒店式公寓分层、分套的出售给广大购房者，供其生活居住使用，这实际上已经变土地的用途为住宅用地，而与工业、商业、科研、综合的用地性质有着显著的区别，有变相关规划以及土地主管机关认定为擅自改变土地用途，从而面临着土地使用权被收回的法律风险。具体而言，由于酒店式公寓存在着擅自改变土地用途的情形，即使在大都数情况下政府机关从维护社会稳定的方面考虑，不会贸然的直接收回土地所有权；但是购买酒店式公寓的购房者却极有可能会面临所购房屋不能办理房产证或者是分户房产证的风险。房产证的办理具体有政府房地产管理部门负责，然而根据我国相关法律法规的规定，房管部门必须按照规划部门所批准的建筑所在土地的性质以及该建筑最小规划单位来办理产权证书，所以工业、商业、科研、综合用地上的建筑通常是以一层或者一整幢建筑作为规划的最小单位，故除非之后规划部门变更规划设计方案，否则酒店式公寓很难办出分套的房产证。由于是在非住宅用地上建造的，也由于很难办理出房产证，所以酒店式公寓与正规的住宅在使用与转让上存在如下差别：第一、酒店式公寓存在产权合法性的风险。该点上文已有详述，即因为该类建筑是在非住宅用地上开发的住宅项目，存在办不出产权证书的风险。第二、酒店式公寓的使用期限比正规的住宅要短。上文亦已提及，凡住宅用地，其土地使用年限为70年，而其他工业用地的土地使用年限为50年，商业用地土地使用年限为40年，均比住宅用地土地适用年限短少许多。故酒店式公寓的使用年限也在40-50年之间，与正规住宅相比，其使用效率明显较低。第三、酒店式公寓存在续期的风险。物权法第149明确规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。目前，无任何法律规定非住宅建设用地使用权期限届满后可以自动续期，也就是说酒店式公寓所在土地使用权在到期后即有被收回的可能，而不像住宅用地可以自动续期，又根据我国房地产法律中规定的房随地走的原则，酒店式公寓的使用权只有40-50年，土地出让期限到期后无法延展。第四、酒店式公寓存在管理以及转手困难的风险。由于该类建筑无法办理出单独的产权证，不能形成真正的建筑物区分所有权，因此无法作为一个独立的物对其进行处分，即投资者无法通过出卖所有权的方式处分酒店式公寓，只能通过物业使用权转让的形式出卖该类建筑，但此类物业使用权转让协议的效力在我国法律界尚属颇有争议的问题，换言之，此类协议有被认为无效的可能性，所以购房者在今后要想顺利的出手这类房产，亦非易事。其次，若投资者购买酒店式公寓并非为个人居住之用，而是通过经营该酒店式公寓用以盈利。在这种情况下，单个投资者亲自去管理显然是不现实的，所以投资者通常会与酒店式公寓的名义产权人签订类似委托(经营)合同之类协议，将属于自己那一部分的酒店式公寓委托酒店式公寓的名义产权人统一管理。在这类协议中，投资人必须特别注意制定良好的、有效的退出机制，以保证投资的顺利回收。以上这些风险都是购买酒店式公寓时必须予以考虑的，购房者在购买该类公寓时必须要求开发商明确该类建筑是否能办出分套的房产证，如果可以，则应让开发商作出承诺，并苛以高额的违约金对其进行制约；如若不能，则购房者亦须充分考虑上述酒店式公寓存在的诸多风险，谨慎的作出投资购买的决定。四、酒店式公寓面临的主要投资风险第一、酒店式公寓的居住功能差。一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂时居住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。第二、酒店式公寓成本过高。由于酒店式公寓的经营相当复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华，不仅会增加成本，也会与市场脱节。另外，开发商开发商缺乏此类产品的开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。第三、酒店式公寓得房率低。目前多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率。这也在无形中太高了其套内实际使用面积的折合单价，并直接影响其保值功能。五、各地新出台的规范酒店式公寓的措施针对目前部分开发商利用法律的灰色地带对酒店式公寓的无序开发以及混乱管理，各地纷纷出台各项措施，规范酒店式的公寓的开发和销售。比如北京市于今年5月14日颁布的关于加强酒店类项目管理有关问题的通知，南京市颁发的南京市酒店式公寓规划审批管理规定以及杭州市有关部门正在制定中的关于规范