(参考)西溪印象城在杭州城市商业规划中.doc

浙江科技学院大学生社会调查大赛参赛方案项目名称： 西溪印象城在杭州城市商业规划中的需求现状调查及趋势分析目录第一部分 调查方案简述21.1调查背景及目的21.1.1调查背景及项目介绍21.1.2调查目的21.2调查方法21.2.1问卷调查21.2.2商家访谈2第二部分 关于印象城消费现状的分析报告22.1.数据预处理22.1.1遗漏数据的处理22.1.2噪声数据的处理22.1.3不一致数据的处理22.2印象城消费需求现状22.2.1印象城消费者基本资料概况22.2.2印象城消费者消费情况22.2.3印象城消费者主观意愿情况22.2.4消费者眼中印象城的运营对杭州经济发展的影响：22.3印象城消费者消费需求情况22.4印象城商家采访2第三部分 调查总结及预测2第四部分 调查分析所遇问题及解决办法2第五部分 参考文献2第六部分 附录26.1附录一：调查问卷26.2附录二：访谈提纲26.3附录三：访谈内容26.4 附录四：调查总结26.6 附录五：调研剪影2第一部分 调查方案简述1.1调查背景及目的1.1.1调查背景及项目介绍西溪湿地国家公园，位于浙江省杭州市区西部，群山曲水，芦荡悠悠，河塘柳荫，鸟语林地，生态资源丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚，是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。毗邻这个景色怡人之地，一栋规模恢弘的时尚建筑绵延横卧，成为杭州西溪的又一地标，这就是杭州西溪印象城。西溪印象城位于杭州市余杭区天目山路和五常大道交叉口西南角，是深国投商用置业有限公司投资逾20亿，集购物中心、城市娱乐、湿地旅游等要素的21万平方米购物中心。西溪印象城荣获“2009-2010中国购物中心年度设计创新奖”，其将周边自然景观概念延伸入项目，创造室内外空间相结合的独特的建筑风格。西溪印象城倾力打造全感官生活之旅购物中心，与西溪自然景观融为一体，务求带给消费者最生态、最舒适的购物体验。大型购物中心的理念源自于西方的SHOPPING MALL，而社会上对它的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。” MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。西方国家也称SHOPPINGCENTER，即“购物中心”。 一是大：占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，从严格意义上讲，大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall。二是全：功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。这种商业地产投资巨大，对发展商的资金、管理、招商提出了很高的要求。而它对周边地区发挥了非常巨大的作用，主要作用体现在：1、提供了大量的就业机会；2、带动了当地的市场繁荣；3、促进了当地商品的流通；4、为当地税收创造了贡献。它的投资建设也可以看作是杭州城市化进程中商业规划向西延伸的一个标志。与西溪同地脉相承 与自然共生西溪湿地以其原生态的迷人景观而闻名全国，本次西溪印象城购物中心的首次亮相，使西溪焕发出别样的时尚气息再次引来广泛关注。西溪印象城作为杭州市新一轮“十大工程”项目，凭借西溪国家湿地公园的独特生态地理优势，成为全国首个休闲生态购物中心。西溪印象城总建筑面积21万平方米、坐拥1000万平米的西溪湿地景观。借鉴国际领先经验，深国投商用置业有限公司高瞻远瞩，开创“商业+金融+开发+管理”的独特运作模式，引入华润、太平洋投资两大实力雄厚的股东，并与沃尔玛等知名企业建立了战略合作伙伴关系，实现了基金管理、投资策划、拓展拿地、方案设计管理、工程开发管理、招商、运营管理的全产业链价值体系。时尚生活汇 缤纷印象城印象城定位于时尚、潮流的中高端区域型购物中心，以其独特形象魅力，写照城市时尚品味，演绎缤纷多彩的潮流生活。截止目前印象城品牌在杭州、常熟、苏州、郑州成功运作。同时深国投商置已与沃尔玛、大润发、永旺、中影集团、华润万家等国内外著名公司建立战略合作关系。杭州市西溪湿地国际城市综合体概念规划正式完成，西溪这个天堂湿地已经越来越成为杭州城市的新亮点，同时也成为展现杭州魅力的重要一环。以西溪湿地公园为核心的36平方公里内，将形成一个西溪国际城市综合体，成为继武林商圈、钱江新城之后杭州第三大城市中心。西溪周边的五常街道的阿里巴巴淘宝城项目、英皇影视城、蒋村文化综合体、五常（北）和度假综合体等，西溪将以崭新的面貌引领杭州商业新时尚。中国的许多城市规划是人们口中所说的“摊大饼”形式，所谓“摊大饼”是指城市的建设发展采用围绕一个核心，以同心圆的方式不断向外扩张。如果从学术上作更深层次的理解，则是在批判城市的发展处于一种盲目的,无序的扩张状态。人类发展的文明史也是一部城市发展史和城市化进程史。考察世界各发达国家社会经济发展的历史，无一例外地经历了农村劳动力向城市非农产业转移的过程。在我国的现代化进程中，城市化同样是绕不开的路。而国内外城市化发展的历程，主要有两种：一是城市的不断发展，其外延不断扩大，同时不断地向周围地区的扩散与渗透。根据历史，古往今来，几乎所有的大城市和特大城市都是通过这种方式来扩张的；二是围绕大城市四周不断发展的小城镇，伴随着规模的扩大和功能的提升，逐渐增强了吸纳人口和扩大就业的能力，形成一串各具风格和特色鲜明的卫星型城市带，这也是比较新型的大城市扩张方式。随着我国城市化进程的不断加快，大城市和特大城市数量和体积的不断扩大，采取什么样的扩张方式就需要细细地考虑了。2007年2月26日，国务院批准杭州市城市总体规划（2001-2020年），明确了杭州的城市性质是浙江省省会和经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市。规划还提出实施“城市东扩、沿江开发”、“旅游西进、优二兴三”战略。因此，杭州独具特色的城市规划引起了我们的兴趣，我们从印象城入手，探究城西商业规划的合理性和有效性，希望能进一步解读政策，并反映现状，为政府决策提供资料参考，也增强社会相关部门和人士关注城西发展。因此，对这个新商场印象城的消费现状研究显得十分有必要，印象城未来的发展空间到底有多大？1.1.2调查目的我们此次调查的目的就是探究西溪印象城在杭州城市商业规划中的作用。我们小组希望通过调查西溪印象城的目前消费现状，预测出未来消费需求以及印象城对西溪周边经济的带动作用，印象城在杭州城市商业规划中的所扮演的角色和发挥的作用。我们通过调查问卷、商家和有关人士采访得到一些真实数据，期望通过对数据进行统计分析与处理，完成以下四方面内容：（1） 通过对问卷的描述性分析，了解西溪印象城的消费者的消费特征。（2） 利用采集到的数据用于评估印象城的目前消费需求。（3） 结合对印象城内部各大商铺的商家采访进一步了解消费现状，以及可对印象城发展提供哪些建议。（4） 结合杭州城市商业规划，分析印象城所扮演的角色和发挥的作用。1.2调查方法此次调查，主要分为两个方面，以问卷调查为主，辅以对相关商家的近期经营访谈。1.2.1问卷调查出于对西溪印象城消费状况的了解，我们针对消费者设计了西溪印象城消费状况问卷调查，并采用不定期不定时的方法到西溪印象城内对消费者进行了问卷调查，具体情况如下：（1） 消费者调查状况1) 发放问卷我们在西溪印象城内不同的商店针对不同的消费者发放问卷，具体问卷发放情况如下：表1.2.1问卷发放情况（份）总投放问卷总收回问卷有效问卷废弃问卷空白问卷3002982692292) 调查方法考虑到不同时间段内西溪印象城的消费者比例会有所差距，我们在调查期间分为周末和周一到周五两个调查时间段，并不在相应时间段内分有白天及晚上两期调查，以保证更加准确的通过问卷调查出西溪印象城消费者群体的消费状况以及消费者的消费特征。3) 调查项目个人基本信息；对附近的房产是否有意；印象城对消费者生活的影响；消费方式及消费水平；交通工具及便利程度。1.2.2商家访谈我们抽取了印象城内的店家做了访谈，包括服装商店，餐饮商店，饰品店以及各娱乐场所等，对商店从开业到近期的经营状况，客户的流动特点等都做了相关的访问，帮助我们更直接更真实地了解西溪印象城商店的经营情况，并对消费者的实际消费情况进行进一步了解，帮助我们了解印象城与居民需求的匹配程度。第二部分 关于印象城消费现状的分析报告2.1. 数据预处理我们于2013.10.20-2013.11.10期间，在不同时间段多次到西溪印象城对消费者发放问卷，进行实地抽样调查，如表1.2.1所示，西溪印象城消费状况问卷调查共发放300份，实际收回298份，有效问卷269份；回收率99.33%，有效率90.26%。1.1.1.2.1.1遗漏数据的处理本次调查属于实地问卷发放调查，在调查过程中不可缺少的存在些问题，在录入西溪印象城消费状况问卷调查的数据时，我们发现会有一些样本中存在某些缺失值（见表2.1.1），这样的样本具体可以分为两类：第一，数据中有大量缺失值的样本：我们通常采取的措施是直接删除，不包含在有效问卷总数中；第二，数据中有少量缺失值的样本：我们通过一系列的方法对缺失数据进行填补，具体操作方法是先对缺失数据所在问题维度进行数值统计，统计分布状态和频率，然后使用出现频率最高的那个值来填补该维度所有缺失数据的均值，或者利用回归分析、贝叶斯计算公式或决策树推断出该缺失数据的最大可能的取值。表2.1.1 数据缺失情况大量缺失值的样本0/0.00%少量缺失值的样本9/0.30%2.1.2噪声数据的处理1) 分箱方法：通过考察数据的“近邻”来光滑有序数据的值，用“箱的深度”表示不同的箱里有相同个数的数据，用“箱的宽度”来表示每个箱值,其取值区间为常数。2) 聚类方法：聚类将类似的值组织成群或“聚类”，可以将落在聚类集合之外的值（即异常点）剔除。3) 回归方法：可以通过对数据拟合一个函数（如回归函数）来平滑数据。如借助线性回归找出适合两个（或多个）变量的“最佳”函数，使得一个变量能够通过另一个（或一组）变量进行预测，进而达到消除噪音的目的。2.1.3不一致数据的处理在调查过程中，会存在不同记录中数据不一致的情况。有些数据不一致可以使用其它材料人工地加以更正，另外利用表外数据等工具也可以用来检测违反约束的数据。2.2印象城消费需求现状2.2.1印象城消费者基本资料概况（1）年龄段分布情况：由上图可知，15-25岁（40.50%）和25-35岁（40.5%）的消费者是印象城的主要群体，共占据81%的消费者人群，很少有55岁以上的消费者去印象城消费。年轻人是印象城消费的主力军。（2） 消费者身份比例：由上图可知，来印象城最多的就是在杭学生（25.6%）和公司职员(27.1%)，自由职业者和本地居民占据的比例也还大，西湖区这里有几个大学，聚集着大量的大学生，而如今大学生消费挺多的，是不可忽视的。从定位高端的西溪名园、西溪玫瑰、绿城留庄，到大型社区绿城翡翠城，西溪晴雪等等。这块区域的小区可谓是鳞次栉比。印象城为这些居民提供了极大的方便，增加了市场。等过几年，这些楼盘出售更多的时候，我们相信印象城的消费会有极大的增长的。从269分问卷中我们把身份为在杭学生、公司职员的问卷分别筛选了出来，与消费者来印象城的目的做了交叉分析，其中在杭学生有71份，公司职员有75份。经过分析，在杭学生和公司职员来印象城的目的大致相同，主要是来休闲娱乐和购物的，但公司职员这两个的比例都大于在杭学生，这与收入也是密切相关的。尽管学生没有收入，但他们在餐饮方面占据的比例大于公司职员，由此可见印象城在餐饮这方面做的很好，相当吸引消费者。（3） 消费者居住地分布情况：由上图可知，西湖区占据了一半的市场，印象城建在西湖区，为西湖区的群众提供了极大的便利，除了西湖区之外，余杭、桐庐、富阳的人群也是印象城的主要消费人群，上城区有武林银泰、杭州大厦、解百新世纪商厦等大型购物中心，但也有一部分人会来印象城消费，说明印象城对消费者的吸引力还是挺强的。还有部分人来自其他地方，有些是来杭州游玩、出差的，对于这些消费者能占据10.8%的比例让我们调查小组感到挺意外的，但也证明了印象城的存在意义。我们预计在未来的发展中，印象城会吸引更多的消费者，让越来越多的人来到这里。2.2.2印象城消费者消费情况（1） 关于是否会购买印象城周边房产的意愿统计：由上图可知，一半以上的消费者不会考虑购买印象城的周边房产，但还是有33.5%的人会考虑在这附近购买房产。主要是因为来印象城的消费者主要是年轻人，而且包括很多大学生，他们都没有资本去买房，就不会去考虑买房。还有一部分人是本地居民，已经有房了，自然也不会考虑买房。 根据问卷调查结果显示，在第2题被调查的269位消费者中筛选出了共有232位是非本地居民，其中33.20%的消费者会考虑购买印象城的周边房产，占据比例虽然不到一半，但比例还是可观的，就算不是本地居民也会考虑以后定居在杭州，定居在印象城周边。可见印象城可以带动周边的房产的发展。（2）印象城营业之前的消费场所分布：由上图可知，在印象城营业之前，被调查者中经常去城西和市中心购物的各占27%，留下和被调查者住宅周边的消费场所各占了18%，在印象城营业之后，吸引了各方消费者前来消费，远至城北市中心，近的有留下等等，可见印象城对于消费者具有吸引力，而且可以预见这种吸引力会随着西溪印象城内部设施的完善和外部知名度的扩散变得越来越强烈。（3）印象城营业之后对消费者消费场所选择的影响：由上图可知，被调查者中，有57.6%的人在印象城的营业之后减少了对其他地方的消费，说明印象城的营业对消费者的生活方式带来了一定的改变，印象城给消费者带来了便利的同时也使印象城所在地区的消费水平有了提升，改变居民生活水平的同时也有利于拉动该地区的内需，提升经济水平。（4）消费者来印象城消费频率的情况： 由上图可知，消费者中每周来一次的百分比为34.2%，每天一次的占到了6.3%，可见消费者对印象城有较强的需求，在印象城的名声逐渐传播出去后，会有越来越多的消费者来印象城消费，对印象城的需求和依赖会越来越强烈。由此可见，印象城的未来消费情况很可观，有一个很大的消费市场和发展空间。（5）消费者来印象城主要目的：由上图可知，被调查者来印象城的主要目的中休闲娱乐占了最大的比例，为30.2%；其次是购物和餐饮，分别为27.2%和20.8%，同时，其他占了8.7%，统计发现，其他中包括游玩，采访，采集数据，作为一个大型的购物广场，印象城已经吸引了越来越多人的注意，同时印象城也因其提供的多元化服务也逐渐融入到消费者的生活中，一站式购物受到越来越多消费者的青睐，印象城也将会更深入消费者的生活，消费拉动经济，消费水平的提升必将拉动当地经济的发展。（6）消费者每次在印象城的平均消费：由上图可知，消费者在印象城的平均消费最大比例为100300元，占到46.1%的百分比，其次是300500元，占了23.80%，其主要消费人群为在杭学生和公司职员，这两个消费群体消费的主要目的都是休闲娱乐和购物，故印象城可以在这两个方面强化内部结构，使之更有吸引力。消费者的消费水平居于中等偏上，对于印象城的整体消费有一个很大的鼓励作用，该消费者群体的消费能力比较强，强大的购买力可以吸引商家的入驻，推进印象城的消费规模的扩展，同时也可以给该区域提供更多的就业机会，提高就业率，也可以更好地提升西溪地区经济和居民的生活水平。（7）消费者交通工具使用频率：由上图可知，印象城消费者所采用的交通工具大多是自驾车和公交车，分别占40.20%和31.40%，出租车的比重较少，仅占6.50%。对于选择“其它”的被调查者而言，由于自己家离印象城较近，都会隔三差五在晚饭后散步至印象城，或是旱冰或是溜滑板。2.2.3印象城消费者主观意愿情况（1）消费者认为来印象城的便利情况分析：由上图可知，绝大多数被调查者认为来印象城消费时路途是便利的，占总人数的74%，仅有26%的被调查者认为路途不便利。以上图表为269位有效被调查者中筛选出的认为来印象城交通不便利的78位被调查者的交通方式统计图，结合图表分析，我们得出：认为不便利的人群，大多数是乘公交车前来的消费者，占38.5%，对于他们而言，不便利主要体现在以下方面：公交路线少，公交班次少，公交太挤，夜班车没有等。因为能抵达印象城的公交只有193、310、506和假日12线，然而193在19:30就是末班车，310并非往返都设置印象城的公交站点，只有在返回小和山公交总站时才会有该站点，假日12仅在节假日才开放。自驾车前来的消费者占35.9%，对于他们而言，交通堵塞，驾驶路线太曲折是最主要的不便利因素。比重最少的是出租车，仅占6.4%。经调查者发现，许多消费者表示打的来印象城或打的离开印象城都十分困难，周边不存在出租车上客点，而印象城所处地理位置较偏僻出租车来去载客率不高，因此愿意去印象城的出租车很少，给消费者带来一定的困扰。(2) 消费者是否会选择在印象城周边旅游：上图是以269位有效被调查者中筛选出的37位本地居民为主体，由上图可知，54.1%的本地居民有意愿在印象城周边旅游，而45.9%的本地居民目前不愿意在印象城周边旅游。因为本地居民对西溪湿地甚是熟悉，大部分人没有足够兴趣游玩。 因此，以下对筛选后的232位非本地居民进行数据分析： 由上图可知，50.0%的非本地居民愿意在西溪湿地游玩，11.6%的非本地居民目前没有意愿但以后会考虑的。对于选择“不愿意”的消费者而言，他们认为印象城周边旅游景点太少，只有西溪湿地一个大景点，选择余地太少。尽管如此，基于绝大多数消费者愿意游玩的意愿，随着非本地居民来印象城的次数增加，他们有可能选择在西溪湿地观光旅游。2.2.4消费者眼中印象城的运营对杭州经济发展的影响：以上为101位参加该主观题被调查者的填写情况，由此表可见，大多数被调查者认为印象城的运营对杭州的经济是有推动作用的，具体影响有以下几点：1、印象城运营之后，周边会出现许多购物休闲中心，刺激消费需求，可以促进房产销售；2、提升了周边的配套设施的建设与发展；3、会提高不动产价值，周边经济明显被拉动；4、可以带动周边部分居民及大学生就业；5、会带动周边的旅游产业，吸引更多的游客，居民的情感活跃起来，生活也丰富起来等。此外，部分被调查者认为会出现一些不便之处，譬如：1、伴随着人流量的大幅度增加，房租上涨幅度可能增大；2、由于公交班次少，人流量多，给消费者出行造成不便；3、来印象城消费的消费者多了，周边商店客源便会减少，使周边店铺生活收入减少等。此外，每次实地调查时，总有十来个人在印象城进行室内室外的艺术摄影，力求捕捉最美印象城。在他们心里，印象城不止是一个消费购物的场所，更是一个增进彼此感情增加沟通交流的场所。整体而言，印象城的营业不止对杭州经济起着或大或小的影响，更是为人们的生活情感方面提供了佳所，扮演了不可或缺的角色。2.3印象城消费者消费需求情况图 1消费者平均消费在300元以下的消费需求图 2消费者平均消费在300-1000元的消费需求图 3消费者平均消费在1000元以上的消费需求由以上3幅图可知，消费层次不同的消费者有各自的消费需求，他们的消费需求有共同点也有不同点，以下对三类消费者的消费需求进行具体分析。 共同之处为：三类消费者的消费需求所占比例较大的均为休闲娱乐、购物、聚会及餐饮，需求最少的为来旅游顺带来印象城。可见，尽管三类消费者处在不同消费水平，他们最大的消费需求主要是在休闲娱乐。印象城的休闲娱乐类型主要有以下四种：运动保健型，如小小运动馆、健身房；游乐放松型，如银乐迪KTV、神采飞扬等；观赏体验型，如中影国际影城、奥兰德海洋村等；文化休闲型，如新华书店、星巴克等。可见，印象城的开放，很好地满足了他们对休闲娱乐的需求。此外，被调查者提到，印象城使他们更方便地进行购物聚会，不必跑到市中心、城西银泰等场所，解决了之前由于休闲购物场所缺乏所带来的不便。 不同之处为:由图1可知，消费者平均消费在300元以下的消费需求主要为休闲娱乐，占30.9%，其次为餐饮，占23.3%。由图2可知，消费者平均消费在300-1000元的消费需求主要为购物，占33.3%，其次为休闲娱乐，占29.3%。由图3可知，消费者平均消费在1000元以上的消费需求主要为休闲娱乐和购物，均占29.4%，其次为聚会，占17.6%。可见，由于消费金额不同，三种消费水平的消费者有各自的主要消费需求。消费者平均消费在300元以下的主要消费需求为休闲娱乐，平均消费在300-1000元的主要消费需求为购物，而平均消费在1000元以上的主要消费需求为休闲娱乐及购物。对于中低消费者而言，他们主要满足基本需求，如就餐、购物，其次再满足自身的娱乐需求。对于高消费者而言，他们除了满足基本需求以外，同时相比中低消费者而言他们也会有更多的休闲娱乐、聚会等消费需求。各种消费者取其所需，满足自己的消费需求。由分析可知，印象城的运营不仅适合高消费层次的消费者，同时也能迎合低消费层次的消费者。2.4印象城商家采访我们调查小组对印象城的商家也进行了问答式采访，服装类的有Vora Moda、Page One、小熊维尼、Joysocks、Zara、优衣库、无印良品、Mothercare、Suphier、Balabala、H.S、Plory，包括服饰和鞋类；餐饮类的有可莎蜜儿、爱茜茜里、一席地、糖印、美珍香、鲜芋仙、食其家、DQ、渔火，包括了主食和甜品；休闲类的有奥兰德海洋村、悠雅游乐、正格健身会所、小小运动馆、神采飞扬游乐园、新华书店、曼都发型、迪卡侬。经过调查，我们小组发现周一到周五的日客流量都比较少，一到周末客流量就会大幅度上升，基本上都是平时的2倍，有些商家的客流量有更大的提升，如悠雅游乐，它的的工作日客流量只有10多人，但一到周末客流量上升到7080人之间，增加了7倍多；新华书店的工作日客流量从80人上升到200人，增加了2.5倍；Suphier的工作日客流量从30人到100人,增加了3倍多等等。周一到周五印象城的消费者主要是公司职员、自由职业者、居民等，周末的时候在杭学生会大量地涌入印象城，很大一部分以家庭的形式来游玩，大大增加了印象城的客流量。印象城是2013年5月开业的，从开业到现在，大部分店铺的经营状况是转好的，也有一些由于各种因素略微下降。从我们调查的29家商家中，有4家经营状况是下降的，其中1家趋于稳定；14家经营状况有所上升，其中有3家现在趋于稳定，1家慢慢上升，2家大幅度地上升；有7家一直是比较平稳的，和刚开业的时候状况差不多；另外几家商家由于特殊原因没有告知他们的经营状况。在这些商家中，工作日客流量上升的商家占了将近一半，平稳的也占了大部分，由此我们可以知道印象城从营业以来还是呈显一个平稳中发展的趋势。目前大多商家的营业额是可观的，比如迪卡侬，它最近的营业额到300万元，正格健身会所从10-20万元上升到30万元；Balabala由开始的1-2万元上升到现在的10万元，上升幅度很大。尽管如此，部分商家的营业额有所下降，如糖印，从开业初的28万元下降到10万元。提及到营业额下降的原因时，部分甜品店商家阐述到，刚开业的时候，在新鲜感的驱动下，消费者比较愿意尝试，所以营业额就比较多，到后来随着甜品店的增多，消费者就分散开来，营业额也就下降了。据采访，大部分的店家和他们在杭州的其他分店相比经营状况都持平，只有5家比其他分店好一点，6家比分店差。从商家与我们的面对面沟通中，我们了解到他们对印象城的信心很大，认为在接下去的经营中，印象城会吸引越来越多的消费者，周边房产以后入住率、居民家庭消费、在杭学生消费等也会有所增加。目前营业额与该分店持平的商家，大部分认为在接下去的几年里，印象城的分店会比杭州其他分店好，因为印象城周边消费者的消费需求还是挺大的。每家店家都会设立一个营业目标，较多商店的达成率不如人意，大部分的商家都不能完成营业目标，只有3家能够完成。这与他们的战略也有关系。商家采访所体现出的营业数据从另一方面间接地阐述了消费者不同时期的消费现状。比如上文所提及到的甜品店，如今已是冬季，消费者对甜品的需求会因天气的寒冷而减少，因此甜品店的生意就会冷淡些。此外，商家的周末客流量比工作日客流量翻了2倍甚至8倍，由此可见，印象城消费者的消费时间基本都聚集在周末。采访分析显示大部分商家的营业额趋于平稳中的发展，也就是说现在的经营状况基本好于刚开业。印象城刚开业时，来往的客流量或许不是很多，因为一个新兴事物的繁华总是需要时间需要宣传。而后，随着人流量的增加，商家的知名度提高，经营状况日益转好。由此可见，来印象城的消费者还是比较信赖这里的产品，因为客流量的增加，商家营业额的上升，无一不体现出消费者对该产品该商家的信赖与支持。综上所述，印象城的运营符合周边消费者的基本消费需求。在印象城运营之前，由于便利消费场所的有限选择性，被调查者基本都在周末去市中心或是城西消费，而工作日难以抽空进行休闲娱乐的享受。印象城的运营很好地解决了这一难题，使消费者在工作日也能有一个较为高档的消费场所，满足了消费者的消费需求。第三部分 调查总结及预测（1）印象城消费者的年龄段主要分布在15-35岁，共占81%。主要消费者是公司职员和在杭学生，分别占27.1%和25.6%。（2）印象城的主要消费者（公司职员和在杭学生）在印象城的主要消费目的以休闲娱乐、餐饮及购物为主，可见印象城基本上满足了周边消费者的消费需求，极大地解决了消费者在印象城运营之前因缺乏可供选择的消费场所带来的不便。（3）消费者在印象城运营之前的消费场所范围辐射在市中心及城西，其次为留下及住宅周边的消费场所。57.6%的消费者在印象城运营之后减少了对以往消费场所的光顾。（4）消费者前往印象城使用的交通工具主要是自驾车，占40.2%，其次是公交车，占31.4%，出租车的所占比例较小，仅占6.5%。此外，认为来印象城路途不便利的被调查者主要使用公交车，因此在交通方面，政府相关人员需要适当做些改善，方面人们出行。（5）33.5%的受调查者表示会考虑购买印象城附近的房产，可见，印象城的运营会对周边房产销售带来一定促进作用。（6）本地居民中有54.1%的被调查者愿意在印象城周边旅游（比如西溪湿地），非本地居民中有50.0%的被调查者愿意在印象城周边旅游。可见，印象城的运营不仅对周边经济有一定影响，同时也会促进周边旅游业（比如西溪湿地)的发展。本次调查基于两个基本问题：印象城的消费需求是怎么样的，印象城如何更好的满足消费者的需求。在历时一个多月的调查设计及实施过程中，这两个问题的答案逐渐清晰起来，我们因而得以发现消费者对印象城的主要消费需求，目前消费者认为其中存在的问题以及对问题的评价。调查小组还基于调查结果所反映出的消极方面，积极地寻找解决办法，使大型商场在带动周边经济的发展的同时，能更完美地满足周边居消费者的消费需求。对于我们经管学院的学生来说，我们关注到在美丽的西溪湿地旁边今年新起了一个印象城，原本安静萧条的城西在变化。由此驱使我们联想到杭州经济这些年快速发展中城市化进程的推进，印象城应该是杭州商业规划向西延伸的一个重要标志。通过我们的调查以及杭州市城市总体规划等文献资料的追溯，这里可能是杭州规划的六个组团中余杭组团的一个中心。印象城的运营，使杭州的部分消费需求由武林、黄龙、滨江等商业圈转移到城西，缓解人流压力，拉动城西发展，推进了各地均衡发展，使杭州城市周边地区健康发展。杭州市城市总体规划（20012020年）根据杭州行政区划调整后，经济与社会发展从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的新形势，明确提出杭州未来在城市空间布局上，应着力形成“一主三副六组团”的格局。西溪印象城位于余杭组团当中，自从印象城建成后，分摊了主城区的消费压力，城西居民可供选择的消费区域增多，人们在消费时不需要去市中心就可以满足自己的需求，可以看出印象城满足了周边居民的消费需求。与此同时，大型商场的成立更标志着闲林有可能在未来创造出更大的消费需求和市场，成为余杭组团的中心之一。杭州城市总体规划并不像许多城市那样采用所谓的“摊大饼”的方式，“摊大饼”让城市的发展处于一种盲目的，无序的扩张状态，杭州的城市规划显得更为合理。为更好地方便人们来印象城消费，我们提出以下建议：1、相关部门应适当增加公交车班次，延迟末班车时间，如有可能，适当增加经过“留下北”的公交车线路；2、印象城管理人员可适当增加自驾车停车位，完善停车制度。西溪湿地的名声也会因此而在更广泛的人群中流传。西溪印象城的建立不仅影响周边经济发展，而且对周边旅游行业也有一定的带动作用。第四部分 调查分析所遇问题及解决办法 统计调查方案的设计不易，具体实践更是极大的挑战。在调查及数据分析过程中，我们遇到了不少问题，并积极寻找解决的办法。（1） 在进行问卷调查的过程中，我们发现因许多消费者不愿被陌生人调查，调查的问卷回收效率较低。对此我们先向他们表明我们的身份，出示我们的学生证，让他们放心。另外，我们会特别注意礼貌，并在一开始与对方保持适当的距离，得到允许后再靠近些递上问卷。对方填写完问卷后，微笑说谢谢，并祝他们在印象城游玩愉快。（2） 被调查对象有时是老年人，视力不佳；或者文化程度较低，阅读理解问卷有些困难。为保障受调查者的普遍性及真实性，我们的组员随机选择了几位老年人，耐心将问卷上的题目读给他们听，并仔细解释有疑惑之处，保证问卷填写的质量。（3） 采访商家的时候，他们会以工作繁忙、不方便接受采访为由，拒绝我们的采访。尽管如此，我们小组还是会在附近等店员较为空闲后，再去采访。对于餐饮行业的，我们特意避开就餐高峰期去采访。（4） 数据录入时由于手工输入或长时间工作等原因，会导致部分数据出现差错。为确保数据录入无误，我们将问卷分组，实行一人录入一人检查的方法，并交叉检查对方所录数据，尽量降低由于人为操作导致的误差。（5） 数据分析时为了做出详尽的图解方便阅读者理解，我们利用SPS进行数据分析，再结合EXCEL做出我们需要的图解。针对一些问题，我们重新筛选问卷，进行交叉分析。（6） 在发放的问卷过程中，由于沟通不畅，印象城内的保安建议调查小组的成员先去物业沟通，小组也因此意识到有效沟通的重要性，在以后会更加注意和当地负责人的沟通交流，保障任务的顺利进行。第五部分 参考文献1. 杭州市城市总体规划（2001-2020年）2. 国务院关于杭州市城市总体规划的批复 国函200719号3. 杭州市西溪湿地国际城市综合体概念规划4. 马强. 我国居民消费需求不足的成因及对策J. 宏观经济管理2004年05期5. 6. 金勇进,杜子芳,蒋妍.抽样技术.北京：中国人民大学出版社，2008. 第六部分 附录6.2附录二：访谈提纲 关于西溪印象城营业状况的商家访谈提纲u 访谈开始之前说明： 我们的身份 访谈的目的 解释将如何使用所收集的资料及保密措施 希望对方允许记录并获取相关资料（如企业简介等）u 商家的访谈提纲： 工作日客流量，节假日客流量； 工作日营业额，节假日营业额； 主要消费群体； 平均消费额； 印象城开业以来的营业状况变化； 现在营业状况与预期有无差别； 与其他地方的同品牌加盟店相比，印象城分店的营业状况如何；u 访谈结束后 向被访者表示我们最诚挚的感谢 再次申明我们会对访谈内容严格保密 承诺调查结束后会将调研报告寄送被访公益组织6.3附录三：访谈内容我们抽样访问了印象城的大多数商家，其中包括服饰、食品、运动装备、学习用品以及休闲娱乐场所。我们从中挑选出三家比较典型的商家，进行以下详细的报告。服饰类小熊维尼店长问：您好，请问你们店客流量大概有多少呢？工作日和节假日差几倍呢？答：我们店工作日客流量比较统一也比较少，每天大概可以成交10个左右的单子，节假日比如说周六周日是工作日的2-3倍的，大概有2030个的单子，工作日和节假日相差还是比较大的。问：与杭州其他地方的同品牌加盟店相比，譬如武林银泰，印象城分店的营业状况如何？答：印象城的生意还是挺好的，跟其他分店不相上下，差不多吧。小熊的生意都挺稳定的。问：印象城开业以来的营业状况变化是呈什么样的趋势呢？是逐渐变好、平稳还是变差了？答：从印象城开业以来，印象城的人流量越来越多了，当然我们家的生意也变得越来越好，现在的月营业额都可以达到以前的2-3倍这样子。问：那你们现在的月营业额大概有多少呢？方便透露吗？答：现在差不多每月是1020万元这样子，最开始的时候每个月只有56万元，从一开始到现在，还是呈现一个比较大幅上升的趋势。问：你们家的消费群体一般是哪些人呢？答：我们家的款式就是比较偏年轻的，一般都是学生居多，也有一部分是公司职员，白领什么的，不过这边离小和山比较近，高教园区这边学生比较多，所以最主要的消费群体还是大学生。问：现在营业状况与预期有无差别？答：差不多吧，跟其他分店生意也差不多，跟预期还是比较相符的。问：每个人来你们店的平均消费额大概是多少呢？答：这个很难说，每个人买的东西不一样，一般都是在1000元上下。食品类食其家店长问：您好，请问你们店客流量大概有多少呢？工作日和节假日差几倍呢？答：我们店工作日客流量每天大概有200300个客人，周六周日是工作日的12倍，大概有300400个，相差不是很大，跟阿香米线还是有很大的差距的（无奈状）。问：与杭州其他地方的同品牌加盟店相比，印象城分店的营业状况如何？答：印象城的人流量跟最刚开始相比是越来越多了，我们跟其他分店比起来还是我们这边的生意稍微好一点，总体来说还是不错的。问：印象城开业以来的营业状况变化是呈什么样的趋势呢？是逐渐变好、平稳还是变差了？答：从印象城开业以来，印象城的人流量越来越多了，但是很奇怪我们家的生意反倒还比刚开始差了一点，可能我们的口味需要再改进一下吧。问：那你们现在的月营业额大概有多少呢？方便透露吗？答：现在差不多每月是1720万元。刚刚开始有多少我也记不清了，反正是比现在要好一点。 问：你们家的消费群体一般是哪些人呢？答：一般都是上班族，也有很大一部分是学生，因为这边学校比较多，所以学生也是一个主体的消费人群。 问：现在营业状况与预期有无差别？答：跟预期还是有差距的，我们本来预想着生意会越来越好的，现在看来好像并没有那么乐观。问：每个人来你们店的平均消费额大概是多少呢？答：差不多人均30元左右吧，我们家的东西还是比较实惠的。（笑）休闲类神采飞扬游乐园园长问：您好，请问你们店客流量大概有多少呢？工作日和节假日差距大不大？答：因为我们这边小朋友比较多，平时小朋友都要上课，所以周末的的客流量会多很多，平时的话只有400人左右，周末有900人，人数还是比较可观的。问：与其他地方的同品牌加盟店相比，印象城分店的营业状况如何？答：差不多吧，应该都差不多，不过我们这边现在的会员越来越多了。问：那你们现在的月营业额大概有多少呢？答：50万元左右吧。6.4 附录四：调查总结此次社会调查大赛成果是五位成员不辞辛苦换来的，凝聚着我们的共同汗水。我们五个专业不尽相同的学生因为同样的兴趣集中到一起，为一个共同目标而努力，在探索中前行，在合作中进步，在实践中丰富着自己的知识，也为大学生活画上浓墨重彩的一笔。社会调查大赛历时一个多月，在查阅相关资料后，我们从选题、主要研究方向、问卷设计、访问题型等方面讨论过数十次，再三修改后才确定如今的课题-西溪印象城在杭州城市商业规划中的需求现状调查及趋势分析进行比赛时，小组遇到了各种棘手的难题。问卷发放过程中，小组成员兵分三路分别前往印象城各楼层的代表性商家，包括服饰、食品、运动装备、学习用品以及休闲娱乐场所。这个过程中，我们增进了与人沟通的能力，学会微笑待人、低姿态待人，不怕拒绝，以保证调查工作的顺利进行。采访商家的时候，他们会以我们在工作、不方便接受采访为由，拒绝我们的采访，小组成员会在不妨碍商家做生意的情况下，在一旁等客人走后再去采访。餐饮行业是采访过程中最困难的，因为餐饮行业一旦开始营业，客流量的基数都是多余其他行业的，因此