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土地知识汇总土地开发流程一、首先要确定你所要的土地是划拨土地，还是协议出让土地？ 二、确定如果想得到划拨土地，首先要明确自己企业的性质，和房地产开发资质？程序为：（若经过拍卖就先到土地局了解相关拍卖的事项，在大厅就可） 1、先递交土地申请，到当地市规划局办理土地选址意向书（若所看中的土地上有建筑物，要到房地局办理房屋拆迁许可证，）在到规划处办理建设用地规划许可证。 2、持以上证明到土地局办理土地使用证（若要向银行抵押，就是要用土地证） 3、在到规划局办理建设工程规划许可证 4、到建委办理建设工程施工许可证 5，若需要房地产预售，则要到房地局办理房屋预售许可证 三、协议出让土地要基本上也是这几个程序。什么是土地一级开发，二级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发什么叫房地产一级市场什么是房地产一级市场? 答：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的场。 什么是房地产二级市场? 答：房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。 什么是房地产三级市场? 答：房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房 地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交 易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。土地一级开发流程第一步：由土地所有者（镇政府）给上一级行政主管部门（区政府）申报土地整理申请。第二步：由上一级土地主管部门审核批准同意土地处理，并向土地整理和储备中心正式行文批准；第三步：土地整理和储备中心审核评估通过，并向市级土地联席会议申报，并通过联席会议审议通过下发到区土地整理储备中心；第四步：土地整理储备中心招标；第五步：一级开发企业中标实施；第六步：三通一平交由土地储备中心上市；第七步：二级开发完成投入使用之前完成管网，道路、水、电、通讯等。二、 土地一级开发范围：（1）办理各种政府审批手续，包括规划、项目核准（立项）、征地、拆迁、市政建设 审批（包括交评、环评）；（2）实施征地工作；（3）实施拆迁工作；（4）完成地上物拆除（注：树木可以留给二级开发商完成）、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作；（5）实施市政建设；（6）招标人认为可由中标人承担的其他一级开发工作。三、土地一级开发相关费用：（1）征地补偿费用及相关税费；（2）地上物拆除补偿费（树木除外）；（3）住宅以及非住宅的拆迁费用；（4）渣土清运费；（5）围墙施工费、地下管网或其他需要移建的地下构筑物；（6）组织测绘、钉桩、勘界、规划、地上物评估、中介咨询、公告、委托调查、施工设计等前期费用；（7）宗地红线外围市政基础设施及市政管网建设费用；（8）财务费用（自有资金除外）；（9）不可预见费等其他可由一级开发企业承担的费用。四、关于土地一级开发验收问题 土地一级开发验收分为上市和市政管网建设交付使用两个验收阶段。（1）上市验收 场地方面要求宗地达到“场光地净”、地面平整以及在宗地四周设置围栏。市政方面要求中标人取得项目市政工程综合规划方案，并使宗地现状达到“三通一平”（即具备施工车辆主要进出道路的路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头等接通条件），明确市政接口位置和接用费用以及签订接用协议。同时要求取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件，具备项目公开上市条件。（2）市政管网建设接用验收 在一级开发实践中，一些市政管网建设是在土地出让后实施的，时间底线是市政建设必须保证二级开发商完成项目建设后正常接用。确切时间是在开发商付清全部土地开发建设补偿费的前提条件下，在项目全部完成开发建设并通过建设管理部门的竣工验收后客户入住前完成。具体市政管网建设包括道路、上水、污水、雨排、电力、通讯、燃气、热力等内容。建设标准一要满足规模、使用用途等规划要求的市政有关数量、管径、压力和负荷等方面的指标要求；二要满足技术规范要求的质量标准。验收工作应委托专业机构进行。一、关于县级区域土地一级开发步骤及设想 土地一级开发是指政府委托土地储备中心（或土地一级开发商），按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)的行为。 我们拟在xx县区域内，通过当地政府资源的整合，在选定的区域内进行土地一级开发，并为今后通过招标、拍卖或挂牌的方式取得该区域内土地使用权进行必要的准备。 二、关于土地一级开发的具体阶段及理论操作 从程序上讲，土地一级开发可分为计划编制、前期策划、意见征询和审批、组织实施及工程验收五个阶段。为了最大限度地实现进行土地一级开发的目标，我们结合每个阶段的具体情况拟订以下初步操作思路。 （一）计划编制阶段 该阶段的主要工作是为土地一级开发提供政策计划准备。在计划编制阶段，由xx县政府主导，根据县城总体规划及土地利用总体规划，委托规划设计机构编制拟开发地块所属区域的总体规划或控制性详细规划，并将编制完成的规划报送县政府规划主管部门，在规划得到批准后，由土地主管部门进行土地预审。 在该阶段，我们为了便于取得土地一级开发资格，在xx县政府编制区域总体规划或控制性详细规划前即可事前介入，拟通过签订土地开发咨询协议的方式，在一定范围内出资或协助政府完成总体规划或控制性详细规划的编制与报审，为今后取得相应土地的一级开发资格进行事前的铺垫。 （二）前期策划阶段 该阶段是为土地一级开发实施提出方案与条件。 xx县政府在报审区域总体规划或控制性详细规划的同时，向土地主管部门提出土地一级申请，并与相关咨询公司合作完成土地一级开发实施方案的编制以此促进政府审批力度并争取尽快上会讨论。实施方案的编制应由市一级土地管理部门委托的具有资质的中介机构负责完成，相关费用亦应由政府支付，因此发生的费用计入土地一级开发成本内。 在该阶段，我们拟通过签订委托协议的方式，协助相关咨询公司编制土地一级开发实施方案，以保证编制的实施方案能满足我们预期的开发设想和要求。 （三）意见征询和审批阶段 该阶段主要是土地主管部门对一级开发的意见征询和审批阶段，最终确定一级开发授权主体。 xx县政府编制的土地一级开发实施方案报送政府土地主管部门后，由土地主管部门牵头，会同发展和改革、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对土地一级开发提出意见和建议，即所谓的委办局联席会，并由申报方予以适当调整后再次交由委办局联席会审核确定。而土地一级开发招标文件即在实施方案的基础上整理完成，通过公开招标（最好通过协议方式），最终选定土地一级开发实施主体，并与之签署土地一级开发合同，下达一级开发批复。 在此阶段，我们主要的工作就是通过整合当地政府资源，并在前期工作的基础上全力取得相应区域的土地一级开发资格和开发授权。在取得土地一级开发授权后，将持授权凭证到环境、交通、规划、土地等部门办理行政审批许可手续（包括但不限于环境评价批复、交通评价批复、定桩测量规划选址意见、规划意见书及国有建设用地征用、农用地征收或农转用手续）。 （四）组织实施阶段 土地一级开发的实施阶段可从取得土地一级开发授权时起算，作为政府确定的土地一级开发主体，按照政府批准的土地一级开发实施方案要求完成征地拆迁手续与市政工程建设，因此，该阶段又可分为征地拆拆迁阶段与市政工程建设阶段。 （五）工程验收阶段 土地一级开发的验收应包括：审核土地一级开发主体提交的一级开发成本报告、审核待征土地地上物清除状况及拆迁结案手续、复检市政工程等。而验收主体应由土地储备部门、市政建设部门、工程建设管理部门、拆迁管理部门及土地一级开发商一并完成，对于一级开发成本的审核应由土地管理部门聘请具有相应资质的评审机构负责，鉴于一级开发成本是土地上市交易价的基础，因此，评审机构对已发生的一级开发费用进行审核认定。 三、关于我们拟定的前期具体操作步骤及工作安排 在充分研究和分析了土地一级开发的具体阶段和各阶段的思路后，为了便于我们今后开发工作的开展，特草拟以下前期具体操作步骤： 1、在条件具备的情况下，我们应先和xx县政府主要领导进行接触和沟通，就进行土地一级开发的可能性和可行性进行分析研究，争取县政府领导的理解和支持； 2、在取得xx县政府主要领导的理解和支持后，我们可协助政府选定待开发地块。待开发地块选定后，这时我们需要派人初步调查研究待开发地块的四至范围、土地面积、地上物状况、征地拆迁的难易程度等情况，为土地规划和编制实施方案做准备。 3、调查了解xx县政府在报审区域总体规划或控制性详细规划的情况，如果政府已经制定了区域总体规划，我们可根据已有规划开展下一不工作。如果政府尚未制定区域总体规划，为了便于工作的开展，我们可事前介入，并通过签订土地开发咨询协议的方式，在一定范围内出资或协助政府完成总体规划或控制性详细规划的编制与报审，为今后取得相应土地的一级开发资格进行事前的铺垫。 4、在完成区域总体规划后，对待开发地块进行前期策划，协助政府编制土地一级开发实施方案。该实施方案应包括以下内容：土地一级开发项目用地的范围、面积、四至、地上(下)物情况和规划条件等；拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等；完成开发的时间和周期；土地一级开发预计成本(低限、高限)及收益测算。该实施方案的编制极其重要，其不仅影响到今后土地开发的具体工作安排，而且涉及到开发成本、费用及我们的收益。在该阶段我们应对实施方案的编制进行必要的调控和安排。 5、在土地一级开发实施方案报审通过后，我们的前期工作将进入攻坚阶段。在该阶段，我们主要的工作就是通过整合当地政府资源，并在前期工作的基础上全力取得相应区域的土地一级开发资格和开发授权。在该阶段我们需要完成以下具体工作： （1）我们先要确定一个在北京或上海等大城市注册登记的开发公司，以该开发公司的名义与政府就一级开发的具体事宜进行协商； （2）我们的开发公司和政府要具体商定开发地块的范围、土地面积、控规条件、开发计划、开发成本的确定办法、土地开发利润的测算方法等。 其中重点在于土地开发利润的测算方法，我们可提出以下三种测算方法，供和政府协商确定：一是以开发成本的10%，来计算我们的利润；二是我们参与分配土地出让收益，即土地一级开发完后，我们收回前期投入的前提下，在出让时的溢价部分由我们和政府按一定比例分配；三是可以把地块面积的一部分将来有条件转让给我们来做二级房地开发以从中获利，这个地块面积比例可以根据情况来定。 关于开发利润测算方法问题，我们应力争采用第三种方式，即我们的目标是：通过土地一级开发，我们取得一定面积的土地使用权，并进行二级房地产开发，在最大限度内进行增值运做。 （3）在有关具体内容确定后，我们的开发公司和政府签订土地一级开发合同，取得相应区域的土地一级开发资格和开发授权。 6、在土地一级开发合同签订后，进入组织实施阶段，主要工作为进行征地拆迁和市政工程建设。在该阶段，征地拆迁阶段涉及的法律纠纷较多，主要集中在拆迁安置标准、补偿方案及回迁房安置等问题上。 该阶段的另一项重要工程即市政工程建设，因市政工程建设主要是将水、电、气、通信、道路等大市政设施、管线引入待征收土地内，因此，市政工程建设可与征地拆迁工作同时开展，市政工程建设主要包括市政工程设计、签署接用协议、工程建设及工程验收四个阶段。 在该阶段，我们需要投入一定的资金和人力来完成征地拆拆迁与市政工程建设工作，这也是整个开发过程中一个极其重要的阶段。 7、在开发完成后，组织进行验收。 四、目前我们和xx县政府接触时需要事前洽谈的主要问题 在前期接触阶段，有以下几个问题需要事前洽谈： 1、在xx县区域范围内进行土地一级开发的可能性和可行性； 2、如果具有可行性，xx县政府的主要开发条件和要求是什么，我们是否有能力承受？ 3、确定土地一级开发的具体操作流程，以便于工作的合理安排； 4、初步确定待开发地块的大致范围及面积，并进行必要的费用测算，以便我们筹备必要的资金； 5、初步确定开发利润的测算办法，力争通过土地一级开发，我们能取得一定面积的土地使用权，并进行二级房地产开发，在最大限度内进行增值运做。土地征收土地征收是2004年宪法修正后的新词汇，近来，一些文件、报告时常混用“土地征收”和“土地征用”两个概念，主要原因是实践中人们还存有模糊认识，认为二者没有实质区别，只是表述不同。实际上，二者既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收的法律后果是土地所有权的改变，土地所有权由农民集体所有变为国家所有；征用的法律后果只是使用权的改变，土地所有权仍然属于农民集体，征用条件结束需将土地交还给农民集体。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不涉及所有权改变的，是征用。 我国宪法和土地管理法2004年修正或修改前，没有区分上述两种不同的情形，统称“征用”。从实际内容看，土地管理法既规定了农民集体所有的土地“征用”为国有土地的情形，实质上是征收；又规定了临时用地的情形，实质上是征用。为了理顺市场经济条件下因征收、征用而发生的不同的财产关系，2004年国家立法机关对宪法作了修正，紧接着又对土地管理法进行了修改，除个别条文外，土地管理法中的“征用”全部修改为“征收”。即第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定 国有划拨和国有出让目前房地产开发用地取得方式主要有两种：国有划拨和国有出让。划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的，没有向国家缴纳过土地出让金；出让土地是指开发商以有偿的方式取得土地，并且根据评估地价的相关比例支付了土地出让金。两者的主要区别是，国有划拨土地使用权没有使用期限，国有出让土地使用权有土地使用年限的限定。如普通住宅的使用年限为70年，商业用房40年，综合用房50年等等。集体土地转为国有土地的手续一、流程： 1、土地使用权流转登记申请书；2、原土地使用权证原件；3、地上建筑物权属证件复印件或证明材料（核对原件）；4、申请登记人身份证复印件（核对原件）；5、征地协议书（县征地事务所与土地所有者签订）；6、土地评估报告及备案表（有资质的地产评估机构办理）；7、土地出让合同（县国土资源局与土地受让方签订）；8、土地出让金缴纳凭证；9、契税缴纳凭证或减免税审批件；10、涉及转让的需提交地上建设物转让契约复印件（核对原件）；11、其他需提供的材料。国有划拨土地国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础。本文在分析划拨用地的基本价值属性基础上，通过具体案例探讨划拨用地价值构成及其估价方法。关键词：划拨土地，价值构成，估价一、概述国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市房地产管理法的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础。本文在分析划拨用地的基本价值属性基础上，通过具体案例探讨划拨用地价值构成及其估价方法。关键词：划拨土地，价值构成，估价一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%.标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上，结合具体案例进一步讨论。二、划拨用地的价值构成及其基本估价方法新的城镇土地估价规程明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。其基本计算公式是：土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数。对于划拨用地的估价，我们同样可以套用其