前期物业管理服务协议.doc

前期物业管理服务协议本协议当事人（方）如下：物业服务公司（以下简称“甲方”）： 业主（以下简称“乙方”）： 前期物业管理是指自房屋（包含商铺）从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。 乙方所购商铺（包含住宅）的合同编号： 乙方所购商铺（包含住宅）的基本情况： 1乙方商铺（包含住宅）所在物业的名称： 绿意商业广场 2乙方商铺（包含住宅）的座落地址: 河源 市 连平县生态工业园莲塘大道绿意商业广场 小区 栋 号商铺（包含住宅），建筑面积 平方米。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上,在乙方签订广东省商品房买卖合同时,甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议:第一条 甲乙双方的权利和义务 一、 甲方的权利与义务 1. 对本商业广场共用部位、共用设施设备、环境绿化、公共卫生、安全管理、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理； 2. 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商业广场的物业管理补充协议（详见附件一）并以书面形式告知给乙方； 3. 建立健全本商业广场的物业管理档案资料； 4. 制止违反本商业广场物业管理补充协议的行为； 5. 甲方可委托专业公司承担本商业广场的专项管理与服务业务，但不得将本商业广场的整体管理责任转让给第三方； 6. 依据本协议向乙方收取物业管理费用； 7. 编制物业管理服务计划及财务年度计划； 8. 每 6 个月向乙方公布物业管理费用收支帐目； 9. 应提前将本商业广场商铺（包含住宅）的装饰装修注意事项和限制条件以书面形式告知给乙方，并与乙方签订商铺装饰装修管理协议； 10. 不得占用本商业广场的共用部位、共用设施设备或改变其原有使用功能； 11. 向乙方提供本商业广场自用部位、自用设施设备维修养护等方面的有偿服务； 12. 自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本商业广场的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会书面确认； 13. 。二、 乙方的权利义务 1. 参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权； 2. 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议； 3. 遵守本商业广场的物业管理补充协议； 4. 依据本协议向甲方按时足额的交纳物业管理费用； 5. 装饰装修商铺（包含住宅）应遵守商铺装饰装修管理协议； 6. 不得占用、损坏本商业广场的共用部位、共用设施设备或改变其原有使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应提前48小时以书面形式通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成任何损失的，应按原价赔偿； 7. 转让商铺（包含住宅）应提前24小时通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议和相关附件条款； 8. 对承租人、使用人及访客等违反本商业广场物业管理协议等造成的损失、损害承担民事责任； 9. 按照安全、公平、合理的原则，正确处理本商铺（包含住宅）的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益； 10. 。第二条 物业管理服务内容 一、 本商业广场共用部位的维护和管理 共用部位是指本商业广场商铺（包含住宅）主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 二、 物业共用设施设备及其运行的维护和管理 共用设施设备是指本商业广场各商铺（包含住宅）共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、池、沟渠、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 三、 环境绿化、公共卫生 1本商业广场内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次；2对商业广场公共区域每日清扫一次；3商业广场公共雨、污水管道每半年检查一次、每年疏通一次，视检查情况及时清掏；4化粪池每季度检查一次，每年清掏一次，视检查情况及时清掏；5公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护和管理。四、安全管理1. 内容 （1） 对商业广场公共区域实行24小时巡逻值勤工作；（2） 对重点区域、重点部位每三小时至少巡查一次；（3） 协助公安执法部门维护本商业广场区域内的公共秩序；（4） 对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告相关政府部门，并协助采取相应措施；2. 责任 （1） 严格管理各级员工，做到工作严谨认真、操作熟练规范；（2） 及时发现和防范商业广场内危及住户安全的隐患。五、交通秩序与车辆停放 1. 内容 （1）商业广场内的机动车辆和非机动车辆停放有序；（2）定期巡查机动车辆进出及停放情况。2. 责任 （1）机动车辆和非机动车辆停放有序；（2）发现和防范危及机动车辆停放安全的隐患。六、商铺（包含住宅）装饰装修的管理 详见商铺装饰装修管理协议 第三条 物业管理服务质量 一、商铺（包含住宅）楼栋外观： 1商铺（包含住宅）楼栋外观良好，外墙无明显破损；2公共区域无违章（如私搭、乱建）等现象。二、商业广场共用设施设备的运行、维修、养护和管理： 1机电设备外观良好、无事故隐患，完好率达98%以上，故障发生率小于1%；2消防设备完好率达100%；3零修及时率98%以上，零修合格率为100%；4特殊工种人员100%持证上岗，遵守操作规程。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理： 1房屋零修急修及时率达到90%以上；2道路完好率及使用率达到90%以上；3化粪池、雨水井、污水井完好率达到90%以上；4排水管、明暗沟完好率达到90%以上；5照明灯完好率达到90%以上；6休息设施、绿化雕塑小品完好率达到90%以上。四、公共卫生： 1地面清洁后达到无烟头、纸屑、果皮垃圾、无积水、无尘土、痰渍；2公共区域墙面光亮、清洁、无明显灰尘、无蛛网；3公共照明灯罩保洁达到目视灯罩表面干净，内部无积尘；4消防栓、电表箱保洁达到玻璃明亮、目视无尘、无蛛网；5标识牌、公告栏保洁达到目视无明显灰尘、无污迹；6公共绿地保洁达到草坪目视干净、无杂物；7绿化花池保洁达到表面洁净、无明显污迹、水垢；8广场地砖、道路保洁达到目视无杂物、无明显污迹、条缝清晰；9垃圾收集点的生活垃圾日产日清。五、环境绿化、消杀：1对商业广场区域内各种花草、树木进行精心养护，做到勤修剪、勤浇水；2春季：每三天浇水一次，冬季：每周浇水一次，灌木：每季度修剪一次，树木：每半年修剪一次；3绿化地布局优美合理,花草树木长势良好,修剪整齐、美观、无践踏、折损现象；4绿化地无病虫害、无大面积泥土裸露；5定期杀虫、灭鼠。六、安全管理、公共秩序及车辆停放： 1安全责任事件发生率每年控制在1%以下（以辖区公安部门记录为依据）；2火灾发生率控制在每年1%以下（以辖区消防部门的记录为依据）；3违章事件处理及时率达到90%以上；4消防设施完好、有效，发生火警能及时报警并协助消防部门开展救助；5公共区域车辆停放、进出有秩序；6主要干道和消防通道进出顺畅。七、共用部位、共用设施设备小修和急修：1小修、小补不超过24小时；2水电急修在接到报修通知后15分钟内到达现场。第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用） 一、本商业广场商铺（包含住宅）的物业管理服务费用由甲方按月足额收取；二、本商业广场商铺（包含住宅）的物业管理服务费缴纳标准为每月每平米 1.00 元（人民币），乙方应按照所购商铺（包含住宅）的建筑面积按时并足额的向甲方缴纳物业管理服务费用；三、因乙方原因空置商铺（包含住宅）应按建筑面积每月每平米 1.00 元（人民币）按时并足额的向甲方缴纳物业管理服务费用；四、乙方应在每月的15日之前及时的向甲方缴纳足额的物业管理服务费用；五、乙方出租商铺（包含住宅）后,物业管理服务费用仍由乙方按时并足额的交纳；六、乙方转让商铺（包含住宅）时,须及时向甲方交清转让之前的物业管理服务费用；七、物业管理服务费用如有调整则按政府部门相关文件规定执行；第五条 其他有偿服务费用 一、车位及其有偿使用费用： 1车位及其有偿使用费用按照河源市物价局的停车场(库)车辆收费标准文件规定进行收取；2有偿家政服务费用价格另议,详见商业广场有偿服务价目表；3其他服务费用如宽带网使用费、智能化维护费等由乙方同相关专业公司协商解决。第六条 代收代缴收费服务 受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费代收代缴收费服务（物业管理服务费用不包含代收代缴费用）的收费标准执行政府相关规定。第七条 维修基金的管理与使用 一、根据国家和广东省物业管理有关条例规定，本商业广场建立了房屋共用部位共用设施设备保修期后大中修、更新、改造的维修基金，其具体收费标准为 0.20 元/月/。乙方在购买本商业广场商铺（包含住宅）时已向 交纳维修基金 元。二、维修基金由甲方提出年度使用的计划，其应履行规定的程序和手续，其中日常中修和小修的金额在2000元以下的，由商业广场社区服务中心负责人签字确认后支付；用于中修以上维护工程或维修金额在2001元以上的，须经本栋商铺（包含住宅）占60%以上业主同意后方可使用。 三、维修基金不敷使用时，经60%以上业主同意，可由该栋商铺（包含住宅）的业主分摊。四、乙方转让商铺（包含住宅）所有权时，其结余维修基金不予退还，随商铺（包含住宅）所有权同时过户。第八条 保险 一、本商业广场共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。三、甲方不承担乙方及其商铺（包含住宅）使用人的人身安全保障和财产安全保管责任。第九条 其它约定事项 一、 ；二、 ；第十条 违约责任 一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。 三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。 四、乙方违反本协议,不按本协议约定的收费标准和规定时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙补交并从逾期之日起按欠费之千分之三/天的标准收取乙方的违约金，若乙方连续六个月以上未交纳的，甲方有权通过司法途径进行追缴。五、 。第十一条 特殊、突发情况处理为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等特殊、突发事件，甲方因采取紧急措施或紧急避险造成乙方必要的财产损失的，双方按国家有关法律规定处理。第十二条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行的，双方按国家有关法律规定处理。第十三条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向河源市物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向河源市仲裁委员会申请仲裁，或向河源市人民法院起诉。第十四条 附则一、本协议内涉及的场所之条款，其范围均限于本商业广场区域内。二、本协议内空格部分填写的文字、印刷文字、相关附件和规定具有同等法律效力。三、本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十五条 本协议正本连同附件共七页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 第十六条 本协议自甲乙双方签字之日起生效，至本商业广场业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务合同生效时终止。附件一：物业管理补充协议甲方签章： 乙方签章： 代表人： 代表人： 年 月 日 年 月 日附件一：物业管理补充协议为维护本商业广场全体业主和非业主使用人在物业管理活动中的合法权益，维护公共环境卫生和正常秩序，建设有序、服务完善、环境优美、文明和谐的新型商业广场，根据有关法律法规，有如下商铺（包含住宅）物业管理补充协议（以下简称协议），供业主遵守：第一条 本协议对绿意商业广场商铺（包含住宅）的业主和非业主使用人均具有约束力。第二条 业主的商铺（包含住宅）所有权人在发生变更时，规约的效力及于该物业的继受人。业主转让或出租其物业时，均应在转让或出租行为生效之日前十日通知绿意商业广场社区服务中心（以下简称“服务中心”），并应促使有关受让人/承租人签署本协议，以确保受让人/承租人遵守本协议的一切条款及受本协议约束。在乙方受让人/承租人与甲方重新签署协议前，乙方仍需遵守及履行本协议的所有规定，包括但不限于支付至产权转让手续办理完毕之日止的管理费及其它有关费用。第三条 收、退商铺（包含住宅）时的管理规定（一）乙方在办理入伙验收商铺（包含住宅）手续时应向甲方提供如下资料：a：入伙收铺通知书原件一份；b：业主身份证原件及复印件一份；c：（以公司名义购买）法人代表、营业执照、税务登记复印件（加盖公司公章）各一份；d：常驻商铺（包含住宅）人员身份证复印件及彩色1寸照片3张/人，如：业户（法人代表）不能亲临，被委托人须同时提供授权委托书原件及单位印章。（二）业主或交由其他非业主使用人使用时，需提供商铺租赁合同、营业执照、税务登记证等相关资料，由业主及非业主使用人到服务中心办理相登记手续。对于上述手续不全者，甲方有权不予同意进场。（三）业主或非业主使用人终止使用商铺（包含住宅）时，需由业主或非业主使用人到服务中心登记备案。第四条 业主在办理收铺（包含住宅）手续时，须向服务中心预交三个月的物业管理服务费，业主交费后，服务中心需提供相应票据。第五条 业主（含非业主使用人）使用商铺（包含住宅）须到服务中心办理相关登记手续，并同时提供如下资料：a：商铺租赁合同书（如商铺承租）复印件一份；b：（法人代表）身份证复印件一份；c：营业执照、税务登记复印件（加盖公司公章）各一份；d：常驻商铺人员身份证原件及复印件一份、彩色1寸照片3张/人。第六条 服务中心人员因维修、养护物业需要进入业主的物业专用部分时，服务中心人员应事先告知业主，业主（含非业主使用人）应给予必要的配合，如阻挠维修养护而造成的物业损坏及其他损失的，业主应负责修复并承担赔偿责任。第七条 业主（含非业主使用人）应当按本商业广场设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按服务中心指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理，不得影响他人生活和小区公共环境。第八条 业主的商铺（包含住宅）卫生须符合本商业广场环境管理的统一标准，自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。商铺（包含住宅）所产生的生活垃圾应按服务中心要求统一打包放到指定的垃圾清运点。第九条 业主（含非业主使用人）的车辆行驶、停放应遵守本商业广场的停车管理规定。第十条 业主（含非业主使用人）不得聘请服务中心所属员工提供非服务中心工作范围的私人性质的服务，由此引起的一切后果由聘请方及受聘人双方承担。第十一条 业主（含非业主使用人）不得直接惩罚服务中心的员工，如业主对服务中心员工的工作不满意，应向服务中心负责人提出投诉，由服务中心负责人进行处理。第十二条 本商业广场如发生下列之行为，服务中心有权对违规者责令其停止、恢复，亦可视受损情况要求责任人赔偿和采取停电停水等方式进行处理，同时进一步追究其法律责任。（一） 擅自改变商铺（包含住宅）的结构和外貌；（二） 擅自占用、损坏、改变、堵塞或妨碍公共场所及公共设施设备；（三） 擅自在共用部位、共用场地、公共设施装置或搭（构）建任何形式的物体或结构（包括但不限于）招牌、告示、通知、广告、旗帜、海报、装饰物、天线、铁笼、遮盖、棚架等；除正常维护外不得粉擦、涂漆或改变物业区域内任何建筑物的外墙、门面、窗户，亦不得以任何形式影响或改变商业广场的任何部位的外观；（四） 未经服务中心书面同意，擅自更改、移动电、煤气、供/排水管线或增加上述装置的负荷，进行任何工程或行为以致影响或损毁物业区域或各单元之任何水、电、煤气、通讯的供应系统、排水排污、结构、支撑或间隔；（五） 从事餐饮业、宠物店、非保健类诊所、汽车维修美容清洗行业、产生强烈噪音的娱乐业等及政府在住宅小区禁止经营的其他行业；（六） 违反有关规定在商铺（包含住宅）内外堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品或排放有毒有害物质等；（七） 在商铺（包含住宅）内制造超标准噪声，包括大音量播放电视、音响，举行喧闹的聚会，机器设备噪声等；室内水、污物或气体外泄，以致损害共有部位、公共场所和公共设施或对其他业主及非业主使用人构成滋扰、不方便或损害；（八） 未取得政府环保部门批准，擅自在商铺内经营饮食类、餐饮类项目；（九） 利用商铺（包含