工程交接管理规定.doc

开发有限公司程序文件XB-JJGL-1.0工程交接管理规定 11 /9宰大伟1. 目的：为规范工程完工后，工程部组织物业公司等进行的物业移交前验收检验和工程竣工验收及备案后物业实体和相关资料移交给物业公司管理的工作流程，特制定本办法。2. 范围：适用于公司开发的所有项目。3. 定义：移交：指公司开发的工程，通过竣工验收和备案后，并经物业公司确认达到可移交标准，转交给物业公司进行管理的过程。4.职责：4.1工程部4.1.1编写工程移交计划。4.1.2组成移交小组，组织相关部门沟通、协调移交前的工作。4.1.3组织工程移交验收并办理移交手续。4.2项目经理部：4.2.1组织编制工程竣工图、竣工档案，并办理相关资料的移交。4.2.2组织工程内部初验；4.2.3参加物业移交验收，参与移交检查。4.2.4作为检查小组对细部检查发现的问题，落实并督促承包商进行整改，确保工程达到移交的标准。4.2.5负责对物业公司相关人员进行移交后的工作交底，对重要设备的使用进行相关培训。4.2.6负责监督总承包商的整改。4.3物业公司4.3.1成立物业接管小组，配合工程部进行移交验收，并办理移交手续。4.3.2工程移交后，安排相关人员进场并对其进行管理和维护。4.3.3对移交的档案资料进行归档保管。4.4总承包商4.4.1成立整改小组，参加物业移交验收。4.4.2对细部检查验收发现的问题，严格按照限定日期组织施工人员进行整改，并进行复查，确保工程质量达到竣工移交验收标准，保证工程顺利移交。4.4.3在通过移交验收后，对工程实体进行清洁、封闭，整理和完善工程竣工资料，保证工程移交的顺利进行。4.4.4配合工程部将工程实体移交物业公司进行管理。4.5监理单位4.5.1参加物业移交验收，参与移交检查。4.5.2负责监督总承包商的整改。5.工作程序5.1制定工程移交计划5.1.1施工单位工程完工自检后、竣工验收前，物业公司提出接管验收标准，项目经理部根据公司项目开发总控计划安排，编制物业移交计划，上报公司总经理审批； 5.1.2项目经理部编制工程移交方案，安排物业移交检查； 5.1.3方案应明确以下主要事宜：（1）成立由公司工程部、项目经理部、物业公司、承包商以及施工单位、监理单位组成的工程移交小组；（2）工程移交验收的计划；（3）工程竣工资料移交给物业公司的计划。5.1.4方案和计划提交公司总经理审批。5.2检查验收5.2.1项目经理部组织成立检查小组（工程部、项目经理部、物业公司、承包商以及施工单位、监理单位相关人员组成）根据国家规范和检查验收方案对工程进行检查验收；5.2.2细部检查验收过程中，由项目经理部组织专题例会，对工程中存在的问题及时予以协调解决。5.2.3检查小组对验收过程发现的问题进行分类汇总，提交总承包商进行整改；5.2.4项目经理部、监理公司监督总承包商、施工单位的整改。5.2.5整改完毕后，由项目经理部组织检查小组进行复验，复验合格后进入移交环节。5.3移交准备5.3.1工程部应组织工程移交小组在内部初验和检查结束时召开专题会议，确定工程移交时间，并书面向物业公司提供以下资料：（1）工程中存在的无法由施工解决的问题，及对小区业主的说辞。（2）物业公司接收工程时应注意的问题。（3）接收工程设备的物业管理人员的培训计划。（4） 要求物业公司派驻保安进场的时间。5.4工程竣工验收5.4.1在内部初验和移交检查及整改完成后，项目经理部组织工程竣工验收。5.5工程实体移交5.5.1工程竣工验收及备案后，工程部按计划提前两天书面通知物业公司工程移交的日期，并组织召开工程移交专题会议。5.5.2物业公司安排人员按工程部通知时间参加工程移交，工程部将所有钥匙整理并标识后，移交给物业相关人员。（工程部在将工程移交物业公司前，应将工程清扫干净，并全部锁门封闭）5.5.3在移交过程中，物业公司应当办理书面移交手续，在签收后，全面接收和开始管理物业。5.6资料移交5.6.1项目竣工之后，项目经理部把所有工程竣工资料移交物业公司：（1）工程所有的承包商和供应商的工作范围和保修联系电话清单。（2）工程所有的承包商和供应商的合同复印件。（3）工程竣工资料和竣工图。（4）工程验收通过文件及工程的前期资料。（5）工程交房标准。（6）所有的设备清单和使用说明。（7）工程质量保修卡。5.6.2公司业务部应将业主资料提交给工程部，由工程部把业主资料移交物业公司。5.6.3物业公司在收到资料后，应负责组织进行验收，如认为不合格，则提出整改意见，当整改完毕后，办理书面移交手续，并将资料归档保存。5、相关文件5.1交接验收资料明细5.2工程验收交接标准6、相关表格6.1物业移交验收表附录1交接验收资料明细一、产权资料：项目批准文件、用地批准文件、规划许可证、建筑执照二、技术资料： 1、竣工图。包括平面图、建筑结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； 2、竣工验收证明书； 3、钢材水泥等主要材料的质量保证书； 4、新材料、新配件的鉴定合格书； 5、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事件处理记录）； 6、隐蔽工程验收合格证； 7、沉陷和变形位移观测记录；8、永久性水准点位置及基础埋深；9、水、电、气、采暖、通讯、网络、消防、电梯、污水、化粪池等设备设施检验合格证书及使用说明书； 10、砂浆、混凝土试块试压报告；11、给排水、采暖、空调、燃气系统的试压报告；12、房屋及设施、设备的约定保修合同。 三、其他相关资料附录2工程验收交接标准一、主体结构 1、地基基础结构不得超过建筑地基基础允许变形值，不得引起上部结构开裂或损坏；2、混凝土构件发生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土规定值；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；3、木结构应结点牢固，支撑系统可靠，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范有关规定：凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。二、墙面1、屋内墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀、无剥落、无明显裂缝、无污迹，块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，线条顺直，色泽一致，无裂缝、损伤；2、外墙不得渗水，不应有漏刷、脱皮、脱色现象，瓷砖粘贴牢固、色彩一致、表面无污。三、屋面 1、各类屋面必须符合规定，排水畅通，无积水；平屋面应有隔热保温设施，房屋公有部位应设置屋面检修孔；2、房屋、阳台和屋顶平台应有组织排水、出水孔、檐沟，落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。四、楼地面 面层与基层必须黏结牢固，不空鼓；卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒返水和渗漏；木楼地面应平整和牢固，接缝密合，卫生间、盥洗间要做围水试验。五、门窗 1、开启自如，手轻摇晃门窗墙面接触牢固、无晃动和裂缝出现，目视零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；2、从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开关灵活；3、木门油漆均匀，缝隙适度、线条均匀，不掉角、无变形；4、玻璃应安装平整、牢固，单指轻击无轻微晃动，玻璃胶缝密实，无损伤和刮花痕迹；双玻夹层无污迹，塑钢门窗框无裂缝；5、电子对讲门开启灵活，通话器完好无损，通话清楚，不锈钢门无刮花痕迹；6、防盗门无锈迹和刮花痕迹；7、窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。六、电气 电气线路安装平整、顺直、接点紧密牢固，过墙应有导管，电气管路连成整体，并有可靠接地；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，分户地下室的照明与楼上各分户电表连接有预留接线；各种避雷装置连接点必须牢固可靠；电梯能准确运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值，制动器、限速器及其他安全设备动作灵敏可靠。七、水、卫、烟气管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏；水压试验及保温、防腐设施必须符合要求，应按套装水表或预留表位；卫生间、厨房内的排污管应分设，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，制动灵活；各功能管道安装布局合理，使用方便。八、楼梯、扶手 混凝土结构的楼梯无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；钢木结构的楼梯安装牢固，用力摇无晃动，钢筋无锈蚀、无弯曲；扶手表面无龟裂、油漆无脱落，色泽一致、表面光滑、不扎手。九、附属工程及其他 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径均符合室外排水设计要求；管道应顺直且排水畅通，井盖应搁置稳妥并设置井圈；明沟、散水、落水沟不得有断落、积水现象；房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象；房屋应按单元设置信报箱；烟道、通风道、垃圾道应畅通，无堵塞物；单体工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过度用房拆除清理完毕，室内外高差符合设计要求；群体设计应检验相应的市政、公建配套设施和服务设施。十、消防设施消防设施必须有消防部门检验合格签证1、防栓阀门完好，无渗漏水，油漆均匀，无少刷、漏刷现象；2、消防箱门锁开启自如，玻璃安装牢固，标志清楚；消防管、消防带等配套齐全，阀门完好，无渗漏水。十一、小区路灯1、灯按设计要求安装，灯柱牢固、高度适宜，柱面油漆均匀、无损伤和刮花；2、灯具安装牢固、配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常，光照度达到规定要求。十二、绿化1、绿化面积、绿化率符合设计要求，按设计要求种植花草树木，不缺株少苗、不乱改品种，成活率98%以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛生，绿地纯度98%；2、绿地水管布局合理，阀门安装稳固、无摇晃，开关灵活、无漏水。十三、小区道路1、路面平整，无起砂、无空鼓、无损伤；路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；2、块料面层拼砌整齐、平整稳固，料面五裂纹、无缺棱掉角；3、路牌标志清楚，地面线条顺直、清晰。十四、安全监控系统符合设计要求，布局合理，可靠性好，使用、维护方便。物业移交验收表编号： 日期： 年 月 日 物业名称开工日期竣工验收日期接管验收日期建设单位设计单位施工单位监理单位占地面积建筑面积移交内容房屋产权清册份 张供水供电合同份配套设施/设备/场地/房屋产权清册份 张住宅质量保证书和住宅使用说明书份移交顾客房屋钥匙户、 把/户土地使用权出让证明份移交管理用钥匙套地界界桩放点报告份小区规划图 张建设用地规划许可证份竣工总平面图套 张建设工程规划许可证份单体建筑竣工图套 张建筑物命名、更名审批资料份单体结构竣工图套 张施工许可证份单体设备竣工图套 张建筑执照份给排水竣工图套 张工程竣工验收备案证明份电气竣工图套 张工程规划验收合格证明份绿化竣工图套