社会保障性住房论文开题报告.doc

毕业设计（论文）开题报告题目： 小户型社会保障性住房问题的研究专 业 名 称 班 级 学 号 指 导 教 师 填 表 日 期 2011 年 04 月 02 日一、选题的依据及意义： 随着社会贫富差距的逐渐扩大和房地产市场化程度不断提高，商品房价格的涨幅远远高于居民的收入增幅，越来越多的居民支付不起市场上逐渐高涨的房价，尤其是中低收入群体，即使是依靠银行提供的按揭，也不能满足应有水平的住房需求。要实现“和谐社会”中“居者住其屋”的根本目标，就要保障中低收入群体的住房需求。住房保障体系实质是利用财政的转移支付给予中低收入群体一定的住房福利。2、 国内外研究概况及发展趋势（含文献综述）：1.国外研究概况 怀特黑德在从需求到购买力一文中认为同等地控制租金、以住所为基础的税收、对低收入家庭的住房补助、规划和计划控制都是基本的地方政策，因此可以通过不同地区的比较来对此进行评价。加尔斯特在从市场和空间的角度对需求方和供给方的住房政策进行比较一文中认为，由于子市场具有有效的反应能力，补贴需求方的方法通常优于补贴供给方的方法。阿瑟奥沙利文在城市经济学一书中分析了现行公共住房政策对城市贫困人口的影响，认为联邦住房政策造成住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张通过改革住房政策，消除城市贫困。他通过分析指出：支付现金优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭的效用。在欧洲，相对于其它的住房研究而言，租金控制对住房市场运作的影响已成为理论和实证分析的主要内容。欧洲的一些国家，在1914年-1918年的战争期间引入了租金控制，并在整个世纪程度不同地都存在着这种控制。在美国的一些城市，尤其是纽约，既有长期控制的经历又有解除控制的经历。汉纳等、马尔佩齐和梅奥在美国和德国的经验对比：补贴住宅项目低效率的原因一文中认为政府为实现诸多目标，常采用补贴、管制、税收和其它的手段来关于住房市场，他们通过考察这些干预如何影响价格和相应的现值，来分析每一项政策干预手段的效果，现值分析就是在不同方案不同干预手段的成本与收益之间进行直接比较。2国内研究概况著名学者易宪容在对我国住房保障体系重构的建议中提出了三个层级的保障体系：第一层级是不足10的极低收入家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租房，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20到80的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。而且在这一层级中，不同收入民众所获得的优惠条件也不一样。第三层级是20以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。张艳俊在依法规范经济适用房用地管理一文中对经济适用房用地管理进行了研究。指出了目前经济适用房用地存在的一些问题，如体制上存在缺陷，国土资源管理部门对经济适用房指标难以把握；经济适用房价格缺乏有效控制，价格优势不明显；建设标准逐步趋向豪华，背离了发展经济适用房的初衷；土地利用监管不到位，经济适用房用地转为商品房开发的问题时有发生等。为促进经济适用房健康发展，提出应坚持以销定建，合理控制开发规模：合理确定经济适用房建设标准，有效控制房价；取消划拨供地政策，变“暗补为“明补”。文林峰则认为住房保障的供应体系应该分为三个层次：一是经济适用住房，解决中低收入家庭的住房问题；二是“可支付租赁住房”或租赁经济适用住房，解决“夹心层”和流动人口的住房问题；三是廉租住房。张静在国外住房保障制度对我国的启示一文中在分析比较国外发达国家住房保障实践的基础上，指出完善住房保障应从以下几方面入手：一是制定相应的住房保障法规；二是政府应作为构建住房保障体系的主体；三是注意住房保障的层次性；四是大力发展住房金融；五是健全、完善其它保障制度。三. 我国住房保障制度的发展历程我国的住房保障体系是在经济体制改革过程中，随着居民收入水平的分化和住房制度改革不断深入的背景下逐步形成的。1985-1994，住房制度改革刚刚开始试行，全国大多数城市实行的仍然是福利分房制度。此时尚未形成房地产市场，“经济适用房”只不过是一个停留在纸上的概念。1994-1998，住房法规以及房地产交易市场建立，房地产市场体系开始逐步完善。1994年，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定中，把“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”作为城镇住房制度改革的七项基本内容之一。此时，经济适用房供应体系作为与商品房供应体系相对应的概念出现，经济适用房从整体概念演变为部分概念。1998开始，作为带动经济发展和住房市场发展的筹码的经济适用房开始全面启动并被升级为一个产业推向市场，同年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确提出，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。住房制度被分化为商品房供应体系及具有保障性质的住房供应体系。这个保障性质的供应体系所提供的仅是经济适用房。随着收入差距的扩大，住房问题上的弱势群体开始大量涌现出来。他们绝大多数无力购买商品房，甚至无力购买价格较低的经济适用房。他们被逐步边缘化，成为住房上的弱势群体。1999年，建设部发布了城镇廉租住房管理办法，其中规定：“城镇廉租住房(以下简称廉租住房)是指政府和单位在住房领域向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。这一文件的发布标志着我国住房发展三个体系的正式建立，即按照三个收入层次的划分，最低收入租赁廉租房，中低收入购买经济适用房，高收入购买商品房。至此，廉租房开始成为我国住房保障的重要组成部分正式发展起来。2004年以来，房地产市场商品房供应体系已经处于比较完善状态，但是住房供给结构也严重失衡，于是政府将住房政策的重点转移到对中低收入阶层的保障上来。2004年，由建设部、国家发展改革委、国土资源部及人民银行联合下发经济适用住房管理办法，针对经济适用房在实施中存在的一些问题作出了进一步限定。2006年，建设部城镇廉租住房工作规范化管理实施办法(建住房(2006)204号)提出不断扩大廉租住房保障覆盖面。2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发(2007)24号)及廉租住房保障办法(建设部等九部委令第162号)等配套文件明确把住房保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入家庭，并明确提出：“以城市低收入家庭为对象进一步建立健全城市廉租住房制度逐步扩大廉租住房制度的保障范围，并规范经济适用住房供应对象，使之与廉租住房保障对象相衔接。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。可见，低收入住房困难家庭的“夹心层”问题，在各地实践探索的基础上，已由国家通过扩大廉租住房保障范围的法律规定，从制度规范层面予以解决。廉租住房和经济适用住房保障“夹心层”问题虽经一定程度的实践探索和初步的制度规范，但仍存在诸多问题。廉租住房保障的范围也有逐步扩展的过程，扩展速度与每个城市的经济发展水平、政府重视程度等因素密切相关。加之，廉租住房的发展在全国呈现参差不齐的状况，有的城市根本没有建立廉租住房制度，大部分城市还仅停留在解决“双特困户”住房问题的阶段，只有少部分城市开始廉租住房的扩面工作。廉租住房的扩面工作进程缓慢。可以预见，较长一段时间内，廉租住房与经济适用住房间的“夹心层会一直存在。此外，从长远来看，经济适用住房和廉租住房两层模式难以构成完美的住房保障体系，细分的层次性不突出，将面向双困家庭的廉租住房和面向“夹心层低收入住房困难家庭的租赁性公共住房混为一体，在实际操作中将会面临一系列问题。2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布了关于加快发展公共租赁住房的指导意见。同期，全国公共租赁住房工作会议召开。公共租赁住房是伴随着中国房地产业的迅速发展，住房保障制度的不断完善而产生的，它是一种有效解决中低收入家庭住房问题的住房保障方式，主要针对社会中买不起商品房，也不符合经济适用房申请条件，同时在廉租房覆盖范围之外的中低收入家庭(通常称夹心层)。公共租赁房和廉租房、经济适用房共同形成目前比较完整的住房保障体系。近几年，为适应国民经济发展形势和房地产市场发展的需要，住房公共政策已由过去的以售为主经济适用住房向公共租赁住房转变。当前，与公共租赁住房有关的各项配套制度改革正在逐步推进。目前重庆广东上海等地已开始把公共租赁住房建设付诸实践。三、研究内容及实验方案： 通过图书馆、网络、书籍等途径搜集各种与本课题有关的文献资料，力求有用、丰富、多样、完整、系统，然后通过浏览、筛选、阅读、记录等方式对相关文献进行加工处理、去粗取精和分析研究。实证分析为主，注重资料、数据的获得、搜集、整理、分析；适当运用市场调查手段，积极寻求相关企业、政府部门的支持，紧密联系实际。四、工作进度1、 毕业论文资料调研，进行实地调查研究，掌握第一手资料。（第7周）2、 撰写毕业论文详细提纲。论文提纲应分为几个部分或几个层次。写明论文的中心、重点、观点、结论等。（第8周）3、 完成论文绪论部分，说明本课题的意义、目的、研究范围及要达到的技术要求；本课在国内外的发展概况及存在的问题；阐述本课题应解决的主要问题。（第9周）4、 完成毕业论文正文部分，包括问题的提出，研究工作的基本前提、假设和条件，理论论证，理论在课题中的应用，课题得出的结果，以及对结果的讨论等工作。（第10-11周）5、 完成结论部分。即对整个研究工作进行归纳和综合而得出的总结，对所得结果比较和课题尚存在的问题，以及进一步开展研究的见解与建议。结论应该明确、精炼、完（第12周）6、 完成毕业论文（设计）初稿。（第13周)7、 完成毕业论文二稿。（第14-15周）8、 毕业论文定稿；毕业论文打印；毕业答辩准备。（第16周）9、 毕业答辩。（第17周） 5、 参考文献1 Whitehead, C.M.E.(1996),”from need to afford ability”, Urban Studies 82Gaiter, G(1997),”Comparing demand side and supply-side housing policies: market and spatial perspectives”, Housing Studies 12.3 奥沙利文.城市经济学M.朱雅丽主译.北京：中信出版社.2003：353-3554 Mayo.S.K.(1986).”source of inefficie