北京市物流、研发子市场及重点区域分析.docx

北京市物流、研发物业子市场及重点区域分析一.经济背景 2012年三季度中国GDP同比增长滑落至7.4%，为增速连续第七个季度下滑。但GDP环比增速从二季度的2.0%上升至本季的2.2%。本季有数个关键的经济指标有所改善，释放出中国经济可能企稳的信号。汇丰银行昨日公布11月份中国制造业采购经理指数(PMI)。受新订单及生产扩张拉动，汇丰中国制造业PMI13个月来首次回到荣枯线上，终值为50.5，连续3个回升的态势也与官方PMI走势一致，后者11月份录得7个月新高50.6，显示经济正逐步回暖。数据重回荣枯线以上，显示中国经济企稳态势进一步巩固，经济呈稳健回升走势。预期政策支持仍将持续并拉动中国经济增速在第四季度反弹至8%左右。二.总体市场表现 1.物流设施市场 供应本季度有两个新项目入市，其分别系位于北京京南物流基地的中国物流公司和位于北京空港物流园的嘉民物流。因此，北京物流物业总存量扩大至127万平方米。需求本季度，市场对于高质量物流物业的需求仍然保持旺盛。北京空港物流园有一个新项目于季内入市，但由于该项目竣工前已有大部分面积被市场消化，因此该子市场的空置率保持在较低水平。由于九月一新项目入市，北京京南物流基地的空置率上升至5.76%；北京通州物流园的空置率有所下降；由于租户变动导致“其他”子市场的空置率小幅上升至1.8%。尽管有些子市场的空置率轻微上升，但由于高询盘量及充沛的客户储备，大部分业主对市场仍持非常乐观的态度。本季度几宗重大租赁交易均由内资企业完成。一国内图书出版公司，某贸易公司，某电商企业及一家国内移动通讯运营商从位于北京京南物流基地的百 利威物流分别租赁了6,000平方米、3,000平方米、10,000平方米、10,000平方米的面积。另外，一家电商企业与位于北京通州物流园的招商物流签订了租赁合同。租金北京物流物业平均净有效租金持续增长至33.2元每月每平方米，环比增长2.78%。各子市场租金环比增长率在近1%到超过4%之间，“其他”子市场增速最快，环比达到4.21%，北京通州物流园及北京空港物流园紧随其后，租金增长率环比分别为4.07%和3.08%。北京京南物流基地的租金增长速度最为缓慢，环比增长仅0.98%。北京空港物流园仍为租金最高的区域，其平均净有效租金为36.74元每月每平方米。本季，在经历了逾4%的租金增长后，北京通州物流园的平均净有效租金已接近北京空港物流园，达到36.71元每月每平方米。投资2012年第三季度投资市场表现平静，无物业整售成交。鉴于目前的市场状况，相较于出售，自持并将物业出租仍是业主的首选。本季，物流物业土地市场的活跃度有限。季内共有17块工业用途宗地买卖成交，其中仅有一块位于通州马驹桥的宗地为物流用途。该地块由苏宁电器竞得，总价4,344万元人民币，建设用地面积为54,277.85平方米，总建筑面积为81,417平方米。2.研发办公物业本季度北京工业园区研发办公物业租金保持稳定增长，租金较上季度上升7.9%，增幅上升了4.7个百分点。至每月每平方米135.5元。主要原因为上地与北京电子城工业园区物业租金在需求增长的带动下租金大幅上涨。工业园区物业需求增加，得益于城市中心写字楼租金大幅上涨，部分需求逐渐向城市周边工业园区物业转移。3.趋势预测优质物流设施租金预计将继续上涨。主要原因是目前优质物流设施可租面积较少，且未来新项目预租表现良好或是为用户定制。9月中央政府出台了促进外贸稳定增长的新规，其主旨是为外贸企业提供更好的政府服务、更多的融资支持以及鼓励进口。这一新措施对中国的外贸增长是一个利好，并预计将随之创造出更多的物流设施需求。此外，仓储设施，新增供应通常在投放市场后不久即被市场吸纳。预计物流设施租金报价保持上升，同时，受到写字楼租户向周边工业园区物业转移的推动，工业园区物业租金将持续上升。三.重点区域物流、研发业态工业地产发展情况分析（一）未来科技城 1、区位状况分析未来科技城选址于昌平区七北路高科技产业走廊最东端的温榆河畔，范围东临京承高速路，距首都机场约10公里；西靠北七家镇中心区和立汤路，距中关村生命科学园约12公里；南距北四环15公里；北部与北六环路相邻。规划占地面积约10平方公里（折合1000公顷），可利用建设用地423.2公顷，主要用于入驻企业研发和创新服务设施建设。其中，规划可利用建设用地中，研发用地287.8 公顷，居住用地74.2公顷，配套服务用地61.2公顷。2、总体定位根据国家产业发展政策和科技发展规划，围绕促进我国产业结构优化升级和国有经济布局结构的战略性调整，把未来科技城建设成为具有世界一流水准、引领我国应用科技发展方向、代表我国相关产业应用研究技术最高水平的人才创新创业基地，使之成为中国乃至世界上创新人才最密集、创新活动最活跃、创新成果最丰富的区域之一。园区依温榆河和定泗路（政府街）为界分为南北两区：北区位于小汤山镇东南部，占地2.19 平方公里；南区位于北七家镇东部，占地4.46 平方公里；两区之间核心绿地3.34 平方公里。3.园区开发主体及项目进展从北京市近几年的土地出让记录中可以看出，区域内商业金融及该区域采取了“园区+企业自建”开发模式，由未来科技城开发建设公司负责区域内的一级土地开发和后续的运营管理，该公司隶属于昌平区委。未来科技城开发建设公司通过开发并持有（运营）园区物业，获取持续收益，用于园区滚动开发。目前，从未来科技城规划及开发进度来看，区域内研发办公用地已悉数出让，待开发土地均为商业金融及居住用地。各央企项目均已动工建设，部分项目接近完工，正在进行内部的装修，研发办公人员已进驻。未来科技城的研发办公部分已初具雏形，但是商业生活配套尚不完善。4.区域物业发展可能性分析未来科技城位于昌平金十字产业发展带的东部，昌平区金十字发展带包括八达岭高科技产业走廊和七北路高科技产业走廊，涵盖了18个科技产业园区、研发生产基地和1个高等院校聚集区，符合北京市对昌平南部的研发服务和高新技术产业集聚区的定位，区位研发集聚效应正在快速形成。预计昌平南部区域将成长为北京市的科技研发办公物业的首选之地。但是，此区域有其明显的政府主导特征，大量土地资源控制在政府控股的平台公司，市场化程度不高。同时，区域内各产业园区的分布较为分散，形成了大量的空白地带，区域内商业生活配套尚不完善，很多项目尚处于概念性规划阶段（如昌平科技商务区项目），对于研发办公物业来讲，整体产业环境欠佳。昌平金十字产业走廊从未来科技城的规划定位来看，未来科技城将建设成为15家央企的研发基地，拟投资建设研究院、研发中心、技术创新基地和人才创新创业基地，研发涉及新能源、新材料、节能环保、信息等新兴战略性产业的重点领域。由于16家央企的主要业务面较为分散，区域内分布有多个行业的研发机构，目前处于规划建设初期阶段，区域内尚未形成集聚效应；其次，由于各大央企研发基地涉足的行业较为分散，当前阶段的产业集聚的条件尚不具备；最后，区域内的土地已基本利用完毕，由于该区域土地均为央企以划拨形式获得，土地资源市场化程度相对不高，获得土地的途径十分有限。（二）亦庄开发区1.行业分布 按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、 装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点” 的产业发展新格局。“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、 新媒体产业园、新能源汽车产业园。2.产业集群截止2012年，北京经济技术开发区已聚集了来自30多个国家和地区的4800多家企业，其中包括77家世界500强企业投资的108个项目，以及一批优质内资项目。并基于这些重点项目，成功打造了若干产业集群：以诺基亚为龙头的移动通讯产业集群；以京东方为龙头的显示器产业集群；以中芯国际为龙头的集成电路产业集群；以北京奔驰为龙头的汽车制造产业集群；以及以拜耳为代表的生物制药产业集群，以SMC、ABB为代表的装备制造产业集群，以GE为龙头的医疗设备产业集群和以国富安为代表的信息安全产业集群。3.工业物业市场总体情况根据亦庄工业园区内研发办公物业的租售信息统计，亦庄经济技术开发区内的物流仓储设施租金达到1.25元/天/平米；区域内的研发办公物业租金达到1.85月/天/平米。研发及独栋办公主要以电子信息通信业、汽车服务业、医药生物研发生产基地、装备制造业等。这类企业实力雄厚，市场化程度较高，一般购买独栋或租用土地，自建房且以自用为主，兼顾投资，因此会选择性价比较高的项目。整栋楼、区域也冠以企业自己的名字，比如诺基亚、同仁堂、北京奔驰戴姆勒克莱斯勒汽车等。其中北京奔驰-戴姆勒克莱斯勒汽车有限公司，厂址建在北京亦庄高新技术开发区博兴路8号，占地面积198万平方米，为该区域内地标性建筑。针对行业类型亦庄研发办公楼所面对客户行业较为固定，再加上市政配套设施在建设中，在租金价格上一直处于北京市较低水平。如中航技北京工业园写字楼，2006年租金价格为2元/平方米/天，现租金价格从为2.5元/平方米/天；联动U谷研发独栋租金价格在1.2元/天/平米；嘉捷科技园研发独栋租金在1.5元/平方米/天；汇龙森国际企业科技园租金在2.3元/平方米/天。同时该区域内土地资源的丰富，享受亦庄政府的各项优惠政策，各种研发工业园区、大型企业都在此租用土地，自建总部。因此，在此区域内租金价格除受到市场的影响外，更受到企业的重要关系影响。造成了该区域内写字楼租金价格较为平稳，升幅不大。四.物流园和研发工业园案例1.北京空港物流基地基地概况北京空港物流基地位于北京市高端产业功能区临空经济区的核心区，作为物流企业聚集的最高区域，是企业设立现代化物流中心、建设企业总部的最佳平台。目前，基地高标准的完成了一期1.55平方公里范围内“八通一平”的市政基础设施建设；共引进包括TNT、日本邮船、日本住友等7家世界500强企业以及中外运、近铁、宅急等70家国内外知名物流企业。优惠政策基地执行顺义区鼓励总部企业金融机构发展的暂行办法（顺财 200859号）、顺义区财政贡献突出企业奖励办法（顺财 200539号）和顺义区促进会展业发展财政扶持意见（顺政发200857号）等办法，向入区企业提供资金奖励、办公用房补贴等扶持政策和人才引进、企业服务、个人VIP服务等方面的优惠。入驻物流基地的企业除享受国家、北京市给予优惠税率外，还将享受北京空港物流基地的扶持奖励政策。基础设施空港物流基地按照国际一流标准建设，提供高标准的“八通一平”（供水、雨水、污水、供电、天然气、通讯、有线电视、道路及土地自然平整）市政设施。周边经济功能区天竺综合保税区，首都国际机场，空港经济开发区，新国际展览中心，国门商务区，顺义新城，北京林河工业区，北京汽车生产基地。入区企业中国东方航空集团公司、宅急送公司、顺丰速运（集团）有限公司、普洛斯、首都机场集团公司、北京南航地面服务有限公司、北京空港航空地面服务有限公司、北京鸿讯物流有限公司、北京首都国际机场股份有限公司、首都机场集团公司2.北京美国工业园美国工业园（俱融高科技产业园）坐落于北京市昌平区马池口镇，一期占地1996亩（136公顷），由美国俱融国际投资集团投资建设，是北京市昌平区与美国加州奥克兰市建立友好城市第一个重要合作项目。工业园（俱融高科技产业园）以生物医药和医疗器械为支柱产业，拓展附加值高、科技含量高的领域，构建优质投资和生活环境，通过土地转让、厂房入股、厂房出租、合作开发、共同经营管理等方式，建设一个以生物医药为主的国际化高科技产业基地，欢迎国内外有实力的企业投资入园。园区规划美国工业园一期占地1996亩（136公顷），园区规划分为东西两部分。东部为生产区，占地1296亩（86公顷），西部为商务、办公、企业孵化和生活配套区，占地700亩（50公顷）。并配有商务会所、专家及员工公寓、宾馆、娱乐场所、银行、邮电、医疗等综合服务设施。优惠政策美国工业园享受中关村科技园区的优惠政策（凡投资入驻美国工业园的企业均可在中关村科技园区昌平园注册、享受其优惠政策） 1.在美国工业园入驻的高新技术企业享受国家对高新技术企业的优惠政策；2.在美国工业园入驻的企业当年上缴财政收入达到一定规模，对地方财政贡献突出的，昌平区政府对企业法定代表人（或企业领导集体）给予奖励；3.政府将对获得市级“著名商标”和国家级“驰名商标”称号的企业，连续两年上缴财政收入（不含个人所得税）在200万元以上或区级收入在50万元以上的，一次性给予20万元和40万元的奖励。4.本园可按以上政策对入园企业提供流动资金的贷款担保支持。5.对于引进投资项目入园企业的中介人奖励，详见奖励细则。基础设施美国工业园按国际标准设计建设了园区内各项基础设施，已建成较为完备的道路、供电、供水、供气、供热、排水、排污、邮电通讯、有线电视和土地填高平整等“九通一平”工程。美国工业园同时将报请海关批准在园区内建设公共保税仓库一座，将为入园企业进出口和内销提供全方位的保税、仓储、运输服务，还将实现与海关电子联 网，报关、通关更加便捷，并将提供代报、通关业务，实现货物即时运抵，免去异地海关报关或转关手续；并能提供二十四小时即时服务，与政府各职能部门保持热线沟通，随时为入园企业解决业务