石家庄2011-2012年房地产市场基本情况分析及预测报告.doc

石家庄2011-2012年房地产市场基本情况分析及预测报告房地产门户-搜房网2012年02月06日11:10来源：石家庄市房地产协会 石家庄2011-2012年房地产市场基本情况分析及预测报告 一、2011年房地产市场基本情况（一）商品房上市供应及交易情况：1.交易量情况截止到2011年12月底，批准住宅预售项目125个，共计34777套，427.56万平方米。按面积计算，与2010年同期相比增加24%；商品住宅成交量。预售备案共计315.51万平方米，27346套，按面积计算，与去年同期相比，下降5%。现房销售共计12.21万平方米，988套，按面积计算，与去年同期相比增加73%。预售备案加现房销售合计：2011年为327.72万平方米，2010年为338.63万平方米，2011年商品住宅总交易量同比下降3%。2.价格变化情况2011年预售商品住宅均价为5164元/，同比（4751元/）上涨了9%，现房销售均价为4781元/，同比（4788元/）略有下降不足1%，由于现房销售量占总销量只有4%左右，比重很小，且价格变化极小，可以忽略不计，可以认为，商品住宅的价格总体上涨9%。）商业营业用房销售同比分析1.交易量情况：2011年商业营业用房预售备案3315个项目中共计32.86万平米。2010年1287个项目，13.08万平米。就立项数目而言，同比增加2028个，增幅为258%。以面积为依据增幅为251%。交易价格情况2011年商业营业用房预售备案均价12911元/平米，2010年为12810元/平米，增幅为10%。现房销售2011年均价为21249元/平米，2010年仅为9351元/平米，同比增长227%。由于现房销售量比重很小，2011年只有2.53万平米，占总数35.39万平米的7%，2010年只有1.17万平米，占总数14.25万平米的8%。所以，在考虑商业用房价格变化时，应给予预售备案价格较大的权值系数。经计算，2011年商业营业用房的均价应为212490.07+93510.93=13494.66元/平米；2010年均价为：128100.92+93510.08=12533.2元/平米。因此，商业营业用房价格变化为：同比增加10.8%。（三）二手房住宅交易情况1.交易量情况2011年住宅二手房交易量为89.44万平方米，2010年为127.97万平方米，同比下降30%。2.价格变化情况2011年二手房均价为4671.18元/，2010年均价为4348.86元/，同比上涨7%。（三）结论：2011年是房地产市场调控年。调控的威力，在我市已显现出了明显的成果，主要表现在三个方面：1.投资或投机性购房受到了遏制，商品住宅和二手房住宅成交量的下跌是明显的标志。下降幅度可以认为是投机或投资性购房的成分比例或是趋近比例。从严格意义上讲，由于商品住宅和二手房住宅所占市场份额不同，所以，应该用加权平均方法计算交易量下降幅度。2011年商品房住宅交易量为327.72万平方米，占总量的79%，二手房住宅89.44万平方米，占总量的21%，所以二者的权值系数分别为0.79和0.21，按此方法计算，商品住宅交易量下降7.79%，按其在交易总量的79%计算降幅为3.95%，二手房住宅为6.3%。二者相加，总降幅为10.25%。如果不用加权平均，降幅则为（5%+30%）/2=17.50%。所以用动态分析，我市房地产市场成交量下降幅度在10%-17.5%之间，符合市场交易过程中受遏制的投机或投资性购房成分的比例实际。2.价格在悄悄上涨，但涨幅明显下降，达到了市政府预定控制目标。国家统计局公布的70大中城市价格指数，我市同比为104，即涨幅同比增加4%。根据我市的统计，商品住宅涨幅为8%，二手房住宅涨幅为7%，按加权平均法计算，实际涨幅为7.84%。这一数据，在协会年终走访20家房地产开发企业和代理机构的调查中，得到了印证。总体没有超过10%，达到了政府限制涨幅的调控指标。另外，涨幅的变化，实际是从6月份开始显现的，5月份之前，因调控呼声较高，舆论造势强大，房价处于下降态势，1-5月，下降0.66%，5月份之后，又逐渐上升。分析原因，主要是这期间高质量的楼盘开盘数量多，占比重大，如中山华府、恒大雅苑、万达广场、原河名墅等项目，提高了房屋均价。其次是由于对市场监管力度的加强，违规销售项目受到查处，致使可供房源相对减少，购房者为减少风险，宁可承认相对高的房价，也选购手续齐全、品质高的房屋。3.调控成果的另一表现是，投资性购房的资金流向转到了商业地产。2009年，我市商业性经营用房均价为7767元/，当年成交13.11万平方米，2010年价格上升到12452元/，涨幅为60.32%，成交量却增到17.35万平方米，增幅为32.23%；2011年均价升至12911元/，到12月份，交易量为32.86万平方米，同比增幅为89%略强。由此可见，商业经营用房市场异常火爆，居高不下，交易量成倍增长，以典型的勒泰中心为例，开盘当天，日进2个亿，价位达到19000元/。在“公寓”类产品不受限的情况下，投资者把目光集中到了这类房屋上。相关阅读二、2012年房地产住宅市场走势预测（一）住宅交易量稳中有升，增幅10%左右，年交易量450万-500万平方米之间。主要理由是：1.改善性潜在需求量大且稳定目前，我市登记在册的私有住宅5068万平方米，共计61.6179万套，其中上世纪70年代以前的房屋26.7028万套，1532万平方米，应该说，这是住房改善性需求的主力。如果按市政府危陋住宅改造计划每年1万套计算，需要20多年左右时间，实践中是不可行的，必须辅之以市场供应。如果有50%的需求靠政府改造完成，仍有近800万平方米的改善性需求靠市场供应完成，若在二、三年内实现住房改善，则每年有300-400万平方米的市场需求。另一种计算方法是：按河北省十一五规划要求2012年城镇家庭住房达到30.6/人，我市20-30/人的家庭占29.2%，20/人以下的家庭占36.4%，两项合计65.6%的家庭低于省规划目标。按我市现有人口和户均人口计算，大约有51.79万个家庭需要实现这个目标。按户均3.8人计算，每户要达到居住面积116平方米左右。按前述数据统计，我市户均57.31平方米，差距为每户52.69平方米，总需求量为2728.8万平方米，若在五年内实现，每年约需545.76万平方米。乐观地估计，扣除危陋房改造完成的五年5万套约500万平方米，市场需求量仍在445万平方米左右。需求量是潜在的，实际能实现的需求要看经济发展速度以及人均可支配收入的增加，按目前我市人均收入情况看，实现需求的可能性比例不超过60%。即年需求量在270万平方米左右。2.刚性需求完成周期短，住房需求过旺，超越经济发展速度。刚性需求和改善性需求不能截然分开，有相当一部分改善性需求隐含着刚性需求，如父母为子女购房，表面上是改善，实际是子女的刚性需求。这里我们只把23-30岁年龄段的年轻人的需求量单独列出做一分析：据协会2008年调查，我市此年龄段的年轻人有29万多，按男女比例1：1粗算，可结合成约15万个家庭，15万个家庭若有50%由父辈购房或已有住房，仍有7.5万个家庭需要购房，若在5年内分批完成，每年约有1.5万个家庭。据调查年轻人一般有父辈或祖辈的支持，往往需要100平方米左右的精装房屋，则每年约有150万平方米的需求量。除此之外，每年新毕业的大专院校毕业生，以及来省会创业经营的人数不少于5万人，这部分是所谓“纯刚性需求”的人，除租房需求，每年也有约几十万平方米的需求。以上三种类型的需求，总计每年不会低于400万平方米，若遇政策调整松绑，投资性购房回归，则需求量会增加15%左右，总需求量应该在500万平方米左右。相关阅读（二）价格走向趋势从2006年至2011年，我市房地产市场走势是一路上扬，其中，商品住宅同比涨幅分别为：2007年 12.91%2008年 9.23%2009年 4.6%2010年 21.22%2011年 8%二手房涨幅分别为2007年 41%2008年 24.4%2009年 7%2010年 11.62%2011年 7.03%不难看出，即使在市场最低迷的2008年，房屋价格仍没有下跌，而是上涨。因此，预计2012年房屋均价应是稳定中略有上升。其理由是：（一）由于金融政策的调控，开发企业资金紧张。从2010-2011年，国家调整商业银行的存款准备金率共13次，由原来的15.5%调至21%，且存贷款利率五次上调，导致商业银行对开发企业的资金支持力度大大地减小。加上国土资源管理部门对囤地的查处力度加大，多数开发企业拿地的积极性降低，直接后果是供应量减少。2011年我市土地市场11次拍卖56宗土地，其中住宅用地28宗，流拍住宅用地8宗次，总面积达49.77万平方米，此种现象是过去没有过的。正常情况下，供应量和需求量之比为1.3-1.5：1，价格趋于平稳，2011年的供需比为1.46：1，而2009年和2010年供需比几乎是1：1，所以房价涨幅过高，涨速过快，即使2011年供应量较大的情况下，仍有8%的涨幅。因此，如果没有充足的供应量，价格仍然会上升。若要求价格稳定，控制涨幅，应保证开发企业的资金需求，振兴土地市场以保证商品住宅足够的供应量。（二）10%的廉租房和公共租赁住房的分摊比例，会加大商品房的成本。开发企业会把分摊的成本加入到商品房价格里面，使价格提高。（三）垄断性行业企业在商品房开发过程中配套设施的设计、施工、原材料供应收费的垄断行为，也是一个不可忽视的因素。（四）CPI的居高不下，使房价构成的成本要素价格不断提高，基本包括：土地成本、资金成本、设计成本、原材料成本、施工成本、管理成本、政策性税收和行政收费成本等等。（五）另一个值得注意的是房价的“虚高”会给各级政府调控施加莫须有的压力。发改委规定的明码标价，使企业为不承担乱涨价的责任，备案时虚报高价，实际交易时，再打折下浮。会造成预售备案统计数据中的房价远远高于实际成交价，而让政府负担调控不利的罪名，显然是不符合实际的。相关阅读三、几点思考（一）应考虑进一步激活二手房市场06年以前二手房和商品房所占市场份额几乎是平分秋色，或略高于商品房。此后几年，逐年下降，到今年，二手房交易量只占交易总量四分之一略强，不足三分之一。分析原因主要是原有业主不愿在低谷时期低价出手，期望伴随商品房搭车涨价。现在个别地域甚至出现二手房价格高于相同地段商品房价格的现象，一是房源少，二是价格高，两种现象，促使很多人涌入商品房市场，是价格居高不下的重要因素。因此，激活二手房市场，保持其正常的市场份额，势在必行。激活二手房市场，可以从两个方面考虑：一是给二手房上市以纳税优惠，区别年代、地段等因素，实行差别税率，适度降低（或称财政补贴）以刺激购买二手房的积极性。二是对于出售二手房的人，在一定时期内购买新上市的房屋时（包括二手房）给同等面积或等额售房款的减免纳税的优惠。以此调动起销售方和购买方交易二手房的积极性。（二）江苏泰州的做法值得借鉴泰州市控制房价实行“三、三、八制”即：开发企业调价间隔最少不低于三个月，每次调价涨幅不得超过3%，为防止虚报高价，实际成交价不低于备案价格的80%。这样既控制了涨幅不超过控制目标，又降低了涨价频率。亦防止了为应付明码标价而造成的“虚高”的市场假象。（三）进一步完善住房保障供应体系，多方调动积极性。单纯依靠政府的积极性，完成住房保障任务，供应体系是不完整的体系。应该是政府为主，企业为辅，个人参与多方合作的形式，构建完整的住房保障供应体系。可考虑以下思路：在不影响城市总体规划的前提下，充分利用企业的零散闲置土地，能建多少建多少，由政府协调，企业组织建设保障性住房。为调动企事业单位积极性，可给供地一方以政策优惠，优惠内容包括：1.在规划条件允许的前提下，可适度多建，多建部分单位和政府按一定比例分成。并允许单位自留部分对社会公开出售，以补偿土地和资金的投入，对外出售部分所占土地比例自然转为出让性