4-房地产成本核算账务处理一

房地产成本核算账务处理（一）房地产成本核算账务处理 （一）成本核算项目确定的原则1.分类归集原则。2.产品类型区分原则。3.定价差异原则。4.成本差异原则。5.权益区分原则。6.可否销售原则。（二）成本核算项目确定的方法按照成本核算对象的确定原则，成本核算对象按以下方法进行分类：1.按可售产品类型划分成本核算对象，如：别墅、多层、高层、独立商业、公寓、写字楼等。2.不能一期开发完毕的项目，分期（或分区）分别进行核算，在此基础上再按可售产品类型的方法确定成本核算对象。补充：（1）别墅又可分为：独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅（2）原则上4-6层为多层洋房，7-11层为小高层（如7层无电梯则算多层），12-18层为中高层，19-33层为高层，33层以上为超高层。房地产成本核算账务处理3.酒店、商业中心、会议中心、运动中心、健康中心、饮食中心、娱乐中心、综合楼、贵宾楼、独立剧院、会所等配套物业，应分别划分成本核算对象。房地产成本核算账务处理4.无偿移交的公建配套，如中学、小学、幼儿园以及建筑造价较高的独立建筑物如煤气站、消防站、垃圾站、派出所等，单独作为过渡性成本核算对象。无偿移交的建筑物内含有的非独立建筑，公建配套设施， 如卫生站、居委会、警务室等，含在所属建筑物产品中核算。对于在建造时无法确定产权的幼儿园、学校，暂时划分为配套物业。房地产成本核算账务处理5.计划为在小区内、主体外修建的临时性建筑，如销售中心等，应作为过渡性成本核算对象进行归集核算。6.停车场所核算的具体规定：（1）单独建造的停车场所应作为单独成本核算对象。（2）非单独建造的停车场所不单独设置成本核算对象，含在所属建筑物产品中核算。（三）成本核算具体账务处理与成本相关的科目有开发成本、应付账款、预付账款，其他应收款等，各科目分别设置二级科目进行明细核算。各科目下设置【客商】【合同协议】【房地产项目】【收支项目】等辅助核算项目。 1.土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （1）支付竞拍保证金借：其他应收款-项目投资款项【房地产项目：XX项目-归集待分摊-土地】【收支项目：土地价】【客商：土地出让方】 贷：银行存款取得成交确认书后借：预付账款-预付土地款【房地产项目：XX项目-归集待分摊-土地】【收支项目：土地价】【客商：土地出让方】【合同协议：XX土地出让合同】 贷：其他应收款-项目投资款项【房地产项目：XX项目- 归集待分摊-土地】【收支项目：土地价】【客商：土地出让方】 （2）支付土地出让金、拆迁款借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费【房地产项目：XX项目-归集待分摊-土地】【收支项目：土地价】【客商：土地出让方】【合同协议：XX土地出让合同】 贷：预付账款-预付土地款【房地产项目：XX项目-归集待分摊-土地】【收支项目：土地价】【客商：土地出让方】【合同协议：XX土地出让合同】借：预付账款-预付土地款【房地产项目：XX项目-归集待分摊-土地】【收支项目：土地价】【客商：土地出让方】【合同协议：XX土地出让合同】 贷：银行存款等 （3）支付契税借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费【房地产项目： XX项目-归集待分摊-土地】【收支项目：契税】【客商：收款单位】【合同协议：XX合同】 贷：应交税费-应交契税【房地产项目辅助核算】 贷：预付账款-预付土地款【房地产项目：XX项目-归集待分摊-土地】【收支项目：契税】【客商：收款单位】【合同协议：XX拆迁合同】借：应交税费-应交契税【房地产项目辅助核算】借：预付账款-预付土地款【房地产项目：XX项目-归集待分摊-土地】【收支项目：契税】【客商：收款单位】【合同协议：XX拆迁合同】 贷：银行存款等（4）支付土地出让金利息、违约金、土地交易费、其他土地使用费等账务处理同上。 2.前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、设计规划费、场地平整、检验检测、临时工程、开发报建（含测绘费、环评、施工图审查、文明施工措施费、市政配套费等）前期费用。 借：开发成本-前期工程费【客商：XX单位】【房地产项目：XX成本核算项目/归集待分摊-基础配套】 【收支项目：XX】【合同协议：XX合同】借：应交税费-应交增值税-进项税额【房地产项目：XX成本核算项目/归集待分摊-基础配套】【客商：XX 单位】【合同协议：XX合同】【适用税率】 贷：预付账款-预付工程款【客商：XX单位】【房地产项目：XX成本核算项目/归集待分摊-基础配套】【收支项目：XX】【合同协议：XX合同】借：预付账款-预付工程款【客商：XX单位】【房地产项目：XX成本核算项目/归集待分摊-基础配套】 【收支项目：XX】【合同协议：XX合同】 贷：银行存款等开发报建费：【客商：政府收费单位】、 【收支项目：开发报建】设计规划费：【客商：规划设计单位】、 【收支项目：设计规划费】临时工程费：【客商：施工单位】、 【收支项目：临时工程-XX】土地平整、三通一平费：【客商：施工单位】、 【收支项目：土地平整、三通一平】检验检测费、工程监理费：【客商：施工单位】、 【收支项目：检测检验费/监理费】房地产成本核算账务处理简易计税项目：借：开发成本-前期工程费【客商：XX】【合同协议：XX合同】【房地产项目：XX成本核算项目/归集待分摊-基础配套】【收支项目：XX】 贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）【房地产项目：XX成本核算项目/归集待分摊- 基础配套】【客商：XX】【合同协议：XX合同】【适用税率】 3.建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等，如：开发项目桩基工程费、地下室、主体工程、幕墙/铝合金窗、煤气安装、电梯、空调、消防工程、外墙装饰、内装修、保温工程等。房地产成本核算账务处理借：开发成本-建筑安装费【客商：XX单位】【合同协议：XX合同】【房地产项目：XX成本核算项目/归集待分摊-基础配套】【收支项目：XX】借：应交税费-应交增值税-进项税额【房地产项目：XX成本核算项目/归集待分摊-基础配套】【客商：XX单位】 【合同协议：XX合同】【适用税率】 贷：预付账款-预付工程款【客商：XX单位】【房地产项目：XX成本核算项目/归集待分摊-基础配套】【收支项目：XX】【合同协议：XX合同】借：预付账款-预付工程款【客商：XX单位】【房地产项目：XX成本核算项目/归集待分摊-基础配套】【收支项目：XX】【合同协议：XX合同】 贷：银行存款等桩基工程、桩基检测费：【客商：桩基施工、检测单位】、【收支项目：桩基/桩基检测】主体工程款：【客商：主体施工单位】、【收支项目：主体工程】幕墙/铝合金窗工程款：【客商：幕墙/铝合金单位】、 【收支项目：幕墙/铝合金窗】机电安装工程款：【客商：施工单位】、【收支项目：机电安装-XX】室内装修工程款：【客商：施工单位】、【收支项目：室内装修】 发票金额大于实付金额：借：开