纯代理项目代理销售合同(不含前期).doc

项目全程营销总代理合同 有限公司（甲方） 有限公司（乙方）二0一0年 月 项目全程营销总代理合同本合同双方当事人 委托方： 有限公司 以下简称“甲方” 地 址： 授权代表人： 电 话： 传 真： 受委托方： 有限公司 以下简称“乙方”地 址： 授权代表人： 电 话： 传 真： 第一条 总则1.1、 词语涵义。代理合同文本，其用词用语除另有约定外，应具有本条所赋予的涵义。1.1.1、面积说明：本合同中除有特别说明外，所有面积皆指建筑面积。1.1.2、平均底价：甲方要求乙方须完成销售的代理房屋最低平均单价。1.1.3、单套底价：乙方以平均底价为平均价制定的每套代理房屋的最低销售单价即 一房一价单套底价（表）。 1.1.4、合同单价：购房者为购买代理房屋而签订的各 市商品房买卖合同约定的房屋单价。1.1.5、合同总价：某套房屋合同单价乘以该套房屋相应合同面积的乘积。1.1.6、成功销售房屋销售总额：成功销售房屋合同总价之和，简称成功销售金额。1.1.7、代销总价：相应代理销售房屋面积之和乘以平均底价的乘积。1.1.8、某批代理房屋销售率：某批签约房屋的合同面积之和与该批代理房屋总面积之和的比率。整体销售率：项目签约房屋的合同面积之和与项目代理标的房屋总面积之和的比率。1.1.9、销售额：签订 市商品房买卖合同的房屋的合同总价之和。1.2、甲方系 项目（以下称本项目）的唯一开发建设单位，其中，项目位于 ，占地约 亩，总建筑面积约 平方米。除非另有特别约定，甲、乙双方同意按房地产交易中心出具的暂测面积为准进行结算。本合同中项目推广名和实际名称的改变不影响本合同的履行。1.3、甲方承诺取得甲方作为项目开发商所需的土地使用权等必要手续，相关权属文件真实、合法、有效。1.4、甲、乙双方同意，下列条件是本合同的基础条件：1.4.1、在代理销售过程中不会存在因甲方原因妨碍乙方完成代理销售的情况。1.4.2、本项目上的抵押权等涉及第三方权益的事项由甲方负责处理。1.4.3、甲、乙双方在合同签订之时应提交相关的营业执照、资质证书。第二条 代理房屋、平均底价、单套底价、营销费用、佣金2.1、 代理标的甲、乙双方同意：甲方委托乙方独家代理销售本项目中全部可售物业，本项目总建筑面积约 平方米，住宅房屋 套，住宅房屋建筑面积 平方米。具体房屋清单见合同附件一。2.2、平均底价2.2.1、甲、乙双方同意，在乙方进驻甲方售楼处前二个月双方确定本项目代理销售房屋的平均底价，乙方根据相应的平均底价制定相对应的单套底价，并由甲方最终确认。项目平均底价及一房一价单套底价（表）在开盘一个月前由双方最后确定，作为本合同附件二。2.2.2、乙方可在单套底价或者以上销售，如低于单套底价则必须有甲方负责人或者授权代表书面同意。2.3、营销费用、佣金2.3.1、营销费用1）本合同约定的“营销费用”应用于签订本合同后投入（两）项目销售中的广告设计、制作和发布及与销售相关的活动费用。如报纸（杂志）广告、DM单、楼书、条幅、海报、道旗、户外、工地形象墙、灯箱广告、导视系统、现场气氛营造、房展会展览、销售工具制作、SP活动等，由乙方提出方案，甲方确认后由甲方负责实施。2）甲方承担所有售楼处及样板房的水、电、通讯、保安、保洁、保绿、办公设备用具、办公文具、低值易耗品等日常费用和设备维修费用（包括电脑、水电费、电话费、网络宽带使用费、保安、保洁、保绿、客用信封、客用信纸、打印机油墨、饮用水、客用鞋套、客用一次性水杯、复印纸、空调、电话机、打印机、传真机、复印机、饮水机、微波炉、冰箱、医药箱、垃圾桶、清洁用品、DVD机器、功放、话筒、更衣箱、档案柜、售楼处装修装饰及家具等）。3）营销费用总额控制在代销总价的 %以内,乙方制定计划阶段/分期交甲方批准后，甲方据实承担。4）乙方仅承担乙方人员工资、奖金、工装的费用。 2.4、 代理佣金住宅部分：甲、乙双方同意，本项目住宅部分房屋的代理佣金甲方每月先按成功销售房屋销售总额 %支付给乙方。在开盘后的12个月内，若乙方完成 %或以上的销售率，则则代理佣金甲方按成功销售房屋销售总额 %支付给乙方；若乙方在完成 %或以上的销售率的基础上，同时销售房屋的销售均价达到 万元/时，则代理佣金甲方按成功销售房屋销售总额 %支付给乙方。第三条 代理期限、开盘条件3.1、 代理期限甲乙双方同意：代理期限为本合同签订之日起至本项目开盘后 个月止。本合同另有约定的按其约定执行。代理期限届满后，在延续本合同的主要条款的原则下，双方可另行签订续约合同。3.2、开盘条件3.2.1、甲方取得交由乙方代理销售房屋的预售许可证，完成相应的网上申请手续（包括取得网上交易密码），将预售许可证以及委托乙方代理销售代理房屋的委托授权书交乙方对外公示。3.2.2、乙方根据营销需要，提供景观示范区、售楼处、样板房（样板房不得少于3套）的设计建议方案，经双方讨论通过后，由甲方负责实施落实。甲方提供的景观示范区不低于乙方提出的有助于营销的标准及建议、售楼处建筑面积不小于 平方米、样板间的装修造价不得低于 元/平方米。3.2.3、甲方同意:按双方后期约定的交房标准完成样板房所在的电梯厅、电梯门套以及所在楼层的建造装修。3.2.4、双方商定营销计划、预算以及单套底价，甲方按销售要求落实了按揭银行。3.2.5、甲、乙双方同意，售楼处、样板房、销售通道的建造装修装饰由甲方参考乙方提出的建议方案建造，费用由甲方承担。3.2.6、甲、乙双方同意，在具备上述（3.2.1-3.2.5）条件后30天内开盘，双方暂定本项目 年 月 日开盘，具体开盘日由乙方确定报甲方备案。3.3、样板房、售楼处、销售通道装修、装饰财产的所有权归甲方，并由甲方处分和收益。3.4、甲、乙方在开盘二个月前协商制订销售计划，制定销售计划表，作为合同附件三。第四条 独家销售权、成功销售的界定4.1、 独家销售权甲方确认本项目代理房屋由乙方独家代理销售。除本合同另有约定外，非经乙方书面同意，甲方不得自行销售或委托第三方销售，不得单方面撤销对乙方的委托，否则视为违约，按双方约定的违约责任进行赔偿。在代理期限内，甲方违反本条约定自行销售或委托第三方销售的房屋，视作乙方成功销售的房屋。对该类房屋，乙方有权按本合同约定结取佣金。4.2、成功销售的界定4.2.1、房屋的销售以套为出售单位。购房者签署 市商品房买卖合同后，按揭付款的购房者按照银行的规定支付了首期房款；一次性付款的购房者支付了90%以上的总房款，该套房屋即视为成功销售。4.2.2、由于购房者的原因终止商品房买卖合同，甲方所收取违约金，甲乙方5：5分成，乙方已结算该套房屋的代理费须退还甲方。由于甲方原因（包括甲方拒绝按双方确定的商品房认购协议、商品房买卖合同样本与购房者签订合同或者房屋被司法或行政机关施以强制措施）造成购房者无法签订销售合同、无法收取到期房款、无法办理预售登记、抵押登记或者退房的，则该房屋视为乙方已成功销售，乙方有权结算该房屋的代理费。由于乙方原因造成终止商品房买卖合同，乙方已结算该房屋的代理佣金应退还甲方，此房屋不计入成功销售范围。4.3、销售合同样本甲乙双方应在开盘前共同确定商品房认购合同、 市商品房买卖合同样本，乙方应按双方确认的商品房认购合同、 市商品房买卖合同样本与购房者签订合同，与合同样本有出入的条款需经甲方委托人员（以书面授权委托书为准）签字确认。4.4、其他 代理房屋对外销售的销售广告、推量、销控等与策划、销售相关事项，甲方均应按乙方销售进度计划的要求予以即时配合。第五条 代理费用结算5.1、代理佣金结算方式甲乙双方同意，甲方自开始销售后的第二个月开始，每月向乙方结算一次代理佣金，次月结算上月的代理佣金，依此类推。项目开始销售后由乙方根据甲方实际成功销售金额于次月6日前将结算书报甲方审核，甲方次月10日前予以确认，乙方在确认后2日内提供相应金额的发票，甲方在收到发票后3日内结清乙方上月的代理佣金。开盘后12个月内，乙方完成相应销售指标的，则在完成后的10个工作日内按照2.4条约定的佣金标准结算并支付代理佣金。5.2、双方各自按国家规定承担各自作为纳税义务人应缴纳的各自公司应缴纳的税费。 第六条、乙方义务6.1、乙方实施营销企划方案中发布的广告、楼书和销售道具等必须经甲方确认后方可发布。乙方不得超越甲方提供并确认的项目资料和数据和确认的“销讲手册”，否则由乙方承担全部责任，但若因甲方提供的资料和数据和确认的“销讲手册”错误而造成的责任甲方承担。6.2、乙方应完成的工作内容：6.2.1、项目代理销售阶段：项目取得施工许可证开工后，进入项目销售代理服务阶段，乙方将组建项目销售工作团队，提供销售代理服务。项目销售代理服务阶段包括的主要工作有：一、市场报告1. 区域市场每月报告或分析书2. 市场年报（次/半年）3. 项目相关专题研究报告或分析书；二、销售策略报告1. 项目开盘营销策略报告2. 项目价格策略及一房一价定价建议3. 项目推案策略建议4. 项目分阶段广告推广策略建议5. 项目阶段性销售目标及营销策略三、例会备记录（分为：周度例会，开盘前后1个月每周一次，正常为每二周一次，乙方由项目负责人及团队参加，甲方由项目负责人及相关人员参加；季度例会，每三个月一次，乙方由（副）总经理、项目总监及团队参加，甲方由分管副总经理及相关人员参加；每次例会后均形成备忘录交与会人员会签）：1. 市场动态2. 来电及来访客户分析3. 相应营销调整计划4. 须配合的其他方面；四、销售培训1. 乙方进行项目产品基本情况培训（甲方提供所需资料）2. 乙方进行房地产法律法规培训3. 甲方安排银行按揭贷款知识培训4. 乙方销讲制作经甲方确认后培训5. 乙方制定销售流程经甲方确认后培训6. 乙方进行礼仪培训五、销售执行1、组建基本销售团队2、制定单套底价表、售价表、调价表3、制定销售控制表4、提交销售日报表5、房款收款日报表6、广告效果分析报告7、按揭资料汇总清单8、签订认购合同9、签订商品房买卖合同10、负责订/定金、首期款的催缴以及后期款的催收六、销售人员管理乙方定期对销售人员进行考核，对考核不合格的人员应予以更换。6.2.2、项目结算阶段：一、 结案报告（工作总结）二、 结算书（依照代理合同结算节点）第七条、甲方义务7.1、甲方同意：在开盘前明确代理房屋的交房时间和交付标准。7.2、甲方同意，在确定销售计划表时，同时确定相应的工程施工进度计划作为合同附件四，甲方按约定的工程施工进度计划表完成本项目的工程形象进度。7.3、甲方提供（预）销售房屋相关的文件和证书及详细数量表，并对提供的文件和证书的真实性负责；根据乙方的销售节奏要求，甲方负责派专员办理收款、开具发票、出具预告登记抵押登记中需甲方提供的各类资料；按合同约定和乙方结算支付款项；及时审查宣传广告文稿及相关内容。7.4、甲方按销售要求落实按揭银行。7.5、乙方在代理销售期限内，如遇甲方需要调整建筑工程规划设计和工艺要求的，甲方必须事先通知乙方，征得乙方书面确认同时，配合乙方及时调整相关的销售说辞和买卖合同中的相关条款，否则，因乙方未能及时获知上述更改信息而造成的所有责任均由甲方予以承担。7.6、甲方须根据本合同相关规定确认和按时支付乙方佣金。7.7、甲方派专员负责客户服务（签章、办理收款、开具收据和发票、办理银行贷款和预告登记、抵押登记等手续）。7.8、甲方负责广告商招标，参考乙方的建议确定合适的广告设计合作单位，由广告合作单位负责平面、设计、广告制作等工作，甲方承担其所确定的合作广告公司的所有费用。第八条 双方配合工作9.1、甲、乙双方同意，为了保证各项工作质量和工作效力，乙方在签订本合同后10日内向甲方提供营销团队成员名单并经甲方审核确认，乙方更换营销团队成员必须提前7日通知甲方（员工辞职的除外）。甲方认为乙方营销团队人员达不到甲方要求的，可以要求乙方更换人员，乙方需在接到甲方要求后15日内更换。9.2、双方同意，开盘日起，每天销售结束后甲方指定 或者甲方届时另行指定的其他人，乙方指定 或者乙方届时另行指定的其他人进行当日销售情况汇总核对（包括销售房屋室号、套数、套内建筑面积、总销金额、首付房款、按揭付款以及资料收齐情况等），为销售分析提供依据。第九条、合同的解除和违约责任10.1、双方约定的合作期满，本合同自行终止。10.2、任何一方未按本合同约定的期限支付相应款项的，每逾期一日按照应付款项的千分之一向对方支付延期违约金，违约金不足以弥补损失的，守约方还可以要求违约方予以补足；逾期超过30日的，守约方有权要求违约方双倍支付未付款项并有权解除本合同。10.3、甲、乙双方同意在本合同履行期内及合同顺利履行终结后的一年内不直接或间接聘用对方的任何员工（包括离职期不满一年的员工），以保障双方利益、人才资源的运用和稳定经营。一经发现，每发生一例，违反方须即时支付对方人民币叁拾万元作为补偿。10.4、本合同代理期限内，除本合同另有约定，任何一方不得擅自单方面解除本合同，一方提出解除本合同，提出解除合同一方将承担违约责任，并赔