仲元广场项目可行性分析(2019).doc

仲恺地标：湾区轨道交通一体化示范项目仲元广场投资可行性报告【仲恺地标：湾区轨道交通一体化示范项目】惠州市仲元实业有限公司2019-11、 市场研究（一）惠州宏观经济形势综述1至10月，我市宏观经济运行质量良好，主要经济指标增幅继续走在珠三角或全省前列。电子和石化两大支柱产业对我市经济发展的拉动作用明显，1-10月，电子行业在三星电子、科锐、龙旗电子等企业的强力带动下，呈加快发展势头，实现增加值351.9亿元，增长26.9%；石化行业在中海炼油、中海壳牌、中海开氏等重点石化企业满负荷生产的带动下，实现增加值258.9亿元，增长16%。2017年石化产业方面，中海炼油、中海壳牌、中海开氏、比亚迪、海能发等重点石化项目将保持平稳增长，仁信聚苯乙烯、可隆化工新材料、等项目计划于2017年投产；电子信息产业方面，宝明精工、ASM先进科技项目、中兴新通讯设备项目、长城开发移动通讯（一期）项目、康冠平板显示项目、科锐、龙旗电子和三大企业集团等将有一定增长。预计石化和电子两大产业在明年也将持续平稳增长。（二）仲恺高新区经济发展年内，仲恺高新区实现地区生产总值530亿元，增长21%，规模以上工业总产值2556亿元，增长28%，税收总额92亿元，增长32%；公共财政预算收入13亿元，增长41%。全年人均GDP12.47万元；R&D经费支出占GDP比重4.6%；每万元GDP电耗617千瓦时。先后引进信利AMOLED等项目128个，总投资近300亿元。（三）惠州市与仲恺区城市楼市市场发展分析仲恺高新区是88家国家级高新区之一，经过多年发展，吸引了来自十多个国家和地区、近2000家中外企业投资设厂，形成了以LED、移动互联网、平板显示、新能源、云计算为主导的4+1战略性新兴产业，成为国内重要的电子信息产业基地。”他说，正是有着这样优越的产业基础，仲恺吸引了大大小小几十家房企进驻，成为近几年楼市发展的热点片区。“不仅如此，仲恺未来的生活配套还将进一步提升。十三五规划中，仲恺还将新建仲恺中学初中部、陈江白云学校、仲恺第一小学、惠南实验学校、东江东兴学校等，改扩建11所公办学校。同时，将建成北大附属仲恺实验学校、华中师范附属惠州实验学校、仲恺大欣实验学校等3所民办学校，区域教育资源会越来越丰富。除了仲恺区人民医院以外，还将建成潼湖卫生院新院、区中医医院新院、惠环第二社区卫生服务中心、东江社区卫生服务中心等，仲恺人再也不用为看病烦恼。此外，像恒裕集团打造的五星级酒店，也让高端商务人群留在了仲恺，未来将建成恺视网、星恺大剧院、数字图书馆、文化馆等文体设施，更加提升了区域的居住品质。2、 项目概况（一）项目位置1、项目城际价值分析仲元广场位于广东惠州市仲恺高新技术开发区黄金地段，隶属于惠环街道办。南面与深莞惠城际轻轨无缝连接，无论去深圳、东莞、广州都具备一小时生活圈。随着粤港澳大湾区的开发，仲元广场得天独厚的轨道交通优势与仲恺高新区的产业优势，将成为深莞惠安家、置业的首选之地。仲元广场用地南面紧邻仲恺大道，西面为和畅三路，北面为规划道路，东边临和畅二路。并且政府还配备了一个1.5万平方米的市政广场被项目用地环抱，无缝连接惠环城轨站。2、项目周边配套西面为仲恺区最大的三甲医院中信惠州医院。周边高档社区、大型商业林立，地理位置非常优越。（二）项目改造政府控制性规划指标仲元广场位于惠州市仲恺高新技术开发区zK9地块。项目规划占地55410平米，其中40605平方米属于三旧改造用地，其中14805平米属国有用地，我司已于2013年1月通过拍卖获取，整个土地位于仲恺大道珠三角城际轨道惠环站的北侧，政府配置了15000平方米的市政广场，政府要求地块需要统一规划，统一开发，方能发挥最大经济效益；上图为红线内为项目用地现状容积率：3.54 商住比：44：56仲元广场总用地面积：55410平方米，分为两个部分组成。其中三旧改造占地面积为40605平方米,竞买挂牌用地14805平方米。总建筑面积：275108平方米（地下室78600平米，计容面积：196508平米），其中计容建筑面积为：196508平方米（其中商业85600平米，住宅110360平米）。1、“三旧”项目地块ZK9-09-01，40605平方米。住建局已出规划设计条件告知书（“三旧”改造项目）（调整）（2017年12月26日），计容积率建筑面积=129886平方米（其中商业建筑面积38965平方米，住宅建筑面积90921平方米），容积率3.2，建筑密度=25%，建筑高度=260平方米，社区公共服务用房建筑面积=189平方米。机动车停车配建标准为每100平方米计容积率建筑面积=1个配置。2016年3月15日三旧办出文关于仲恺高新区9号小区ZK9-09-01号地块旧厂房进行“三旧”改造项目的批复惠仲三旧办20163号。2、竞买地块ZK9-05-01Z地块，13947平方米，计容积率面积14805平方米，建筑面积=66622平方米（其中商业=46635平方米、住宅=200平方米、社区公共服务用房=40平方米、环卫工作人作息站建筑面积=60平方米、公共厕所建筑面积=80平方米），容积率4.5，建筑限高100米，建筑密度45%，绿地率项目位于黄金大道仲恺大道与和畅二路，南面与政府规划市政广场一体化运营距离轻轨口惠环站无缝连接，可以打造真正意义的轻轨物业。位于仲恺核心商圈，可以打造一个集教育和商业完美配套的花园小区中信三甲医院和惠环医院仅一分钟路程，方便快捷。直径1公里范围有两大公园：仲恺中心公园和国家4A级风景区红花湖。TPARK时尚公园商业综合体已经运营，恒裕世纪广场也规划了几万平方米的购物中心；同时，区域新增森林公园7个，村级公园36个；在原有的教育基础上，扩增优质学位达到2.8万个。目前，仲恺区人民医院已经启动新院建设，预计年中能够建成并投入使用。劣势（W)因刚好是四环路的施工周期范围内，对路面和周边环境的影响会造成小区环境的污染。城际轨道还没有完全连通深圳与广州；机会（O)宽松的政策环境使楼市热销的局面从2015年下半年延续到了2016年，在楼市量价齐飞的背景下，房企资金充裕，楼市信心十足， 加之房企大鳄并购重组大潮来袭，房企拿地积极性高涨，引发了2016年的“地王狂潮”，强一、二线城市地市高热，土地溢价飙升。 在仲恺政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见（惠府201098号）等文件精神的指示，为响应该政策、积极配合“三旧”改造工作的开展,分析结论：1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、惠州市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论由于项目是“三旧”改造项目，通过财务评价分析，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。四、项目定位及价值分析（一）、项目定位仲恺地标：城市生活综合体与轨道交通一体化示范项目以轨道交通、巴士区间站、城市广场、城市生活综合体一体化的城市功能单元，打造仲恺的第三产业的形象工程，形成城市中心的“一站式”生活模式。（二）客户定位我们大致将潜在客户锁定在以下群体中：1、在莞惠高铁沿线上班的年轻白领，每天上下班交通便捷；2、仲恺高新区内松山、惠台、惠环工业区的中层技术人员和基层管理，他们属首次置业，经济能力有限不能选择大户型，另外他们都属技术和基层管理，要随时到岗，不能离生产太远，而我们项目所处位置非常中心；3、小型公司、仲恺大企业的服务机构购买用于办公或办公居家两用；4、高新区企业高层或公职人员了解当地消费习惯，看中投资回报的，购买用于投资；5、深圳、东莞、惠城区及其他珠三角地区投资客。（三）价格定位综合市场因素，该项目住宅的平均售价应该定位在10000 元人民币/平方米，预计总销售额为11亿元人民币；商务公寓平均售价应该定位13000 元人民币/平方米，预计总销售额为9亿元人民币；首层商铺平均售价应该定位在20000元人民币/平方米以上，预计总销售额为3.3亿元人民币；本项目为仲恺区中心位置，车位也会有良好的市场需求，本项目的车位计划按2500元人民币/平方米销售，预计总销售额为2亿元人民币；综上所述，本项目静态总价值约25.3亿元。整体静态销售预测单价面积总额元/平米平米（万元）商铺20000.00 1650033000 商业公寓13000.00 6910189831 住宅1000.00 110359110359地下室2500.00249819634小计252825根据销售的时间以及本项目独到的产品设计(超宽栋距、超高底层商铺)的个性化及实用性特征，价格仍有提高的空间。四、仲元广场建筑规划设计方案仲元广场位于惠州市仲恺大道旁，协和医院与大荣超市之间，项目三面沿街，南侧的仲恺大道为惠州仲恺区的商业主干道，昭示性好，交通通达性强，西侧和北侧为城市规划道路。东南角为仲恺大型市政广场且与仲恺大道的惠环轻轨站相邻。为了将本项目打造为仲恺的地标性建筑，临轻轨站与轻轨广场的南面，本项目拟建筑一栋高层SOHO公寓，集酒店、办公、青年创业公寓一体化商务接待多功能区。另行规划了六栋城市中心高级住宅，通过空中长廊与临街商铺的围合规划相连，形成独立的居住区。 届时将形成“北有华贸，南有仲元，两翼齐飞，共同提升惠州现代服务业”的城市发展格局。在临城市道路处均布置广场，下沉湖景广场为空间凝聚中心的设计概念引入，可以有效的使南面主商业广场和西面商务商业广场以及不同功能、不同形态要求的商务公寓、购物公园等各功能体串联，整合于一体。住宅区在布局上形成明确的功能体独立，在保证相对独立的空间区隔的同时，又兼顾了各功能互补区域的自然空间过渡和融合。北面住宅区相对安静，结合绿化非常适合都市生活体。东南角为城市交通广场，空中与城市轻轨站相连，形成城市空中花园，地面为公交及出租车停泊港，形成架空花园，地下一层为城市车辆停泊港，二层立体空间广场形成公共服务性的“城市客厅”。五、投资分析1、 投资估算（1） 仲元广场总投资为14.5亿元；总投资为14.5亿元，7377元/平米（按计容面积计算）； 其中：土地费用约2.24亿元，1140元/平米； 建造费用7.35亿，3740元/平米； (建安6.86亿元、配套0.49万元） 建设期管理费、销售费用、财务约2.35亿元；销售增值税、土地增值税（按30%计算）等其他税费约2.57亿元；（2） 第一期投资为5.43亿元；投资为5.43亿元，9110元/平米（按计容面积计算）； 其中：土地费用约1.1亿元； 建造费用2.45亿，4115元/平米； (建安2.27亿元、配套0.18万元） 建设期管理费、销售费用、财务约1.08亿元；销售增值税、土地增值税（按30%计算）等其他税费约0.8亿元；第一期单价成本较高，有两个原因，第一点是土地成本均在第一期体现，第二点，融资的财务成本4800元也只需要在第一期体现。2、资金筹措项目建设资金部分由开发商自筹，部分通过申请银行贷款及商品房预售收入再投入予以解决。由于本项目分为三期开发，实际上解决第一期的开发资金就可以实现滚动开发。3、项目经济效益预测及社会效益经测算，本项目全部投资的财务内部收益率为42.6%，财务净现值为13.34亿元，税后利润10.77亿元。动态投资回收期为3年（含建设期）。本项目建设成功后，将大大提升整个仲恺城市形象，形成地标建筑，与城际一体化设计与运营，也方便了整个大仲恺居民的购物、娱乐、商务、休闲的需求；六、开发建设周期与进度安排根据本项目的建设规模和建设要求，暂定整个工程的建设期约为5年，2019年-2024年，分为三期开发。三期二期一期第一阶段：总体规划报建2018年完成前期策划及市场定位；2019年上半年完成前期报建方案；第二阶段：第一期建设2019年10月一期开工；2020年5月完成地下工程；2020年10月一期主体封顶；2022年5月一期竣工验收，住宅入伙 ；第三阶段：第二期开发2020年10月二期开工；2021年5月完成地下工程；2021年10月二期主体封顶；2023年5月二期竣工验收，住宅入伙；2023年10月商业硬装修完工，商户入场；2024年5月购物公园启动，商业正式营业；第四阶段：第三期开发2021年10月二期开工；2022年5月完