房地产项目开发总控计划(精编版).doc

XX项目 总控制计划书 审批： 审核： 执笔： 参与： XX有限公司 目 录 绪论 第一章. 项目概况 一. 市场定位 二. 项目简介 第二章. 项目控制目标 一. 投资规模 二. 投资收益目标 三. 总成本控制目标 四. 销售及推广目标 五. 招商目标 六. 质量目标 第三章. 项目实施工程进度控制计划 一. 前期工作进度控制计划 二. 项目建设进度控制计划 第四章. 项目实施成本控制计划 一. 前期工程费用 二. 工程建设费用 三. 销售推广及招商费用 四. 管理费用 五. 财务费用 六. 营业税费 七. 不可预见费用 八. 总成本控制目标 第五章. 项目实施销售及推广计划 一. 销售计划 二. 推广计划 2 三. 销售目标 第六章. 项目实施招商计划 一. 项目商业业态配置 二. 项目商业业态布局 三. 招商目标 四. 项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定 五. 招商时段划分 第七章. 项目实施风险控制计划 第八章. 项目组织架构及工作流程 一. 项目组织架构 二. 项目实施工作流程 第九章. 项目控制流程图 3 绪 论 XXXXXXX项目总控计划是根据XX假日XXX项目策划书、XX假日XXX概念设计和XX假日XXX经济测算报告等有关文件制定的，是指导项目实施的计划性、纲领性文件，它明确了项目定位，界定了各部门的职责与工作范围，提出了项目实施的投资控制计划、工程进度控制计划、营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施，是“XXXXXXX”项目实施的指导性文件，也是制定XXXXXXX项目执行计划书的根本依据之一。 编制依据： （一）XXXXXXX项目可行性研究报告 （二）XXXXXXX项目策划书 （三）XXXXX项目经济测算报告 （四）XXXXX项目方案设计及初步设计 （五）XX项目部提供的工程进度计划 （六）成本控制中心提供的成本信息 （七）营销中心提供的销售推广计划 （八）购物中心发展管理公司提供的招商计划 4 第一章 项目概况 一 市场定位 1.项目名称 XXXXXXX 2.项目定位 现代商业步行街 现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。 3目标客户 3.1目标客户群： 商业步行街 70%为： 30%为： XX区为主体的商业物业投资者本区域主城区商业物业投资群体主城区个 拆迁的临时门面经营者XX区部分政人投资经营户 府官员及灰色收入阶层 主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等 业态的扩张发展购买 新都市精品豪宅 90%为： 10%为： XX区成功的私企、个体老板 主城区向XX区扩张的经营户 XX区部分政府官员、公务员 外来移民居住者 追求现代生活的XX区中青年人群 3.2终端消费群： 区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。 4.项目形象概念 5 现代时尚的都市商业步行街 二 项目简介 地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房 组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约4.0，具体指标如下： 用地面积（） 21625.6 商业总建筑面积（） 61724 总建筑面积（） 84535 主力店A（） 6248 地上建筑面积（） 62846 主力店B（） 9177 地上商业面积（） 46062 住宅总户数 99 住宅总建筑面积（） 16731 容积率 3.9 垃圾站面积（） 53 覆盖率 50.8% 地下建筑面积（） 21689 绿化率 25.3% 地下商业面积（） 15662 机动车停车数 140 仓储及设备用房（） 1983 地下停车位 115 地下车库（） 4044 地面临时停车 25 一层商业建筑面积（） 10052 一层商业套内面积（） 6978 二层商业建筑面积（） 12004 二层商业套内面积（） 8822 三层商业建筑面积（） 11715 三层商业套内面积（） 9449 四层商业建筑面积（） 11350 四层商业套内面积（） 8864 6 第二章 项目控制总体目标 一 投资规模 项目计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。 二 投资收益目标： 项目投资收益率35.5%(仅计算现金回收部分),自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。详见第四章。 三 工程进度目标 工程总进度从2003年9月11日开工； 商业部分主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；整个项目2005年6月竣工，住宅2005年10月交付使用。详见第三章。 四 总成本控制目标 总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内； 单方成本控制在2400元/（不含税控制在2158元/）。见第四章。 五 销售及推广目标 项目计划总销售额2.5亿元，2003年底力争实现合同销售收入1.8亿元（开盘3个月内）。详见第五章。 六 招商目标 -2F4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同； 2003年9月10日完成至少10家骨架店招商；辅主力店必须引进知名品牌，2003年10月初开始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务； 年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元/年。详见第六章。 七 质量目标 工程质量达到合格标准。 7 第三章 项目实施工程进度控制计划 一 前期工作进度控制计划 为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必须严格控制项目的实施计划， 项目的前期工作要确保按既定时间完成。 序号 工作内容 完成时间要求 执行部门 一 前期手续 8月25日完成初步设计方案，8月项目部、研发部、总工办、拓展 1 初步设计 30日办理完报建手续 部 9月16日完成建施图，10月15日项目部、研发部、营销部、购物 2 施工图审查 完成施工图 中心经营公司、总工办、拓展部 3 临时施工许可证 8月30日至9月10日 项目部、拓展部、总工办 4 施工许可证 10月8日至10月15日 项目部、拓展部、总工办 项目部、拓展部、总工办、销售 预售许可证 10月16日至10月20日 部 二 岗位安排 1 项目总监到岗 8月1日 项目部、总工办 9月1日（土建、安装、预算个一 2 监理工程师到岗 项目部、总工办 名） 3 现场办公室确定 8月5日 项目部、总工办 三 开工前准备 1 施工临时用水电 8月4日至20日 项目部、总工办 2 市政管网拆迁 9月10日完成 项目部、拓展部 项目部、成本部、总工办、设计 3 地质勘察单位确定 8月22日进场 院 4 项目部、成本部、总工办 环境评估及污水处理 8月15日确定 5 项目部、成本部、总工办 平基单位确定 8月30日确定 6 项目部、成本部、总工办 土建单位招标 8月31日完成 7 项目部、成本部、总工办 监理单位招标 8月31日完成 四 销售前期准备 1 售楼部选址 8月4日讨论 项目部、营销部、研发部 8月12日完成方案，8月25日完成项目部、研发部、营销部、总工 2 售楼部设计 结构和装修施工图设计 办 3 售楼部与围墙 9月11日动工，25日完工 项目部 4 销售面积测绘报告 9月30日 项目部、研发部、销售部 5 交房标准确定 9月30日 项目部、研发部、销售部 8 二 项目建设进度控制计划 序号 工作内容 完成时间要求 备注 1 场地平整 9月10日至11月10日 基础工程 2003年11月10日至2003年12月30日 2 基础到0.00 2004年1月1日至2004年3月30日 2004年5月30日主体完工 3 商业建筑主体 2004年9月30日交客户装修 2004年12月底商业部分试营业 4 住宅建筑主体 2004年12月30日完工 5 综合竣工 2005年6月30日完工 5 住宅交付使用 2005年10月1日 9 第四章 项目实施成本控制计划 一 前期工程费 单价 金额 序号 费用名称 计算方法 备注 （元/） (万元) 1 土地费用 6000 2 方案设计费 85 3 初设及施工图设计费 148 4 地质勘探费 20 5 工程监理费 845353 3 25.3 6 印花税 （14）0.5 3.2 7 城市配套费 免 80 0 8 人 防 费 845351350% 13 54.9 9 白蚁防治费 845350.5 0.5 4.23 10 报建综合费用、证照费 54.98 11 施工用水电 315KWA 35 12 其它费用 含实测费、审图费 21 13 小 计 763 6452 二 工程建设费 金额 序号 费用名称 计算方法 备 注 (万元) 1 土石方工程 10000014 140 2 建筑安装工程费 84535700 5917 包括塔楼外墙面 3 外墙装饰 450 裙房14层 4 电梯工程 650 24台（部） 5 智能化工程费 150 6 配套水电工程费 550 室外综合管网 7 中央空调 800 单冷/冷暖 8 消防设施工程费 7048125 176 -2F4F 9 市政设施费 30 10 环境景观工程 11509200 230 道路、绿化及广场 11 天燃气系统 （99+20）3000 36 费用向业主收取,不计入成本 12 环保治理工程 25 13 灯饰工程 50 14 印花税 (1+13)0.5 4.5 15 小 计 9173 单方造价：1085元/ 注：项目前期工程费（一）和工程建设费（二）合计：6452+9173=15625万元 三 公司管理费用 10 金额 序号 费用名称 计算方法 责任部门 (万元) 1 公司管理费 2.5亿2.0% 500 财务部、行政人事部 2 小 计 500 四 营销管理费用 金额 序号 费用名称 计算方法 备 注 (万元) 1 推广费用 2.52% 500 包括售楼部及模型 含销售人员工资、奖励和 2 销售费用 2.51% 250 日常管理费用 3 小 计 750 五 招商管理费用 金额 序号 费用名称 计算方法 备 注 (万元) 1 招商管理费用 一个月租金 50 2 小 计 六 财务费用 金额 序号 费用名称 计算方法 责任部门 (万元) 1 公司财务费 1亿10%1年 1000 财务部、项目部 2 小 计 1000 贷款1亿元人民币 七 不可预见费用 金额 序号 费用名称 计算方法 责任部门 (万元) 1 不可预见费 （1+2+3+4+5+6）3% 530 财务部、项目部 2 小 计 530 八 营业税费 金额 序号 费用名称 计算方法 备 注 (万元) 1 营业税 2.55.75% 1437.5 2 交易过户税 2.51.0% 250 3 土地增值税 2.51.0% 250 4 印花税 2.50.5 125 5 小 计 2062.5 11 九 成本控制目标 1. 总投资： 1234567=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455万元 2.营业税费、土地增值税、交易税等税共计：2062.5万元 3.含税总成本：(1)+(2)=18240+2062.5=20302.5万元 3.总销售额：（不含车库、主力店及其他骨架店卖场）2.5亿元 4.单方造价为：18455万元84535万平方米=2183元/ 其中：商业建筑成本：2323元/ 住宅成本：1486元/ 5.税前销售利润：2500018455万元 =6545万元 6.税前投资利润率（仅计算销售收入）：6545万元18455万元 =35.5% 7.自有经营性固定资产2.9万，另有车库面积4000，预计每年产生现金收益564万元 十 说明 在执行过程中，严格按合同的有关规定执行，而单项合同的签定不得超出以上 单项费用控制计划，合同签定和资金使用由成本控制部和财务部监督，分项费用所 包含的具体费用项目由财务部解释。 12 第五章 项目实施销售及推广计划 一、销售原则 本项目尽可能全部销售，实现最大现金流 分部销售，控制节奏，制造销售饥饿度，实现快速集中销售分三次开盘，在每 次开盘中再进行销控，互为穿插，实现立体销售体系 以上3次开盘实现销售总额70%(春节前)在都市广场的销售中进行铺王拍卖， 拉升价位，聚集人气二、销售计划 顺序 时间 推出产品 备注 临街门面依广场分三次推出： 1.都市广场及相应的2F 第一次开盘 2003年10月26日 1F、2F 2.动感广场及相应的2F （10月26日） 至11月14日 3.情调广场及相应的2F 第二次开盘 2003年11月15日 负1F、负2F （11月15日） 至12月5日 第三次开盘 2003年12月6日 电梯公寓 （12月6日） 至年底 三、目标任务（总销售额共计2.5亿） 序号 执行时间 目标销售额 1 2003年11月 1.2亿 2 2003年12月 4千万 3 2004年1月 2千万 4 2004年2月 1千万 5 2004年3月 1千万 6 2004年4月 1千万 7 2004年5月 1千万 8 2004年6月 1千万 9 2004年7月 1千万 10 2004年8月 1千万 总计 2.5亿 11 四、推广计划 13 1.第一阶段：形象推广（8月中旬9月中旬） 推广主题A：（8月108月20日）XX区重庆一个新兴的工业强区，国家西部经济发展、综合体改试点区 目的：让全社会了解XX，尽大扩张客户面 通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写 推广主题B：（8月239月3日）欣欣XX，投资热土，XX区各级党委和政府为投资者创造一个发财发展的投资环境 目的：项目是政府规划开发，以增强投资者的信心 通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写 / 政府性投资招商会 / DM / 厂矿单位巡展物料准备 / XX主城入口广告位一块推广主题C：（9月5日9月20日）XX区政府旧城改造工程，2003年XX地区商业项目的典范XXXXXXX 目的：项目是政府规划开发，以增强投资者的信心 通路： 晨、晚、商报媒的新闻炒写 / 政府参与性的产品发布会 / 市民参与性的产品展示会 / 楼书 / 海报 2.第二阶段：产品推广（9月中旬10月中旬） 推广主题A：（9月2310月7日）传统商业区域中心最具规模的港式购物中心，区域经济的核心点XXXXXXX 目的：开始了解产品、产生兴趣 通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写 / 市民参与性的产品展示会 / 工地现场 / 售房部、情景样板区建成 9.15/ 国庆狂欢节、商家巡展 / 户外广告 推广主题B：（10月8日10月18日）购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住各种业态优化重组，更显庞大人气 三大主题广场、两大主力店，多条风情步行街生态商业，因势能动 XXXXXXXXX商业第一号 目的：对产品产生兴趣、购买欲望 通路：商家公关活动 / 主干线广告牌/ 报纸夹报 / 报纸软性 / 地区电视台封杀 3.第三阶段：销售推广（10月20日12月30日） 推广主题A：（10月20日11月10日）10月28日第一次开盘首创多个平街层，立 14 体街铺，铺铺临街，更显财富动力 三大主题广场、步行街临街旺铺发售 目的：强挡入市，聚集最大人气 通路：主干线广告牌/ 报纸夹报 / 报纸软性 / 地区电视台封杀 / 拍卖会 / 推广主题B：（11月20日12月8日）11月28日第二次开盘大型江景特卖场，巧妙创造时尚商业气氛，更小投资成为财富领袖。 更低首付拥有更大财富升值空间 目的：降低进入门槛，吸引更多小型投资经营户，继续保证人气 通路：主干线广告牌/ 报纸夹报 / 报纸软性 / 地区电视台封杀 / 推广主题C：（12月10日12月30日）12月16日第三次开盘成熟商业配套、新都市精品豪宅、享受都市时尚新生活 现代人生活在时尚中心 精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质 目的：通过前期商业旺销的保证，商业配套成熟，引导市民进入市中心的电梯精品公寓入住的欲望 通路：主干线广告牌/ 报纸夹报 / 报纸软性 / 地区电视台封杀 / XXXXX开盘前期营销活动细案 8月12日 前期活动宣传方案政府汇报 8月19日 各媒体采访XX区相关领导 （宣传部、商委、建委、区长等） 8月28日 完成临时销售接待处布置和形象单页 8月28日-29日 商报新XX新闻报道（新兴工业强区、未来重庆交通枢纽） 8月29日 晨报、晚报新XX新闻报道（新兴工业强区、未来重庆交通枢纽） 8月31日 完成XX项目销售、推广物料的所有平面设计工作 9月1日-30日 渔洞主城区入口户外广告 9月1日-11日 投资招商会筹备工作；XX投资概念新闻报道 9月1日-11日 销售、推广物业的所有平面设计确定及制作完成 接触拍卖专业代理公司 15 9月12日 XX项目渝中区投资招商会（XX政府，项目各部门，主城区投资、 经营户，商家，媒体） 9月19日 XX项目XX区投资招商会（XX政府，项目各部门，XX投资、经营 户，商家，媒体） 9月20日-26日 销售部现场布置 / 投资招商会成功举办报道 9月23日-30日 市民参与性产品展示活动（区政府旁，有奖问答活动） 10月1日 品牌商家国庆巡展 / 大型时尚晚会 10月8日-10日 品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻发布 拍卖会活动方案确定、拍卖会准备 10月9日-16日 项目软性宣传 / 拍卖会信息发布； 拍卖会准备 10月17日 拍卖会举行 10月20日22日 拍卖会成功举办各媒体新闻报道 10月2326日 步行街门面开盘广告 10月26日 开盘 16 第六章 项目实施招商计划 一 项目商业业态配置 1.主力业态 1）大型综超+专营百货店 2）大型电器卖场 3）中型小商品市场 2.辅主力业态 餐饮+品牌百货专营店+家居卖场+数码卖场+休闲娱乐+社区服务店+文化教育+电影院 二 项目商业业态布局 1.业态布局特色定位 立体式商业步行街，精品购物回廊，全面导入江景商场、休闲广场概念（功能性都市广场、生态型运动广场、景观型情调广场）。 2.业态规划布局数据分析 （见附表：项目商业布局数据分析表） 项目总建筑面积：8.4万 商业用房建筑面积：6.2万 3.各业种布局位置分布 （见附图） 三 项目招商目标 1. 主力店 大型综超新世纪百货、山城超市（-1F层，面积约7000） 百货店重百、南方百货、立丹百货（主力店B区1F3F层，面积约 7000） 中型电器卖场厂家直销店、品牌电器专卖店、鱼洞本地电器专营店。 17 （-2F层，面积约5114） 中型小商品市场类似朝天门现有业态，整合鱼洞地区现有同档次的业 种。（-1F层，面积约6000） 2.辅主力业态 （1） 餐饮 大型餐饮（主题店）重庆各品牌餐饮连锁店（小天鹅、外婆桥、陶然居 等） 特色餐饮南滨路各品牌店、南方花园各品牌店 风味餐饮整合鱼洞本地各餐饮店 （2） 百货专营店 精品专卖店重庆地区品牌时装店、皮具箱包店、鞋类店等（移植朝天门、 “XX黄金海岸”相关业种、业态）（1F层） 社区服务类投资经营户、地区品牌连锁机构，如金夫人、诚泰通讯、千 叶眼镜、和平药房、钟表等。（1F层） 运动休闲街针对各运动休闲品牌连锁专营店（注意对“XX黄金海岸” 相关品牌的移植）。（2F层） 优雅女人坊整合鱼洞地区女性用品专营店、重庆朝天门地区批发店、 “XX黄金海岸”相关品牌。（2F层） 儿童绅士馆整合鱼洞地区儿童及男性用品专营店、重庆朝天门地区专营 店、区域性的品牌连锁店。（2F层） 家居主题卖场整合鱼洞地区各专营店。（A区3F层） 数码通讯类主题卖场整合鱼洞地区各专营店。（A区2F层） （3） 休闲娱乐 西餐茶楼整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。（3F层） 洗脚城整合整合鱼洞本地业种。（3F层） KTV歌城（主题店）整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。（3F层） 美容美发整合鱼洞本地业种。（3F层） 风情酒吧整合鱼洞本地业种。（3F层） 网吧、游戏厅整合鱼洞本地业种、引进电信投资经营。（4F层） 影剧院（主题店）利用XX政府的政策引导。（4F层） 18 四 项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定 1.招商面积 招商出租面积总合约2.91万。其中-1F层综超为7000、A区2F4F主题店为6900、B区4F主题店为2300、主力百货店（B区1F3F）为6900、3F4F其他计租面积为6048。 2.收益确定 项目招商物业出租租金收入总和约564.75万/年（含物管费），自有资产出租收益为331.2万元/年。其中综超20-25元/月、百货主力店20-25元/月、主题店10-25元/月、其他为10-20元/月不等。 五 项目招商时段划分 1.前期准备工作 2003年6月10日前完成鱼洞地区各主干道所有商铺的市调工作及目标客户的资料收集。 2.综合百货主力店 2003年5月下旬开始与重百、新世纪、山城超市、重客隆等同时接触，预计2003年8月底签定租（售）合同（或意向合同）。 3.各业态骨架店 2003年6月初开始接触，预计在2003年9月10日前至少确定10家，并签定租（售）合同（或意向合同），以配合项目的开盘销售。 4.辅主力业态店 2003年10月初开始全面招商。其中包括各业态骨架店。预计在2004年8月完成项目90%的招商工作。 19 第七章 项目实施风险控制 XXXXX项目是我公司在区县开发的第一个商业房地产项目，该项目的实施是我公司经营战略转移和实现的重要步骤， 商业房地产开发的风险主要体现在四个方面：一是政策风险；二是财务风险；三是经营管理风险；四是价格风险。本项目的政策风险和财务风险很小，着重考虑项目的经营管理风险和价格风险。 XXXXX项目的总投资估算为1.8亿元，销售收益估算为2.5亿元，年出租总收益564万元，扣除各种折扣和优惠后，项目的净收益约0.9亿元（出租部分按年租金折算为现值），因此从整体上看项目抗风险能力较强。 但是由于商业项目的特殊性，必须注意项目的风险管理和控制。 第一，从影响项目收益的几个关键因素看，价格是最敏感的因素，它不仅影响销售和招商周期，而且影响项目的回款速度、价格走势和客户心理。因此必须制定合理的销售价格和销售策略，特别是大门面销售难度较大，必须细分这部分目标市场，有针对性地策划推广，采取行之有效的销售方式，实现可持续销售。 第二、招商环节是XXXXX项目开发成败的关键一环，必须加强招商质量和进度的控制。质量体现在业态的组合方面，以下几种情况可能破坏原有业态组合。第一，极富号召力的主力业态进入；第二承租方（主力店）单方面违约退场；第三，具备投资和经营双重身份的客户经营业态与周边业态不符。对于第一种情况，应以积极的态度促成其进入，在不影响业态招商比例的情况下，尽量通过转移调整以促成主力店入驻，同时，也可通过一系列优惠策略转移已生成业态。对于第二种情况，解决办法是加强客户储备管理，项目业态的客户储备量越大，选择的空间就越大，风险也就较小，对于第三种情况出现的可能性较小，但仍要注意通过商铺置换的方式解决。 第三、加强组织保障，完善投资控制措施。XXXXX项目采用总经理领导下的项目经理负责制，公司其他各部门予以大力配合、协助，切实解决项目实施中遇到的问题。对投资的控制采取限额包干、落实责任部门和相应的责任人，特别是工程费用、设计费用、策划推广费用、管理费用、销售费用等应重点控制。 20 第八章 项目组织架构及工作流程 一 项目组织架构 1.基本构架 XXXXXXX项目由XX城建公司研发中心进行前期项目策划，XXXXXXX项目部承担开发建设任务，并由其负责项目的整个实施工作。项目部实施组织结构如下： 公司总经理 XX项目部 购 公公公 物 司司司公公集 中 研拓成司司团 心 究展本营总财 发 发报控销工务 展 展建制部办部 公 部部部 司 说明：XXXXX项目部将于2003年9月30日之前组建完成，形成以项目部为核心、其他部门接受项目部业务调控的运作模式，公司各个部门对项目部的运作必须予以全力配合与支持。 2.项目部人员编制及职责说明 经理 工程总监1人 项目副经理1 土建工程师 设备工程师 预算人员 外勤人员 内勤人员 2人 2人 1人 1人 1人 说明： 1、土建工程师负责现场建筑、结构工程监理 21 2、设备工程师负责现场水、电、暖通工程监理 3、预算人员负责工程的预、决算工作 4、外勤人员负责办理、协调现场相关施工手续 5、内勤人员负责资料管理、计划及日常事务 二 项目实施工作流程 控制 公司总经理 XXX项目经理 项目部 监理部 配合与协调 成本控制部 配合