珠海日东商业广场项目定位及商场规划报告.doc

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蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅螇膁莀莇蚃膀聿薃蕿螆膂莆蒅螅莄薁袃螅肄蒄蝿螄膆虿蚅螃芈蒂薁螂莀芅袀袁肀蒁螆袀膂芃蚂衿芅葿薈衿肄节薄袈膇薇袃袇艿莀蝿袆莁薅蚅袅肁莈薁羄膃薄蒇羃芆莆螅羃羅薂蚁羂膈莅蚇羁芀蚀薃羀莂蒃袂罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈节袄肅芁蒈螀肄莃莁蚆肃肃薆薂肂膅荿袁肂芇薅 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商场策划之产品设计：日东商业广场项目定位及商场规划报告目录第一部分 日东商业广场项目定位第二部分 日东商业广场商铺及物业产品定位第三部分 日东商业广场推广价格定位第四部分 日东商业广场推广手法展望第一部分 日东商业广场项目定位一、日东商业广场项目定位描述定位原则：（商场香港概念的阐述）1、符合香港人个体经营商场和投资物业的习惯；l 经营商场习惯：在香港品牌都采取在人流旺的商场或街道租赁相对独立开设专卖店的形式经营，私人商铺尤其一些波鞋店、漫画店等经营潮流商品的私人经营更是独立门市；l 香港人对投资商场物业要求有独立业权、可以保障对商铺经营的自主权，商场可以提供整体的市场促销推广活动，商场人流有保障，商场租金回报稳定及有上调空间；项目定位描述：珠海唯一的加勒比海滨风情大型综合情景式购物中心。定位展开：l 珠海概念随着珠海的城市定位被政府重新定义，珠海在消化最近经贸、商业流通领域最新概念（如CEPA、港珠澳大桥、大珠三角等）上比以前更加积极主动，加上珠海靠近澳门的优势，其商业前景已经越来越被外界认同，在珠海从事商贸活动的风气已经形成。珠海政府最近加大了在全国范围（包括港澳台）的城市形象推广的力度，珠海已经被越来越多的人们所熟悉，无论是在珠海营商还是投资商业物业都已经成为外来资金进入珠海的突破口，所以在日东商业广场的定位上我们首先将购物中心定义为珠海概念的商业物业项目。l 珠海唯一一个大型休闲购物中心现代商场的消费行为购物的诉求已经越来越淡化，人们进入一个购物中心希望可以同时满足购物、就餐、休闲、运动、娱乐甚至商务等消费需要，也就是大陆业者喜欢说的一站式购物。日东商业广场采取现代购物中心的经营特色，在百货经营满足了购物需要的基础上添加了餐饮、娱乐、运动、休闲、广场活动等功能，这样的商场定位已经成为中国大陆地区乃至华人地区大型商场开发的特征，但在珠海目前也就只有珠海百货、免税和海天城三个商场加上周边商业街道在共同打造这种购物环境，还没有真正意义上在单个的商场内实现满足这种随着居民生活水平提高而形成的购物消费需要。l 加勒比海滨风情商场描述加勒比海滨风情1B,2R,3S(B指酒吧一条街，2R指香港演艺界新加坡年轻少女组合2R，借助其新加坡组合概念和年轻潮流的感觉带出商场在形象上的定位，3S指珠海情侣路综合开发概念RIVERIA规划中精髓集合阳光（Sun）、沙滩(Sand)、海水(Sea)的亚热带风情海滨商场风格)，总结为一句话就是：l 情景式购物中心描述情景式购物中心返指两个概念：1、香港概念由香港人经营的主营香港澳门CEPA零关税产品，也就是说消费者只要在日东商业广场就可以享受到香港的服务和香港的产品；2、海滨概念根据商场位处珠海形象道路情侣路，直接面对珠海唯一一个沙滩游泳场优势，商场策划的主导思想就是为商场赋予了针对休闲和旅游消费的经营主题。二、商场定位建议