土地管理基础知识(16-20).doc

土地管理基础知识（十六） （四）国有建设用地供应的基本条件（掌握） （四）国有建设用地供应的基本条件（掌握） 1、符合规划 2、符合国家的土地供应政策 3、符合建设用地标准和集约利用的要求 4、划拨方式供地必须符合法定的划拨用地条件 5、新增建设用地符合农用地转用和征收条件 （五）国有建设用地供地标准（熟悉） 1、根据国家的产业政策，决定是否供地 依据国家的有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为以下三类： （1）国家鼓励类项目可以供地，甚至要积极供地。 （2）国家限制类项目限制供地。 由于限制供地项目多为竞争性项目，要尽量采取招标、拍卖方式提供建设用地 按照限制供地项目目录限制提供建设用地的是：对须在全国范围内统筹规划布点的，涉及国防安全和国家利益的，生产能力过剩需总量控制的，大量毁损引地资源或以土壤为生产原料的，需要低于国家规定地价出让、出租土地的，按照法律法规规定限制的其他建设项目。 （3）国家禁止类项目禁止供地。 按照禁止供地项目目录禁止提供建设用地的是：危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的国家产业政策规定禁止投资的，按照法律法规规定禁止的其它建设项目。 2、根据有关法律，决定供地方式，包括： （1）划拨方式供地。 （2）有偿使用方式供地。有偿使用的形式包括：国有土地使用权出让、出租和作价出资或者入股。 （3）依法使用集体土地。 3、根据规划，决定供地的具体位置 根据土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，决定供地的具体位置。 4、根据年度计划，决定供地时间 根据建设时间和土地供应年度计划，决定供地时间。 5、根据用地定额，决定供地数量 根据国家规定的具体建设用地定额指标，决定供地数量。 例题：根据有关法律，决定供地方式，包括( )。 A划拨方式供地 B有偿使用方式供地 C出让使用方式供地 D依法使用集体土地 答案：ABCD （六）国有建设用地审查报批管理（掌握） 第一、国有建设用地审查报批的程序如下： 1、用地预申请 建设项目可行性论证时，建设单位应向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出用地预申请。受理预申请的土地行政主管部门应当依据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。 2、用地申请 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，应当填写建设用地申请表并附相应的材料。 3、受理，并拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书 市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。 （1）农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。 （2）补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附具相应的图件。 （3）征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。 （4）供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。 建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土地管理部门只需拟订征收土地方案和供地方案。建设只占用国有未利用地，按照土地管理法实施条例第二十四条规定应由国务院批准的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订供地方案；其他建设项目使用国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理。 （5）建设项目用地呈报说明书 建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料： 经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图； 由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书； 地籍资料或者其他土地权属证明材料； 以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件； 为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。 4、建设用地审查 有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。 建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。 农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。 未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。 5、方案的组织实施 经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。 建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实.在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。 以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发建设用地批准书。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。 以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发国有土地划拨决定书和建设用地批准书，依照规定办理土地登记. 建设项目施工期间，建设单位应当将建设用地批准书公示于施工现场。各级土地行政主管部门应当对建设项目用地进行跟踪检查。 例题：供地方案，应当包括( )等。 A供地方式、面积、用途 B土地有偿使用费的标准、数额 C占用农用地的种类、位置 D占用农用地的面积、质量 答案：AB 解析：农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。 第二、关于临时用地 临时用地是指建设过程中或勘查勘测过程中一些暂设工程和临时设施所需临时使用城市内的空闲、农用地和未利用地，不包括因使用原有的建筑物、构筑物而引起的使用土地的行为。临时用地必须办理报批手续，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。 临时用地一般包括两类：一类是工程建设施工临时用地，包括工程建设施工中的设置的临时加工车间、修配厂、搅拌站、预制场、材料堆场，运输道路和其他临时设施用地，工程建设过程的取土弃土用地；架设地上线路、铺设地下管线和其他地下工程所需临时使用的土地等。另一类是地质勘查过程中的临时用地，包括：厂址、坝址、铁路、公路选址等需要对工程地质、水文地质情况进行勘测，探矿、采矿需要对矿藏情况进行勘查勘探所需临时使用的土地等。 1临时用地报批 在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意。建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，报县级以上人民政府土地行政主管部门批准。 2签订临时用地合同 临时用地经批准后，应当签订临时用地合同，并给土地的所有权人和原使用权人的损失予以补偿。临时用地合同是约定土地所有权人和临时用地的使用权人的权利、义务的规范文件。因临时用地有一些要求：如临时用地的用途、使用期限、使用后的恢复措施、土地补偿等，都必须通过合同双方约定，并严格执行。如改变临时用地合同中的某些条款，也要经双方协商后重新签订临时用地合同或签订临时用地的补充合同。临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订。如使用的是国有土地，土地行政主管部门代表政府与土地使用者签订合同并按合同的要求支付临时用地补偿费。如临时用地对原土地使用者造成损失的，由土地行政主管部门用收取的临时用地补偿费予以补偿。如果使用的是农民集体所有的土地，将由农村集体经济组织或村民委员会代表所有者与临时用地使用者签订临时使用土地合同，并收取临时用地补偿费。 例题：临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订。如使用的是国有土地，（）代表政府与土地使用者签订合同。 A、土地行政主管部门 B、规划行政主管部门 C、建设行政主管部门 D、房产管理行政主管部门 答案：A 解析：临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订。如使用的是国有土地，土地行政主管部门代表政府与土地使用者签订合同并按合同的要求支付临时用地补偿费。 3临时用地的使用 临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地，临时用地只能是临时使用土地的行为，不能将临时用地改为永久建设用地。不得建永久性的建筑物及其他设施。使用结束后，将土地的临时建设的设施全部拆除，恢复土地的原貌，并交还给原土地所有权人或使用权人。临时用地的期限一般不超过2年。临时用地不超过2年的，使用的具体期限可以在临时使用土地合同中由双方约定。临时用地确需超过2年的，必须经过批准，通过双方的合同约定，或2年后重新办理临时用地手续。 抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。 例题：下列关于临时用地的使用，说法正确的是（）。 A、临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地 B、临时用地只能是临时使用土地的行为 C、可以将临时用地改为永久建设用地 D、临时用地使用结束后，将土地的临时建设的设施全部拆除 答案：ABD 解析：临时用地只能是临时使用土地的行为，不能将临时用地改为永久建设用地。临时用地的期限一般不超过2年。 （七）国有建设用地供地程序（掌握） 1、经营性用地的供地程序 经农用地转用征收及合法收回的经营性用地，按以下程序供地： （1）委托经注册的土地估价中介机构或事业性土地估价机构评估机构进行地价评估； （2）对公开出让的底价、保证金、公告媒体、出让金交付方式等进行集体会审； （3）拟定土地供应方案(包括要件：计划主管部门的项目意见；规划部门提供的规划意见，土地征用方案公告、征地协议书；具体建设项目用地申请书；建设项目用地红线图；建设项目规划红线图；地价评估报告)； （4）对拟公开出让的经营性用地进行实地踏勘； （5）土地供应方案报批； （6）发布经营性用地公开出让公告； （7）接受咨询、审查报名资格； （8）组织招标拍卖挂牌出让活动，签署成交确认书； （9）签订土地出让合同，交纳土地出让金； （10）领取批准手续。 2、划拨用地的供地程序 经农用地转用征收及合法收回的土地符合协议出让条件的按以下程序供地： （1）拟定土地供应方案(包括要件：计划主管部门的立项文件；规划部门提供的规划许可手续；土地征用方案公告、征地协议书；具体建设项目用地申请书；用地单位资质证明；建设项目用地红线图；建设项目规划经线图；建设项目总平面布置图；地价评估报告)； （2）对项目用地进行实地踏勘； （3）土地供应方案公示； （4）土地供应方案报批； （5）签署划拨决定书，交纳土地相关税费； （6）领取批准手续。 例题：划拨用地的供地程序包括( )。 A拟定土地供应方案 B地供应方案公示、土地供应方案报批 C组织招标拍卖挂牌出让活动，签署成交确认书 D签署划拨决定书，交纳土地相关税费、领取批准手续。 答案：ABD 解析：组织招标拍卖挂牌出让活动，签署成交确认书，属于经营性用地的供地程序。 （八）国有建设用地供应法律文书的主要内容（掌握） 1、土地有偿使用合同的主要内容 (1)合同正文 1)合同双方当事人。出让方必定是市、县级人民政府土地管理部门，而受让方则可以是国内外的公司、企业、其他组织和个人； 2)出让土地使用权的土地使用期限； 3)出让土地的用途、位置和面积； 4)土地使用权出让方式； 5)土地使用权出让金支付方式； 6)在法律规定的范围内协商确定出让人的转让、出租、抵押条件； 7)违约处罚规定； 8)出让合同的生效和终止条件； 9)合同适用的法律； 10)合同争议的解决方式； 11)合同使用的文字及其有效文体； 12)合同签署人的身份、签署时间、签署地点； 13)土地使用条件，即土地使用规则。 (2)合同附件出让宗地界址图 2、建设用地批准书的主要内容 建设用地批准书的主要内容有：用地单位、用地单位主管机关、土地位置、批准用地面积、建设性质、建(构)筑物占地面积、用地批准文号、批准书有效期等。 3、国有土地划拨决定书的主要内容 国有土地划拨决定书应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。 例题：建设用地批准书的主要内容包括( ) 等。 A用地单位、用地单位主管机关 B土地位置、批准用地面积、建设性质 C划拨土地面积、土地用途 D建(构)筑物占地面积、用地批准文号、批准书有效期 答案：ABD 解析：划拨土地面积、土地用途，属于国有土地划拨决定书的主要内容。 （九）农村集体建设用地供应范围（熟悉） 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地 乡镇办企业使用属于本乡(镇)集体所有的土地，村办企业使用本村集体所有的土地，村民组办企业使用本村民组所有的土地，个人办企业使用所在集体组织所有的土地。不允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地。但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。 2农村村民建住宅使用本集体所有的土地 城镇居民使用集体土地，或农村村民建住宅使用其他集体经济组织所有的土地是不允许的。 3乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地 乡(镇)村公共设施和公益事业包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村民委员会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。 例题：下列关于兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地，正确的是( )。 A乡镇办企业使用属于本乡(镇)集体所有的土地，村办企业使用本村集体所有的土地 B允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地 C村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地 D集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业 答案：ACD 解析：不允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地。 （十）乡(镇)建设用地供应审批内容及基本程序（了解） 1、乡(镇)建设建设用地使用原则 （1）应当符合乡(镇)土地利用总体规划； 乡(镇)土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设用地的最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照土地管理法的规定，乡(镇)土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。 （2）符合土地利用年度计划； 国家将每年下达土地利用年度计划，控制建设用地的总量，乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业，农村村民建住宅也不能突破土地利用年度计划确定的控制指标。 （3）符合村庄和集镇规划； 根据国务院颁布的村庄和集镇规划建设管理条例的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意方可申请用地。 （4）坚持合理布局，综合开发，配套建设； 合理布局是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，使土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。 综合开发是指村庄、集镇建设用地区内，乡镇企业、乡(镇)公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由乡(镇)村统一组织开发，统一安排用地，主要利用现有建设用地。 配套建设是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能，方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。 （5）涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。 例题：下列属于集体所有建设用地使用原则的是（）。 A、应当符合乡(镇)土地利用总体规划 B、符合土地利用年度计划 C、坚持合理布局，综合开发，配套建设 D、涉及农用地的，可以不办理农用地转用和用地审批 答案：ABC 解析：涉及农用地的，必须办理农用地转用和用地审批 2、乡镇企业用地的管理 包括乡(镇)、村(或村民小组)两级农业集体经济组织举办的企业、农民集资联办的企业、农民个体企业以及农民集体与其他单位和个人联办的企业使用本集体所有土地，农民集体组织应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，土地行政主管部门根据有关规定审查后，按各省、自治区、直辖市规定的批准权限报批。涉及占用农用地的，应当先办理农用地转用审批手续。 3、乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的管理 乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地包括：乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业、乡村道路、水利设施、防洪设施等。由农民集体经济组织或村民委员会提出，经乡(镇)人民政府审核后，向县级以上人民政府土地行政主管部门申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限批准。 涉及占用农用地的，应当先办理农用地转用审批。使用其他集体所有土地的，应当给予补偿或调换土地。使用农民承包经营土地的，农民集体经济组织应当给予安置。涉及到收回土地使用权的还应当给予补偿。 4、农村村民宅基地的管理 农村村民每户只能拥有一处宅基地，并且面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。 村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准，或没有宅基地的，不得申请宅基地。 农村村民建造住房，由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，报经乡(镇)人民政府审核，再报县级人民政府批准。 例题1：张庄村民田某，于1992年申请宅基地建房居住，2000年7月，田某将其房屋租赁给外来打工人员居住收取租金，2001年田某再次以无房居住为由，申请宅基地，按照中华人民共和国土地管理法的规定，当地人民政府应( )。(2002年土地管理基础试题) A.没收田某出租房屋所得 B对田某予以罚款 C在批准时核减用地数量 D对田某的申请不予批准 答案：D 解析：村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准，或没有宅基地的，不得申请宅基地。 例题2：农民宅基地应经村委会审查，由乡(镇)人民政府审批。( ) (2000年土地管理基础试题) 答案：X 解析：农村村民建造住房，由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，报经乡(镇)人民政府审核，再报县级人民政府批准。 例题3：农村居民建住宅申请用地时，对( )的，政府不予批准。(2000年土地管理基础试题) A.使用原有宅基地 B使用村内空闲地 C.使用村内废弃地 D出租住宅后再申请宅基地 答案：D 解析：村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准，或没有宅基地的，不得申请宅基地。 土地管理基础知识（十七） 土地市场概念 一、内容提要： 1土地市场概念 2土地市场的特点 3土地市场的分类 4土地市场的功能 5土地市场的运行机制 6我国土地市场的现状 7土地市场管理的内容 8土地市场供需调控 9土地使用权转让 10土地使用权抵押的概念和条件 11、土地使用权租赁的概念 二、考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对土地市场交易与监管知识的理解与掌握程度。 三、考试基本要求 掌握：土地市场概念、特点、分类，监管调控的内容，土地使用权转让概念和内容，土地使用权抵押概念和条件。 熟悉：土地市场的功能、运行机制，土地使用权租赁的概念。 了解：我国土地市场现状与发展过程。 四、内容辅导： （一）土地市场概念（掌握） 1、狭义的土地市场 土地市场的概念，有狭义和广义之分。狭义的市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所，不动产交易所等。我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。 2、广义的土地市场 广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，土地市场由于其经营的产品具有价值大，位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成。因此，土地市场的内涵一般难以用狭义的市场定义来概括，而应包括中间商、代理商、金融信用、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。 3、土地市场的主体和客体 （1）土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。 A供给者。供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者(含经营者)。 B需求者。需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。 C中介者。由于土地市场信息缺乏，交易过程需大量的专业知识，而普通买者并非经常参与土地交易。因此在土地市场上，通过土地供求双方直接面议成交的仅为少数。对于大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介机构(如经纪人等)来完成。可见，土地交易中介者是土地市场中的一个重要主体。 D管理者。市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者包括国家的有关部门，如土地、房地产、物价、工商行政、税务等管理部门。除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理。 （2）土地市场客体。市场客体是市场交易的对象。土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。因此，土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。 例题：土地市场主体包括( )。 A供给者 B需求者 C土地本身及其产权关系 D中介者和管理者 答案：ABD 解析：土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。 （二）土地市场的特点（掌握） 土地市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规定性。但是，土地是一种特殊形态的商品，具有区别于一般商品市场的明显特点。 1、交易实体的非移动性。一般市场交换表现为商品实体的运动，而土地在交易过程中，交易对象不移动，只发生货币运动和使用者的移动，其实质是土地产权契约的交易。因此，土地交易往往以一定的契据等法律文件为依据，权利的取得必须以法律为依据方为有效，并按权属管理和市场管理的需要进行变更登记，使其权属的变更得到法律确认。 2、土地市场的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市场基本上是一个地方市场，土地必须原地出售。因此，不同地区由于经济发展水平不同，土地市场产生和发展的动力也不完全相同，因而也就引起不同地区土地市场状况的不均衡。如我国目前土地市场明显地存在着沿海开放城市与内地一般城市、东部地区与中西部地区的差异。 3、土地市场的垄断性。土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。在实行土地公有制的国家和地区，所谓的土地买卖只是一定年限土地使用权的买卖，而不是所有权的买卖。土地的最终产权始终掌握在国家手中，用途由土地利用规划和城市建设规划限定，不能任意改变。所以，土地市场实际上是由政府控制的市场，因而价格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。 4、流通方式的多样性。土地作为耐用、高值商品，由使用期限长短、利用方式、开发程度、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的土地权属、利益关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。如除买卖外，租赁、分割转让、分期付款、产权交换、拍卖、招标、协议成交、抵押等交易方式在土地市场中相当普通。这种流通方式的多样化是土地市场特有的。 5、土地供给弹性小。土地是一种稀缺的资源，土地的自然供给完全无弹性，土地的经济供给弹性也很小。因此，在一定地域性市场内，土地价格主要由需求来决定。对土地的需求增加，地租上升，地价就随之上涨；反之，对土地的需求减少，地租则下降，地价也下跌。 例题：与一般商品市场相比，土地市场具有交易实体的非移动性、( )等特征。(2000年土地管理基础试题) A.土地市场的地域性 B土地市场的垄断性 C流通方式的单一性 D土地供给的弹性小 答案：ABD 解析：应是“流通方式的多样性”。 土地市场的分类 （三）土地市场的分类（掌握） 中国土地市场是在中国社会主义经济制度的基础上建立起来的，是由多种市场构成的市场体系。中国土地市场体系按地域划分，分为城市国有土地使用权市场和农村集体土地使用权市场；按市场主体划分，分为涉外(国外或境外)市场和境内(中国大陆)市场。中国城市国有土地使用权市场按交易梯次划分，分为出让(一级)市场和转让(二级)市场、租赁抵押（三级）市场；中国农村土地市场，按市场流转的客体(土地利用方向)划分，分为农地(耕地)使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。 按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。按土地交易方式，可以将土地市场分为： 1、土地使用权的出让市场。土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。 2、土地使用权转让市场。土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。土地使用权转让市场即土地二级市场，其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。 二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。 3土地使用权租赁市场。土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁市场属于土地三级市场。 4土地使用权抵押市场。土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权抵押市场属于土地三级市场。 三级市场是土地使用者之间进行的租赁、抵押活动。它是市场调节的开放市场。 三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成，明确区分三级市场，既有利于政府管理和调控土地市场，也有利于分析土地市场的交易状况，掌握真实的市场供求关系。尽管二、三级市场之间较难区分，有时出现交叉，但是严格区分三级市场结构对土地市场管理者来说是非常有价值的。 例题：土地使用权的出让市场是土地( )级市场。 A一 B二 C三 D四 答案：A 解析：土地使用权的出让市场是土地一级市场 （四）土地市场的功能（熟悉） 1优化配置土地资源 土地资源的配置方式分为行政划拨方式和市场方式。单一的行政划拨方式效率低下，极易造成土地资源的巨大浪费。土地只有通过以市场为主的方式来进行配置，才能满足人类生产生活的需要，才能使土地资源配置优化。 2调整产业结构，优化生产力布局 经济的健康发展，需要有合理的产业结构和生产力布局。以价格机制为核心的市场机制就像一只“无形的手”，时刻对一个国家或地区的产业结构和生产力布局依市场原则进行调整，以实现最大的经济效益。地租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆，是引导土地资源在不同产业中合理配置的重要信号。 3健全市场体系，实现生产要素的最佳组合 市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基本生产要素，只有实现以市场配置为主，才能健全全社会的市场体系，最大限度发挥市场机制的作用，实现全部生产要素的最佳组合。 例题：土地市场的功能包括( )。 A优化配置土地资源 B调整产业结构，优化生产力布局 C健全市场体系，实现生产要素的最佳组合 D流通方式的多样性 答案：ABC （五）土地市场的运行机制（熟悉） 城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制。 1、市场机制 所谓市场机制，是对市场经济体制中基于经济活动主体的自身经济利益，在竞争性市场中供给、需求与价格之间相互依存和作用，连锁互动所形成的自组织、自耦合机能的理论概括。 城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。市场秩序能否形成，主要取决于市场机制能否发挥作用及其作用程度。 2、宏观调控机制 由于市场存在缺陷，市场机制存在失灵的一面，单纯依靠市场机制的调节作用不能使土地市场的运行到达有序状态。为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。政府宏观调控意图要通过市场机制来贯彻，调控目标要在市场运行中实现。宏观调控通过市场机制间接作用于企业活动。 例题：城市土地市场机制的核心是( )市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。 A竞争机制 B供需机制 C价格机制 D管理机制 答案：A 解析：城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。 （六）我国土地市场的现状（了解） 1、中国土地市场体系有其自身的特点 相对于西方发达国家的土地市场，中国土地市场体系有其自身的特点，主要表现如下： （1）中国土地市场是政府驱动型市场。西方发达国家的土地市场，是随着资本主义经济的萌芽和发展自发地形成和发展起来的。中国在社会主义改造完成后进入计划经济时代，土地以行政划拨方式配置，没有土地市场。随着中国经济由计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨，土地流转已成为经济发展的必然要求。中国政府顺应经济发展的客观规律，适时地建立起符合中国经济体制改革要求的土地市场。1987年，中国政府决定在保持城市土地国有制的前提下，允许国有土地使用权通过协议、招标、拍卖等方式进行出让和转让。政府对进入土地市场的主体、客体都有严格的规定。同时，在土地市场建立初期，市场机制并不是自发地发挥作用，价格还不能完全通过市场的供给与需求自发地确定，这时的土地出让价格绝大多数是由政府来确定的。以后，随着土地市场的发展与完善，政府逐步放开了对土地价格的干预，提高了市场化的程度。 （2）目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位。在中国土地市场体系中，目前城市土地市场占据主导地位，已经逐步走上比较规范的发展道路；而农村土地市场仍很不发达。近些年来，中国政府重点加强了城市土地市场的培育与管理，而农村土地市场仍处于探索和试验阶段。理论研究相对滞后，政策法规尚不规范统一，土地产权关系还不十分清晰等。所有这些问题，严重阻碍着农村土地市场的发育与完善。因此，目前农村土地市场的开放还是局部性的，各地的发展很不平衡。 （3）中国城市土地市场是垄断竞争型市场。根据宪法、土地管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，城市土地属于国家所有，土地所有权不进入市场。国家只对国有土地使用权实行有期限的出让、转让和出租等。在土地出让市场，也就是一级土地市场，土地的供给者只有国家，即国家对一级土地市场的供给进行垄断。每个城市每年要进入出让市场的土地数量、位置和用途等，都由各级政府根据市场需求和土地利用计划、规划等来确定。土地使用权的转让市场即二级土地市场则完全放开，土地供求双方可根据市场行情自由转让、出租和抵押土