房地产企业土地价值判断简述.doc

房地产企业土地价值判断简述房地产是房产和地产的总称，又统称为不动产。土地是房地产能够称之为房地产的根本基础，土地也是房地产行业的第一要素，实际上，除去土地之外，房地产业与其他行业没有什么明显的区别，因此，房地产行业的要素特征就是土地，焦点问题集中在土地要素价值水平的判断上。在中国特定的土地政策条件下，对于招拍挂的土地，可以认为，拍卖、挂牌底价就是土地的贴现价值。相对于开发企业而言，这是由政府制定的一个外生变量，与资产定价中的贴现值的性质相同；而拍卖成功的最终差价可以认为是附带风险的交易预期收益。开发商在土地市场上是价格的接受者，该市场的竞争，最终导致开发商心理价位的完全体现，而矛盾的关键是房地产开发或者持有周期长，开发商对于市场的把控能力是一个项目能否成功的基础，这要求的是精确的市场预测，体现出对投资能力的要求。因此，房地产行业土地要素的最大特点是投资，也是整个房地产行业关注的重点，换句话讲，开发房地产能否成功的先决条件之一就是能否对土地的价值进行适当的判断。因此，投资是房地产行业的基础禀赋之一。1、中心城区土地价值判断城市中心城区历来是房地产企业关注的重点，原因在于重点区域存在着重点商机，所以位置仍然是选地储地的首要原则。中心区域土地交通便利，配套设施齐备，商品住宅需求量大。从城市土地价格评估的理论来看，影响城市土地价格的因素权重依次为基础设施配套、交通条件、环境条件和商服繁华程度。可以看出，城市土地的价值体现在居民的生活便利程度上，基础设施和公用设施的完善程度、公交便捷度、商服中心的距离为城市商品住宅的主要价值体现。除此之外，环境因素和区域发展潜力也影响着土地价值，特别是在当前人们对商品住宅需求多样化的条件下，自住或投资都对住宅提出了保值、增值的要求，环境条件及发展潜力的影响作用将越来越突出。2、城市新区土地价值判断中、近郊区，新区代表着房地产发展的大趋势。在城市中心区域土地供应逐渐枯竭的情况下，伴随着城市化进程的不断深入，城市的周边区域将迎来房地产市场的急速发展。加之这些区域的环境条件优越，顺应了人们对优质生活的需求。近些年，人们物质生活水平显著提高，居民汽车保有量飞速发展，致使生活半径扩大。工作在城市中心区，生活在近郊甚至远郊，已经成为现实。另外郊区的土地价格相对较低，商品住宅的价格相比城市中心区也有一定优势，对大批首次置业的年轻人或新生家庭都具有相当的吸引力。同时应该看到，城市新区的基础设施和公用设施配套相对落后，道路通达度不如中心城区便捷，因此城市规划的作用凸显。一个新城的建设，首先要有好的规划，然后政府有资金投入，房价和地价上涨，开发商也有信心，提高了物业档次，这样政府也有信心增加一些新内容。以广州市为例，珠江新城从最初规划到规划检讨、调整规划，地下空间、地下快捷交通系统等建设内容不断增多，投资额也不断增加。随着房地产的发展，珠江新城房价和地价在不断上涨，政府也在不断增加投入，包括歌剧院、博物馆、第二图书馆和少年活动中心这“四大件”的相继建成，珠江新城前景越来越看好。实际上珠江新城走的路子是中国新城建设的路子。和农村包围城市的道理一样，在大家并不十分关注地方进行土地储备是一种策略。当然“适度提前”要重视交通和配套设施。 3、房地产企业土地储备市场价值判断（1）土地形状：形状规则方正的土地便于利用和规划设计，其市场价值大于同等条件形状不规则的土地。（2）土地面积：面积适中的土地可以面向更多的用户，过大或过小的面积都将在一定程度上限制土地的使用。但不同的经营活动对土地面积需求不同，所以合适的面积大小没有固定不变的指标。城市中心区的小面积土地投资价值高于城市新区，同时面积过大的土地将提高企业的财务成本。（3）交通环境：一般而言，便利的交通会提高土地的使用价值。但经营活动性质不同，对交通环境的要求也不同，比如普通住宅和别墅对交通环境的要求就截然不同。对于城市新区来说，交通条件显得尤为重要。公交及地铁等公共交通工具的通达性及城市道路的延伸，都将引发新的城市发展热点，引导城市居民进行新的置业。（4）区位条件：区位在一定程度上取决于交通条件，更重要的是判断是否处在信息集散地，是否临近相关产业的产学研基地等。如对广州科学城的建设，广州科学城作为总部经济基地，吸引了大批高端、高附加值、高技术产业进驻，高层次人才汇聚，带动区域房地产市场迅猛发展，前景大好。（5）土地性质：不同的权属在进入市场后会面临不同的费用和办事程序，在一定程度上会影响使用者的投资成本。（6）建设现状：地上建筑物或现阶段的经营活动直接关系到拆迁、安置等方面的费用，而且这部分费用在开发成本实际中的比重越来越大。（7）片区规划：城市规划影响着城市的发展，对城市建成区而言主要影响片区未来的配套和建设强度。广州为例，白鹅潭、白云新城、亚运板块、新火车站这些新区因为政府已进行了详细规划，表明政府将投入大量的基础设施、公建配套，对区域内房地产市场是极大的支撑，投资前景非常明确。（8）投资目的：由于目前涉足土地开发的企业越来越多，而且规模越来越大，对这些公司而言土地经营或房地产开发可能只是整体投资计划中的一部分。其目的可能是为了分散投资风险，或者作为获得资金的手段，或者是为了创造利好消息来支撑公司股票价格等等。不同的目的会对土地价值做出不同的判断。（9）土地的附加值：主要来源于和地块所在区域有关联的历史文化渊源、消费者意识形态中对地块的认同感、土地使用者运用的一些针对性的营销手段和发展商的品牌效应等几方面。这些价值较为模糊，难以通过明确的定量手段进行评判，很大程度上取决于评判者的经验和对市场的判断。但随着市场的成熟，土地附加值所占的比重会越来越大，附加值也将成为营造经营活动个性的重要砝码。（10）