房地产项目策划周鹏PPT课件.ppt

房地产市场策划 房地产市场开发经营管理 课程期末汇报周鹏10110321 1 目录 第一部分 项目介绍 第二部分 市场分析 第三部分 项目定位 第四部分 归纳总结 2 项目介绍 项目信息 项目背景 受众群体分析 项目定位 四大组成 3 可编辑 项目背景 成长的仙林投资的热土 Tips1 仙林大学城位于南京城市总体规划确定的仙林新市区西北部 北靠栖霞区和南京经济技术开发区 国家级 南依灵山山脉 西至土城头路 东临规划城市二环 作为仙林新市区集中发展区域的大学城 仙林大学城由大学集中区和科技产业区组成 占地47平方公里 其中城市规划二环以西 土城头路以东 灵山山脉以北 312国道以南的27平方公里为大学集中区 包括大型商场 金融网点 医院 国际学术交流中心等公用设施的大学城中心区 作为南京市八大板块之一的仙林板块 因其位于主城 地铁环绕 学区优质以及得天独厚的自然生态环境越来越受到购房者的认可 当之无愧地成为2013南京楼市最热门板块 特别是其仙林中心区域 已经成为改善型购房首选 4 可编辑 项目背景 人文的仙林智慧的臻选 Tips2 仙林大学城突出生态环境 突出人文内涵 突出信息优势和体现规划的高起点 体现社区建设的智能化 体现人与自然的和谐统一的理念 按照统一规划 整体推进 规费留区 滚动发展的思路 加大政策扶持力度 力争成为全国最具影响力 国际知名的大学城 为南京新世纪的可持续发展提供智力支撑 人才保证和区域空间 同时 随着市区房价的快速上涨 一些年轻的白领阶层开始将目光投向这一新兴区域 并且有一些已经在这里安家落户 大批的房地产开发商也在这里建起了一座有一座住宅楼 因此仙林大学城的消费潜力巨大 值得投资 5 受众群体分析 购房群体 刚需性购房 改善性购房 投资性购房 消费群体 以毕业并在区内置业的学生 当地居民为主 消费群体 以高校教师 有经济实力并且有改善住房条件的当地居民 消费群体 有一定经济实力的高校教师 社会成功人士 高级白领 由于我们的项目是别墅区 综合以上分析 将主要受众人群定经济实力较好 想要改善住房条件 享受高品质生活 期望更舒适 环境优美 高质量的管理的客户 高校教师 社会成功人士 学区房需求者 6 项目信息 名称 定位 区位 7 地处仙林大学城 坐享浓郁人文情山不在高仙林驻 水不在深绕城来基础设施齐具备 山水之间现华都 项目名称及宣传重点 仙林印象山水华都 8 区位 仙林 城市扩展最先受益区域 带动邻近县域 连结上海 开创长三角经贸合作的新时代 承接新街口商圈商业中心职能 都市发展区次中心 向东发展增长级 仙林在南京市的功能定位 三大新市区之一 9 可编辑 项目选址 南京栖园位于仙林文苑路以南 地铁二号线以北 左邻学典路 右靠仙境路 10 项目定位 仙林印象山水华都 以高档独栋别墅为主打户型 纯低层低密社区人与空间和谐相融 使您的生活空间无限扩大 让更少的人与您分享更多的贵族领地 在这样的社区里 心是放松的 没有丝毫的压抑之感 小区绿化率高达40 让您仿佛置身大自然 优雅享受为您量身定做的风情景观 建筑品质不仅表现在外在的建筑气质与立面 各项节能材料设备的运用 也可以让您尽情体验高科技与优质建筑的完美结合 11 户型特色介绍 独栋别墅 欧洲名仕A1 典雅的欧式风格建筑 外挂花岗岩 尊贵而又典雅 四坡顶与尖顶结合 集传统建筑的庄重感与现代住宅的灵活性于一身 超大私家花园 特有迷人葡萄景观 私属的独立电梯 豪华双车位 私家酒窖 私家影院 多功能厅 健身房 保姆间 储藏间 工作间一应俱全 依势而建的半地下室完美储存阳光 大堂中央专设圆弧形旋转式楼梯 彰显豪华气派 豪华主卧套房 所有的卧室都有自己独立卫生间 衣帽间 观景阳台 6 4米挑空全通透大客厅 超大面宽 与室外平台相连 尽情享受别墅大尺度的奢华生活 独特的八角形早餐厅设计 配有观景平台 尊崇生活从早餐开始 主卫干湿分离 全城罕见的270度超豪华海景卫生间 特设屋顶观景层 并配有大露台 南望迷人的葡萄园风光 北览烟波浩淼黄金海岸 尽览无限美景欧洲名典A2 方形立柱结合白色镂空栏杆 花岗岩外挂 双车位设计 自车库直接乘私家电梯入室 全城罕见的270度超豪华海景飘窗 6米开间高挑空的超大客厅 半地下室辟有视听室 健身房 娱乐室诸多功能区 满足业主上层生活的尊贵需求 豪华主人套房为双掩门 布局方整 专设休息区 特配主人私密平台 开窗见景 独览私家花园美景 客房配有独立的卫生间和衣帽间 令客人与您共享尊贵 独特的八角形中心餐岛设计 厨房文化更具优雅品味 厨房与后勤工作楼梯直接连通 主仆流线完全分开 12 户型特色介绍 欧洲名爵A3 特设后勤辅助区域专用工作楼梯 工作区上下联通 欧式风情私家酒吧 专业级视听室 健身房 个性张扬 专设家庭起居室 凸现出浓郁的家庭氛围 私家电梯 180度海景飘窗 30平米观景露台 高挑空家庭室 特设钢琴摆放区 凸现贵族家居生活的高雅 6米开间超豪华主卧 独立更衣室 化妆室 超大卫生间 欧洲名郡A4 欧式风情私家酒吧 国际流行的数字化影院 专业级健身房 下沉式庭院与半地下室完美组合 阳光美景 私密雅致 大堂中央专设圆弧形旋转式楼梯 彰显豪华气派 7 2米开间高挑空客厅 私家专属电梯 180度豪华海景飘窗 5 1米开间超豪华主卧 独立更衣室 化妆室 超大卫生间 客房配有独立的卫生间和衣帽间 欧洲名府A5 依下沉式庭院而建多功能厅 可以享受充足的阳光室外美景 私家地下酒窖 弥漫着醉人的葡萄酒的芳香 私家超级影院 私家健身房 私家独立电梯 尊享高贵生活 早餐厅位于灵活的八角空间 270度的观景飘窗 俯视全景 豪华主卧私享南向观景大露台 独享浪漫迷人的葡萄园风光 超豪华主卫与走入式衣帽间紧密相连 贵族的奢华享受 客房配有独立的卫生间和衣帽间 令客人与您共享尊贵 13 目录 第一部分 项目介绍 第二部分 市场分析 第三部分 项目定位 第四部分 归纳总结 14 市场分析 经济环境因素 社会环境因素 政策环境因素 四大影响要素 自然环境因素 15 市场分析 经济因素 发展概况 仙林大学城的创建宗旨是建立一个 国内一流 国际知名 的大学城 它从2002年初宣布建立南京市仙林大学城管理委员会至今 总投资已经超过100亿元 如今 苏果超市 苏果社区店均已落户仙林 大成名店 爱上购物街区 东城汇 金鹰奥莱城作为最大规模的商业购物区也相继投入运行 大学城的经济发展蒸蒸日上 经济的发展仍可以从房价的快速上涨中看出 大学城周围的房价从2002年开始就不断地飙升 从销售售价为1 980元每平方米 到现在最高房价趋紧20000元 但是配套设施的不完善 高科技产业仍然发展缓慢等因素仍然束缚着仙林大学城经济发展的脚步 16 市场分析 经济因素 投资环境 以仙林为核心的城东区域是全市最具有科技文化氛围的区域 仙林是南京市新经济 教育和高新技术产业 发展的主要空间 区内有大学城 大学城高新产业区 珠江路软件科技园和马群科技园 仙林北部为南京市国家级经济技术开发区 紫金山以南为南理工等高校 科研院所的聚集区 17 市场分析 政策因素 全国房地产市场在经历了2008的 冰点 和2009年的 沸点 之后 2010年房地产市场的关键词当属 调控 密集的调控政策几乎贯穿全年 2011年 国家宏观调控持续给力 我市也在这一年加快发展 迎接青奥盛会 基础设施建设不断改善 综合实力不断增强 为房地产业持续健康发展奠定了坚实的基础 同时从2010年底的市场销售情况看 消费者理性看待国家宏观调控 消费心态趋于平稳 刚性需求逐渐入市消费 2011年一度观望的刚性需求将可能充分释放 保持在较高水平 房地产市场基本实现供需平衡 随着南京市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的继续影响 2013年南京房地产市场仍保持房地产投资稳定增长的基本走势 18 政策重大一览表 2010年 19 可编辑 政策重大一览表 2011年 20 可编辑 政策重大一览表 2012年 21 可编辑 政策重大一览表 2013年 22 可编辑 政策解读 政策释放的信息以及对房地产市场的影响 1 政府继续加强对房地产市场的调控 限制房价的过快上涨 使市场的刚性需求得到满足 抑制炒房行为 2 进一步加强房地产用地供应和监管 确定合理供地规模3 房地产市场调控仍在延续 持续限购 差别化信贷税收政策愈加深化 保障房建设力度仍将加大 保护支持合理住房需求 抑制投资投机需求的调控思路将是总体方向 4 特别关注 2012年国土部再发 禁墅令 别墅或将逐渐退出一手市场 南京住宅市场的别墅在整个商品房结构中的比重将下降 23 市场分析 社会因素 人口数量 2012年南京市常住人口总量为816 1万人 其中 户籍人口638 48万人 增加了2 12万人 增长0 33 2012年全市常住人口和户籍人口增量分别比2011年减少5 25和2 12万人 城镇人口所占比重即城镇化率为80 23 比2011年79 73 提高了0 5个百分点 人口结构 以20 50的青壮年为主 而别墅的消费群体也大多以30岁以上成功人士为主 人口素质 仙林众多的高校吸引了许多高素质人才 人文氛围非常浓厚 人口因素 24 2020 2 4 25 市场分析 自然因素 1 西靠紫金山 北倚栖霞山 东接镇江宝华山和汤山风景区 南邻青龙山 九乡河与七乡河从北至南纵贯而过 桂山 灵山等山丘点缀其间 植被覆盖率高 风景秀丽 构成了南京主城东部生态防护网的主骨架 2 整体呈现低山丘陵地区特色 山丘 岗地和谷地平原相间分布 仙林大学城位于风景秀丽的紫金山东麓 故有紫气东来之说 区内生态环境优良山体秀丽 河湖清澈 3 区内的大气 水质 噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准 26 市场预测 近五年南京房地产市场发展概况 1 近几年南京房地产市场的发展2007年四季度开始南京房地产市场出现了房屋销售量下降 价格回落的现象 2009年开始 南京市房地产市场呈现出与2008年的市场低迷 购房者持币观望 交易量大幅下降形成鲜明对比的走势 交易开始活跃 人气开始集聚 成交量明显回升 2010年 调控政策出台之后 商业用地所占比例呈上升趋势 主要在于政府逐步增加商办用地的供应规模 众多开发商为分散整体经营风险 获取相对稳定的租金收益 也纷纷转身投入商业地产 多种迹象显示商业地产发展的巨大潜力 2011年 房地产市场调控严厉 迎来 严冬 2012年 全市房地产市场整体保持平稳发展势头 27 市场展望 未来三年南京房地产市场展望 展望未来三年内南京房地产市场 我们有理由相信 南京房地产市场很可能重新活跃起来 其中的前提就是政策的稳定性得到延续 反弹则可以持续进行 由于房地产业有着较强的产业关联效应 在扩大内需中有重要的作用 而且从中长期来看 经济的良性增长 人口红利 持续的城市化带来源源不断的购买力都为房地产市场提供了有力的支撑 这决定了乐观地预期楼市立场和视角 房地产市场往往被看作是一个地方经济发展的 晴雨表 随着宏观经济和固定资产投资的兴起 房地产开发又会迎来新一轮景气周期 28 目录 第一部分 项目介绍 第二部分 市场分析 第三部分 项目定位 第四部分 归纳总结 29 项目定位 受众定位 目标人群特征 来源区域 行业特点 价格定位 特色定位 供需关系竞争关系盈利能力 环境优美 人文浓郁欧式别墅 欧式风情性价比高 升值有望 找准定位实现价值 30 受众定位 目标受众 对于追求高品质生活的有经济实力的仙林教师群体 经济实力较好 想要改善住房条件 享受高品质生活的社会成功人士和学区房需求者 受众分析 仙林大学城高校 南京市及周边的白领精英 社会成功人士 25 55岁 交通便利 环境优良 人文环境好 物业管理水平高 基础设施齐全 1 目标人群特征 2 来源区域 3 年龄层次 4 受众需求 31 价格定位 随着国家越来越注意集约化利用土地 因此以后对别墅的限制会越来越多 新建别墅的量会逐年减少 同时经济快速增长 高收入人群在壮大 因此从长远看 需求大于供给 盈利能力分为销售收入和后期物业管理收入 我们重点来看一下竞争关系 下面我们比较一下南京的一些别墅区 然后给出合理定价 三个主要因素 供需关系 盈利能力 竞争关系 32 调查问卷的主要结果 关键词1 收入水平高关键词2 地理环境和交通要求高关键词3 别墅大有作为关键词4 市场看好 可编辑 33 可编辑 项目背景 周边别墅区 横向比较 34 项目类型 普通住宅 别墅 多层 独栋别墅 双拼别墅行政区域 栖霞区项目位置 栖霞区仙林大道南侧 汇通路西侧交通位置 地铁线路周围交通 50 70 97 108 310路 地铁二号线规模 占地面积24万 建筑面积17万 市场均价 2 6万元 配套设施 仙林大学城 高级会所 双语幼儿园优劣势 周边配套完善 但城市该区片发育尚不完善 招商依云溪谷 35 城区 浦口地址 浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88号装修情况 毛坯售楼地址 珍珠泉旅游度假区绿园路88号产权年限 70年板块 江北容积率 0 30均价 3 5万 绿化率 70 开发商 南京天浦置业有限公司建筑类型 纯独栋别墅建筑面积 90000平方米占地面积 306682平方米优劣势 高品质住宅 绿化率高 但距离城区较远 交通不便 绿城玫瑰园 36 行政区划 玄武区区域板块 城东项目位置 玄武区环陵路7号 紫金山东麓 建筑类型 独栋别墅物业类别 别墅户型面积 在售约860平米产权年限 70年产权类型 大产权房开工时间 2003年07月25日容积率 0 15售价 4万 4 5万 开发商 南京钟山国际高尔夫置业有限公司楼盘特色 公园地产 城市豪宅优劣势 品质高 绿化率高 环境优美但受众群狭窄 钟山国际高尔夫 37 在定价方面 我们采用市场比较法 根据以上三个比较有代表性的别墅区的价格 以及自身特色 将价格定位25000元 m 2 形成价格优势 同时体现自身性价比高的特点 38 位于风景秀丽的紫金山东麓 故有紫气东来之说 区内生态环境优良山体秀丽 河湖清澈 区内的大气 水质 噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准 不同的家装风格演绎出各种各样的家园风情 蕴含着千姿百态的生活乐趣 而追求简练 明快 浪漫 单纯和抽象的欧式风格 将让你的家园更加单纯 明快和浪漫 欧式的居室有的不只是豪华大气 更多的是惬意和浪漫 通过完美的典线 精益求精的细节处理 带给家人不尽的舒服触感 实际上和谐是欧式风格的最高境界 独栋别墅 稀缺资源 作为高端的投资对象 性价比高 升值潜力巨大 特色定位 环境优美 人文浓郁 欧式别墅 欧式风情 性价比高 升值有望 39 目录 第一部分 项目介绍 第二部分 市场分析 第三部分 项目定位 第四部分 归纳总结 40 可行性分析 一 外部环境 二 内部因素 三 项目概况及规划控制 政策性风险评估和市场分析 综合分析和建议 5大要素组成 项目的可行性分析 41 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 自然环境的影响 特别关注一点 就是风水 交通便捷度的影响 包括公交 地铁以及其他交通方式 基础设施是否完备 治安条件是否良好等等 仙林作为三大新市区之一 政策扶持力度大 城市规划前景好 本案选址在仙林 依山傍水 风水极佳 此外仙林的基础设施已基本完备并在不断完善之中 交通也十分便利 大学城所带来的人文气息浓郁 综上 外部环境良好 01 02 03 外部环境 42 非常重要的作用 它不仅让公司在南京这片沃土稳稳扎根 也为公司放眼长三角地区 打下了坚实的基础 毫无疑问 如此大的项目规划对于公司的发展有着 项目