长兴项目可行性研究报告

长兴县水口乡项目长兴县水口乡项目 可行性研究报告可行性研究报告 2 目目 录录 第一篇第一篇 投资环境篇投资环境篇 第一章第一章 长兴县投资环境分析长兴县投资环境分析 4 4 一 长兴县概况 4 1 地理环境 4 2 交通条件 5 3 特色资源 5 二 人口状况及增量 6 三 经济发展状况 6 1 经济总量 6 2 固定资产及房地产投资状况 7 3 人均收入状况 7 四 未来经济发展目标 8 五 未来城区规划 8 六 产业结构及支柱产业 7 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 第二章第二章 长兴县房地产市场分析长兴县房地产市场分析 7 7 一 长兴近几年房地产发展概况 7 二 土地市场 8 三 商品房市场 10 四 城市拆迁及安置 12 第三篇第三篇 项目定位篇项目定位篇 第三章第三章 项目地块分析项目地块分析 1313 一 地块基本情况 13 1 地块现状 13 二 地块 SWOT 分析 13 1 优势 13 2 劣势 13 3 机遇 13 4 威胁 13 第四章第四章 项目市场定位项目市场定位 1414 一 项目总体定位思路 14 二 目标客户定位 14 三 产品差异化建议 14 第四篇第四篇 经济效益篇经济效益篇 第五章第五章 项目成本及效益分析项目成本及效益分析 1515 一 项目建筑成本估算表 16 3 二 别墅成本估算表 17 三 酒店成本估算表 18 四 资产评估情况表 20 五 资金占用情况表 20 第五篇第五篇 结论结论 2121 第一篇第一篇 投资环境投资环境篇篇 第一章第一章 长兴县投资环境分析长兴县投资环境分析 一 长兴县概况一 长兴县概况 1 1 地理环境地理环境 长兴县位于苏州与杭州之间的太湖西岸 与苏州 无锡隔湖相望 长兴 县是上海经济区的交通枢纽 雄踞江苏 浙江 安徽三省结合部 水陆交通 便利 距湖州 20 公里 上海 180 公里 杭州市中心 90 公里 航道通航里程 262 公里 船只可达湖州 杭州 上海 苏州等地 长兴气候宜人 属亚热带海洋性季风气候 总特征是 光照充足 气候 温和 降水充沛 四季分明 雨热同季 温光协调 适宜农作物的生长 长 兴环境优美 大气质量达到国家一级标准 水体质量极大部分在二类水体以 上 历年平均气温 15 6 年降水量 年均 1309 其中 3 9 月是全年降 水集中期 占全年雨量的 75 以上 年平均雨日为 144 天 由于境内地形的 不同 降水地理分布也存在着明显差异 近年冬季除部分山区地带外 基本 无降雪 年均日照数 1810 3 小时 历年平均日照率为 41 光照分配较均匀 年耕 2 3 熟 宁波围海置业有限公司 4 2 2 交通条件交通条件 长兴处于长江三角洲中心位置 距离上海 杭州 南京 宁波 苏州 无锡等大中城市均在 150 公里左右 由两条国道 104 国道 318 国道 三 条高速 杭宁高速 杭长高速 申苏浙皖高速 三条铁路和一条年运量超 过 2000 万吨有 东方莱茵河 美称的 黄金水道 长兴 湖州 上海 构 成的水陆交通网 交叉汇聚于长兴 使长兴与周边大中城市通达便捷 联系 紧密 为长兴物流的畅通和经济发展提供了优越便利的条件 3 3 特色资源特色资源 长兴县区域面积 1430 平方公里 土地资源储备丰富 有耕地 60 万亩 可开发旱地 10 万亩 林地 90 万亩 水面 10 万亩 是国家的 粮油大县 商品粮生产基地县 和浙江省的产油大县 长兴名特优新产品十分丰富 有闻名海内外的 太湖四珍 有久负盛 名的 长兴四宝 有令人称绝的 品茗三绝 长兴西倚天目 东临太湖 形成了山水相间的优越自然环境 自然 人文景观丰富别样 旅游资源开发 潜力巨大 特别是 金钉子 地址遗迹保护区 十里古银杏长廊和扬子鳄保 护区这三个上亿年的珍稀自然遗产全球罕见 绵延 34 公里的太湖湖岸线为 旅游开发提供了广阔的空间 长兴县政府已进行了 160 平方公里的环太湖旅 游开发规划国际咨询 并计划通过几年努力把太湖西南案建设成为独具魅力 的国内外知名的旅游休闲度假胜地 金钉子远古世界景区 仙山湖景区 顾 渚茶文化景区 大唐贡茶院 中国扬子鳄村 十里古银杏长廊 新四军苏浙 军区纪念馆 清泉自然科学探索园 城山沟景区 四座文化名山 陈武帝故 宁波围海置业有限公司 5 宫 朱氏宗祠 寿圣寺 太湖旅游度假风景区 长兴凤凰狩猎度假村 城市 公园等 二 人口状况及增量二 人口状况及增量 数据来源 长兴县政府官方网站 三 经济发展状况三 经济发展状况 1 1 经济总量经济总量 长兴发展迅速 社会和谐 2011 年全县实现地区生产总值 334 9 亿元 自 2007 年以来年均增长 12 1 财政总收入 54 5 亿元 年均增长 19 9 其中地方财政收入 30 8 亿元 年增长 20 6 社会固定资产投资 205 7 亿元 年均增长 21 3 工业性投入 109 9 亿元 年均增长 22 5 社会消费品零 售总额 127 4 亿元 年均增长 宁波围海置业有限公司 6 17 8 自营出口 13 3 亿美元 年均增长 35 6 存贷款余额分别由 2006 年 的 120 亿元 105 亿元提高到 372 亿元 326 亿元 五年累计完成合同外资 20 亿美元 实到外资 8 8 亿美元 实到县外内资 280 亿元 在全国县域经济 综合实力百强县中位居第 42 位 财政总收入在全省县 市 区 中列 17 位 数据来源 长兴县政府官方网站 2 2 固定资产投资及房地产投资状况固定资产投资及房地产投资状况 固定资产投资 全年完成固定资产投资 205 72 亿元 比上年增长 20 9 其中工业性投入 109 86 亿元 比上年增长 18 1 限额以上基础设 施建设投资完成 50 38 亿元 同比增长 22 7 按三次产业分 第一产业投 资完成 0 15 亿元 第二产业投资完成 109 86 亿元 增长 18 1 第三产业 投资完成 95 71 亿元 增长 24 3 房地产业 2011 年房地产开发投资完成 41 70 亿元 比上年增长 20 1 全年商品房施工面积 368 15 万平方米 其中新开工面积 116 74 万 平方米 商品房竣工面积 81 1 万平方米 略高于去年同期 商品房销售面 积 68 5 万平方米 同比下降 11 8 商品房销售总额 41 41 亿元 同比下降 8 2 数据来源 2011 年长兴县国民经济和社会发展统计公报 3 3 人均收入状况人均收入状况 2011 年城镇居民人均可支配收入 29725 元 比上年增长 14 1 人均消 费性支出 15438 元 同比增长 9 6 2011 年农村居民人均纯收入达 15640 宁波围海置业有限公司 7 元 比上年增长 17 5 人均生活消费支出 9233 元 比上年增长 19 4 从 登记来看 年末拥有私人汽车 4 9 万辆 比上年增长 31 3 私人轿车拥有 量 3 30 万辆 比上年增长 47 7 数据来源 2011 年长兴县国民经济和社会发展统计公报 四 四 未来经济发展目标未来经济发展目标 全县 十二五 期间国民经济和社会发展主要指标安排是 地区生产总 值年均增长 12 以上 人均 GDP 年均增长 12 左右 固定资产投资年均增长 18 以上 财政总收入和地方财政收入年均分别增长 16 以上 社会消费品零 售总额年均增长 16 城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均 增长 10 实际利用外资五年累计突破 12 亿美元 到 2015 年 第三产业增 加值占 GDP 比重达到 38 5 研究与试验发展经费 R D 投入占生产总值 的比重力争达到 2 0 以上 中心城市建成区面积达到 56 平方公里 小城镇 镇区规模扩大到 35 平方公里 城市化水平达到 62 建成 30 个中心村 森 林蓄积量达到 190 万立方米 单位 GDP 能耗 单位 GDP 二氧化碳排放量和主 要污染物排放量下降率不低于省市下达的目标任务 万元 GDP 用水量下降到 175 立方米 城镇登记失业率控制在 4 以内 资料来源 长兴新闻网 十二五 目标任务 五 未来城区规划五 未来城区规划 长兴按照 拉开框架 完善功能 改善环境 提升品位 的总体思路 坚持走旧城改造和新区建设相结合的城市发展之路 加快推进中心城市 龙 山新区 开发区 太湖新城 太湖图 宁波围海置业有限公司 8 影度假区 南太湖产业集聚区的 一中心五区块 联动建设 六 产业结构及支柱产业六 产业结构及支柱产业 全县上下将紧紧围绕 大招商 招大商 的总体思路 坚定不移地实施 招商引资 一把手 工程 以优化投资结构和大好高项目引进推进为重点 按照 要什么 招什么 的要求 进一步明确导向 健全机制 通过强化招 商员队伍建设 完善招商引资工作机制等措施 攻坚克难 开拓创新 再掀 招商引资新高潮 具体工作中 以实施招商引资 825 行动 为主抓手 围 绕 新能源 现代纺织 装备制造 电子电器 新材料 生物医药 现代服 务业 现代农业 等 8 大重点产业 打造一支 200 人的专业招商队伍 开展 长洽会 浙商回归 产业招商 乡镇特色招商 驻点专题推介 等 5 大主 题招商活动 力争全年完成合同外资 3 亿美元 实到外资 1 5 亿美元 实到 县外内资注册资本金 30 亿元以上的工作目标 宁波围海置业有限公司 9 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 第二章第二章 长兴县房地产市场分析长兴县房地产市场分析 一 长兴县近几年房地产发展概况一 长兴县近几年房地产发展概况 长兴县统计局数据显示 2011 年 1 月至 8 月间 长兴县三产累计完成 投资 74 69 亿元 其中房地产开发投资以 64 5 的增速直接拉动三产增幅 上升 26 6 个百分点 虽说长兴房地产业发展异乎迅猛 但是相比部分城市 房价的大涨大跌 长兴房价则显得平稳许多 据悉长兴房产超市数据显示 2010 年 7 月 长兴成交商品房均价为 5909 9 元 平米 到 2011 年 12 月 均价升至 7167 2 元 平米 而这 18 个月期间 均价始终未能突破八千大 关 平稳房价的背后 依然没能换取大量的成交 2011 年长兴商品房销 量全年为 2223 套 相比 2010 年的 4078 套 销量减少了 45 宁波围海置业有限公司 10 二 土地市场二 土地市场 2012 年 国家延续 2010 年以来的房地产调控政策 巩固房地产市场调 控成果 继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性购房需求的政策措施 以 促进房价合理回归 促进房地产市场稳定健康发展 在持续严厉的调控政策 作用下 2012 年长兴房地产市场延续收缩态势 需求方面表现出 销售规模 下降 价格指数回落 土地购置减少 的特征 供给方面表现为 投资增速 降低 投资结构调整 开发速度放缓 的特征 整体的供求关系有所转化 长兴房产超市网消息 2012 年全年长兴共成交 60 宗国有建设用地 成 交面积 1071352 成交金额 126628 万元 其中 成交面积同比 2011 年下 降 20 5 成交金额同比 2011 年下降 71 3 从时间上看 2012 年的 2 月与 11 月一头一尾出现了成交量的峰值 就全年来看总体成交水平依然非常低 这也是随着调控政策的持续和商品房市场的收缩 房地产企业资金链逐步收 紧 市场信心不足 开发商拿地热情消减 投资较为谨慎 土地市场随之陷 入低迷状态 不仅土地购置面积大幅减少 而且土地市场流拍现象增多 多 轮竞价和大幅溢价的情况逐步减少 此现象也成为了 2012 长兴土地市场的 主旋律 成交时间成交时间出让面积 出让面积 成交价格 万 成交价格 万 成交宗数成交宗数 1 1 月月 15374615374625878258786 6 2 2 月月 721767217614316143161212 3 3 月月 1930019300550155013 3 4 4 月月 552455245895891 1 5 5 月月 4841748417413141315 5 6 6 月月 1651016510152515252 2 7 7 月月 2707927079551955192 2 8 8 月月 16079616079626461264616 6 9 9 月月 0 00 00 0 宁波围海置业有限公司 11 1010 月月 4686946869291529152 2 1111 月月 51793551793538527385272020 1212 月月 30003000126612661 1 总计总计 107135210713521266281266286060 2012 年长兴土地市场成交汇总 宁波围海置业有限公司 12 2012 长兴土地成交 1071352 金额 126628 万元 二 二 20122012 年商品房市场年商品房市场 在楼市调控不放松的情况下 2012 年长兴楼市经历了从年初受调控影响 成交量低迷到 金三银四 红五 紫六 的一路攀升 再到 7 8 月的 淡季不淡 传统旺季 金九银十 可谓跌宕起伏 精彩纷呈 开 发商与购房者之间的博弈也在不断升级 以价换量 楼市回暖 成为 2012 长兴楼市代名词 据统计 2012 年长兴县雉城镇普通住宅共成交 1856 套 成交均价 7121 96 元 总成交面积 210543 2 总成交金额 149927 9 万元 其中 成交套数同比 2011 年下降 16 5 其中 德信 泊林公馆以 287 套的总成绩 位列 2012 年长兴楼盘成交冠军宝座 宁波围海置业有限公司 13 楼盘名称 房产公司 成交套数 1 德信 泊林公馆长兴德信置业有限公司 287 2 滨海 水木花都长兴滨海房地产开发有限公司 221 3 丽湖名居长兴宏发实业有限公司 110 4 卡地亚庄园长兴欣诺房地产开发有限公司 91 5 中央花园长兴威尔鹰置业有限公司 83 6 新城丽景长兴金源置业有限公司 83 7 通宝城浙江振力房地产开发有限公司 79 8 嘉信公寓长兴嘉信房地产开发有限公司 78 9 琥珀公馆长兴越都房地产开发有限公司 70 10 白溪景苑长兴康盛置业有限公司 69 宁波围海置业有限公司 14 2012 年长兴房地产新房成交主要以刚性需求释放为主 投资性购房基本 消失贻尽 成交的房源也基本以小户型 高性价比的房屋为主 在近期长兴 本地新开盘的多个楼盘成交的数据中 我们不难看出购房者的需求点 成交 均价基本与去年持平 甚至略微有些提高 成交量也在逐月上升 个人认为 随着政策预期的明确 房地产调控政策不会比以往更紧 市场会趋于稳定 长兴刚性需求的释放将会进一步扩大 但价格不会有明显的上涨 开发商还 是以回笼资金 缓解压力为主 目前市民对楼市的关注热度依然不减 只是在国家宏观调控的大背景下 无论是买房自住还是投资都更趋于理性 因此价格走高可能性不大 从目前 长兴县市场上各项目的销售销售价格来看 整体房价基本维持在 6000 8000 元 平方米之间 位于长兴水口乡别墅项目 竹境茶语 项目共 47 套别墅 目前销售价格为 双拼约 5500 元 平方米 面积约 450 平方米每户 总价在 250 万左右 独栋别墅价格在 6600 元 平方米 面积约 600 平米每户 总价 在 400 万左右 四 城市拆迁及安置四 城市拆迁及安置 长兴县不断改善城市生态环境和居民居住条件 推进城市升值 自 2007 年 3 月以来开展了大规模的旧城改造工程 城市房屋拆迁取得了阶段性成效 累计完成拆迁国有土地房屋 1776 户 33 7 万平方米 涉及到 24 个地块 确 保了中心城区 354 亩国有土地的公开出让 保证了包括中心商务区 长牛线 明珠北路延伸段 长兴艺术馆和三小 四小扩建等 18 项重点工程的顺利推 宁波围海置业有限公司 15 进 第三篇第三篇 项目概况篇项目概况篇 第三章第三章 地块基本情况地块基本情况 一一 地块现状 地块现状 地块位于长兴县水口乡寿圣寺西南侧 地块距长兴县城约 15 分钟车程 位于顾诸风景区内 周边自然环境十分理想 地块东面临通往大唐贡茶院的 主干道 距大唐贡茶院约 5 分钟车程 西面为山体 地块狭长型部分伸入 山体中约 200 米 目前场地由南向北 由东向西地势走高 地块主要部分地 势较平缓 西侧延伸进入山凹部分的两侧山体较陡 植被与水分保持良好 较易打造绿色景观与水系 该地块规划面积为 211 亩 其中五星级标准酒店 用地约 65 亩 住宅用地约 146 亩 目前地块基本完成拆迁工作 项目建设 必需的配套设施 道路 供电 给排水 排污 供气 通讯 施工用电等 由长兴县政府负责落实 一 主要经济技术指标一 主要经济技术指标 序号项 目指 标 销售面积 持有面积 备注 1 总用地面积 211 亩 141380 2 总建筑面积 1225008150041000 别墅建筑面积 70000700000 129 户 其中 其中 独栋 19500195000 28 幢 建筑面积包含地下室 约占总面积的 20 宁波围海置业有限公司 16 类独栋 16000160000 29 幢 建筑面积包含地下室 约占总面积的 20 双拼 34500345000 36 幢 建筑面积包含地下室 约占总面积的 20 酒店建筑面积 38000038000 地上建筑面积 28000028000 其中 地下建筑面积 10000010000 酒店会所建筑面积 600030003000 会所销售 50 酒店式公寓建筑面积 600060000 商业建筑面积 餐饮 250025000 3 容积率 0 87 4 建筑密度 35 约占地 49480 5 绿地率 30 约占地 42400 6 酒店客房数 220 间 套 7 机动车停车位 193 地面机动车位 53 其中 地下机动车位 140 二二 项目地块 项目地块 SWOTSWOT 分析分析 优势分析 地块环境非常好 周边旅游资源丰富 有利于聚集人气 地价便宜 政策优势明显 劣势分析 距离长兴县城有一定距离 交通不方便 局部地势不平 土方工程量较大 宁波围海置业有限公司 17 周边配套较少 对项目销售不利 机遇分析 目前 长兴缺乏有竞争力的度假型酒店 长兴的经济发展迅速 市民的消费理念较超前 对高规格的度假型酒店 有相当的需求量 水口乡对旅游业规划的重视 有利酒店行业及当地度假别墅业的发展 挑战分析 地形的不规则 对项目规划具有相当挑战 在其他项目未进驻水口乡前 建设酒店及度假别墅项目 市场操盘具有 相当挑战 如何经营酒店具有自己的特色 吸引更多的人流 具有相当的挑战 第四章第四章 项目市场定位项目市场定位 一一 项目设计理念 项目设计理念 投资项目是在长兴县水口乡寿圣寺西南侧 建造一个以五星级标准主题 酒店为核心的旅游综合体项目 项目包括 五星级标准主题酒店 集会议度 假酒店 风景名胜区 商业休闲 娱乐餐饮于一体 同时配套高档住宅 项 目总投资约为 7 亿元人民币 其中五星级标准酒店投资约 3 亿元人民币以上 宁波围海置业有限公司 18 二 目标客户定位二 目标客户定位 1 长兴县大型企业工作的中高层 管理者生活崇尚简约 理性的专业人 士有知识 良好的教育背景 有品位 有一定的经济实力 2 工作有一定的压力 享受自然 明确未来发展目标的白领人士懂得享 受生活 阅历丰富 希望小孩能够多亲近自然的已婚人士 3 对生活追求细致的艺术感 有一定的事业基础和社会地位 有良好 的收入预期 对未来有较高的信心 渴望超前 向往国际化的生活标准 有 良好的见解和自己对生活的主张 理性消费为主 一步到位概念强 注重智 能安保设施和生活私密感 工作压力较大 渴望回归本真的自然生活找寻内 心平静的场所 渴望家的温暖 三 产品差异化建议三 产品差异化建议 多样形态别墅 对于倾向传统 选择独幢别墅的客户群体具有一定的抗 性 因此要突出本案的绝对优势 森林 要给客户感觉到不一样的生活 一般客层对水景比较认同 而本地块缺乏这一景观优势 建议将大树成 荫的感觉先带给客户 给客户视觉上的冲击力 从感性的角度呼吁原生态的重视 对自然生态重新定义从理性的角度提 升有机建筑的价值 对和谐简单生活的追求 诉求回归自然 回归森林的理 性生活 打造一个超乎市场的楼盘 宁波围海置业有限公司 19 第四篇第四篇 经济效益篇经济效益篇 第五章第五章 项目成本及效益分析项目成本及效益分析 项目建筑成本估算表项目建筑成本估算表 商业商业 金额单位 万元 序序 号号 项项 目目计算依据计算依据标准标准金金 额额 土地出让金土地出让金 5309 825309 82 土地款土地款50 万元 亩211 亩 10550 00 契税10550 万元 3 316 50 印花税10550 万元 0 05 5 28 公正费10550 万元 0 00088 44 1 1 土地出让金返还211 万 元亩 26 4 5570 40 前期费用前期费用 1553 251553 25 前期策划方案费预估 50 00 勘探费预估 70 00 设计费 122500 100 元 1225 00 审图费 122500 2 元 24 50 立项环评费 122500 4 元 49 00 招投标与预决算 122500 3 元 36 75 2 2 其中 施工水电 设施 122500 8 元 98 00 地上建筑建安成本地上建筑建安成本 24575 0024575 00 1 别墅 70000 2200 元 15400 00 2 酒店式公寓 6000 1500 元 900 00 3 商业建筑 2500 1500 元 375 00 4 酒店 28000 1500 元 4200 00 5 配套用房建安成本 6000 1500 元 900 00 3 3 6 地下室建安成本 10000 2800 元 2800 00 项目安装成本项目安装成本 3898 003898 00 供电配网费用 122500 100 元 1225 00 强电安装 122500 50 元 612 50 结排水安装 122500 20 元 245 00 消防安装 122500 50 元 612 50 电梯安装 酒店电梯 5 台 35 万 元 公寓电梯电梯 2 台 30 万元 235 00 4 4 其中 发电机组安装 100 00 宁波围海置业有限公司 20 弱电系统安装监控等 160 00 人防设施安装人防设施设备 40 00 灯光景观安装外墙灯亮 50 00 标志标线 交通标志线 地下车库 及地上停车位 20 00 防火封堵及检测 122500 8 元 98 00 暖通机房 空调主机 冷却塔 热 水主系统等 500 00 小区配套费用小区配套费用 3256 503256 50 绿化 景观 给排水 管理等 42400 600 元 2544 00 供水燃气配套估算 100 00 有线电视接入 112500 10 元 112 50 5 5 其中 专线配网协议约定500 万元 500 00 项目其他规费项目其他规费 1008 131008 13 墙改费等 122500 土渣费 1 5 元 墙改费 10 元 可 退 90 按 1 元 计算 白蚁防治费 2 元 估算 55 13 质监费 12500 1 5 元 18 38 测绘费 12500 1 5 元 18 38 监理费 500 00 前期物业费 112500 11 元 123 75 6 6 其中 统筹维修金 112500 26 元 292 50 装修费用装修费用 15650 0015650 00 酒店安装装修成本 28000 3800 元 10640 00 酒店配置开业 28000 500 元 1400 00 KTV 装修成本 4000 4300 1720 00 酒店会所装修成本 3000 4300 1290 00 7 7 地下室配套用房安装 装修 6000 1000 600 00 8 8 9 9 项目管理费项目管理费 1500 001500 00 1010 不可预见费不可预见费 3 4 5 6 3 1421 391421 39 1111 财务费用财务费用 1 2 3 4 5 6 7 8 9 资本金 1 亿元 1 0 5 0 0656 1 3 6162 176162 17 1212 合合 计计 64334 2564334 25 1313 税税 费费按总销售收入按总销售收入 12 12 计算计算 宁波围海置业有限公司 21 别墅成本估算表别墅成本估算表 金额单位 万元 序序 号号 项项 目目计算依据计算依据标准标准金金 额额 土地出让金土地出让金 5309 825309 82 土地款211 亩50 万元 亩 10550 00 契税10550 万元 3 316 50 印花税10550 万元 0 05 5 28 公正费10550 万元 0 00088 44 1 1 土地出让金返还211 亩26 4 万 亩 5570 40 前期费用前期费用 1033 551033 55 前期策划方案 费 预估 30 00 勘探费预估 50 00 设计费 81500 100 元 815 00 审图费 81500 2 元 16 30 立项环评费 81500 4 元 32 60 招投标与预决 算 81500 3 元 24 45 2 2 其中 施工水电 设 施 81500 8 元 65 20 地上建筑建安成本地上建筑建安成本 17125 0017125 00 1 别墅 70000 2200 元 15400 00 2 酒店式公寓 6000 1500 元 900 00 3 商业建筑 2500 1500 元 375 00 3 3 5 配套用房建安 成本 3000 1500 元 450 00 安装费用安装费用 2118 202118 20 供电配网费用 81500 100 元 815 00 强电安装 81500 50 元 407 50 结排水安装 81500 20 元 163 00 消防安装 81500 50 元 407 50 电梯安装公寓电梯电梯 2 台 30 万元 60 00 发电机组安装 50 00 弱电系统安装监控等 100 00 人防设施安装人防设施设备 20 00 灯光景观安装外墙灯亮 20 00 标志标线 交通标志线 地下车库及地上停车位 10 00 4 4 其 中 防火封堵及检 测 81500 8 元 65 20 宁波围海置业有限公司 22 小区配套费用小区配套费用 2401 502401 50 绿化 景观 给排水管理等 29000 600 元 1740 00 供水燃气配套估算 80 00 有线电视接入 81500 10 元 81 50 5 5 其 中 专线配网协议约定500 万元 500 00 项目其他规费项目其他规费 712 68712 68 墙改费等 81500 土渣费 1 5 元 墙改 费 10 元 可退 90 按 1 元 计 算 白蚁防 治费 2 元 估算 36 68 质监费 81500 1 5 元 12 23 测绘费 81500 1 5 元 12 23 监理费 350 00 前期物业费 81500 11 元 89 65 6 6 其 中 统筹维修金 81500 26 元 211 90 7 7 项目管理费项目管理费 1200 001200 00 8 8 不可预见费不可预见费 3 4 5 3 649 34649 34 9 9 财务费用财务费用 1 2 3 4 5 6 7 8 9 资本金 5 千万 元 1 0 5 0 0656 1 3 3268 373268 37 1010 合合 计计 33818 4533818 45 1111 税税 费费按总销售收入按总销售收入 12 12 计算计算 4458 004458 00 商业部分建安成本约商业部分建安成本约 36433643 元元 平方米 别墅建设成本约平方米 别墅建设成本约 42004200 月元月元 平方米平方米 酒店及配套用房酒店及配套用房 30 30 的费用约为 的费用约为 91259125 万元 摊入可销售部分物业 建设成本约增长万元 摊入可销售部分物业 建设成本约增长 11001100 元元 平方米 平方米 酒店成本估算表酒店成本估算表 商业商业 金额单位 万元 序序 号号 项项 目目计算依据计算依据标准标准金金 额额 前期费用前期费用 519 70519 70 前期策划方案费预估 20 00 勘探费预估 20 00 设计费 41000 100 元 410 00 审图费 41000 2 元 8 20 立项环评费 41000 4 元 16 40 招投标与预决算 41000 3 元 12 30 2 2 其中 施工水电 设施 41000 8 元 32 80 宁波围海置业有限公司 23 地上建筑建安成本地上建筑建安成本 7450 007450 00 4 酒店 28000 1500 元 4200 00 5 配套用房建安成本 3000 1500 元 450 00 2 2 6 地下室建安成本 10000 2800 元 2800 00 安装费用安装费用 1779 801779 80 供电配网费用 41000 100 元 410 00 强电安装 41000 50 元 205 00 结排水安装 41000 20 元 82 00 消防安装 41000 50 元 205 00 电梯安装 酒店电梯 5 台 35 万 元 公寓电梯电梯 2 台 30 万元 175 00 发电机组安装 50 00 弱电系统安装监控等 60 00 人防设施安装人防设施设备 20 00 灯光景观安装外墙灯亮 30 00 标志标线 交通标志线 地下车库 及地上停车位 10 00 防火封堵及检测 41000 8 元 32 80 3 3 其中 暖通机房 空调主机 冷却塔 热 水主系统等 500 00 小区配套费用小区配套费用 855 00855 00 绿化 景观 给排 水管理等 42400 600 元 804 00 供水燃气配套估算 20 00 4 4 其中 有线电视接入 31000 10 元 31 00 项目其他规费项目其他规费 295 45295 45 墙改费等 41000 土渣费 1 5 元 墙改费 10 元 可 退 90 按 1 元 计算 白蚁防治费 2 元 估算 18 45 质监费 41000 1 5 元 6 15 测绘费 41000 1 5 元 6 15 监理费 150 00 前期物业费 31000 11 元 34 10 5 5 其中 统筹维修金 31000 26 元 80 60 装修费用装修费用 15650 0015650 00 酒店安装装修成本 28000 3800 元 10640 00 酒店配置开业 28000 500 元 1400 00 KTV 装修成本 4000 4300 1720 00 酒店会所装修成本 3000 4300 1290 00 6 6 地下室配套用房安 6000 1000 600 00 宁波围海置业有限公司 24 装装修 7 7 项目管理费项目管理费 300 00300 00 8 8 不可预见费不可预见费 2 3 4 6 3 772 04772 04 9 9 财务费用财务费用 1 2 3 4 5 6 7 8 9 资本金 5 千万元 1 0 5 0 0656 1 3 2893 812893 81 1010 合合 计计 30515 8030515 80 1111 税税 费费按总销售收入按总销售收入 12 12 计算计算 0 000 00 资产评估情况表资产评估情况表 序号项 目销售单价金 额 万元 房产销售总面积房产销售总面积 81500 81500 元元 平方米平方米万元万元 别墅 70000 37150 0037150 00 独栋 19500 900017550 00 类独栋 16000 800012800 00 其中其中 双拼 8000