盐城日月路地块项目策划报告.doc

产 品 篇 第一章 项目定位如果说地产营销是一场战争的话，那么定位则是战争机器中的瞄准镜。精确的定位是一切营销行为的基础。有定位，才有可能。一、项目定位分析1、定位背景 要将市场内的潜在需求达至最大化有效需求，是需要清晰明确项目所面对的市场范畴，充分了解目标客户群的消费取向、心理特征、生活形态，并以此作为项目的开发基础，才能准确寻找到“密码正确”的定位。通过明确具可识别性的物业各项定位后，才有可能满足不同类型的市场需求，增强消费者对本项目的归属感及满足感，从而建立项目的竞争优势，树立品牌效应，赢得良好的经营业绩及社会效益。2、项目简介 本案地址位于日月路路以东，盐渎路以北。项目占地面积143亩，规划商业、小高层和高层建筑。项目要求建筑密度小于0.22，容积率小于2，绿地率大于40%，总建筑面积达19万平方米。 项目毗邻盐城规划中的九年制实验学校、与市实验小学、一中南校区相离不远，地块北有世纪公园，南靠职教园区，周围环境优美，不受噪音等污染，是人们居家的理想之地。 本项目是中庚集团在盐城的第二个代表性项目，并创造了盐城住宅土地受让价格最高的楼王。中庚集团本着构筑最佳人居的企业理念，将以精良的建筑材质、完美的设计规划，为盐城城市发展树立新高。高价位、高起点、高投入的新项目将为盐城打造未来品质最高、档次最高、理念最新的中产阶级生活样板区。3、项目整体SWOT分析项目优势点（S）开发商品牌资源。周边教育配套完善，良好的人文氛围。北有世纪公园，南面广场公园，景观环境优越。市场机会点（W）在政府“重点向南”的政策驱动下，城南板块开发前景看好，同时供应的增加，也将使区域成为热点。项目劣势点（0）生活配套欠缺，目前区域人气较差。市场障碍点（T）房地产市场尚处于初级发展阶段，客源层次不高，培育引导不足。无独特的自然景观资源条件。4、项目板块于竞争格局下的突破点：常规手段产品路线：景观、配套基础上产品与价格的最佳比值最佳产品性价比营销手段项目概念：地中海风情、风情园林、外立面、地中海浪漫阳光生活主张 二、项目整体定位1、项目整体定位思考 定位思考之一 市场主张市场营销观念，反对推销观念。我们以市场需求为中心，通过产品的前瞻性设计、理念设计、营销途径及其他与产品和消费者有关的事项来满足消费者的需要。为特定的消费群体造房子，满足高端人群的需求，填补盐城高端市场空白。我们不是在建筑房子，而是在创造生活、提高生活品质、出售希望。 定位思考之二 产品客观条件（优势、劣势）摆在面前，我们要以区域龙头的标准来要求自己，成为名副其实的盐城“中产阶级生活样板区”。231万/亩的楼王地价，要求我们必须以高于市场价的高端产品入市。 定位思考之三 生活健康、立体、多元、便利的主题文化生活区域精彩、丰盛、理想居家社区高成长、高潜力的不动产投资领域集生活、渡假、投资于一体的理想平台 定位思考之四 功能集居家、娱乐、度假、商业、投资多种功能于一体，给人们提供多样的居家选择。怡人的环境、优美的建筑、浓厚的文化氛围、先进的居住理念、先进的智能化管理、高绿化率的规划理念、完善的娱乐设施、人文的休闲街域 满足人们对居住品质的追求，让人享有轻松休闲的 心境；自然的生态环境，既有美丽的景观和健康的空气，还有可静可动的生活选择。2、项目定位的五个基本法：规模上：能直观体现为成熟典雅社区内涵上：能包容分期开发的不同组团时间上：不会随着时间的推移而衰落特征上：在同区楼盘中保持鲜明个性心理上：能让目标消费群得到满足感 本案的核心形象尊贵的、健康的、独一无二的风情花园社区尊贵典雅的生活旷世经典，城市新贵19万平方米新概念生活区超大中心花园，低密度舒适居住区居住、科教、商业、娱乐于一体的功能生活区恒温、恒湿、恒氧。人体健康舒适的生活社区政府重点发展、品牌开发公司大力打造。四种生活方式一个核心四大支撑点自然健康休闲生活全新居住理念3、项目核心定位4、项目气质解析 项目气质分解一让社区成为“健康、尊贵”的代名词A、中庚品牌，水系、植被的规划，坚持生态可持续的第一原则。 B、恒温、恒湿、恒氧，全新健康居住理念。C、超低密度花园社区。 项目气质分解二抢眼的建筑外观、高贵舒适的户型结构让盐城市场有口皆碑。A、建筑外观是项目给人的第一印象，超低的建筑密度，挺拔的建筑造型会给人一种置身田园而又不失都市现代的感觉。B、入户花园、一户一梯、人车分流是中庚在盐城产品的一个亮点。社区以合理舒适为基准，再把自然搬到房间里。 项目气质分解三安全人性的社区保姆，典雅尊贵的居住感受A、物业管理是实现中庚集团在盐城可持续发展的重要产业。良好的物业管理也是小区品牌形象的保障。B、社区会所等等相应配套，匹配高档居住场所生活硬件。 项目气质分解四名校名区，地产热土城南政务新区、科教、居住、休闲娱乐于一体，升值潜力无限。 项目气质分解五景观规划提前介入，自然和文化并重景观规划设计提前介入，和建筑规划紧密配合，而不是作为建筑的附属品去凑合小桥流水水边栈道中心嬉水休闲广场故事性景观墙住区雕塑小品夜间的社区灯光 项目气质分解六（建议有相关匹配）地中海浪漫风情小镇米兰的时尚街区马德里的运动家乐园巴黎塞纳河畔的露天咖啡座西班牙式的玫瑰庭院尺度宜人的法国小镇街区共水天一色的南欧草坪三、商业定位STREET MALL商业街区何谓STREET MALL ？ STREET MALL 是一个全新的概念创造。英文原意为“购物的林荫道”，被引申为“休憩式商业街区”； MALL是一种复合型的商业形态，具有包容各种业态和消费形式的特点，符合“开放、多元、共享”的特点，消费者对其也都具有一定了解，但是MALL一但都是在封闭场所内的经营，而STREET MALL则是一种街区之内的开放式经营，具备全新的吸引点； 同时STREET MALL的包容性可以使本案的住宅形态成为其中一个顺理成章的组成部分，使其存在的合理性和市场价值得以提升。 STREET MALL是一种流行于欧美的全新商业业态，是一种融合传统门市、大型商业街、MALL等多种业态优势，全新整合而产生的商业形态； STREET MALL是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shopping mall之后兴起的一种复合型商业业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，同通过设置各类专卖店、文化小品、旅游、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万象的一站式购物消费、一站式休闲娱乐； STREET MALL具有“开放式街区、多元化业态、共享式经营”的特点，它是一种全新的社区商业形态，是一个建立在居住社区基础上的集成式业态； STREET MALL涵纳居住空间、商业空间、休闲景观空间等多重空间，并以针对性的景观规划体系使各个部分构建围合成为一个整体，能够最大限度的激发消费能量。STREET MALL休憩式商业街区生活商业区文化商业区休闲商业区社区自发形成的生活配套，比如社区超市、服饰、美容美发、书店、烟酒店、干洗店、药店等等生活服务型商业。跟区域行政文化广场形成呼应和补充，将区域文化元素如：美术、舞蹈等相对聚集并形成商业价值。转化为休闲商业。通常为情境式、体验式的商业，业态多为休闲娱乐等有特色的主题店，包括餐饮、酒吧、咖啡、茶馆、特色中餐、日韩料理、特色面包房、西点厅等。 四、本项目目标客群定位1、对核心客户群的圈定 2、客户文化特征 目标客户对什么最有感觉？ 物质与精神并重； 实体与概念并重； 他们也有小市民情结，会追促销潮流。3、客户定位我们把这批客户，定义为城市文化新贵4、消费群体意象图 5、目标客户定位特征这个城市的所有喜欢文化艺术、喜欢休闲自在生活的中产以上阶层都将是我们的客户。他们会是： 教师、律师、金融、医生、设计、艺术界等的专业人士； 周边工业园、IT、外企等的中高层管理人员； 周边区域个体、私营企业家中的一部分； 在城市中心区内办公的金领人士、高级公务员； 全市现有数万个体和私营企业中需要提高身份档次或居住环境的成功者和每年新增的无数新公司创业者；6、客户特点解析（城市文化新贵） 作为继所谓小资、白领、BOBO、中产、炫一族之后出现的全新城市人群定位,文化雅皮阶层以真正触及到生活本质的深度,带来一种从来未曾被我们所发现的生活态度观品位、格调。 他们是时间的珍惜者，空间的感受者，情感的启发者，生活的经营者。 他们不是贵族，是比贵族还有自由的时间贵族、生活贵族、情感贵族、精神贵族。 他们是项目最可靠、最投机、最有共鸣的对象。（1）他们是这个城市精英中的精英 本案的目标消费群是一群高文化、高品味、高成长的人群，收入良好，他们往往受过良好的教育，有着良好的事业基础和发展前景。这群都市精英买房子至少要满足三个最根本的需求：居住、成长和健康。就居住而言，他们渴望逃离都市的喧嚣，同时能依靠方便快捷的个人交通与都市联系，正因为他们是一群高速成长的城市精英中的精英，无论收入，无论事业，无论个人的修养和社会地位均处于一种上升的阶段。 （2）对“健康”最注重 他们有的为财富付出了健康的代价，终于觉醒“世界上最宝贵的是，健康”！他们可能已换了两次房甚至更多，现在住的也不错，但一直未能换来健康，他们选择新居所的行为带有他们在商场上的作风：稳健、挑剔。虽然现在所谓的豪宅很多，但他们仍在观望，真正的原因是：很少有楼盘让他们真正感到有分量，让他们真正解决健康问题。 除了健康，他们最重视的就是家庭，希望多与家人共享、注重子女教育。 （3）推祟“优尚生活方式” 他们具有超前的生活理念，对新事物、新信息的触觉尤为敏锐。因为敏锐，所以时尚，他们的别致理解是“优品生活是一种时尚”，同时是一种良好的社交手段。只有那种无处不在的现代时尚气息，才能真正深层次地挖掘到这群人对于生活方式和现代时尚的追求，提供一种他们梦想的生活方式。 （4）非常注重生活的环境 由于他们事业相对别人而言，均处于一种成功的位置，因此，他们大多有强烈的优越感，对居住的环境、相邻的人，都比较在意，甚至对产品的品质也很注重，比如知道其他的楼盘有什么值得关注的亮点，会不自觉的跟自己相比，喜欢永远处于一种引领别人，走在别人前面的感受。 （5）与产品内涵的精神共生 这可能是他们的第二次以上购房，对他们来说，购房已不仅是居所，更是他们社会地位、财富价值的名片。他用自己占据的土地的价值，房子的价值来宣告他自身的价值（6）总体特征年龄范畴主要在30-50岁之间；家庭构成为夫妻或夫妻加1-2个孩子、部分为三代同堂；多数拥有1辆私家车，家庭年收入不低于10万元；教育程度较高，注重交游圈子。 五、项目竞争力分析 建立本项目的核心竞争力是要站在盐城市城市发展战略的高度，结合项目自身所独有的优势资源进行价值优化，通过附加值策略提炼出适应本项目实情，又富有自身特色，并且能够最深入整合本项目各方面最大资源优势的核心竞争力，从而建立竞争壁垒，实现差异化，使本项目的优势实现整体提升。1、价值优化竞争力本项目的价值优化竞争力体现如下：产品竞争力：产品竞争力价格竞争力形象竞争力价值优化竞争力特色园林环境精品建筑质量新颖实用的户型设计满足目标客户群体需要的产品风格人性化的物业管理服务现代化的生活设施形象竞争力：成熟优越的生活蓝本营造个性鲜明的社区文化提倡现代人居进化的生活方式价格竞争力：以合理价格，整合项目核心价值，抢占消费市场。2、最优价值组合策略“高品质、高形象、合理价格”是本项目的理性价值战略：高形象通过营造本项目魅力价值，突出社区的文化魅力和新生活方式的魅力。高品质在整合和利用本项目的资源优势基础上，再因应实际情况为本项目增加附加值全面提高居住质量。合理价格不盲目追求开发利润，销售价格以贴近目标客户消费群体的购买水平为原则，使本项目快速通过市场为目的。3、建立项目核心竞争力体系基于以上结论得出的市场契机和空白点，要在竞争区域内形成差异化的竞争优势，我们选择从六个方面进行项目价值突破，形成项目的跃升核心竞争力体系：社区园林景观、户型空间特色、会所服务功能物业管理质量、智能生活设施、社区文化价值项目个性特点及产品创新直接诉求 本项目的开发定位方向，是“一个傲立于盐城南、最具地中海风情的高档精品楼盘”，定位开发主题以最直接有力的方式向市场传达了本项目的“地中海风情”个性特点，使项目在趋于同质化的区域市场竞争中脱颖而出。项目在开发理念、社区规划、建筑、空间户型、园林景观设计等各方面实现了革命性创新，并将对地产市场产生深远、震撼的影响力。定位说明：通过现代规划设计来塑造社区地中海风情阳光浪漫生活文化 本项目这里的建筑可以说是Artarchitecture（艺术建筑）而非house（普通的房子），是极具亲和力、感召力、生命力的建筑，而不是普通的水泥与钢筋的混合体。以地中海简约的建筑风格正是寻求人类物质居住层面与精神居住层面的和谐统一，在艺术与现实之间横架一道桥梁，居住不再是单纯的生理需要，而是情感的归宿，是思维的凝聚地，而艺术同样不再是不可企及的梦想。建筑的精致、景致的内涵、无处不在的触动，能让人得到缘于生命平常却又真实的启迪，在不经意中延伸思维的空间。 从现代美学的角度出发，将地中海生活风情以各种各样的形式融入到我们每一个生活细节，并作为社区空间和环境构造的主导设计思想，通过在社区园林景观、建筑外立面、户型特色、环境空间细部处理等方面加以“现代多维美学空间”的设计理念来实现，同时也成为社区的一种地中海风情生活文化。第二章 建筑风格及产品设计建议方式一、建筑风格建议1、风格定位思考定位思考之一 目的成为城南板块的领军楼盘，成为盐城的明星楼盘。近20万平方米的规模使项目在区域内的领导地位成为可能，定位的足够差异化则使项目跳出区域竞争的窠臼，站在整个盐城市场的高度上来。定位思考之二 核心树立差异化竞争力的核心，成为盐城豪宅产品的的标杆。 定位思考之三 必须有效嫁接中庚集团开发商品牌，突出表现高尚住宅建设的经验。2、建筑风格体现要素建筑风格要在以下四个要素体现：立面：墙体、阳台、勒脚、门窗等构件统一于同一风格细部处理：各部件的图案及其连接部件统一中求变化。色彩：建筑色彩多样化，按组团或空间序列设计，加强识别性，美化楼体外观。外部环境：建筑风格要与骤变相协调。3、规划原则 项目的规划设计，用现代地中海风情手法创造出一个以人为本，具有丰富内涵的整体空间形态，使居住者能充分享受到现代生活的舒适、宁静、方便、安全，并获得一种新生活形态的成就感和满足感。 小区要根据地理环境，因地制宜，利用原有的地形让每户都有优美的景观视野和朝向，突出建筑的特色，利用多阳台的设计、落地飘窗、大面积玻璃观景幕墙、多维生活空间（跃式）等设计，让建筑与风景更好的融合，营造出宜人的居住环境。 小区的建筑外立面以现代格调为宜，追求简洁、明快、大气的建筑风格，突出景观环境的优势，形成良好的视觉效果。整个小区的建筑既有统一的风格，又具有独特的个性，追求小区建筑与环境的和谐，让小区的建筑融入周边的环境与景观之中。 强调人与自然的和谐，突出园林的层次性和人的参与活动，从环境绿化走向绿色建筑。建筑向心内聚，在小区内做好园林规划设计，取得建筑与景观的协调。 融合上述规划概念及市场定位，注重社区公建配套的完善和便利性，关心每一细节及环节，力求创造均好性较佳的住宅小区。4、整体建筑风格选择理由他们对开发商的品牌开始重视他们对交通是否便捷很重视他们对配套是否成熟很重视他们对园林景观的营造很重视他们对物业管理很重视他们对邻里的素质很在意他们对综合性价比有一定鉴别探究主力目标客群的需求心理，可以发现：形而下的方面他们向往居住是文明的聚落他们认为居住是优质生活的体现他们认同居住是个人品味的标签形而上的方面 对主力目标客群形而下方面的需求的满足，有的已经客观存在，有的还有待于规划、建造、营销去进一步完善。 对开发理念的探讨，应当从主力目标客群形而上方面的需求着手，对此继续深入，思维落脚点是：“文化”，更确切地说，是“居住文化”。本项目可援用的文化有哪些？看看以下列举文艺复兴造就了人类文明的一次颠峰。到今天，经典与时尚完美结合，实现和谐；个体自由与群体意识相互尊重，形成公德；居住环境的代表城市是巴黎；在那里，艺术融进生活，享受无所不在。欧陆文化：有人说，美国是个没有文化的城市。其实，这是停留在美国没有历史说法上的一种惯性思维，今天，美国经济对世界的影响举足轻重，正是基于美国现代文化的巨大影响：自由、民主、创造价值、享受生活。美国文化：从屈原的离骚、天问到楚歌里的“阳春”、“白雪”、“下里”、“巴人”，均对后世产生极大影响，今天，中国文化好象距离现实已遥远，但仍在中国人的集体潜意识里深种，在中国的湖泊山水间波动。中华文化：那么，选择哪种文化才适合本项目？“中华文化”缺少时代气息，但却是一种非常有内涵的文化，但这样的文化就需要同样有内涵有一定社会历练的客户才可以接受。而作为盐城这个城市，客群都是向往一种象上海那样的大都市生活，需要的一种很现代的生活氛围。植入“中华文化”，违背现有市场规律。必须舍弃！“美国文化”真正被国人接受，是从上个世纪80年代中国高校的师生中开始，从“自由、民主”的思潮开始，直到今天，美国对人们的诱惑，不仅是高度发达的物质生活吸引，更是人们某种程度上对自由、民主生活的向往。但这样的生活对于盐城这样的一个城市来说有点太超前了，还不能被市场所接受。植入“美国文化”，不能引起目标客户的共鸣，应该舍弃！“欧陆文化”对世人充满着吸引，也正因此，全国各地房地产“欧陆风”盛行，盐城也不例外，欧陆风格建筑更容易被认可与接受，符合市场大环境。相比之下，“欧陆文化”最为贴近本项目！在市场多为欧陆风格建筑的情况下，我们的项目如何突破市场？ 差异化 欧陆风格其实是一种很泛泛的概念，如果再进一步细分又可分为如古典复兴主义、古罗马主义、意大利巴洛克、文艺复兴主义、折衰主义等多种建筑风格。本项目就是要在欧陆风格的基础上，把欧陆风格做的更纯粹，区别于市场上的其他项目。5、风格诠释 释义“地中海风情” 所谓地中海风格，原来是特指沿欧洲地中海北岸一线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅，淳朴的颜色，红瓦白墙；众多的回廊、穿堂、过道，一方面增加海景欣赏点的长度，另一方面利用风道的原理增加对流，形成穿堂风这样的所谓被动式的降温效果。 后来殖民者把这种建筑风格带到美洲，而加利福尼亚由于气候类似地中海沿岸，天气更为晴朗，因此，所谓的“地中海风格”在加州能得以发扬光大；不仅住宅更为奢豪，也融入南欧其他地区的一些特点，比如托斯卡纳、卡塔罗尼亚，还有法国的普洛旺斯，醇厚的风格很符合当地富豪的居住心态，逐渐成为美国时尚名宅的主流。之后，这种风格又传到佛罗里达、夏威夷等地区，成为一种豪宅的符号。 解读“地中海风情” 虽然地中海风格建筑有西班牙式、意大利式、希腊式及法国式之分，但同为这些文明古国环绕着的地中海盆地一直散发出古老的人文气质，它的融融阳光、暖薰和风披露着同样的建筑语言，使这些地区的建筑之间有着相同的符号元素：岁月愈久味道愈浓的白墙红瓦。 看多地中海风格的建筑之后，很多人都会受到震撼，原因可能就是其舍弃浮华的石材，而用红瓦白墙营造出与自然合一的朴实质感。建筑外墙的涂料经过工匠们一层层、一遍遍的粉刷，颜色就渐渐地沉淀下来；岁月愈久，颜色愈白，味道愈浓，体现了一种传统的手艺精神，非常难得。所以，有人把地中海风格的建筑比喻成身上的皮肤，“妥帖、舒适，让使用它的人感觉温暖。” 对于常人来说，判断地中海风格可以从建筑的形态上着手，经常出现很多不对称的设计，弥漫阳光下的浪漫激情；尤其是西班牙风格的建筑，采用了很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架，乃至屋顶上使用的筒瓦。 最美空间在户外 世界上最美的庭院建筑在地中海，也使得地中海建筑最突出的是它的庭院这与民族特性、地理位置与气候特征都有密切关联。地中海的日照充沛，户外空间被当作生活空间的重要组成部分，稍大些的房子都有一个环绕的庭院或天井，形成一个围合式的群落；尤其是大量连接室内与外界的长廊、天井等“灰空间”的运用，将室内与室外融为一体，是地中海式风格建筑最重要的一笔。 细节彰显生命力 地中海风格继承了希腊、罗马源远流长的古典建筑美学传统，在细节的处理上特别的细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命力。在西班牙建筑中，经常广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子多用螺旋形铸铁花饰，这或许就是西班牙建筑大师高迪带给后人的传世影响。 此外，地中海建筑往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，配合落地大窗和防锈锻铁装饰的小窗，外墙局部用文化石和特别涂料；露台采用弧形栏杆等；而装饰用的烟囱，则带有传统的英国风味。 6、地中海风格在中国的典型案例广州星河湾地中海风格+品质地产，被各地开发商竞相翻版 2000年，星河湾在广州中央商住区番禺的江畔绿洲上诞生，从此踏上了品质地产的探索之旅。它位于广州华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区，北邻旖旎珠江，东部为植被良好的自然山坡。星河湾总占地80多万平方米，已建设区域近50万平方米，建筑面积已达70万平方米。开发至今，星河湾一直采取强强联手、整体超越的开发理念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中西合璧、博采众长的星河湾。 北京纳丹堡星河湾设计班底WY国际，2007年又一力作 纳丹堡位于京东潮白河旅游度假区，东至燕顺路西邻潮白河，南至神威北路。距首都机场25公里， 距北京市CBD中心区31公里，整个项目占地48812平方米，开发面积近百万平方米，以板式高层住宅为主体，采用欧式建筑典型的轴线围合布局形式，形成独特的地中海建筑风格。社区设有汇福国际健康中心、大型商业、休闲娱乐会所、汇福双语学校等大型规划公共配套设施。 苏州天域地中海风格+城市渡假概念，成就苏州第一豪宅 都市花园天域位于苏州工业园区 苏绣路 ，东临秀丽的金鸡湖湖畔，西靠星海游泳馆和星海娱乐中心，北邻成熟的第一邻里中心，南接工业园区中央商贸区烫金地段。 五星级度假社区是天域的最大卖点，规模达 4800平方米的高档豪华度假会所，富丽堂皇的酒店式大堂，让每位业主时刻享受VIP礼遇。作为苏州首推豪宅理念的社区，天域的这个产品的热销及客户对其产品的最终认同带动苏州一批相关产品的开发。虽然这个产品只能算是照抄深圳星河湾的衍生品而己，但是贝尔高林的大师般的手笔以及华新国际前瞻性的视野还是给苏州的住宅带来了一阵新风。上海丽都城22万平方米地中海中央风尚城 丽都城位于上海闵行区，22万平方米高品质纯公寓社区，建筑采用层层环绕式排列，营造别具风情的花园洋房式情景绿化，户户观景。移值地中海建筑风格，黄墙红瓦、多坡顶等独特设计，呈现异国风情。时尚街区底层是集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的多功能假日风情休闲步行街。 二、产品规划设计定位建议1、设计目标规划超前化户型设计创新、合理建筑艺术化质量标准化建材环保化配套完善化环境生态化科技生活化社区人性化2、规划定位建议 规划基于项目利润最大化，风险最小化的原则，依据市场调研分析，以满足人居需要，打造以人为本，具有人文气质的高档社区为目标， 同时结合地块现状分析，我们建议项目规划：采用先前的设计理念，引进欧风尊贵建筑格调，规避地块周围不够完善的不利因素，打造城南“地中海”般的优美生活社区，以巧妙的设计完成优劣转换，满足目标客群对自然景观、高尚生活品质和尊贵人生的追求，为盐城中产阶级创造更显身份的理想居所。 物业定位：盐城之高档生态尊贵府邸。 充分体现出高尚的建筑品味，从建筑造型，建筑色彩、小区环境和生活环境等方面进行塑造。 充分利用现有的环境资源，最大限度得发扬景观资源，通过窗户或阳台把室外景观导入室内。 整个规划设计应围绕目标客户的生活习惯和生活需求考虑，突出环境设计和空间设计的独特性，建造有个性的居住社区。 建筑平面布置，结构设计经济合理，实用率高。3、项目规划设计要点4、规划构思 本项目的规划设计应从建筑风格、景观绿化设计、交通规划、公共环境等方面，结合盐城本土习惯和文化特色，从每个建筑细部都能做到最具人性化的设计，体现以人为本的原则。 规划宜通过领域空间的划分、道路系统、环境设计等规划与建筑处理手法，表达出明晰的空间架构，务求通过本项目 “自然生态、健康、休闲、空间环境、人文交往、网络、安全”等生活理念，表达本项目的市场定位特征和社区文化特征。 在空间序列中，要通过私密空间半公共空间公共空间的层次，构成丰富的空间互动序列层次。在不同属性的空间中，提供场所满足人文交流要求，并表达出空间与空间、空间与人、人与人的互动关系。5、楼盘布局设计建议 基本以围合式布局，形成盆地式聚气结构，保证居住品质、私密性的要求和景观的均好性； 以中庭水景为中心，水系景观向四处延伸，每个水系区均以流水相连接，保证水的流动性； 小区高层分18F和23F两种，基本包证一梯两户，少部分需要可以一梯三户，一梯三户的放在18F的楼中； 高层底层设为架空层，层高不低于4.8米； 4+1多层为情景花园洋房，保证一梯两户，双单元配置； 社区实现人车分流的道路系统，交通流线清晰。小区车行道与景观通道、人行道力求简洁且相互不受干扰，符合人性化设计； 小区平地挖填处理，并建议建筑布局错落有致，在布局中体现“透”的原则，家家有光、户户有景； 规划布局应考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体； 组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务； 合理组织人流、车流、安全防卫； 方便居民生活，有利组织管理； 构思新颖，体现地方特色，群体建筑与空间层次应在协调中求变化； 合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘、噪声对居民的污染和干扰； 精心设置建筑小品，丰富和美化环境，应与项目地势规划相融合，保证发挥其功能性、装饰性及分隔空间的作用； 注重景观和空间的完整性； 公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品及其与人的活动之间的相互关系。 楼与楼之间建筑采用围合布置，强调了从小区的公共空间、组团的半公共围合空间到各户的私有空间，完整的空间序列的过渡，使组团空间具有明显的领域感和归宿感，更加强调邻里概念。6、商业分布建议 从本案的交通人流朝向分析来看，日月路从北往南，新都路从东往西的人流量会比较大，因此建议将本案的商业部分重点放在这两条道路上。 本项目的商业部分占总建筑的15%，近2.5万平米，因此在这19万方的大型社区里，新都路与日月路交汇处建议做一大型超市进行配套。另外要做出特色商业，引进类似“向阳渔港”这样的特色餐饮也是比较适合该地块的商业运做的。另外因项目地处南郊，目前周边配套缺乏，结合项目的定位和未来周边的规划发展，同时考虑到居住客群的需求，我们建议配套以高品质生活配套为主，如简餐咖啡厅、干洗店、便利超市、药店等。 由于地块是南北朝向，所以在新都路沿线商铺可做底商，商铺顶才是住宅的首层，住宅通过退台，利用商铺的顶板做花园，有利于住宅的首层销售。 商业街两边商铺为两层商业建筑，商铺的开间44.5米,进深1012米，销售面积在50平方米以内。商铺应独立管理，且不对居住区内的物业管理产生影响。 社区商业呈“L”型布局，考虑目前周边配套缺乏，结合项目的定位和未来周边的规划发展，排除单一简单的沿街商铺，将本项目商业以一种比较时尚、比较聚集人气的内街式商业步行街呈现，未来成为此区域有一定规模有一定档次的商业中心。同样这样布局也有利于商铺的销售。 地块西北角做为两条商业带的结合部，也是两条主干道的交叉处，选择此处做成一个小规模的商业广场，同时在此处建议做一大型超市，吸引周边消费群体，提高人气。 7、社区会所建议 会所形象会所是社区形象的核心展示点会所必须展现社区的高档形象会所在形象上必须产生强烈的视觉冲击同时与社区整体建筑风格相协调 会所规模、位置2000平米社区西南角 会所的设施服务社区设施半地下室内游泳池、棋牌室、桌球室健身房提升社区档次设施小型电影院、HI-FI视听室壁球、高尔夫推杆练习SPA，与商业街结合的地方做成小型的露天酒吧泛教育文化中心成立青少年课外教育中心场馆，邀请知名师资，使孩子们除了在学校之外，还可以凭个人爱好参加如音乐、书画、舞蹈、手工艺等文化教育兴趣班，既丰富课外生活，又省去家长接送的麻烦。利用节假日定期举办各种社区康体、艺术鉴赏和宣传活动。三、产品设计建议1、外立面表现 在地中海建筑中往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙局部用文化石和特别的涂料；露台上采用弧形栏杆等；而装饰性用的烟囱，则带有传统的英国风味。 在外立面的色上选择简洁大气的红色、白色营造出与自然合一的朴实质感。三段式立面结构，下部以花岗岩铸就扎实根基，中部以鹅黄淡彩凸现明快鲜亮，顶端则利用尖圆和斜坡营建轻灵飞扬。 根据前述的项目定位建议，以创造更高层次的生活模式为出发点，遵循建筑与人、环境相和谐的设计原则，使人有回归宁静与自然的情感，同时注重给人以美的享受，充分体现建筑的个性和地域性。在建筑外立面的设计上，通过建筑材料、色彩、线条、廊柱、浮雕等元素，以现代、简约、明快、自然的现代建筑风格，巧妙的细部节点设计形成丰富错落的建筑立面，并在建筑与环境要素之间建立互相和谐的关系，组成赏心悦目的建筑单体和社区空间。 2、建筑特色元素表现 地中海建筑中最常见的三个元素长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯，半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接；墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致。 柔和典雅的拱门、充满纹理质感的手工抹灰墙、高耸的烟囱、经典的红陶筒瓦坡屋顶、青绿色钢构三角阳台、褐色的木质扶手和木质花架、灰色花岗岩圆柱，成为本项目地中海风情社区“自然舒适主义”的起点。文化石贴面的门廊、装饰石材铺就的台阶、精致的铁艺栏杆，恰到好处的把质朴和坚实烘托出来。常见的低窗、飘窗，大面积的落地门窗，凸显风格的顶高窗，时下流行的不规则长条窗，唯美实用。米黄色涂料与深浅不一石材的综合运用内敛而大气，墙面斑斑驳驳，尽管时间会推移，但这种形态将“永葆青春”。 3、生活配套系统设计建议 煤气：采用管道煤气系统 给排水系统 采用先进、节能、安全、防锈的给水系统 卫生间设置冷热水系统，热源为煤气热水器 电气 电视：有线电视系统 电话：每户设置一部电话 家庭智能管理系统：防盗、电子对讲、网络智能抄表系统 配电： 在每单元高层住宅大楼地下室或底层设低压配电间。 本工程采用电缆从小区配电所直埋引入住宅各单元配电间、各幢商铺、地下汽车库，进户穿钢管保护。 住宅单元每层设一电表箱，一户一表。在底层住宅电度表箱内加设一只公用单相电度表。商铺也是一户一表。 每层设置电气垂直竖井，电气垂直竖井内设置楼层配电箱、电度表箱、安装垂直电缆桥架和母线槽。 低压配电间配出的主干线均采用交联阻燃电缆在电缆桥架内敷设，垂直主干线采用密集型铜母线。支线均采 用塑料铜芯绝缘导线穿钢管敷设。 干线采用放射式和树干式相结合，干线均通过垂直电气井送至每一楼层电气竖井，然后再经配电箱送至各用电设备。 消防泵、消防电梯等消防设备及特别重要设备的供电均设置双电源末端自动切换设备，消防设备配电装置均设置明显的消防标志。 引至消防设备的配电线路采用耐火电缆，其它电缆根据规定相应采用各级低囱、无烟、阻燃、耐火电力电缆。 照明、动力配电支线采用BV型塑料绝缘铜芯线穿管在墙、楼板或吊顶内敷设。 通风 卫生间预留排气扇、抽风机，厨房设置排气扇、抽油烟机。地下车库设置机械排风系统废除废气，车道自然进风，在地下车库设置排风机，废气经竖井至住宅屋顶排放。 家用电器 设计要布置好家用电器电源设备的位置，厅房、厨卫开关及插座位置合理、安全、适用 电梯配套 小区主要为高层建筑，电梯的配置主要体现住宅的高尚品质，因此电梯应选择世界著名品牌电梯，应保证电梯的低噪音、低能耗，安全、运行平稳，同时还应结构紧凑，节约分摊面积。 雨水、污水管网 雨水、污水管网采用雨污分流制。4、消防设计 地下车库利用平时排气系统作为排烟系统，各排风支管设防烟防火阀。 主楼全部为自然防排烟。5、空调系统设计建议 社区文化中心空调系统主机采用热泵机组，热泵机组设在屋顶，室内采用风机盘管。商场、居委、会社区中心及托儿所等的空调系统：面积较大的区域可采用小型VRV机组，面积较大的区域采用 分体式空调。6、照明系统设计建议 照明光源设备优先选用节能型灯具。走廊、机房、电梯前室，楼梯间采用节能型荧光光源灯或高反射率四、交通体系设计建议1、设计原则 结合地形和空间布局，交通流线清晰，便于人们出行行走路线的习惯，力求做到方便、快捷、舒适的道路系统。 小区内实现人车分流，组团外围为车行道路，各组团内有人行通道相连，互不干扰；2、地面入口规划建议 人车分流已经成为目前中高档小区的常用。考虑到项目东侧没有道路，南侧为城市主干道，车辆掉头不便，因此建议把人流入口（主入口）放在北侧新都路，机动车入口设在西侧日月路。3、停车位设计建议 公共停车与地下停车相结合设置，住宅小区内停车方式主要采用集中式地下停车，部分考虑地面停车，以满足不同客群的需要；采用室外硬性绿地和机动车道旁设置沿线停车场的方法及半地下室或地下室集中停放。沿街的退缩间距及其商铺前也适当考虑机动车停车位。4、道路体系建议 小区环通道路车行宽度4.5M，人行道宽度1.5M。 步行景观道路宽度12M. 小区内机动车道系统：机动车道基本布置在小区的外围，不进入小区内部，实现人车分流。 步行系统：主要分布于组团内连接。住宅出入道路和环绕中心园林的步行道路连接，园林内辅以绿化小道和浪漫休闲步径。 健身运动道系统：分布在园林绿化内或住宅首层的架空层内，以运动、休闲为主，健身道又和小区的步行系统有机连接。 各类道路分布合理且需与景观呼应，达到小区内“一景多道”或“一景一道”，机动车道“步移景异”。出入口的选择要顾及方便、安全及合理。 区内道路应符合消防要求。第三章 项目户型建议新颖实用户型设计，迎合更广泛目标客源的需求 户型特征所代表的是室内空间的品质，这对项目与竞争对手的差异化形成有着至关重要的作用。因此，本项目的户型应在符合市场需求的前提下，极力追求较强的创新与超前特色，使本户型设计在周边市场上具有一定的领先度。 创新与精致是本项目户型设计追求的目标，不单纯满足住宅的功能使用要求，在强调园林绿化观赏性的同时，充分发挥出园林的延展性，让阳光、绿色和园景成为业主家里的一部分，做到户户有景、窗窗有景，即便是厨房和卫生间这些容易被忽视的地方，都可以欣赏无尽园林美景这种景观无处不在的设计思想。底层私家花园、高层住户的入户花园、情景式退台、多阳台空间延展、弧型落地玻璃观景幕墙、多维生活空间（跃式）、顶层阳光健康露台；主卧的时尚套间、带私人书房，均让生活情趣更加昂然，无不体现出楼盘的高品质，达到成为吸引客户完成最后购买行为的最佳设计效果。一、高层、小高层1、户型分布配比建议 住宅平面布局，应综合考虑用地条件、房型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境、观景效果和得房率等因素。 户型南北通透，住宅间距满足日照要求，综合考虑采光、通风，避免视线干扰等。 因盐城市民居住习惯于坐北朝南，住宅卧室尽可能朝南布置。 住宅平面空间组合2、户型设计建议 二房二厅，客厅开间不小于3.9米；三房二厅，客厅开间不小于4.2米；二房二厅，主卧开间不小于3.3米；三房二厅，客厅开间不小于3.6米。 主阳台（景观阳台）飘长按1.5米计，次阳台(生活阳台)飘长不小于1.2米，生活阳台与景观阳台应分开，客厅设落地门直出阳台。注重阳台空间的多功能利用性，以满足客户对空间的多变性需求。 卫生间的尺度应满足布置洗脸盆、厕所位、沐浴位的尺度要求。 阳台栏杆要求简洁、时尚、通透、轻质，与外立面的效果相符。 厨房、卫生间、阳台与相邻室内楼(地)面的高差为：厨房低于同层楼(地)面标高20mm，卫生间低50mm，阳台低50mm。 每个卧室均应安分体空调，请考虑室外机的位置及立面的美观，以用铝合金百页做遮挡,且考虑室外机的散热，室内机的凝结水排水管应接入立管，立管尽量隐蔽(可接入雨水立管内)，外墙立管应利用生活阳台来处理管线隐蔽问题。 卧室建议做落地飘窗,在景观好的主卧室可以考虑做转角落地飘窗，将景观和阳光更好的引入室内。飘窗应考虑使用时的安全性。 户型平面应考虑家私、家电、厨卫设备、空调机等的布置位置。 平面户型尽量满足采光通风要求，不得出现黑厨、黑卫现象。 户型应考虑户型之间的组合及组合后立面的处理。 首层架空或半架空，提高首层私密性；并送私家花园（可公证使用权），私家花园面积不小于10，有栏栅分隔可从阳台直接出入，高出的1米位置，作为地下停车场采光窗口。 为了体现高档性，可规划为电梯洋房，并做到电梯直接入户； 空中室内花园的设计，应用天井增加室内采光，并设置花园，一般可结合餐厅布置； 利用景观优势，多转角飘窗的组合设计，增加观景面和室内的采光；增大主卧落地飘窗，增加观景面积； 可设置独立的观景活动房，丰富空间功能； 户户有入户花园设计，增加空间的可变性，经过改造可获得更多的使用空间，为产品增加附加值； 独立的厨房设计，可考虑设计中西综合厨房。 为了提升物业的档次，在部分景观好的建筑中，可做观景电梯；二、4+1多层情景洋房1、设计建议 第一层空间：1层加半地下1层，排除了从楼梯间进出的方式，直接入户，跟公共楼道再没关系了，一层采用台阶大门庭院阳光室门厅这种方式进门，增加了首层的独立感受，以阳光室作为客厅和庭院的沟通也非常和谐。 第二层空间：2层与3层连接，为复式结构，通过两个方向的室外楼梯，上到一层的一个平台，再往上从自家的露台进户，通过露台提升居住舒适度。露台没有顶盖区别于阳台更有花园感，露台与客厅相连并有较大的进深便于安排活动。 第三层空间：4层与5层作成复式，楼上在南北都有大露台。通透性良好；利用楼层的退缩，形成大面积的露台，通过半层的变化丰富外立面；利用露台做些顶层飘架，既美观又能体现楼盘的档次。2、户型设计建议 第四章 景观规划建议一、景观规划设计理念 地中海式庭园能唤起人们的一些鲜明意象，如雪白的墙壁、铺满瓷砖的庭园、陶罐中摇曳生姿的花卉等。它的基础色调源自风景和海景的自然色彩，石墙或刷漆的墙壁构成了泥绿色、海蓝色、锈红色的背景幕墙。园内有大小形状不一