2008年山东临沂房地产住宅市场调查报告.doc

房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789目录：1.临沂市宏观环境分析.51. 1临沂概况.512行政区划及人口状况.813文化.1014经济状况.1115交通情况.1316居住环境.1517城市规划.1518地方政策.182.临沂市住宅市场研究.212.1临沂市住宅市场概况.21211市场供应情况.21212需求分析.21213客户群体分析.23214发展前景分析.232.2临沂市住宅市场现状.24221产品类型.24222各区域各类型产品价格.242.3各区域产品分析.243.项目所在区域板块市场竞争分析.393.1 市场供应体量分析.393.2类型分析.393.3产品特点.403.4户型规划面积设定与配比情况(含畅销与滞销户型、特色户型等).房型设置.413.4.2面积设置.42.4个案分析.464.1观天下花园（美澳花园二期）.464.1.1 经济技术指标.464.1.2小区配套.464.1.3产品特征.474.1.4户型面积设计及配比.474.1.5价格.474.1.6销售情况.484.1.7客户群体.营销推广.484.2 滨河国际.494.2.1 经济技术指标.494.2.2小区配套.494.2.3产品特征.户型面积设计及配比.504.2.5价格.544.2.6销售情况.544.2.7客户群体.544.2.8营销推广.554.3 开元上城.554.3.1 经济技术指标.小区配套.564.3.3产品特征.564.3.4户型面积设计及配比.564.3.5价格.604.3.6销售情况.604.3.7客户群体.604.3.8营销推广.601.临沂市宏观环境分析1. 1临沂概况n 地理位置临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。地跨东经117度24秒119度 11秒，北纬34度22秒36度22秒。南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。n 临沂批发城闻名全国，位居全国综合批发市场第三位，成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地，现正致力于发展现代物流形式，建设区域性现代物流中心。n 气候为暖温带季风大陆型气候，四季分明，雨量充沛，气侯温和，全年平均气温14.1，极端最高气温36.5，最低气温-11.1，年降水量849毫米，全年无霜期200天以上。临沂市境内有10公里以上河流300多条，其中，沂河境内长287.5公里，沭河境内长253公里。全市有大小水库90座，库容量34亿立方米，水资源丰富。n 境内水系发育呈脉状分布。有沂河、沭河、中运河、滨海四大水系，区域划分属淮河流域。主要河流为沂河和沭河，有较大支流1035条，中小支流15000余条。10公里以上河流300余条。沂河主源发源于沂源、蒙阴、新泰交界处的老松山北麓。流经沂水、沂南、兰山、河东、罗庄、苍山、郯城等县区，流入江苏省境内后注入黄海，全长570公里，境内流长287.5公里，最大流量15400立方米每秒（1957年） 12行政区划及人口状况现辖兰山、罗庄、河东区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县。有250个乡镇办事处，9544个行政村，共有汉族、回族、满族、朝鲜族、壮族、彝族、苗族、蒙古族、藏族等33 个民族。 n 人口概况：2005年11月日零时，全市常住人口为972.31万人，同第五次人口普查的994.26万人相比，减少了21.95万人，下降2.2；年平均减少4.39万人，年平均下降0.4。n 性别比例：全市人口中，男性为489.42万人，占总人口的50.34；女性为482.89万人，占总人口的49.86。性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为101.35。n 年龄比例： 老龄化程度增加：全市人口中，0-14岁的人口为165.93万人，占总人口的17.07；15-64岁的人口为708.41万人，占总人口的75.86；岁及以上的人口为97.86万人，占总人口的10.07。与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了6.75个百分点，岁及以上人口的比重上升了2.43个百分点。n 家庭结构：每户家庭2.84人婚姻生育观念明显转变，家庭户规模继续减小。全市共有家庭户340.7万户，家庭户人口为967.6万人，平均每个家庭户的人口为2.84人。集体户人口为4.69万人。与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭户的人口减少了0.34人。城镇平均每个家庭户的人口为2.92人，农村为2.77人。13文化教育事业发展较快，人口文化素质普遍提高。全市人口中，具有大学文化程度的人口为20.36万人，高中程度的人口为78.99万人，初中程度的人口为364.17万人，小学程度的人口为303.3万人。与第五次全国人口普查相比，大学程度的人口增加2.18万人，高中程度的人口增加3.04万人，初中程度的人口增加31.01万人，小学程度的人口减少72.91万人。14经济状况n 历年国内生产总值变化、历年三大产业比值、历年城镇居民可支配收入变化见下表： 单位：亿元生产总值增长幅度三次产业比例城镇居民人均可支配收入2006年1404.8616.3%12.7：52：35.310772元2005年1211.817.2%13.5：52.2：34.39129元2004年101217%14.5：52.5：33.08079元2003年834.617.8%14.9：49.4：35.77207元2002年702.1312.7%17：47.8：35.26636元2001年623.211.5%19.1:47.5:33.45823.5 元 由上表可见，临沂市经济状况良好，经济势头强劲。n 城镇居民人均纯收入、人均消费支出城镇居民人人均可支配收入城镇居民人均消费支出人均住宅使用面积2006年10772元6877元23.8和28.42005年9129元5732元23.6和27.7平2004年8079元5211元21.5和26.2平2003年7207元4781元-2002年6636元4368元-2001年5823.5 元4041.2 元16.8 平，23.9平15交通情况临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。16居住环境 临沂市居住环境改善明显，旧城改造项目使得城市化进程不断加快。生活环境配套逐步完善。城镇人均居住面积不断增加。17城市规划n 临沂市城市总体规划（20052020年）划定的城市规划区范围为：临沂市区行政管辖范围和城市水源地，总面积196293平方公里。包括兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区的所有行政区域，面积174863平方公里；作为城市水源保护区的位于蒙阴县境内的岸堤水库汇水区域，面积2143平方公里。n 规划期限：近期20052010年，远期为20102020年，远景为2020年以后。n 人口及建设用地：近期临沂中心城区人口规模为145万人，远期中心城区人口规模约为200万人。近期城市建设用地168平方公里，远期城市建设用地控制在219平方公里，远景城市建设用地按300平方公里控制。n 城市定位：临沂城将成为鲁东南中心城市规划中将临沂市的性质定为鲁东南地区的中心城市、全国性商贸中心之一、具有滨水特色的宜居城市。城市职能不但是临沂市的政治、经济、文化中心，而且还是鲁东南、苏北地区的中心城市之一，以及区域性商贸中心、区域性交通枢纽、历史文化名城、工业以机械、化工、食品加工、建材、纺织业为主的城市。到2020年，把临沂市建设成为具有深厚历史文化积淀、现代化气息浓厚、经济快速发展、商贸繁荣、环境优美的现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城和充满生机活力的特大区域性中心城市。n 发展方向：依托老城沿河发展两岸开发北上东进在城市用地发展方面，以老城为依托，采取“沿河发展，两岸开发，北上东进”的战略。兰山区继续向西、西北方向发展，并重点向北发展南坊新区；罗庄区继续向西、向东和向北发展；高新技术产业开发区适度向西发展；河东区向北和向东发展；经济开发区重点向东南发展。n 空间布局：构建“一河五片”的空间布局结构城市空间布局结构为，以沂河为轴，构建“一河五片”组团式空间布局结构，分为兰山片、罗庄片、河东片、南坊片和东南片，营造城水交融、环境优美、人工和自然和谐的城市空间。其中五个片区的功能分别为：兰山城区片城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化名城核心区；罗庄城区片城市的主要工业基地，以能源、建材、化工、纺织、工业和高新技术产业为主体；河东城区片城市的航空港和大型物资集散中心，以仓储转运、批发贸易、大型基础设施基地和滨水居住区为主体；南坊新区片城市未来的行政中心、文化娱乐中心、体育中心、教育研发中心、休疗养基地和大型居住区；经济开发区片对外贸易加工基地，以省级经济开发区为主体，建成为日照港、连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地。 城 市分 区主要职能规模规 划 要 点人口规模(万人)用地规模(km2)兰山城区历史文化名城，临沂政治、文化、科技、信息、金融、贸易中心4240加快旧城改造，适当控制规模，强调内涵发展，提高环境质量罗庄城区临沂市高新技术产业开发区、市区能源、建材、化工、纺织工业基地1818规划期内，依托现已拉开的路网骨架，大力发展高新技术产业开发区河东城区市区物资集散、仓储转运、批发贸易及城市大型基础设施基地1010.5依托临沂机场和铁路编组站，大力发展仓储转运业和商贸批发市场，形成规模，提高档次南坊片市区文教、体育、科研和休疗养基地55加强生态保护，提高环境质量，加快文体、休疗养设施建设合计7573.5形成“三区一片”的城市格局n 配套规划：配套规划完整齐全在城市总体规划修编的同时，还编制了历史文化名城保护规划、市域综合交通体系规划（包括：铁路规划、公路网规划、公路场站规划、机场规划、管道运输规划、城市道路系统规划等）、社会事业发展与公共服务设施协调规划（包括：水资源综合利用规划、给水工程规划、排水工程规划、电力工程规划、电信工程规划、邮政设施规划、燃气工程规划、供热规划、社会服务设施规划等）、社区建设与居住用地规划、市域城镇体系规划、城市绿地系统与景观规划（包括：绿地系统规划、城市景观规划、水城规划、城市色彩规划等）、土地资源保护与利用规划、市政基础设施规划、城市综合防灾减灾规划（包括：防洪工程规划、抗震规划、消防规划、人民防空工程规划等）、环境卫生设施与环境保护规划（包括：环境卫生设施规划、环境保护规划等）、生态规划和环境保护、旅游发展规划、城乡统筹发展规划、近期建设规划等数十项专业规划成果。18地方政策n 投资环境临沂市有众多的可投资项目，有利地投资优惠条件，投资环境优越。临沂被“2005浙商论坛峰会”评为“全国最佳投资潜力城市”n 优惠政策建设用地政策：1、独资新办工业项目、省及省以上高新技术项目、境外投资项目， 固定资产投资5000万元至1亿元、注册资本500万元以上，平均投资强度达到每亩100万元以上或自开工之日起三年内上缴地方财政收入达到政府供地成本的，按宗地政府土地收益的50%给予补助。固定资产投资1亿元至3亿元、注册资本1000万元以上，平均投资强度达到每亩150万元以上或自开工之日起四年内上缴地方财政收入达到政府供地成本的，按宗地政府土地收益的100%给予补助。固定资产投资3亿元以上、注册资本3000万元以上的，一事一议，给予更优惠的创业支持。2、独资新办农业开发、商贸服务、基础设施建设类项目，固定资产投资1亿元以上、注册资本1000万元以上的，对宗地政府土地收益部分给予适当优惠。3、外来投资者与市内法人或自然人合资兴办上述项目的，按项目股本结构和相同比例给予相应扶持补助。税收与财政优惠政策：1、独资新办工业项目，固定资产投资1000万元以上、经营期限10年以上的，自投产之日起，前两年按上缴地方财政收入的100%给予扶持，第三年至第 五年按50%给予扶持；认定为省及省以上高新技术项目的，前三年按上缴地方财政收入的100%给予扶持，第四年至第五年按50%给予扶持。兼并、租赁、收购市内原有工业企业的，对扣除原企业上年度实现税收基数后新增税收的地方部分，三年内按50%给予扶持。2、独资新办农业开发、商贸服务和基础设施建设类项目，固定资产投资1000万元以上的，自建成营业之日起，三年内按上缴地方财政收入的 50%给予扶持。3、按宗地政府土地收益给予等（差）额补助的项目，上缴地方财政收入达到政府供地成本后，三年内按地方财政收入的50%给予扶持。4、外来投资者与市内法人或自然人合资兴办上述项目的，按项目股本结构和相同比例给予相应扶持。5、固定资产投资3亿元以上、注册资本3000万元以上的工业项目、省及省以上高新技术项目、境外投资项目，一事一议，给予更优惠的财税扶持。行政事业收费优惠政策： 1、外来投资工业项目、省及省以上高新技术项目、境外投资项目应缴纳的政府非税收入，有幅度的按下限收取；无幅度的属于政府非税收入减免审批权限范围内的，减半收取。2、固定资产投资3亿元以上、注册资本3000万元以上的工业项目、省及省以上高新技术项目、境外投资项目，所涉及的行政事业性收费，一事一议，给予更优惠的政策。 2.临沂市住宅市场研究2.1临沂市住宅市场概况211市场供应情况 随着临沂城市建设的发展，固定资产投资呈快速上升趋势，商品房投资所占比例也稳步增加。 2003年开始全市固定资产投资由大幅飞跃，上升约30 2006年房地产投资完成50亿元，增长37.5%，其中商品房建设投资34.5亿元，增长69.7%。全年商品房施工面积517.1万平方米，增长58.2%；竣工面积178.7万平方米，增长44.5%；销售面积186.7万平方米，增长69.9%；商品房销售额31.6亿元，增长62.6%。 212需求分析 临沂市现人均住宅面积为23.8和28.4平，按每家3口人计算，正当的住房面积应在在80-100平。 临沂的人口自然增长率为4.6，按972.31万人口基数计算，新增人口约47000人。新增需求面积应为每年117万平左右。213客户群体分析 临沂市政府非常注意招商引资，提供各种有利条件，同时作为江北著名批发城市和物流集散中心，外来人口众多。被评为“全国最佳投资潜力城市”，所以其客户群体较复杂，投资自住本地外地都有。 滨河区的高档住宅小区，外来投资客户较多，如：山西，浙江，东北等地。 老市区主要还是本地人为改善生活状况为主要客群。214发展前景分析 总体来说，由于市场开发量巨大，会出现短期市场窒息。但鉴于强大的市场需求和众多品质楼盘的出现，前景还是看好的。 滨河区的集中供应会使该区房价出现停滞或是缓慢增长。 南方新区的改造，是房地产的一大热点。但该区域以政府建房为主导，商品房较少，但品质高。 城市品牌的树立，会加大促使外来消费。2.2临沂市住宅市场现状221产品类型 临沂市场新增产品类型以小高层，高层为主，主要集中在滨河两岸，市内主要干道两旁，如通达路，金雀山路等。 多层主要是原有楼盘，几乎已经入住，如沂河花园一期到三期。现在南坊片区还有多层，如沂龙湾，齐鲁园。 别墅产品以联排类别墅为主，集中在滨河两岸的高品质社区，以滨河国际为代表。 新建楼盘的多层住宅以叠拼别墅，花园洋房为主，是受顾客喜爱的产品类型。 高品质社区大都设有会所，但会所的功能有待证明。 222各区域各类型产品价格 多层小高层，高层别墅备注价格（元/平）面积（平）价格（元/平）面积（平）价格（元/平）面积（平）兰山区300080-150兰山新盘几乎全是高层滨河区北沂河3700130-190以金雀山路正对的沂河大桥为界南沂河3400130-1903200130-2604500200罗庄区170090-180河东区河东区非本次调查重点南坊片3400130-180290090-1602.3各区域产品分析2.3.1 兰山区1）产品层次及价格项目名称物业类型均价楼层差价河畔花园小高层320080清华俊景高层304050中侨阳光濠庭高层320030澳尔诺公馆高层3500100台北新城高层320040美多商务花园小高层，高层280050沂城花园多层、复式、别墅2230502）产品规模及指标项目名称占地面积（万平方）建筑面积（万平方米）容积率绿化率户型面积河畔花园741120-171清华俊景0432.124.5930.374-189锦绣蓝山167.44241.836%待定台北新城111100958.39-170联安现代城415152863854-127沂城花园22291153599-1363）产品配套n 区域配套项目名称邮局银行餐饮娱乐商业体育场馆幼儿园中小学医院公交公园景区河畔花园清华俊景御园金顶锦绣蓝山澳尔诺公馆富城IBIH盛世华庭台北新城银都裕城阳光高第联安现代城美多商务花园沂城花园n 车位设置临沂市经济较发达，拥有小轿车的家庭比例较高，公共交通相对滞后，对私家车的需求也较大。未来购房客户中，拥有私家车的家庭会越来越多，停车问题也会越来越突出，中高档住宅车位配置比例有进一步提高的趋势。本区域由于地块限制，主要发展地下停车场。n 楼宇配套本次调研的各项目在通讯系统、供电系统等方面并无较大差异，基本都能达到暖气、天然气双气入户，电话、有线电视、宽带三线入户，一户一表等较为普遍采用的方式，较高档的社区，都有完备的智能化系统和安保系统，如可视对讲系统、周界防范监控系统等。n 物业管理目前临沂客户对物业管理公司的认知普遍较差，对物业管理的重视程度一般，但却较关注物业管理费用的高低。他们对物业管理费用可承受的价格在每月1元/平米以下；4）产品风格特点 这一区域的楼盘都数高层，且几乎行不成园林规模，产品风格不是很明显。5）产品营销特点项目名称推广主题项目名称推广主题河畔花园江南水景 双水岸，纯生活阳光高第告别租房时代清华俊景教育型社区锦绣蓝山为品质而生的贵胄地脉澳尔诺公馆大隐于市 公馆生活典范联安现代城国际生活城富城IBIH红旗路前瞻性 商+住 空间美多商务花园成熟圈实用主义住宅样板盛世华庭70后的都市情节沂城花园城西第一居台北新城首付1.8万，月付16元2.3.2滨河区1）产品层次及价格项目名称物业类型均价楼层差价东方花苑小高层374080观河苑高层340080开元上城高层420060美澳花园公寓洋房 别墅315080观天下公寓洋房 别墅 高层310050清水湾别墅 小高层 高层340080外滩明珠高层430060滨河国际别墅 小高层 高层2777/350080福安康老年公寓多层、连排、独栋别墅2100302）产品规模及指标项目名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率绿化率户型面积东方花苑38267100-190开元上城106923.052.24051-152观天下19.393518140清水湾120300.469-159滨河国际81417535105-168福安康老年公寓845066090-1803）产品配套n 区域配套项目名称邮局银行餐饮娱乐商业体育场馆幼儿园中小学医院公交公园景区东方花苑观河苑开元上城美澳花园观天下清水湾外滩明珠滨河国际福安康老年公寓n 车位设置临沂市经济较发达，拥有小轿车的家庭比例较高，公共交通相对滞后，对私家车的需求也较大。未来购房客户中，拥有私家车的家庭会越来越多，停车问题也会越来越突出，中高档住宅车位配置比例有进一步提高的趋势。车位有地上车库，地下停