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房地产项目申请报告 目录 第一章申报单位及项目概况.2 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析.15 第三章资源开发及综合利用分析.17 第四章节能分析.21 第五章建设用地分析.25 第六章环境影响评价.26 第七章投资估算与经济评价.31 第八章社会影响分析.37 第九章结论与建议.40 第一章申报单位及项目概况 1.1项目名称及申报单位 1.1.1项目名称：宿松县阳光家和苑房地产开发项目 1.1.2申报单位：宿松县华美房地产有限公司 申报单位概况：宿松中豪房产开发有限公司具有较强的经济技术实力，法人代表：何国灯，公司实行董事会领导下的总经理负责制，设有工程建设开发部、物资供应部、综合部、售房部和财务部，是具备高素质人才和科学管理水平，有一定实力的房地产开发企业。公司本着“以人为本，质量第一”的经营宗旨，在全体员工的共同努力下，在过去的一年中取得了快速发展。我公司充分利用地理环境，使小区与周边环境相融合，规划设计将力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为宿松县的快速发展做出贡献。 1.2项目概况 1.2.1报告编制的依据 国家发展改革委员会关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投xx1169号； 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 宿松县国土局核发的土地挂牌出让成交确认书； 宿松县城乡规划管理局规划设计条件； 中华人民共和国建筑法； 国务院建设工程质量管理条例； 国家有关防火、安全卫生、劳动保护和环保等规程和规定。 1.2.2建设背景与市场调查分析 我国房地产业还在发展时期，房地产业的发展进而带动整个国民经济结构调整，成为了国民经济支柱产业。我国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求。基于xx年上半年保定楼市消费者心理调查分析认为：（一）刚需是市场主体:31-40岁的购房者占了47%的比重，改善住房条件为购房主要因素；72%的受访人群年收入在5万或者5万以下，首付不足或是影响置业主因；首次置业与改善性购房群体是参与此次调查的主体人群；（二）70%的受访者在购房时的承受范围在40万元以下，62%的受访者可承受的月还款额在1500元以下，在保定的购房者能承受的房屋总价能力偏低，月还款能力偏低。 目前宿松县住宅市场供应上,住宅面积在80-100m2以下的占总量的72%，住宅面积在101-120m2的占总量的20%，121-140m2占总量的8%。从以上统计结果看，80m2-120m2的住宅面积目前是宿松县住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。 另外，本项目所在的宿松县房地产市场及项目周边的主要楼盘，在xx年住宅平均价格为3300元/平方米。购房者所能承受的价格在15-20万之间，比例占到总量的80%以上。高收入人群所占比例为20%左右，其房价承受范围较高。xx年山水华庭、山水港湾小区住宅销售均价在3300元/平方米左右，且销售情况良好。从市场现状看，本项目地处县城中心，地理位置优越，交通便利，住房的需求一定会更大。另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。 发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，拉动一系列行业发展。依据市场状况及地区住宅需求分析，公司拟进行阳光家和苑房地产开发项目。 1.2.3建设地点与建设规划 本项目地点位于破凉镇，占地面积约11999.73平方米。 根据宿松县住建局下达的规划要点，项目用地性质为商住综合用地（可兼容商业用地，兼容量10%），主要规划经济指标为：容积率1.8，建筑密度30%，绿地率30%，建筑高度24米，建筑面积21490平方米，主要出入口方位为北侧。 1.2.4建设条件 1.2.4.1区位概况 育才花园三期工程开发项目所在的宿松县破凉镇，破凉镇集镇紧邻宿松县工业园区，距县城中心9公里，安庆130公里，九江80公里，合肥230公里。武汉220公里，南昌240公里。318高速105国道，合九铁路穿镇而过，合九铁路宿松客货站座落集镇之中。距黄金水道长江复兴码头60公里，是本下县陈汉、北浴、柳平、隘口、趾风五乡，二郎、凉亭两镇到县城必经之路，形成了完善、便捷的客货交通枢纽。 1.2.4.2自然条件 1.气候 本地属亚热带湿润气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，年平均气温16.6，年降水量1400mm，无霜期255天左右，常年主导风向为东北风，夏季多西南风。 降水：年平均降水量为1236.4毫米,年最大降水量为1908.8毫米，常年雨季为6月下旬至8月中旬。 2.地形地貌 项目区域宏观地貌单元属长江中下游冲洪积平原，微地貌属长江河漫滩。上部地层以第四系冲、淤积粘性土、粉土、粉细砂层构成，覆盖层厚度大于30.00m。 3.地理条件 宿松县古称松兹侯国，建县于西汉高后年间，约2200年历史。属安徽省安庆市管辖。宿松县是皖鄂赣三省八县结合部。据有关资料显示，全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然资源丰富。宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度。据有关资料显示，该县棉花常产超过2.5万吨；有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要组成部分。 1.2.5工程技术方案 1.2.5.1工程项目设计依据 （1）中华人民共和国城市规划法建设部xx年 （2）城市规划编制办法实施细则建设部1996年 （3）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（xx年修订） （4）室外给水设计规范（GB50013-xx) （5）室外排水设计规范（GB50014-xx) （6）给水排水工程管道结构设计规范（50332-xx) （7）给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-xx） （8）城市道路交通规划设计规范（GB50220-95） （9）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90） （10）住宅设计规范（GB50096-1999）（xx年版） （11）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-xx） （12）住宅建筑规范（GB50368-xx） （13）城市规划行政执法手册保定市规划局 项目申请报告 XX工程咨询有限公司 二0一一年六月 目录 第一章申报单位及项目概况.1 1.1项目申报单位概况.1 1.2编制依据.1 1.3主要技术经济指标.1 1.4项目提出背景.2 1.5建设规模.4 1.6工程方案.4 1.7工程进度计划.8 1.8投资估算.8 1.9投资估算结果.10 1.10资金筹措.10 1.11项目招标.11 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析.13 2.1发展规划分析.13 2.2产业政策分析.15 2.3行业准入分析.19 第三章资源开发及综合利用分析.20 3.1水资源消耗指标.20 3.2水资源节约措施.21 第四章节能方案分析.24 4.1编制依据.24 4.2节能措施.24 第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析.29 5.1项目选址及用地方案.29 5.2土地利用合理性分析.29 5.3征地拆迁及移民安置分析.29 第六章环境与生态影响分析.30 6.1编制依据.30 6.2环境和生态现状.30 6.3生态影响分析及生态保护措施.30 6.4地质灾害影响分析.35 6.5特殊环境影响.35 第七章经济影响分析.36 7.1编制依据.36 7.2销售收入和税金及附加估算.36 7.3盈利分析.37 第八章社会影响分析.39 8.1对经济发展的影响.39 8.2对居民就业的影响.39 8.3对不同利益群体的影响.40 8.4对地区、文化、教育、卫生的影响.40 8.5对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响.40 附件： 1、xx市xx房地产开发有限公司xx小区住宅楼建设项目申请报告编制委托书 2、xx市xx房地产开发有限公司营业执照 3、xx市xx房地产开发有限公司组织机构代码证 4、xx市xx房地产开发有限公司土地使用证 5、建设规划许可证 6、项目地理位臵图 7、项目规划平面图 第一章申报单位及项目概况 1.1项目申报单位概况 项目名称：xx小区住宅楼建设项目（一期工程）建设单位：xx市xx房地产开发有限公司 项目性质：新建 法人代表：xx 项目负责人：xx 项目地址：xx市xx县侯堡镇西周村 1.2编制依据 1、中华人民共和国城乡规划法（xx） 2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93） 3、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95） 4、城市工程管线综合规划规范（GB50289-98） 1.3主要技术经济指标 一期工程主要技术经济指标表 第一章申报单位及项目概况 第一节项目申报单位概况 *房地产开发公司成立于xx年7月，注册资金1000万元，企业发展态势良好。 xx年8月19日，公司在*市土地交易中心竞得*路*号地块开发权，宗地面积1461.57平方米（2.1924亩），拟建一栋22层商住楼。 第二节项目概况 一、项目建设背景 （一）社会发展状况 *市位于赣东北中部，属亚热带温湿气候，四季分明，年平均气温18.2，年平均降雨量1827毫米，无霜期268天。现辖*市、*县、*区、*风景区的管委会、工业园区。全市土地面积3554平方公里，总人口110.08万人（包括户籍常住人口105.08万人、暂住半年以上的流动人口约5万人）。其中主城区（*）市区人口21.06万人（包括户籍常住人口18.26万人、暂住半年以上流动人口约2.8万人），其中非农业人口共12.27万人。境内交通四通八达，浙赣、鹰厦、皖赣铁路在此交汇，320、206国道呈十字交叉穿越市区，梨温高速公路横贯市区北部。信江自东向西流贯 市境北部，绕城而过，经鄱阳湖达长江入海。其境内旅游、矿藏资源丰富。 xx年中共*市委、市政府团结带领全市人民，认真贯彻党的十六大和十六届三中、四中全会精神，牢固树立和落实科学发展观，全面加强党的建设，协调推进三个文明建设，精神文明和社会事业明显进步，民主法制不断健全。经济发展明显加速、综合实力明显增强、城市化水平明显提升、改革力度明显加大、开放步伐明显加快、人民生活水平明显提高，全面和超额完成了年初制定的各项目标任务。 xx年，全市生产总值由xx年的142.03亿元上升到206.49亿元，增长14%，人均生产总值达2650美元；全社会固定资产投资95亿元，增长30%；财政总收入28.1亿元，增长43.3%，其中地方财政收入12.5亿元，增长46.8%；社会消费品零售总额49.48亿元，增长17.3%；城镇居民人均可支配收入11570元，增长19.9%；农民人均纯收入4406元，增长11%；外贸出口达8000万美元，增长66.0%；万元生产总值能耗同比下降6.1%。 产业结构进一步优化。一、二、三次产业比重调整为 9.3:63:27.7，其中二产比重同比上升9.6个百分点，呈现出工业化程度提高的阶段性特征。农业基础地位更加巩固，农业结构不断优化；工业增长加速，在国民经济中的比重由2000年的37.6%上升到63%；服务业保持稳定增长，现代流通体系不断完善，旅游经济发展迅猛，全市旅游总收入占生产总值比重超过10%。 城市化水平进一步提升。城市基础设施建设规模空前，新建了*大道、沿江大道、高速公路鹰东连接线等城市骨干道路，突破了铁路和信江对城市发展的制约，初步形成了南越国道、北跨信江、一路二带、一江两岸的城市发展新格局。全市建成区面积达到46.8平方公里，城市化率由2000年的34.9%提高到45.5%。打造了一批精品工程，建设了东湖公园等一批市民休闲场所，完成了交通路、胜利路、湖西路、梅园大道、四海路升级改造及东湖治理等一批美化、绿化、亮化工程，新建了一批高品位的住宅小区，*一级汽车客运站建成并投入使用，极大的改善了城市形象，提升了城市品位。 对外开放有新的突破。全市实际利用外商直接投资增加到8450万美元，增长4.8%；外贸出口8000万美元,增长66%；实际引进市外资金38.98亿元，增长65.5%。横向联合日趋活跃。随着交通、电力、供水等基础设施条件的不断改善，*已成为越来越多的外商投资创业的理想之地。于xx年被评为“xx浙商最佳投资城市”，为*经济社会发展注入新的活力。 工业园区建设初具规模。按照“以园区建设为载体，加速工业化进程”的发展思路，经过几年的建设，工业园区从无到有、由弱到强，已成为我市承接沿海发达地区产业梯度转移和主攻工业的主战场、招商引资的重要载体、产业集聚的主要平台。目前全市工业园区开发面积突破13平方公里，累计入园企业近300家，xx年，*工业园区、*工业园区主营业务收入均突破100亿元，双 双跻身全省超百亿十强工业园区之列。 按照“依托区位、完善市场、规范秩序、构造平台、整合物流、兴办期货、争创品牌、诚信服务、辐射周边”的发展思路，以构筑“城内大商场、城中特色街、城郊大市场、城外大物流”商贸运作格局为目标，加速推进现代商贸流通业的发展。 人民生活水平进一步改善。全市城镇居民人均可支配收入11570元，增长19.9%；农民人均纯收入4406元，增长11%；全市社会消费品零售总额49.48亿元，增长17.3%；城镇就业率94%。城市居民最低生活保障覆盖率100%，城镇养老、医疗等社会保险的覆盖面扩大，社会保障资金筹措机制初步形成。社会救济制度得到完善。全市环境污染和生态破坏加剧的趋势得到遏制，城市大气环境质量和信江水环境质量控制在国家2级和类标准以内，人民生活质量明显提高。 (二)*市住房发展形势分析 “十五”以来，*市城市发展步伐明显加快，房地产行业紧紧抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展。1997年至xx年，*市房地产开发量逐年增加，随着80年前后出生高峰期出生的青年到达适婚年龄，住房需求量仍将持续扩大，房地产市场还远未达到饱和