郑州市业主大会和业主委员会指导规则(试行).docx

郑州市业主大会和业主委员会指导规则(试行) 第一章总则 第一条 为了维护业主的合法权益，规范我市业主大会、业主委员会的活动，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例(国务院令第504号)、河南省物业管理条例等法律、法规和建设部业主大会规程(建住房2003131号)规定，制定本规则。第二条 本市行政区域内的业主大会、业主委员会的产生及其活动适用本规则。第三条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。是业主集体行使权力和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，并对业主大会负责。第四条 市房地产行政主管部门负责本行政区域内业主大会、业主委员会的指导和监督管理工作。 县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的产生及活动进行指导和管理。社区居民委员会应当对业主大会成立及业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。第五条 业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员的补贴由全体业主承担，但不得冲抵物业服务费，不得占用共用部位、共用设施设备维修资金。工作经费的收支情况及委员补贴的发放情况应当定期以书面形式在物业管理区域内指定的地点公示。第六条 业主大会、业主委员会应当按照国家财务管理规定，建立财务制度，每届届满应当进行财务审计，审计结果应在小区内公示。同一物业管理区域内，有20%以上业主书面提议进行财务审计的，也应当进行财务审计。 第二章 业主大会第七条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。一个物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积达50%以上的，应当成立业主大会。住宅物业小区达到成立业主大会条件而未成立的，县(市)、区房地产管理部门或街道办事处、乡(镇)人民政府应当督促成立业主大会。第八条 在一个物业管理区域内，成立首次业主大会的，建设单位应当提供业主清册、物业建筑面积、物业出售及交付使用的时间、已筹集的维修资金清册等文件资料。第九条 成立首次业主大会的，县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府应当负责协调和指导社区居民委员会、公安派出所、业主和建设单位成立筹备组。筹备组的组长由社区居民委员会代表担任。筹备组中的业主代表可通过业主自荐或选举产生，也可由社区居民委员会推荐产生。建设单位、前期物业服务企业应配合筹备组开展工作。第十条 筹备组应当根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选选票、表决票的发放人、计票人和监票人。依法确认业主身份，并发放业主委员会投票证。投票证应当写明业主姓名及拥有的投票权数等基本内容。第十一条 业主在业主大会会议上的投票权数： (一)住宅按其拥有的套数计算，每套记1票； (二)非住宅按其拥有的房屋登记面积计算，每满100平方米1票；不满100平方米有单独房屋所有权证或其证明文件的，1证1票；建设单位投票权数最高不得超过全部投票权的25%。第十二条 在召开首次业主大会会议15日前，筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示：(一)首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和会议议程及内容； (二)业主公约、业主大会议事规则草案；(三)业主、建设单位在首次业主大会会议上的投票权数；(四)业主委员会委员候选人产生办法及名单。业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。第十三条 筹备组应当自成立之日起45日内，在县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下，召开首次业主大会会议。逾期未召开的，筹备组应向县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府提出延期召开的报告，在延长期限内仍未召开的，筹备组自行解散，并将有关资料移交社区居民委员会保存。第十四条 首次业主大会会议的内容应包括：(一)表决通过业主公约、业主大会议事规则；(二)选举产生业主委员会委员；(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。第十五条 业主大会行使下列权力：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(二)制定、修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(四)选聘、解聘物业服务企业；(五)决定建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集、使用方案，并监督实施；(六)制定、修改物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十六条 业主大会由业主委员会组织召开，每年至少1次。物业管理区域内20%以上业主书面提议召开业主大会会议的，业主委员会应当在15日内依法召开业主大会会议。提议应附上提议内容及业主本人的签名。业主大会会议可以邀请所在地街道办事处、社区居民委员会参加，会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的程序执行。第十七条 业主参加业主大会应当持投票证。业主可以自行投票，也可以书面委托他人持业主投票证和书面委托书参加投票。书面委托书应载明受委托人、委托事项、投票权数。业主为法人的，由法定代表人行使投票权；业主为无民事行为能力人或限制行为能力人的，由其法定代理人行使投票权；房屋所有权证登记有共有权人的，应自行确定1名投票人。 第三章业主委员会第十八条 业主委员会由3至11人的单数组成，具体人数由筹备组根据物业管理区域的规模确定。第十九条 分期建设的物业小区按照本规则规定，在分期开发期间成立业主委员会的，应根据总体规划建设情况设定业主委员会名额。后期业主入住后，应当按比例增补业主委员会委员。业主委员会委员缺员的，应当及时召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，由所在地社区居民委员会协调组织增补工作。第二十条 业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：(一)具有完全民事行为能力，身体健康；(二)遵纪守法；(三)模范履行业主义务，按时足额交纳物业服务费、维修资金等有关费用；(四)热心公益事业，责任心强，公道正派;(五)具有必要的工作时间和一定组织协调能力，有一定的物业及相关专业知识；(六)与本物业管理区域的物业服务企业及其下属企业无利害关系的。首届业主委员会委员候选人由筹备组推荐，15名以上业主也可以在筹备组规定的时间内联名推荐1名候选人。筹备组应当审查候选人的资格并确定候选人名单。第二十一条 业主委员会委员候选人以得票多少排序，得票多者依次当选为业主委员会委员，组成业主委员会。第二十二条 业主委员会选举采取差额选举方式的，差额比例不得低于20。 第二十三条 业主委员会应当依法履行下列职责：(一)宣传国家法律、法规和政策，教育业主依法履行应尽的义务；(二)监督业主公约的实施，督促业主履行业主公约；(三)召开业主大会会议，向业主大会报告物业服务的实施情况；(四)负责做好选聘、解聘物业服务企业之间的交接工作；(五)组织业主委员会的换届选举；(六)受业主大会委托，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(七)配合公安派出所、街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作；(八)调解业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷；(九)业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当公布工作电话，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。第二十四条 筹备组应当自首届业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至2名、秘书1名。首次业主委员会会议结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内持下列材料到物业所在地的县(市)、区房地产管理部门备案。(一)业主委员会成立情况和选举情况的书面报告；(二)已通过的业主公约；(三)已通过的业主大会议事规则；(四)选举和表决结果统计表；(五)业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。前款内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内将变更情况向县(市)、区房地产管理部门备案。 县(市)、区房地产管理部门应当在备案后15日内将备案情况通报物业所在地街道办事处、公安派出所、社区居民委员会和物业服务企业。第二十六条 业主委员会应当持县(市)、区房地产管理部门的备案证明依法刻制业主委员会印章，并报县(市)、区房地产管理部门备案。业主委员会应当制定印章使用、管理规定，并严格执行。第二十七条 首次业主大会成立后，业主大会重新选聘物业服务企业的，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，并通知前期物业服务企业。物业服务合同终止之日起15日内，前期物业服务企业应当将物业管理区域内的下列资料移交给业主委员会，并办理交接手续：(一)各类物业设施的验收、接收档案；(二)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位定立的协议书、合同等；(三)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；(四)改建、重建建筑物及其附属设施情况；(五)公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；(六)专项维修资金的分户清册或资料；(七)财务收支帐册；(八)其他物业档案资料。物业档案资料属全体业主共有。第二十八条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容：(一)各类会议记录、纪要；(二)业主大会、业主委员会决议、决定等材料；(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料；(四)业主名册；(五)物业服务合同；(六)有关法律、法规和业务往来文件；(七)业主和物业使用人的书面意见、建议书；(八)维修资金收支情况；(九)其他书面和实物资料。第二十九条 业主委员会会议一般由主任召集和主持。有三分之一以上委员提议的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有一半以上委员出席，作出决定时应当经出席委员过半数同意。每名委员拥有1票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。业主委员会会议可以邀请有关业主列席。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。第三十条 业主委员会每届任期为3年。业主委员会任期届满前60日，应当做好以下换届筹备工作：(一)起草本届业主委员会工作情况报告;(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(三)确认业主身份，确定业主在业主会会议上的投票权数；(四)将业主委员会成员候选人的姓名、性别、年龄、工作单位、简历、物业座落和物业服务企业开具的缴纳物业服务费的证明等，在物业管理区域内进行公示；(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。第三十一条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，由县(市)、区房地产管理部门会同所在地街道办事处或乡(镇)人民政府组织成立换届筹备组换届选举。因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因，会议未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。第三十二条 原业主委员会自新一届业主委员会产生后15日内，应当将印章、档案资料以及财、物等移交给新一届业主委员会。第三十三条 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，终止其委员资格，同时在本小区内进行公告，并在15日内到县(市)、区房地产管理部门备案：(一)已不是本物业区域业主的；(二)依法追究刑事责任的；(三)拒不履行业主义务的；(四)连续3次缺席业主委员会会议的；(五)因疾病或其他原因丧失工作能力的；(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(七)接受本物业管理区域物业服务企业聘请在该企业工作的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以提请辖区公安派出所协助移交。第三十四条 业主委员会作出以下建议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：(一)关于专项维修资金的续筹、使用建议；(二)关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；(三)对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；(四)关于免除委员职务的建议；(五)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大或建议。第三十五条 业主委员会作出以下决议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：(一)根据业主大会的表决及有关法规的规定，选聘、解聘物业服务企业的决议；(二)关于决定召开业主大会临时会议的决议；(三)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。第三十六条 业主委员会不按规定召开业主大会会议的，经20%以上业主书面申请，县(市)、区房地产管理部门应当会同街道办事处、社区居民委员会、公安派出所依照本规则规定比照首次业主大会成立的相关程序另行召开业主大会选举产生业主委员会。第三十七条 业主委员会集体辞职的，应当以书面形式报县(市)、区房地产管理部门备案，并将业主大会、业主委员会的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给所在地县(市)、区房地产管理部门监管，在街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区居民委员会的指导与监督下，做好业主共同财产清算工作；未予备案造成损失的由业主委员会依法承担责任。第三十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责并对其做出的决定负责。其作出的