涉农型旅游地产的开发.doc

涉农型旅游地产的开发我国是农业大国，所以农业、农民和农村始终是党和国家领导人迫切关心的问题。如今由于城市用地紧张，很多开发商把重心转移到郊区，转移到农村；农民外出打工，成片农田荒芜，农业转型急需解决，探讨和研究农业经济发展模式，才能使多方受益，使农民成功转型，并促进区域经济发展。一、“农业+旅游地产”开发模式在发展过程中需要注意哪些问题？首先，寻找新的引爆点，适时而动。在引爆点的选择上，一定要以政府为主导，以市场为契机，以创新为原则，以地域经济为统筹。让各种诱导因子都具备，即要天时、地利、人和各个要素都全备。但各要素不是简单的叠加，而是彼此有机联系在一起。其次，建立创新的商业模式，满足各方利益。这种模式复合功能过多，涉及多方利益群体，所以要注意各利益间的协调与融合；这种模式的资金需求很多，企业应该平衡资金投入与产出，防止资金链条的断裂。再次，打造新概念，整体包装升级。这种模式要从一开始就要进行“概念包装+品牌策划”，通过一些软性工作让目标市场和目标客源接收到有效的宣传信息。最后，合理规划，协调布局。在规划和布局中要注意旅游、产业、地产等相互之间的土地空间比例关系，以确保多方利益都能实现最大化。二、“农业+旅游地产”开发模式中需要核心解决哪些问题？核心问题一：土地权属问题土地问题是涉农的旅游地产开发的核心，我们只有把土地权属弄清楚，才能真正的指导开发商怎样从中找到突破口，才能知道开发商为获得土地需要付出怎样的代价，才能知道所建物业以后是否有产权证等问题。核心问题二：政府权责问题 在涉农的旅游地产开发中，政府应该明确自己扮演怎样的角色，应该承担哪些责任，才能真正的解决三农问题，才能真正的带动农民发家致富和安居乐业。我认为政府应该积极地配合企业做好公共配套设施的建设，做好政策申报和资金的扶持工作，做好企业和农民之间的协调工作，带动农民走出一条产业经济的模式并推动区域的发展。核心问题三：企业权责问题 企业应该跳出传统做房地产的理念，配合政府一起解决三农问题，探讨新的发展模式。如企业出资帮助农民进行农居的改造和重建、带动农民进行转型、促进农业产业升级，企业从而可以获得总体开发权、资源使用权、产品经营权和核心资源的流转权。以小博大并带动区域经济何乐不为。核心问题四：农民转型问题 解决好农民收入稳定问题是当今党的重要任务，所以农民转型（使农民成为农商）是重中之重，怎样使农民能从传统的靠一产收入为主的模式中走出来是政府和企业所要关注的问题，要找到一条适合农民长期生存和发展的道路，使农民真正的摆脱传统生产模式。核心问题五：产业升级问题 要解决三农问题，必须进行产业升级，改变产业结构，由传统的一产带动二三产变为三产带动一二产的发展，让农民摆脱传统的耕种的生活，体验城市化的生活环境。 核心问题六：产品设计问题 产品设计问题，是决定项目是否有市场的关键因素。所以一定要打造具有特色和吸引力的产品，这样才能真正的成为示范、成为亮点、成为区域性的地理标志。核心问题七：区域经济打造的问题 从点的模式设计最终进行区域复制，形成具有特色的区域经济，并打造区域性的地理标志提高区域经济的发展。总之，在涉农的旅游地产开发中，一定要考虑政府、企业和居民三方的利益，形成企业主导+农民参与+政府指导的新经济模式，把政府和企业进行绑定，真正带动农民转型、产业升级和区域经济发展，打造主客共享的旅居生活环境，营造市民生活田园化和农民就地城市化的美好愿景。【案例链接】 案例一：成都市红砂村花香农居的区域资源流转旅游地产开发模式红砂村地处成都市东南郊，土地面积3000多亩，通过加快土地合理流转，引进了28家花卉龙头企业从事现代盆花生产，村内分布有以美国维生花卉公司为代表的大型花卉企业30多家。过去的红砂村贫穷落后，房屋破旧，2002年人均收入仅3000多。如今，这里已经不仅仅是单纯的种花、卖花的单一模式，而是旅游地产开发到以观光、赏花为主题，对花卉的科研、生产、包装、旅游等方面进行全方位深度旅游地产开发的复合型观光休闲农业旅游地产开发。红砂村的农民真正获得了新农村建设带来的实惠，到2004年人均收入就已经达到了6080元，村民逐渐享受医疗保险和养老保险，家家喝上了自来水，接通了有线电视，增设了卫生设施和排污管网，村民住宅也按照当地传统乡土民居风格进行了改造，新居户型不求统一，每户院落设计都不尽相同，一户一景，风格各异，摆脱了新农村建设中民居单纯追求整齐划一的巢臼。观光农业旅游地产开发对“三农”利益的保障效应也非常明显，农业龙头企业受让土地，同时，可以参与受让土地承包经营权企业或经营者的年底分红；此外，农民给他们(龙头企业)打工，传统意义上的农民，将转变为现代农业的旅游地产开发工人。农民的收入从原来单一的种植收入转变为由土地房产租金、农业种植经营利润、入股股息、打工薪水共同构成的多元收入体系。农民全面纳入城市社保体系，农民就地变市民，过上了城市人的生活。就地一改原先破旧的农居为富有浓郁川西坝子民居特色的“花乡民居”；就地将农村变为城市，农民转化为城市居民。案例二：天津市华明镇的区域农民“宅基地换房”旅游地产开发模式从2005年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“12镇5村”开展试点，涉及津郊近18万农民。至2008年末，已经有10万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。东丽区华明镇十二个村共有宅基地12071亩，总人口4.5万，新建小城镇需占地8427亩，其中规划农民安置住宅占地3476亩；宅基地复耕后不仅可以实现耕地占补平衡，还可腾出土地3644亩。用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约37亿元，可出让的商业旅游地产开发用地预留了4000多亩，土地出让收益预计达到40亿元，可以实现小城镇建设的资金平衡。小城镇建设需要大量资金，依靠政府财力、农民自身积累，显然不可能。只能在土地上做文章，通过宅基地换房，让土地流动起来，使资源资本化这就是天津的“宅基地换房”模式，这种思路得到国家有关部门的肯定和大力支持，国土资源部把天津列为全国土地挂钩试点城市，并专门安排了1433公顷的土地周转指标。国家发改委认为，天津用宅基地换房的办法建设小城镇，富有新意，符合我国保护耕地基本国策，有利于在建设社会主义新农村方面探索出一条新路子。【动态消息分享】房地产泡沫，房产泡沫的原因？第一，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，严重依赖土地财政，让房地产成为经济支柱。金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么程度呢？我分三个层面来说：第一层面：经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。第二层面：财政依赖。2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高；增幅再创新高，同比增长70.4%；土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖第三层面：金融依赖。房地产股历来是第一大股，占港股总市值三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占