武汉后湖商业地产的危机_生产经营管理_经管营销_专业资料.docx

武汉后湖商业地产的危机目前，对于后湖片区的商业发展趋势有两种截然相反的观点，一是认为随着后湖人口的增加，商业将会获得很大的发展空间；二是认为后湖的商业供应量过大、同质化严重、招商运营困难，因此存在很大的风险。从风险角度来看，后湖片区的商业存在两大问题：第一，商业总面积远超人口承载量；第二，投资回报率较低。如果忽略为数众多的社区商铺，目前后湖商业总面积为91万平方米，而实际居住人口仅20万，商业发展的速度远远超过了区域承载力。另外，整体商业投资回报率仅约3左右，比银行定期存款的利率还低。后湖本地的消费者无法承载商业体量，必须吸引外来消费者，但是本地商业的档次不高，对外来消费者缺少吸引力，加之后湖周边(盘龙城、姑嫂树)的商业又发展很快，甚至把后湖本地的消费者吸引过去。在种种不利因素的影响下，后湖的商业地产开发商怎样应对这些危机?请看本期专题报道。一、后湖地区的商业现状武汉市后湖地区规划范围为南临京广铁路、北抵规划的三环线，西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。该区域规划用地236平方公里，其中江岸区占地 1856平方公里，涉及21个行政村；江汉区占地504平方公里，涉及2个行政村。后湖地区远期规划人口322万人。后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区。长期以来，后湖缺乏集中商业，餐饮、休闲娱乐及大型购物场所奇缺。除后湖大道武商量贩及中百仓储外，缺乏大型的大型生活中心、更缺少综合性的医院。仅能满足基本生活所需。作为居住新城的后湖对周边商业配套的依赖度较高，在后湖大道以东主要依靠百步亭、中部金桥大道周边主要依靠竹叶山、西部主要依靠姑嫂树及唐家墩商圈。后湖区域内部“五纵三横”干道全长为37公里，“五纵”道路由西往东依次为塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路，“三横”道路由南向北依次为后湖路、幸福大道和井南路。后湖片区在建及待建的有地铁3号线、6号线、8号线、10号线和12号线及汉孝城际铁路。地铁和城铁在改善区域交通的同时，也能引入一部分区域外消费者，为后湖商业发展带来活力。随着区域的不断发展，尤其是交通网络及市政配套的完善，入驻人口的大量增加，地产集团、中海、越秀等实力开发商进驻，后湖商业逐步有较零散的社区型商业向集中型的商圈发展，并逐步形成东西两大商圈组团。一个是以汉口城市广场、待建的中森华后湖广场为核心及周边同安花园、金桥大道以东街铺为住的东部商圈，还有一个是以星悦城商业街、三元风情街及万科城市综合体为核心背靠姑嫂树的西部商圈。二、后湖商业地产的问题武汉新地置业发展有限公司在后湖深耕多年，该公司的营销副总监刘道河认为，后湖在2007年与2013年经历了两次开发热潮，开发商一窝蜂地扎堆建房，彼此间缺少信息沟通，造成部分项目定位失误，同质化严重。开发商在规划商业与计算人口承载量时，并未考虑后湖存在大量居民商铺的事实。在销售之后，业态配置混乱，一些商场的工作人员甚至比客人还多，客户的投资回报率无从保证。虽然后湖的商业配套众多，但是档次不够，同行们仅仅只是在抢点。武汉天骥世纪众联房地产代理有限公司总经理明志勇认为，由于开发商拿地成本高，加之开发住宅的利润较低，因此只能指望靠商业提高利润率。但是，开发商以开发住宅的方式开发商业，注定无法成功。因为住宅开发比较简单，而商业地产的成功是多种因素的并联关系，比如地段、规划、业态、招商。开发商为了销售业绩，不可能考虑商业业态与经营，只是考虑如何尽快卖完，把风险转嫁给投资人。更值得注意的是，随着电商出现，商业地产的黄金期已经过了，只有一线城市和区域中心城市还有潜力可挖掘。返观后湖，可能只有 12个大型商业综合体能够存活，其余的恐怕全部要惨淡经营，因为后湖只有这么多消费需求，后湖规划30万人口，他们不可能每天在外消费。最后，明总强调，开发商业地产，开发商、投资者、运营商必须三权分立。中原地产的策划师朱曼指出，目前后湖片区的住宅价格已经达到900010000万平方米，消费力不低，但是没有高档商业，造成本地消费者外流，对外地消费者也没有吸附力。另外，武汉商业地产最大的问题，是开发商用做住宅的二元思维做商业，但是商业必须兼顾开发商、投资者、消费者和门店四方面的利益，否则很难成功。在亿房研究中心的高级研究员郑军华看来，后湖商业地产堪称危机重重，主要问题有如下几点：1、商业供应近百万方，人均面积超武汉平均水平到2020年后湖新城规划居住人口为50万，而目前及未来商业供应近百万方，而且不含社区底商和沿街商铺。人均商业面积21平米，超过武汉人均14平米的平均水平。未开商业过剩风险显现。2、商业档次较低，区域消费力不足长期以来，后湖商业以社区服务业为主，小，分散，不精，没有细化主要以日用品，小超市为主，档次低，规模小，商铺面积大多在30-80平米之间。近年来，后湖商业业态逐渐丰富即有大型聚集式的购物中心，超市，也有商业街和图书大世界等专业市场，还有酒店餐饮及医疗机构，但仍面临消费力不足的问题。后湖中百、武商等几大商超业绩均低于其在武汉其他区域的平均水平。其他商业也均处于中低偏低水平，整体商业盈利水平不高。后湖虽然出现如汉口城市广场这样20万方体量的综合体，也出现如百步亭金桥汇、幸福里这样的商业街，但仍属于二三代产品，而且在空间规划、动线设计等方面与万达及光谷世界城这样的产品仍存在较大差距。后湖无论是主力店还是街铺都面临严重的同质化问题，如从百步亭花园路到金桥大道几百米的商圈就集中了武商量贩、华润苏果、家乐福、中百仓储等四大主力超市，而且这些超市均为所在商业体的核心，竞争激烈。同时从实地情况看，商业氛围也需较长时间的培育。3、周边片区商业发展迅速，区域竞争激烈后湖商圈东南西北包围着众多的商圈，不仅难以从周边导入消费人群，反而武广、京汉路、唐家墩等一些老牌商圈能够从后湖分流一部分消费群体。后湖往北主要为汉口北商业中心，主要有中环商贸城，盘龙城十大专业市场。后湖往东是正在崛起的二七商圈，包括已建成的东部购物公园、在建的城开二七城市广场等。后湖网西南，跨过铁路为竹叶山商业中心，包括竹叶山华中国际广场、红旗家居等，且6公里范围可达西北湖金融中心，CBD和武广商圈。后湖往西则可达姑嫂树、唐家墩及汉口火车站商圈。4、汉口新城心商业发展需长期精细化运营后湖众多商业项目中发现，凭借区位优势， SOHO、商铺不愁买家，但有些项目主打的散售模式却因为缺乏统一的业态规划，造成商铺大量空置。由于租金上涨、经营压力大，造成了商铺空置率较高。所以有的商业项目中每年得花费非常多资金补贴商铺招商!从商业定位来说，后湖商业的同质化和低档化也将对后湖商圈吸引力构成负面影响。三、后湖商业风险的对策尽管后湖片区的商业地产风险重重，但是各家开发商也都有自己的应对之策。总体来看，有以下五种对策。1、减小体量(代表企业：新地置业)为了避开与汉口城市广场等大型商业综合体的直接竞争，新地盛世东方把2万平方米的商业体量减少到1万平方米，楼层从5层减到3层，最上2层准备建四星酒店，降低了风险，停车位不够的问题也迎刃而解。2、引进外援(代表企业：美联)针对后湖居住氛围好但消费氛围不佳的现实，美联和世界500强企业之一的日本永旺合作，在后湖金桥下开发了一个15万平方米的商业项目，今年动工，预计2015年投入运营。引进了国际知名的商业运营团队，美联如虎添翼，但是此举必然以减少项目的整体收益率为代价。3、闭关自守(代表企业：越秀)越秀的星汇君泊项目有18万平方米的商业配套，该公司选择将其中15万方开发为写字楼产品，另外3万方商业只针对写字楼中的白领人士提供服务。该项目的商业配套体量虽大，但是自成体系，不与外界相往来，规避了潜在的风险。4、以情留客(代表企业：外经)外经的鼎盛华城二期在规划4-5万平方米的配套商业。据该公司研究，后湖片区虽名为城市副中心，但只是一个大型居住区，白天年青人都出去上班了，只剩老人在家。所以，该公司的商业定位于服务后湖的街区型商业，以满足家庭消费需求，力争在工作日的晚上和双休日迎来以家庭为单位的客流，留住人气。5、街铺为王(代表企业：百步亭)百步亭的商业一直以街铺为主，自成体系，降低风险。近年来又引入华润苏果超市，由专业运营团队满足社区内中端消费需求。两种战术结合，从目前来看，取得了良好的效果。四、对后湖商业的建议1、对于后湖片区商业项目的布局与选点，政府应有一个单独的总体规划。2、政府应出台政策，成立房地产基金，让开发商获得退出机制，专心于商业项目的运营而不是销售环节。3、开发商不应盲目照搬其他商业项目模式，应该和大学及相关研究机构合作，开发符合民族心理的娱乐主力店，吸引外来消费力。4、后湖有较好的教育资源，应加以运用。5、后湖的定位是生态居住新城，可以在商业生态城方面做做文章。五、总结经过十多年的发展，后湖的商圈逐步形成了，而随着越来越多的政府机构和公司入驻后湖，打上交通可达性的