成都高端别墅优劣势分析.doc

成都高端别墅优劣势分析金科廊桥水乡项目名称金科廊桥水乡项目地址新津县花源镇北师大附中旁（杨柳河边）开发商金科地产物业管理金科物业建筑形态独栋、联排、叠拼总占地480亩总建面28.6万平米总套数一期88容积率0.42面积区间200-1400车位数1-3个/户物管费4.5元/月/平米首次开盘时间2010年11月交房标准毛坯自身配套湿地网球体育公园、“曼特小镇”欧洲风情商业步行街、网球会所、室内外网球场、室内羽毛球场、室外篮球场、室内恒温游泳池、五星级健身房等成交价格11000-29000优势：区位优势：位于牧马山中央别墅区板块，别墅居住氛围浓厚。资源优势：紧邻杨柳河与碾河，拥有天然的浅丘坡岭的自然地貌。项目自身优势：5万方商业街打造，提升了项目居住便利性；湿地网球体育公园的打造塑造产品差异化；户型拥独栋、联排、叠拼，户型区间选择较大。劣势：周边配套不完善，周边乡镇商业医疗等配套档次太低，无法满足高端消费需求。无品牌影响力，金科在别墅开发这一块口碑远远比不上龙湖等。项目占地仅为480 亩，相较周边其他千亩大盘别墅属于小盘，内部打造一栋楼王作为价值标杆，独栋双拼产品配置较少，主要以联排产品为主。雅居乐花园项目名称 雅居乐花园项目地址 麓山大道开发商雅居乐地产物业管理雅居乐物业管理成都分公司建筑形态 电梯、别墅总占地2008亩总建面172万平米总套数10000容积率1.2面积区间独栋370-417，叠拼318，联排254车位配比 1:1物管费高层1.8元/月/平米，别墅2.8元/月/平米首次开盘时间2007年12月交房标准毛坯自身配套2公里风景主轴线与13000平米中央景观区，30亩内湖；2.1万平方米会所，400米商业长街；1：1车库；社区内设五星级酒店 ；社区巴士成交价格独栋1.2-1.3万，联排1万，叠拼8000，高层6200优势：区位优势：位于天府大道末端以东约6公里的位置，属于未来天府新区较为核心的区域，有良好的发展前景。项目自身优势：1. 已开通班车往返于市中心，解决业主出行问题；2. 配套有金苹果幼儿园等6所学校，业主子女从幼儿园到中学都可以选择；3. 2000亩景观大盘，社区园林景观已呈现，居住舒适度高；4. 有一定的品牌影响力。5. 项目配有两万平商业。劣势：距离市中心以及商业中心较远。产品设计方面稍显过时。海航香颂湖项目名称香颂湖国际社区项目地址都江堰市翠月湖镇开发商海航集团、远鸿地产物业管理第一太平戴维斯建筑形态独栋、联排、双拼、洋房总占地2200亩（4000亩生态公园）总建面80万平米总套数6000户，每个岛约50-60栋独栋或100栋双拼/联排容积率0.65面积区间独栋228-470，联排165-216，双拼212-215车位配比每户至少一个物管费4元/月/平米首次开盘时间2010年5月交房标准毛坯自身配套唐拉雅秀大酒店、西餐厅、国际会议中心成交价格联排1.2-1.8万，总价200-300万；独栋2-4万（4万为临水）不临水部分500万起，临水部分800万起；双拼400万/套。优势：区位优势：位于世界双遗产、国家5A级风景区都江堰-青城山风景区旁，距青城山前门7公里。资源优势：紧临800亩国家AAA级风景区翠月湖公园、4000亩生态公园、1万亩中央公园和湿地公园。项目自身优势：1. 总占地2200亩，集洋房、别墅、欧洲商业街、城市级配套于一体。2. 被10公里的内河分割成18个岛屿，打造出亲水亲自然的景观小区环境。3. 产品设计精良且现场注重细节包装，大大的提升了项目档次。4. 物管是第一太平戴维斯，一流的管理水平名不虚传。劣势：相对于青城山以度假别墅为主流市场的大环境来说，其相对高的单价和总价不会成为度假客户的首选。王山别墅项目名称王山别墅项目地址成都市大邑县花水湾镇开发商中铁瑞城物业管理中铁瑞城物业建筑形态独栋、联排、双拼总占地总占地4000余亩，别墅区1008亩总建面约30万平米总套数1500容积率0.45面积区间一期月麓湾170-190，二期香雪岭200-457车位配比1:1物管费3.5元/月/平米首次开盘时间2008年交房标准毛坯自身配套温泉会所、名人酒店、水街、美食街、登山道、趣味高尔夫成交价格二期香雪岭目前成交价格约10000元/m2 优势：区位优势：位于前往西岭雪山的必经通道。资源优势：花水湾度假小镇巴登风情街。项目自身优势：开发品牌有一定的影响力和知名度；温泉水会、名人酒店等配套已投入运营，具有较好的旅游氛围，且形成了一定的口碑；劣势：离主城区较远，别墅氛围不成熟。周边居民住户较多，环境比较杂乱。产品打造比较粗糙，无较大亮点。麓山国际社区 项目名称麓山国际社区项目地址成都市人民南路南延线麓山大道2段6号开发商万华地产物业管理成都万华物业有限公司建筑形态独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、景观电梯房。总占地4300亩总建面500000平方米总套数106容积率0.48车位比1:4物管费4.2元/平/每月首次开盘时间2004年交房标准清水成交价格860万2800万优势：区位优势：位于成都天府新城核心位置，麓山大道旁，到市中心驾车只需30分钟。资源优势：地铁1号线、高尔夫景观。周边生活配套成熟。紧邻极地海洋公园、1200亩湿地公园项目自身优势：1. 4300亩占地 绝对的城市大盘。2. 高尔夫占地1200亩，高尔夫配套齐全，有一个北美式高尔夫专业会所，一个18洞标准高尔夫球场。3. 麓镇商业小镇，是麓山品质的生活场，是艺术思想、琳琅商品、休闲姿态、异域文化交融之地。有A4画廊、咖啡馆、图书馆、室内剧场、电影院、美术馆等，更加完善了项目的配套。4. 约 380 亩的麓山完全学校（成都市实验外国语学校西区、麓山光亚学校）。5. 已形成了自己的社会阶层效应，这是别墅难以超越的。劣势：项目亮相至今已7年，初期产品设计方面有一定的缺陷，但总体来说瑕不掩瑜。置信牧山丽景项目名称置信牧山丽景项目地址新津县牧马山花源镇丽景路3号开发商四川川投置信丽景置业有限公司物业管理成都和达物业服务有限责任公司（置信和达）建筑形态英式,独栋总占地341383平方米总建面121920平方米总套数97容积率0.47面积区间288388平方米车位数停车位：车们比 1：2物管费5元/平方米月（2期）首次开盘时间2007-11交房标准毛坯自身配套暂无成交价格15000/平方米优势：区位优势：位于牧马新城的核心区域，距成都半小时车程，到双流国际机场仅4公里车程，处天府新区交通要道沿线之上。资源优势：三大公园环抱：社区200亩安达鲁西亚公园；近500亩森林公园；牧马山新城规划共计5800亩公园。项目自身优势：1. 品牌影响力：置信地产在成都的知名度和影响力。2. 总规划6000亩，品质大盘。3. 网球场、游泳池、高尔夫练习场、山林骑游道、滑草场等体育设施的打造。4. 别致的欧洲风情商业街。劣势：牧马山别墅区高端别墅云集，该项目并无可以使其脱颖而出的特大亮点。无论从景观打造还是产品设计方面都过于平庸。365宅院 项目名称假日青城365宅院项目地址青城山前山门东软大道豪生酒店旁开发商中铁瑞城置业有限公司物业管理中铁二局物业管理有限公司建筑形态联排 叠拼 合院总占地194亩总建面68483平米总套数578容积率0.5面积区间75170平米车位比1:1物管费2,5元/平/每月首次开盘时间2010年交房标准清水自身配套商业街成交价格均价12000/平米优势：区位优势：位于青城山镇，青城豪生国际酒店旁，坐拥青城山自然资源。青城山作为世界性的旅游胜地，大环境不言而喻。资源优势：青城前后山、高尔夫俱乐部、五星级豪生酒店、成灌高速、成青快速、城际高速铁路。项目自身优势：1. 开发商团队的知名度和开发经验；2. 产品的度假型精准定位；3. 风格独特的乡村美食街。劣势：项目占地仅194亩，相较于其他大盘来说太小。产品设计方面具有局限性；小结:通过对每个区域具有代表性的别墅的走访学习，得到以下一些启示：1、 项目因地制宜，根据大的市场环境和结合自己身区域做出的定位非常重要。2、 根据定位，比如作为第一居所或是度假别墅作相应的配套设施，或满足基本生活