上海石库门旧里改造的探索与实践

上海石库门旧里改造的探索与实践王萍上海德森建筑设计有限公司摘 要 近年来，上海的建筑正快速巨构化和高层化。在日益密集的钢筋水泥和玻璃幕墙丛林中，那些曾经在二三十年代辉煌一时的海派老建筑，将如何在都市中继续生存? 经对具有海派文化代 表性的传统建筑上海老石库门旧里改造现状的调查分析，探索了新天地、田子坊、步高里和建业里 改造的成败得失。关键词 老建筑 改造 再利用 重生 石库门石库门里弄是上海一种集中成片、多样化、典型的历史建筑。从 19 世纪末到 20 世纪 30 年代，它 成为上海城市住宅中建造数量最大的住宅类型，是 上海近代城市极富地方特色的历史文化遗产。在中 国近代城市和建筑历史上具有特殊的重要价值。今天，随着城市的大规模更新，大量的石库门 已经难逃被拆除的厄运，所保留下来的为数不多的 几个案例成为了城市历史演进中的鲜活标本。它们 的改造模式和改造历程，几乎代表了上海近代所有 老建筑的命运，向我们道出在经历了近百年的风雨 沧桑后，它们站在十字路口的迷茫。石库门里弄浓缩了城市生活的方方面面，并且培养了上海人的亲情感。从早到晚不间断的碰面、交流，构成了上海最本色的生活图景。石库门的保存现状目前保存下来较好的石库门多为新式石库门 里弄，它们大多盘踞在原来的法租界和公共租界， 构成城市强烈的历史肌理。由于年代悠久，故基础设施不健全，功能老化 现象十分明显，石库门里弄逐渐成为繁华都市中心 的边缘地区。因长期实行福利性低租金政策，故大 量的优秀里弄建筑属于国有直管房产，仅靠租金维 持着最低水平的保养维修，捉襟见肘的维护费用使 里弄设施的损坏日趋严重。此外，石库门里弄居于 城市中心地段，面临城市功能布局调整和土地开发 强度的双重压力: 旧里建筑质量差、布局杂乱、配套 设施缺乏、没有卫生设备、存在安全隐患，社区结构 已不完整等。针对一些有历史价值的石库门里弄未经仔细 甄别即被夷为平地的现状，总结老建筑改造与保护 的经验，重新审视石库门旧里改造的探索与实践是 当前需要解决的问题。2石库门里弄特征概述最早的石库门里弄出现于 1872 年，至 20 世纪30 年代初，随着上海房地产业的兴旺达到发展高 峰。从特征上看，石库门里弄底层密度高、单元性 强，行列式布局，最大限度地增强了土地的利用价 值; 每户单元外门采用石箍框料，黑漆扣环大门，门 楣中西合璧，故称“石库门”。作为入口门框的石库门和内部露天空间的天 井是石库门中最典型、最具代表性的空间元素和视 觉元素。石库门尺寸高大，黑色门扇配上金属门环， 气韵庄重; 天井的存在使得原本拥挤的联排住宅与 室外空间有所渗透。石库门里弄有着强烈的领域 感，坊间特有的邻里关系，是生存空间、自发交往空 间与社会偶遇空间的统一体。通常，弄堂内部系统 混合使用，里弄工厂、菜场、各类店铺、老虎灶、寺 庙、办公房、诊所、学校、市政设施等与居住区共同 构成了一座与外界相隔的“城”。1石库门保护更新的几种模式一方面，面对商业的大规模量化和高容积率、 高利润的大楼带来的重重危机; 另一方面，石库门 里弄的保护与更新又涉及到政府部门、房产商及普 通居民多重阶层的利益，需要各方面的积极参与和 密切配合。故石库门里弄改造是关联到政治、经济 和文化战略及其走向的社会工程。3 50 总结已经改造完成的一些案例，大致可分为以下 3 种模式: 以新天地为代表的商业开发模式; 以田 子坊为代表的商居混合模式; 以步高里和建业里为 代表的居住改善模式。注重彼此的融合; 精心保留下来的弄堂进行了公共空间的设计，整合了绿化和水体;“丰”字结构改变为 广场形式，便于开展户外活动，成为适合“布景式”展 示的上海生活的缩影。“新天地”改变了原来的居住功能，并赋予其新 的商业经营价值，具有理念上的创新，一定程度上弥 补了因城市建设而损毁具城市历史文化价值的建筑 的缺憾。其独有的稀缺性无疑提升了产品本身的附 加值。但新天地模式具有独特性，在其获得巨大的商 业成功和场景效应后，其他城市虽有仿效，但迄今未 见成功复制。保护更新案例分析4新天地的商业实践新天地位于太平桥地区附近，是上海石库门里 弄密集区之一。与全国重点文物保护单位一大 会址毗邻。新天地的开发模式是在开发商谋求利润 最大化的前提下，遵守文物保护的某些法规限制，通 过商业决策、运营与城市管理，倾注了大量心血与智 慧的作品。它通过“华丽转身”，彻底剔除了居住功能 而成为餐饮、购物和娱乐总汇，仿佛上海版的兰桂坊 ( 见图 1 ) 。新天地是 20 世纪 90 年代中后期由香港瑞安集 团投资开发、美国建筑师本杰明伍德构思策划。伍德深谙旧建筑再生之道，更因石库门里弄作为城市 标识的地位以及只租不售的经营方式，使其成为了旧里弄商业高档化改造的成功案例，并常常被视作 里弄石库门保护的样板。原有建筑中细致分割的小空间难以满足现代商 业的要求，故采用对内部结构重新建造、仅保留原建 筑外墙面的做法，使原有的部分传统空间关系得以保留下来，如亭子间与前客堂间的高差、原先用作通 风采光的天井等。部分建筑采用了现代风格和玻璃 幕墙，但其尺度与色彩，尤其在新与旧的交替上十分4 1田子坊的商居混合模式建设于 20 世纪 30 年代的田子坊位于泰康路 上，原名志成坊。坊前原是马路集市，文革时期陆续 建成一批颇具上海特征的里弄工厂，增添了弄堂中 珍贵的小型凹空间，使田子坊的弄堂闹中取静，呈现 出丰富多样的海派市民生活的原味。20 世纪末，田子坊浓郁的历史文化底蕴和常年 闲置的厂房吸引了艺术家、创意企业与部分商家入 驻。经过近 10 年的发展，田子坊的大量民居在一些 社会精英和民间力量的策划下，由政府出资对基础 设施进行改造，完成了“居改非”: 将底层采光差、安 全隐患多的居室改造为商业店铺，将弄堂空间改造 为中高端消费场所，吸引了无数中外艺术家、商人和 游客。“最新鲜的时髦与最故旧的市井参差”碰撞出 来的魅力得到众多赞扬。4 2 51 如今的田子坊已不再局限于泰康路上的一小段弄堂，而是涵盖了南起泰康路、北至建国中路、东临 思南路、西至瑞金二路的约 7 2 hm2 的“三巷一街”， 保存了约为 2 hm2的大片历史地段，出租面积近万平 米，涉及 22 个国家的租客。弄堂里有环境雅致的咖 啡厅和宁静的画廊，也有喧闹的小饰品店铺，穿梭其 中、不同肤色的人群来来往往，而抬头望去，住户晾 晒在窗台的衣物等又呈现出另一幅浓浓的生活场景( 见图 2) 。沪上石库门中首屈一指。弄口 2 座独特的牌楼更是频繁地成为上海里弄摄影作品中的主角。经历了 70 多年的沧桑变迁，步高里也和其他里弄一样，年久失 修，破败拥挤。2007 年，上海市文管会投入 100 万对 其进行了里弄综合改造，并将此前成功地运用在和 合坊改造项目中的马桶工程、厨房工程、化粪池工程 推广到步高里。改造中，采用国外先进技术对清水红 砖和石材进行清洗和修补，去除了过去屡次“画墙 式”修缮留下的红砖粉和涂料，“修旧如旧”恢复原 貌。内部改造中，一种配备新式专利底座的坐便器成 功解决了在居室仅 0 6 m2 内安置马桶的问题，并在 防潮、气味等预防措施上取得重大突破，使居民们告 别了几十年来倒老式马桶的日子，生活质量得到极 大改善。步高里也由此成为“居住改善模式”的典 范，被社会媒体竞相报道。( 2) 步高里改造成功，但与其同一家公司设计、 同一开发商承建、相距仅 2 条马路的建业里却遭遇 了拆除重建的命运。建业里虽在 1994 年也被上海市政府列入市级建筑保护单位，但在修缮过程中，按照将古朴文物翻新的思路，致使其 2 / 3 的里弄被拆 除、原样修建，并定位于高端住区。此后，由政府主导 的保护与高端开发模式导致地价及成本的上升，居 住人员的社会结构也发生很大变化。建业里的改造 从启动到实施筹备期长达 5 年，至 2008 年底才正式 开工。高端定位加上近年来房产的涨价风潮，使竣工 后的建业里成为普通市民的“水中月”，半亿豪宅的 身价更令原住户本应搬迁回归的夙愿成空。建业里 的实践已经演变为国际学术界强烈关注的与原旧里 的平民化相背离的“士绅化”倾向，而且在低碳经济 时代，拆除重建、“修旧如新”无疑使文物的保护价值 大打折扣( 见图 3) 。对石库门完整生活形态和建筑形态的保留是田子坊商业开发取得成功的重要因素，但由此带来的 副作用却是最初策划时始料未及的。田子坊的原住 居民与租房客在经济实力和生活方式上的差异很 大，居民受到噪声、光源、排污等方面的严重干扰; 大 量外地游客对上海里弄生活颇为好奇，常情不自禁 地跨入居住弄堂，对住户屋内张望，使居民生活受到 很大干扰。这种状况如果不断发生而未获改善，直接 导致的不良后果是原住居民被迫搬迁、住户数量不 断减少。如果有一天，田子坊中上海市民的日常生活 场景消失，那么它的核心文化价值和商业价值何在?结语新天地的更新与改造，也许只是仅惠及商家而 缺少基本居住功能，“为他人做嫁衣”的单一模式，而 且这种模式的不可复制性使其成为了商业“绝版”; 在田子坊的时尚街区，尽管原住民以一对一的形式 出租，也难以应对商业化的趋同现象，这种里弄空间 与生活方式带来的强烈地域感的留存正在逐渐减 少; 而步高里和建业里这对孪生兄弟，一个期望通过 配套整修来延年益寿，另一个希望拆除重建来凤凰 涅磐。但现代人生活方式的快速改变，后汽车时代的 经济冲击，使得原住居民大量搬迁，步高里的马桶示5步高里和建业里居住改善模式( 1) 步高里位于陕西南路和建国路交汇处，原上 海法租界，占地约 7 000 m2 ，砖木混合结构。步高里是上海晚期石库门里弄的代表，其保存完整程度在4 3范工程未免带有了“暂时性”，而建( 下转第 54 页 ) 52 他材料，注意控制使用时间。预拌砂浆的施工要有条理性。施工员要根据工 程实际进展情况和气候条件，计算出每天的各种砂 浆的需求量，并通知搅拌站。在现场布置一定数量的 密闭、不吸水的容器来储存预拌砂浆，可使用便于砂 浆装卸和清洗的容器，并有明显的标识，确保先存先 用，后存后用。在夏季要采取遮阳措施，冬季要采取 保温措施。严禁不同品种砂浆的混存混用。不得使用 超过凝结时间的砂浆。重要部位应使用成品抗裂砂浆。防水砂浆一次 搅拌成品，不得在施工中加水、加物。理。不同材料交接处必须按规定设置抗裂网，应逐一检查验收。严禁施工过程中随意掺水; 砂浆抹灰应分层进 行，每层抹灰厚度不应超过 2 cm，如厚度过大，在分 层处应设钢丝网。抹灰空鼓现象，混凝土墙体远大于 砖砌体，混凝土墙体出现的空鼓很大程度是属于灰 砂太稀所致，抹上后易滑坠。底层抹灰较厚，因没有 充分压实，砂浆的抗垂挂性有限，所以导致下垂开 裂、空鼓。为此，在 2 层抹灰前，应初略检查底层灰 浆，防止大面积空鼓。灰浆硬化后，应及时浇水养护， 且不少于 3 d，高温时应增加养护次数。砌筑注意事项石材粘贴3 2 33 2 5砌筑时避免墙体重缝、透光，砂浆灰缝应均匀。应清理干净墙体与梁柱交接面的余浆。砖砌体保持 湿润，严禁干砖上墙; 对含水率太大或干燥的砖块不 应使用，否则砌体易变形或松散、开裂。砌筑墙体不 可一次到顶，可分 2 3 次砌完，以防砂浆收缩，并使 墙体充分沉实。另注意墙体平整度检测，以防下道工 序批灰过厚或过薄。施工产生的孔洞、墙体预留的施工洞口、新开管 线槽、电盒、消防栓等必须用细石混凝土填实，并养 护到位后方可进入下道工序。窗台必须在窗框安装完成后，进行细石混凝土 浇筑，一次成型，不得再使用砂浆填塞。石材粘贴前应作防水处理，贴时灰浆饱满，缝口处理严密。防水效果验收3 2 6外墙工作完成后，应进行外墙防水效果验收，可用 连 续 淋 水 法 ，即 在20 25 mm 的 水 管 上 开2 100 mm 的小孔，选取 30% 的外墙面积，从建筑物最高处向下连续淋水 6 h，其效果相当于连续24 h 暴雨袭击，之后观察内墙面和窗边，如发现渗 漏，查明原因进行补救。实施结果本别墅工程交付 1 年后，未发现外墙、窗台等渗 水现象，通过以上措施的实施，取得了理想的效果， 既保证了工程质量，也为公司节约了维修费用。( 收稿日期: 2012 09 03)4砂浆抹灰3 2 4清除基层表面浮灰，按要求用界面砂浆进行处( 上接第 52 页 )旧与仿古只能使传统停滞不前，甚至贬值，而过度开发又易导致人文精神及传统气息的断裂。如何在 两者之间找到一个平衡点，即考虑顾全政府及开发 商、原住居民等各基层的利益，需要不断探索、实践。 参考文献:常青 旧改中的上海建筑及其都市历史语境 J 建筑学报，2009( 10) : 23 28梅青，陈慧倩 上海石库门考今与可持续发展探讨 J 建筑学报