我国房产税税制的改革和完善.doc

我国房产税税制的改革和完善摘要】：我国的房产税,是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或房屋的租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税法已不能适应目前的社会经济发展状况,弊端日益明显,需进一步改革和完善。【关键词】： 房产税 计税依据 征税范围 房屋 社会经济发展状况 产权所有人 租金收入 纳税人 征税对象 财产税 我国的房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税法已不能适应目前的社会经济发展状况，弊端日益明显，需进一步改革和完善。一、现行房产税存在的主要问题(一)征税范围较窄根据房产税暂行条例的规定，房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。但随着城市面积的扩大，农村经济的发展，不少农村与城镇相差无几，但却不属于房产税征税范围。房产税这种城乡有别，过窄的征税范围，影响了其公平性，也容易形成“合法”避税，并且限制了房产税收人的正常增长。(二)计税依据不合理，税率缺乏弹性我国现行房产税的计税依据分两类：一是房产余值，即按房产原值一次减除1030后的余值计算缴纳房产税，税率为12。二是房租收入，即对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12。对以余值为计税依据的，因余值是以房产的原值为基础的，是历史成本，不能反映级差收入，也不能体现时间价值，导致房产税不能随着经济的发展而正常的增长；由于相关规定不一致，企业因购地时间不同，会计处理方法不同，房产税的税基不同，其税负相差很大。房产税对出租房屋以租金收入作为计税依据，也缺乏科学性。首先，同是房产税，有两种计税依据，不同的计税依据计算出的应纳税额必不相同，造成税负不公，会人为地为偷、避税提供条件。另外，房屋租金收人除了征收房产税，还要征收营业税，存在着重复征税的现象，有悖于“税不重征”的原则。现行的房产税采用的是单一、固定的比例税率，对自用房产，不考虑所处的区域、地理位置、房屋价值、用途等，税率均为12。由于税率缺乏弹性，不能很好地发挥房产税的调节收入和优化资源配置等功能。(三)减免税范围不合理现行房产税把行政机关、人民团体、军队自用的房产，财政拨付事业经费的单位业务范围内自用的房产，个人所有非营业用房等列为免税对象。这样规定是和当时的社会经济发展状况相适应的。但随着经济的发展，我国不动产市场化程度越来越高，房产税的免税范围已不适应于现实社会经济状况。其主要表现：一是随着事业单位管理体制的改革，一些不属于提供社会公共产品的事业单位已逐步实现市场化和企业化，其性质已属于企业，理应将其纳入征税范围；二是随着居民住房制度的改革，个人购房比重大幅度上升，房屋私有产权已逐步得到确立，据建设部2005年城镇房屋概况统计公报显示，2005年我国城镇住宅私有率已达8162，房产日益成为居民家庭重要的财产之一。但由于目前对居民自用住房免税，在一定程度上刺激了居民对房产的投资和投机欲望，造成一方面是房屋紧缺，房价居高不下，另一方面是大量房屋空置。由于现实情况已经发生了变化，仍对个人自用房屋和事业单位自用房产完全免税，使税收的调控作用不能很好的发挥，也影响了财政收入。二、完善房产税的建议(一)扩大征税范围将房产税征税范围扩大到农村，将农村非农用生产经营性用房纳入征税范围；将自收自支，实行企业化管理的事业单位的房产纳人征税范围；将房产税纳税人由房屋产权所有人改为“在中国境内拥有或使用房屋的单位和个人”，以实际使用人为纳税主体，房屋使用人是房屋产权所有人的，使用人是纳税人；使用人拥有部分房屋产权的，实际使用人为纳税人或扣缴义务人，这样可避免房产税征收过程中因产权问题出现的扯皮推诱纳税人无法确定现象。 应对房地产开发商开发的商品房设定免税空置期限，超时规定时限的一律征税。这样，对空置的房屋征税，既可以抑制盲目开发，避免资源浪费，又可以打击囤积住房，“捂房”“炒楼”行为，进一步规范房地产市场。(-)统一计税依据将房产税以房屋余值或房屋租金为计税依据，统一改为以房产现值为计税依据。房产现值即对房产进行评估的市场价值。房产现值(房产评估值)可以由省、自治区、直辖市人民政府认定的有合法资质的专门财产评估机构按照市场规则进行评估，房产评估35年进行一次，具体年数依据经济周期情况而定。评估的内容应是房产的价值，因房产税的征税对象只是纳税人拥有的房产，不应包括土地的价值。同时对房屋用于出租的，也一律以房产现值为计税依据，因房产税作为一种财产税，就是对房产的价值征税，而对于出租取得的租金收入，可通过其他流转税和所得税进行调节。(三)实行差别比例税率由于不同的房产在经济活动中的收益是不同的，所我国房产税存在的问题及对策西南财经大学财政税务学院张启辰摘要房产税是调节房地产各方利益博弈的重要手段，同时也在国民经济和财政收入等方面发挥更加积极的作用，本文通过对我国房产税的现状进行深入分析，从机制上探寻我国现行房产税存在的问题，寻找切实可行的解决措施，这对于满足人民生活需要，扩大内需， 积累建设资金，具有重要意义。关键词房产税 税收立法 行政法规一、我国房产税的现状房产税属财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋。从西方发达国家的经验分析， 房产税作为地方财政收入来源中的重要一项，在各级地方政府财政中占有很大比例。我国情况恰恰与之相反，各地方税种收入占税收收入比重都很低， 房产税税收意识都比较薄弱，政策也相对混乱，往往过于注重税收计划，轻视税源管理。目前我国社会主义现代化建设进入了新阶段，制度发展和经济提升逐步改变了收益分配方式、资金分配结构、产出结构以及社会财富分配方式。这种巨变实际上向我国的现行税制提出了威胁和挑战。由于现行我国房产税采取“内外有别，两套税制并存的税制，导致了社会主义现代化建设背景下收费主体与收费行为的非均等化程度较高，“特殊利益集团搞出了越来越多的超国民待遇，而另外一些处于明显无地位的状况，受到贬低和歧视。这种不合理的构建原则有悖于政府的税收政策，税收收入受到影响，对创造我国公平市场竞争的影响是深远而巨大的。二、我国现行房产税存在的问题1、依法办税遵从度差，偷税漏税花样百出。有的房产所有者对房产税政策知识认识不够、缺乏了解，认为房产税属于可征可不征的选择性税种，并非一般性的常规税种，涉及的问题也相对简单，不象增值税、消费税、城建税、所得税等主要税种那样在国税机关引起足够重视。有的私营企业随意申报或虚报数据，但个体户不按规定期限纳税；有些企业将已竣工并投入使用的房产一直挂账在“在建工程”科目上，不转成本，过往来帐目瞒报或少报房产税。当前大量偷税、逃税的现象，难以得到行之有效的根治，以至于加大了征收难度。2、法律、法规还不健全，监管体制不顺畅，征收管理工作零星、分散，征管难度大。房产税涉及面广，税源分散，征管难度大，税源管理工作涉及到各房地产开发建设单位，各物业管理企业，街道和居委会等多家单位和机构，多方共享，加强合作，严格把关。但由于尚未建立起一套行之有效的部门协作机制和纳税评估信息系统，地税部门很难适时、及时有效的取得房产、土地的登记数据及变动状况。3、各项服务制度缺位，办事质量不够。由于基层税务部门上却面临“人手少、力量弱、群众参与差、可用人员选择性小的实际”， 指导、检查，开展约谈和问责等方面存在管理漏洞，“跟进服务、跟紧服务、跟快服务、主动作为”服务不够，既导致房产税征管低效无序，社会上存在大量偷逃税行为。此外，个别税务机关习惯于强调税务机关的职权、突出纳税人的义务，长年习惯于“任务治税”， 满足于财政支出需要的税收计划，房产税当作零星小税，重视不够，长期存在“重大税轻小税、重主税轻附税”的征管倾向。三、对策与建议在房产市场中，世界各国都非常重视房产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，全方位地规范房产市场，维护社会公正，确保经济安全。例如日本、法国、等发达国家倾向于将房产税纳入一般财产税（含净财富税）中课征，将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起征收。这些发达国家的先进手段，值得我们借鉴。1、优化合作机制，破解信息不对称难题。部门联动，建立协税护税机制，构建以税务主管、部门配合、社会参与、信息化支撑”为主体的协税护税体系，这是全面加强房产税税收管理，是依法治税的重要内容和重要手段。要以互动协调、信息共享、考核监督“三个机制”为依托，以实现地方房产税的有效监控为核心，以强化奖惩为保障，建立房地产开发建设单位，各物业管理企业，街道和居委会等多家单位和机构的定期会商机制，转变观念，构筑信息交流渠道，明确相关部门在社会协税护税工作中的责任和义务， 构建一套完善的社会化征管网络体系。2、围绕“税收发展民生”税收宣传主题，细化政策服务功能和对象。宣传工作是提高纳税人依法纳税意识和税收遵从度的基本保证。要充分利用报刊、广播、电视、网络等现代信息传递方式，加强政策宣传，完善纳税服务，及时有效的告知房产税的依据，特点，房产税纳税的义务人，房产税征税对象等等，努力宣传税收法律法规，让纳税人知法、守法、用法。对个体企业，要采取沟通、交流、答疑、解惑等宣传模式，同时要着力优化纳税服务，营造良好的经济发展，牢固树立“纳税人至上、服务为本”的理念。3、充分发挥监控个人收入、强化征收管理的作用。把房产税征管质量考核和报表报送工作将纳入年度目标管理考核。强化申报严格审核，要严格审核纳税人报送的材料应真实、准确、齐全，及时提醒，予以警示；对纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，在调研指导、走访、交流、约谈，责令限期改正，并依法承担民事责任；对少数行政事业单位甚至从未代扣代缴过房产税，要提醒对集中核算单位的房产税扣缴；对偷逃、拖欠房产税费拒不接受处理的，要加大查处和打击力度，发挥法律应有的震憾作用。四、总结：近年来随着城市规模的逐年扩大，新建的文化体育业、娱乐业、服务业、交通运输业、建筑业等企业逐年递增，骨干税源的支撑作用越来越明显。在房产税服务中，应构建一套完善的专业评估机构，政府设置督导机构，逐步形成一套符合我国国情的房产评估方法体系。在税务系统内建立评税机构和专职评税人员， 加大房产税收稽查力度. 为了防止房产企业的偷税漏税。参考文献：1 李拯. 如何通过税收对房产市场实行有效调控. 特区经济，2009;102 陈彦艳， 吴晓俊. 我国房产的价格调控问题研究. 市场论坛，2008;83 王瑾. 我国房产市场发展趋势分析:基于豪宅市场的视角.城市建设，2007;124张通当前我国税制改革宜选择有减有增的结构性调整经济研究参考，2009;15李静中国现行税制改革评价与分析东北财经大学学报，2009;26徐迅浅谈宏观调控下房地产税收政策的调整领导理论与实践，2008;4税务筹划226房产税改革的必要性分析陈相莉荣洁(南京农业大学经济管理学院江苏南京210095)l摘 要】：我国房价进几年上涨速度过快，8O后普遍感觉买房困难。本文将从美国房产税对美国房价抑制的角度，就我国房产税对房地产价格乏力现象lgtT-Ot。本文主要部分，围绕当前房产税所存在的问题展开，对比分析了美国房产税和我国不同房产税对房产价格产生不同影响，并指出了不同影响产生的原因，最后提出了为抑制我国房产高速上升，房产税改革应解决的问题。【关键词】：房产税；房价；抑制；改革一、美国房产税简介美国房地产税制主体税种由三大类型构成：房地产保有税类、房地产取得税类、房地产所得税类。房产税就属于房地产保有税，房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收一般依房地产的存在形态，即土地、房产和房地合一的不动产来设置。对房地产保有征税，目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。二、房产税对美国房价的抑制美国人买房，从某种程度上讲，房子不是自己的，而是银行的，房价80是银行的贷款。十几年之后，房屋贷款都已付完，房子还不一定是他们的，因为他们还要付房产税，如果房价上涨，那么房产税也会跟着上升，负担不了房产税，房子依然要卖掉。因此美国人炒房的热情不高。根据美国国家统计局数据，从2000年2007年，美国的个人收入增长了28，美国的中等价位房的房价增长了48，而美国房产税的同期增幅是62。过去几年美国许多地区的房价增长很快，但其房产税增长更快。金融危机后，美国房价不再上涨，但房产税作为三大税赋之一，却不得不长，因为城市的市政府官员和勤杂人员、警察、防火队员、学校的老师等，都要等着房产税收人来支付工资。事实说明，美国房产税很好的抑制了房价的上涨。有研究表明，房产税每增31oo美元，其房价将会下降6001900美元，即六至九倍效应。三、我国高房价现状2009年l1月份地区数字显示：东部地区商品房销售价格同比上涨334，涨幅与全国平均水平相当；中部地区单月同比涨幅为447，远高于全国平均水平；西部地区同比涨幅23，低于全国平均水平。这和区域经济增长率在过去一年里的差异是一致的。基于商品房销售面积和销售额的计算还发现其他几个房价增长迅速的地区：海南省2009年11月份商品房销售价格同比涨幅居全国之首，达到l105。同期，贵州和甘肃的商品房销售价格分别上涨了588P515。房价的飞跃式增长，让越来越多的人陷入了恐慌，在百度搜索条输入8O后买房难，显示结果：“百度一下，找到相关网页约19，600，000篇，用时0110秒”。因此，抑制房价上涨，已经成为一个重要的社会问题，而借助美国的房产税现状，我们不难发现我国房产税对房价贡献的贫瘠。四、我国房产税存在的问题我国的房产税设立于1986年，是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税。其征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。计税依据有两种：一是按照房屋原值一次减除103O后乘以12计算缴纳二是出租房屋按租金收入的12计算缴纳。我国现行房产税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，坐落于其他区域的房产均不属于房产税的调节范围；另外，房产税还存在较多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队、财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园等的自用房产免税外，还对个人所有的非营业用房免税。应该承认：上述规定在2O世ESO年代是客观的，当时房地产商品化程度很低，总体经济发展尚需政府通过“减税让利”措施予以刺激，房产税征税范围只宜窄不宜宽，先把房产税设置出来，今后择机再发挥其功能。但经过2O多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了深刻的变化。现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，其限制作用主要表现有两点：一是课税范围过窄，在减少财政收入的同时，亦损害了房产税应有的调节职能一除造成因区域不同税负不公之外。也有损税收的量能负担原则。我国现行的房产税颁时，我国城镇居