太仓市楼盘典型个案分析.doc

太仓市楼盘典型个案分析1、 阳光美地一、基础信息位 置：长春南路166号开 发 商：太仓鸿裕建设发展有限公司物业管理：常州国泰物业物业形态：多层、小高层占地面积：82000平方米总 建 面：123235平方米容 积 率：1.5绿 化 率：32.5%车 位：1000多个总 户 数：1000户建筑设计：香港睿博景观设计：香港睿博营销策划：上海德锦行单价范围：37004100主力总价：380000开盘日期：2007年12月交房日期：2009年6月电 话：53118888二、建筑分析阳光美地建筑主要由多层和小高层组成，采用半围合布局，用现代手法，实现绵延至今的院落情节。使社区拥有中央景观，建筑组团又有组团共享大花园，通过多层次的空间，营造丰富多彩的生活场景，实现情感与美好的回归。社区整体错落有致，户户南北朝向，充分保证居住使用的采光通风；建筑单体立面简洁，坡屋顶增加了小区层次感，线条简洁洗练却更显卓然大气；建筑用材考究，施工精细；建筑外墙基座采用面砖，主体采用涂料，体现建筑的品味与品质。 小区户型设计合理多样，面积区间70到140。全城首创空中花园户型，270度阳光飘窗、景观阳台设计将景观和阳光引入室内，创造阳光生活。 三、景观分析阳光美地景观四大亮点：入口中央广场、水景广场、半围合庭院、空中花园。绿色居庭，极具葱翠。阳光美地景观主要针对阳光，在不花费高成本的基础上，采用两大共享景观系统，即中央水景体系和中心组团景观体系，使得宅前景观层次分明，让居者移步即景，户户有景，实现家与阳光的亲密接触。1：1.35超大间距，各楼层全方位接受日照，视野无遮挡，幢与幢之间的开阔大间距是阳光旋舞空间也是宅前景观绽放的舞台。四、主力房型面积及户型分析物业形态房型面积（平方米）小高层两房两厅一卫100三房两厅一卫120三房两厅两卫148、152五房三厅两卫206多层两房两厅一卫8589三房两厅一卫109111户型分析：户型一：120平方米，三房二厅1卫+空中花园 特点： 三面朝南、南北通透，房型功 能齐全，面积控制合理 主卧270度大飘窗，放大空间 尺寸，充分享受阳光生活 户型布局紧凑合理，几乎无浪费空间，空间有限，创意无限、风景无限缺点： 户型二：100平方米，两房两厅一卫+空中花园 特点： 南北通透，全明设计，室内几乎无灰色浪费空间，充分发挥空间价值 宽敞客厅带宽大景观阳台，四季风景尽收 餐厅、客厅一体化设计，自然过度，功能清晰 精致二房低总价，大城小家，“薪”享事成五、区位分析阳光美地地处城厢镇经济开发区发展的核心位置，该处是太仓新一轮城市发展中心、未来10万人口的大型居住区域，地利价值蕴涵深厚，有较高的升值潜力。该项目处于弇山路、204国道和东古路的交汇处，南临之江国际商贸城和五洋商城，西侧即为城厢第四小学和城厢第四幼儿园，东南方向不远为汽车客运站，交通网发达，弇山公园与人民医院近在咫尺，衣、食、住、行、教、乐、全元生活尽在掌控，生活休闲便利快捷，生活远景美好。六、配套分析生活配套：四小、四幼、汽车站、人民医院、五洋商城、中心广场、之江国际商贸城、市政府、弇山公园等一应俱全。社区设施：沿街商业街，将引进大型超市、配套篮球场、网球场。物业配套：引进知名国泰物业公司，采用先进智能化管理设施，管家式物业服务。周界报警、楼宇对讲、红外线巡更系统等给业主提供全方位的服务。七、价格及去化分析该项目自07年9月开盘，一期均价定为3100元/平方米，成交均价为3550元/平方米，目前一期已经全部售完。二期多层与小高层住宅，面积从70130不等，两边面积都是以大户型为主，面积在150平方米左右，顶层更有面积达206平方米的复式，面积范围较广，现已售出95%左右，价格在 3700-3900元/平方米。三期阳光美地云庭以多层为主，主力面积在80110平方米，面积相差不大，现正在火热预约中，预计均价在3900元/平方米左右。该项目价格在太仓市楼盘较低，虽然是期房销售，并且地段条件一般，但是其价格优势以及产品优势也为其带来了较好的去化。八、推广方案分析一期、二期打97折，推广方式主要有在太仓日报上做广告，在乡镇派报，市中心POP，网络、高炮等；阳光美地项目广告特点：持续时间长，人性化广告。如，从一期开始，现已预售三期，每逢业主生日，在太仓日报上刊登祝贺词等。九、客源分析该项目客源多为太仓本地人且周边乡镇的占到3成，只有少量上海人；70后的客户较多且多为自住；购房者多为公司白领，如舍弗勒员工在阳光美地团购就占到了1/4。同时还有公务员，但数量并不突出。由于临近学校，教师约占1015%的比例。十、开发商分析阳光美地开发商为太仓鸿裕建设发展有限公司，隶属于由香港鑫乙、常州联拓合资成立的江苏鸿联置业集团，总资产近5亿元人民币，经济实力雄厚，具有二级房地产开发资质。鸿联集团一直致力于开发高端的建筑产品，先后开发了香树湾别墅、香梅花园、鸿盛名苑、水岸人家花园、爱特大厦等项目，总建筑面积超过100万平方米，具有丰富的开发经验。十一、综合分析优点： 空中花园户型，提升了产品力 价格相比周边楼盘较低，提升了性价比 交通网密集，便利快捷且周边配套良好 小区西部为成熟别墅社区，东面紧邻四小、四幼，有一定的居住人气 物业管理智能化：新风系统、红外线巡更等缺点： 离市中心太远，区位优势不够突出 小区整体内外环境一般，吸引力不高 个案配套较少 靠近国道和汽车站，人员杂乱且有噪音 售楼处位置一般，不够显眼2、金谷府邸一、基础信息位 置：郑和西路351号开 发 商：华南房地产物业管理：沿江物业管理物业形态：多层、小高层、高层占地面积：58000平方米总 建 面：110000平方米容 积 率：1.83绿 化 率：42%车 位：700总 户 数：700建筑设计： 加拿大北半球公司景观设计： 加拿大北半球公司营销策划： 点石房产、川口咨询单价范围： 4600元/平方米主力总价： 598000元开盘日期： 2007年10月交房日期： 2008年12月底电 话： 53535333二、建筑分析金谷府邸总建筑面积约11万平方米，绿地面积高达42%，是目前在太仓老城区内最大的一个整体规划建设的高档住宅社区。住宅由7幢多层、8幢小高层和2幢高层组成，一梯两户。建筑为欧式风格，外墙采用高级石材及特质面转、涂料等丰富里面层次和品味，注重材料的质感与色彩比例的巧妙运用，确保建筑外观在较长时间交付使用后仍熠熠如新，色彩明丽，层次丰富。建筑线条流畅，充分体现欧式风格的唯美与贵气。同时单体外墙采用保温材料，并配备中空隔音玻璃，节能环保。三、景观分析金谷府邸首倡25000私家园林式生态绿地，9个组团景观绿化分布于楼与楼之间，使每一个单元做到推窗见绿，户户有景。该项目的环境景观设计由加拿大著名设计事务所北半球公司精心打造，用现代手法将河流、绿地等自然景观融入小区景观中，小区以700多平方米的户外游泳池和半下沉式大草坪为核心景观，兼有人工河道蜿蜒纵横整个社区内，同时在各个建筑组团间铺以各种高档植被和雕塑小品、喷泉等小景，使总体气势宛如一幅清丽隽永的欧洲水彩画。四、主力房型面积及经典户型分析物业形态房型面积（平方米）小高层一房一厅一卫49两房一厅一卫64、82两房两厅两卫124130三房两厅两卫121126、130139四房两厅两卫136142、178.81复式179200、189192多层两房两厅两卫99104三房两厅两卫123144户型分析户型一：135.66平方米 ，三房两厅两卫 特点： 三面朝南，让阳光唤醒一天的睡眠 全明户型，整洁明亮 豪华大开间客厅，空间布局自然，畅享家庭生活 270度观景飘窗、观景阳台，全方位享受阳光的温度。户型二：132.41平方米，三房两厅两卫特点： 主卧私密空间处理，彰显主人尊贵 客厅大开间观景阳台，让室外阳光温暖居家的融融亲情 270度飘窗设计，开阔视野的同时，畅想明媚阳光 餐厨相连，分而不离五、区位分析金谷府邸位于郑和西路、长春南路和县府西路交汇处，东临市二中，西靠长途汽车站，南接北城河并且毗邻市中心商业区，与人民公园隔街相望，位于经济开发区与市区的交汇处，发展前景良好。总体分析如下： 紧邻市中心，交通便捷且配套齐全 靠近人民公园，休闲赏景条件优越 距204国道和长途汽车站近，人员较杂且有噪音污染六、配套分析生活配套：太仓市二中、汽车站、中心商业区、人民公园、人民医院等近在咫尺社区配套：高级会所，内设有钢琴房、健康中心、桌球房、SPA桑拿、儿童乐园、高档咖啡餐厅、露天游泳池等，彰显主人尊贵。另有多功能商业中心及小区商业步行街，休闲购物只在瞬间。物业配套：引进太仓最优秀物业公司沿江物业，智能化物管。12层配备红外监测系统，社区有电子巡更、闭路电视监控系统、红外线报警系统、门禁系统、家庭放到系统等，全方位礼遇贵族生活七、价格及去化分析金谷府邸于2005年底开盘，其一期由多层和小高层组成，期房销售。其中多层均价在29803900元/平方米，小高层均价在30004300元/平方米。由于其营销团队专业素质不够且音效推广不到位，2006年销售状况不佳。2007年其二期以现房形式开始销售，销售状况整体好转，以一梯两户的小高层卫热销主力户型，销售率达到76.78%，其价格经过几次调整升到4600元/平方米。2008年5月开始销售最后的两栋高层住宅及商铺，有90平方米左右、140平方米以上等多种户型以满足不同客户的需求，但整体销售状况一般，目前已接近尾盘。八、推广方案分析金谷府邸的营销推广方案较太仓其他楼盘来说不够到位。在市中心主要是户外看板、高炮的宣传；在乡镇上，以横幅形式推广。其次主要是在网络和太仓日报的广告，以网络为主。最后，购房可享受98折优惠，这样的优惠在太仓也较为正常，因此并没有太大的吸引力。该项目的广告在开盘初期并没有什么影响力，主要是在中后期加大宣传力度，尤其是报纸宣传。九、客源分析从整个楼盘的去化来看，购买力主要集中在附近的乡镇。私营业主的客户较多，如周围一些商业老板，多为自住；客户来源也是本地居多，有34成的客户来自于乡镇，也有部分是上海过来投资的。从近期销售来看，近一批的购房者以年轻人居多，年龄一般在三十岁左右，这部分人主要倾向于面积在80平方米及120平方米左右的户型。十、开发商分析金谷府邸开发商为苏州华南房地产开发有限公司，是一家刚刚成立的具有三级房地产开发资质的公司。金谷府邸项目也是其首批开发的项目，通过对金谷府邸的市调可以预见该公司的经济实力及开发潜力都是十分雄厚的。十一、综合分析优势： 品质楼盘，生态社区，绿化率高，采用节能环保材料。 规划、建筑、景观设计独特。 配套高档，房型好。 引进太仓知名物业管理公司沿江物业劣势： 与长途汽车站相邻，人员较杂，并且有噪音污染。 营销推广方案不到位，影响销售率 销售团队专业素质不高3、君悦豪庭一、基础信息位 置：太仓市县府西街158号开 发 商：太仓华侨房地产开发物业管理：君悦物业管理物业形态：高层占地面积：44128平方米总 建 面：95599.19平方米容 积 率：2.04绿 化 率：42%车 位：381总 户 数：670建筑设计：美国KOE国际建筑设计有限公司景观设计：未知营销策划：苏州世阳单价范围： 46005800元/平方米主力总价： 580000元开盘日期： 2004年交房日期：现房电 话： 53109888二、建筑分析君悦豪庭建筑由美国KOE建筑设计公司精心打造，引进先进建筑理念，欧式纯高层豪华住宅，整体规划大气十足，成为太仓西区地标建筑。八栋高层临河而建，县府西街将楼盘分为两大组团，各自形成半围合布局，前后大栋距，采光充分，户户推窗见绿，并因此获得“绿色建筑”奖。欧式建筑风格，基座棕色贴砖，主体选用浅色面砖，有杂色作为点缀，视觉效果较佳，窗台隔墙阳台外采用白色线条，立面简洁大方。顶楼复式，其外墙结构不同于主体，与坡屋顶融入一起，结构层次丰富。在追求建筑美观的同时，君悦豪庭建筑还注重建筑品质。建筑采用了新型节能环保材料，如中空玻璃，充分体现了主人的尊贵气质。三、景观分析君悦豪庭聘请境外知名公司担当景观设计，充分利用地块的自身优势和特点，引入先进的居住理念规划，尽可能的让每一个户型都能见景，小区内的每一块砖，每一棵树都经过了景观设计师的严格挑选，除了小区内的两大中心景观组团，君悦豪庭还在小区的东南侧开通人工河流，不仅减少了外界的噪音，而且给居者临河而居的感觉，充分接近大自然。小区绿化充足，景观丰富，使得整个小区安静、休闲，加之人民公园近在咫尺，整个小区居住氛围和谐，适合放松心情，修身养性。君悦豪庭还因此获得太仓唯一“中国人居环境金牌住区”称号。四、主力房型面积及经典户型分析物业形态房型面积（平方米）高层两房两厅一卫95102三房两厅两卫110124三房两厅两卫120139三房两厅两卫140149三房两厅两卫大于153五房三厅三卫223五房三厅三卫245251户型分析：户型一：146平方米，三房两厅两卫特点： 经典大三房主流尺度，布 局方正气派 全明设计，成就大户气韵 南北通透，畅享清新空气 卧室全飘窗，全情享受等多的阳光、清风和空气户型二：102平方米，两房两厅一卫 特点： 户型方正，功能分区合理 明卫设计，干湿分离，健康理念无处不显 餐厅与客厅自然分割，从细节处彰显大家风范 双面朝南，沐浴在阳光中的家健康无限五、区位分析君悦豪庭地处太仓市中心黄金地标，是太仓的西大门，位于新华西街与204国道的交界处，是太仓西区重点改造计划的重要部分。北临汽车站，西靠五洋商城，东向太仓二中、人民公园和第一人民医院，南有温莎休闲中心，交通便利，配套齐全。该区域连接市区与城厢镇的经济开发区，周边楼盘较多，居住区域趋向成熟，有较强的发展潜力。六、配套分析生活配套：太仓二中、汽车站、人民公园、第一人民医院、温莎堡休闲中心、五洋商城等均在步行范围内，配套设施极为发达。社区配套：五星级私家专属会所，内设SPA、健身馆等豪华生活设施；万余平方米多功能商业街。物业配套：聘请国际知名的物业管理公司来进行管理，贴心服务与智能化管理，如5进6出刷卡系统，直饮水等同时进行，力求在软、硬件两方面齐头并进，给业主带来美好的居住生活。七、价格及去化分析该项目自04年初开盘均价为3600元/平方米，到08年已经涨到4100元/平方米。虽然该楼盘的品质较高，但目前已经是尾盘，剩下的几乎是大户型，导致总价高，因此低单价并不能为其带来较好的去化。04年开盘至今，每年销售100套左右，现剩20余套大户型，去化并不是很好，这个与太仓房地产市场较冷有关，同时，大户型也是其尾盘滞销的原因。八、推广方案分析除了很少一部分的户外宣传广告和网络广告，其多在太仓日报上做广告，但君悦豪庭的推广方案有它的独特之处： 开盘时，买三套即免除物业费或者赠送配套使用金卡夏天购买赠送空调等等，非常具有吸引力 2008年4月，君悦豪庭已接近尾盘，除了享受现房入住的优惠还推出促销方案：4月15号前购买三房，即可享受2%的契税补贴；购买车位，车位总价再享10000元优惠。九、客源分析 作为太仓首个纯高层高品质楼盘，加上其丰厚的优惠，君悦豪庭吸引力各个地方的客户，其中太仓市区和乡镇的占5成，上海人占2成，3成来自其他各市；客户中有工厂的老板，有教师，还有年薪10万左右的公务员。购房这主要倾向于100平方米和120平方米左右的户型，而够三房者则倾向于大面积，110平米一下的三房很少。十、开发商分析君悦豪庭是由上海兰生国际贸易有限公司（兰升经典房地产开发有限公司）和太仓华侨房地产开发公司合作打造的太仓首个纯高层豪华社区。上海兰生国际贸易有限公司成立于2001年，隶属于上海兰生集团，是一家按现代企业制度要求建成的多元化经营的股份有限责任公司。公司资金实力雄厚，经营规模较大。太仓华侨房地产开发有限公司在太仓具有一定的名气，目前已开发的楼盘有华侨花园、君悦豪庭，都属于品质楼盘，可见该公司的实力。十一、综合分析 优势： 区位较好，交通网密集，出行方便 配套高档齐全，居住氛围优越 建筑品质好，有特色 绿化率高，大栋距采光足劣势： 售楼人员不专业，一定程度上影响了成交量 目前尾盘，案场布置气氛不佳 商铺目前还没有形成商业氛围4、曼氏银州花园一、基础信息位 置：长春北路东侧,北城河北岸开 发 商：江苏曼氏置业有限公司太仓分公司物业管理：昆山合成物业管理物业形态：多层、小高层 占地面积：33328平方米总 建 面：71905平方米容 积 率：2.15绿 化 率：40%车 位：210总 户 数：300营销策划：上海环泰房产咨询有限公司单价范围：38004900元/平方米主力总价： 670000元开盘日期：2006年交房日期：2007年底电 话：53545288二、建筑分析曼氏银州花园采用欧式现代建筑风格，兼具了欧式的优雅格调与现代的简洁明快。三段式立面设计，采用暗色面砖，主体则用浅色涂料，顶层为白色涂料，颜色富有层次感，建筑将形体与色彩相结合，使整个立面清新典雅，富有现代感，成为西城河边的风景线。整个小区空间布局疏密得当，由南向北依次增高，空间立体层次分明，错落有致。所有建筑均以南北朝向，建筑组团大间距、大视野，开阔的空间实现了小区内景观的均好性，满足户户见绿，家家有景需求的同时尽显豪华与尊贵。三、景观分析自古以来最神圣的文化总是依水而生，曼氏银州花园临西城河而建，汲取水的生气与灵动，宁静雅致的生活也随之芬芳。小区景观规划追求自然纯美，每一处景观规划都力求切近自然，让自然成为居者的私家花园。高达40%的中央集中绿化、欧式园林的设计加以景观喷泉、儿童活动中心、浮雕墙景、拂香长廊、河岸露天茶座、天鹅喷泉、亲水码头的点缀，让居者尽享户外写意生活。四、主力房型面积及经典户型分析物业形态房型面积多层两房两厅一卫186两房两厅两卫126三房两厅一卫223三房两厅两卫140239.39小高层三房两厅一卫252260三房两厅两卫152158160169262266复式213270户型分析：户型一：161平方米，三房两厅两卫 特点： 功能分区明显，动静分离，互不干扰 进门玄关设置，宁静与喧嚣自然过度 大开间方正起居室带落地观景飘窗，彰显尊贵气质 主卧带阳光精致转角，增添时尚生活情趣。户型二：157平方米，三房两厅两卫特点： 朝南私密主卧，尽显主人尊贵 独立卫浴，干湿分离，细节提升品质 独辟书房，书香淡雅，提升文化品味 动静分区，营造井然生活环境五、区位分析曼氏银州花园位于县府西路、郑和西路和长春北路的交汇处，与人民公园隔河相望，与市二中仅一街相隔。项目地处城西居住集中区，周边楼盘较多，配套成熟，人居环境较佳，交通便利。虽位于204国道的入城之处，由于政府规划将在这些地带加大绿化率，并且由于新汽车站的建设，老汽车站将弃用，所以环境质量有进一步提高的空间。未来由于城厢镇经济开发区的建设，该处将成为连接城厢与市区的中心枢纽地段，发展前景良好。六、配套分析生活配套：人民公园隔河相望，银行、邮局、人民医院环顾左右，更有城厢第一小学、市二中、太仓卫校、人民公园、张博故居等营造浓厚文化底蕴。社区配套：1.4万平米商业配套设施、多种高档休闲产业的也太规划、沿河景观商业街与小区商业步行街。物业配套：该项目物业管理采用“全封闭管家式”管理，全天候24小时提供人性化服务。家庭安防集成系统、房客可视对讲、综合布线系统、闭路点视监控系统、电子巡更系统、门禁系统、背景音乐系统、出入口车辆管理和物业管理九大智能系统营造了尊贵、健康、舒适、便利、温馨的生活氛围。七、价格及去化分析该项目自2006年12月开盘至200半年上旬，已售出户数达75%以上，均价在3400-4400元/平方米左右，楼层差价为100元。相对于其它在售楼盘，该项目价格比较适中。2007年销售过半时，其销售面积集中在120270平方米,均价在3500-3600元/平方米。目前余下的30套都是大户型，面积在157平米以上和顶层260平米的复式，均价为4300元。复式户型在太仓销售速度较慢，虽然该楼盘的价格比较适中，但是总价高，所以去化难度很大。小区开盘已接近两年，现余房源不多，且都是大户型，面积在157平方米以上和顶层260平米的复式。目前该项目在售主力是其商铺。八、推广方案分析可能该项目是代理商进行销售，所以除了网络广告外，户外只在楼盘周围有广告，推广范围较小。前期购房可享受一定的折扣，当销售率达到60之后进入现房销售阶段，并采取促销价3480元/平方米起价。在2007年9月18日11月18日，订购曼氏银州花园任意户型的客户，可参与抽奖。奖品为价值11万元的汽车和价值4999元的高级橱柜。比较有吸引力。九、客源分析该项目客源多为太仓本地人，二次置业占到80以上，多用于自住。从调查来看，客户对项目临近学校的这一优势并不是很在意。再次购房者有将近20户的市二中市的老师，有少许政府公务员，有外地到本地做生意的人（一般买大户型），还有父母给孩子买房子。其中上海客户较少，上海客户一般都集中在滨河。十、开发商分析曼氏银州花园的开发商为江苏曼氏置业有限公司太仓分公司，隶属于昆山市曼氏企业。江苏曼氏置业有限公司成立于2003年6月，是一家拥有国家建设部批准的房地产开发四级资质的专业房地产开发公司，并拥有高级工程师、工程师、高级经济师、会计师等技术人员20多名，总投资已达1.5亿元，开发面积达200多亩，其主要开发项目有： 1）、标志性建筑曼氏大厦2）、大上海高尔夫度假村高级别墅3）、曼氏银州花园十一、综合分析优势： 小区内规划较好，景观丰富，绿化率高 小区配套齐全，物业管理高档 区位条件优越 采用大量智能化系统劣势： 售楼处太小，与楼盘不相称，可能会给客户不好的印象 户型设计不合理，多为大户型，以致销售缓慢5、奥森尚东一、基础信息位 置：郑和东路富达路开 发 商：江苏奥森房地产开发有限公司物业管理：沿江物业物业形态：小高层、别墅、 占地面积：54783平方米总 建 面：63000平方米容 积 率：1.15绿 化 率：35%车 位：351总 户 数：226建筑设计：加拿大EDG建筑设计景观设计：丰禾景观设计营销策划：上海中原单价范围：小高层3600元/平米，独栋8000-12000元/平米，联排、双拼均7000元/平米主力总价：别墅212万，公寓46万开盘日期：别墅08年1月，公寓08年4月18号交房日期：现房电 话：53288666二、建筑分析奥森尚东建筑由加拿大EDG建筑设计有限公司操刀设计，由18幢独栋、16幢双拼、8幢四联排低层建筑、3幢小高层、1幢酒店式公寓等构成围合型设计，风格简洁典雅，栋距宽阔，注重多角度营造生态空间。景观餐厅及主卧、创新四天窗弧面屋顶、全景观楼梯等人性化设计，扩展了景观视野。底层建筑除了拥有前庭后院之外，私家游泳池和270全视野观景也是稀有的亮点。项目引入国际先进的豪布斯卡理念，融合商务中心、商业、公共活动和娱乐空间、酒店式公寓、公寓、停车场等复合功能。注：豪布斯卡是当今地产概念的最高形式，是一种全新的复合地产模式，奥森尚东采取这样一个模式，足以看出其独特的楼盘档次。但是该楼盘的区位与规模限制了这一模式的系统性，所以作用也许并不突出，只是简单的将各种功能的产品形态相叠加。三、景观分析奥森尚东景观由丰禾景观设计有限公司设计，绿化层次丰富，环境怡人，并有原生河道绕区而行。六大设计细节，尊贵与生俱来 别墅更多阳光、美景、空间和舒适度观景/270视野观景,悠享绿意盎然,心境豁然开阔,心情随之释然天窗/创新四天窗弧面屋顶,通透采光,室内天光云影徘徊,别具浪漫楼梯/全景观楼梯,风景步步相随,完全避免传统楼道的闭塞与幽暗 院落都市私家庭院，零距离奢想自然泳池/独有私家泳池,荡漾碧波心情,不惧炎炎夏日,随时清凉戏水亭子/院中清凉小亭,可休憩可纳凉,傍晚小亭夕照,自成私家名胜田园/一方私家天地,更添农家体验,自植蔬菜瓜果,自享有机生活对于景观的注重可以提高楼盘的档次，所以在设计上，该楼盘注重了对私家院落的配备，在户型上，增加了别墅和公寓的通透性，但是实际上景观大部分集中于别墅区，针对公寓的景观不足，会导致社区的景观不平衡。四、主力房型及户型分析物业类型房型面积别墅联排225双拼303独栋469472公寓标准层两房两厅一卫98三房两厅两卫117124公寓复式四方两厅两卫132145五房两厅四卫185五房两厅三卫189六房两厅三卫232六房三厅三卫256户型分析：公寓户型在动静分离和私密性上做得比较好，格局合理，另外就是阳台对着餐厅，靠近厨房，可以作为景观，也可以作为工作阳台，而且增加了房屋的通透性，设计较好。虽然有少许的面积浪费，但是应该不会对这种户型的热销产生太多阻力。户型一：98平方米，两房两厅一卫 特点： 户型方正，布局合理，动静分区明显 南北通透，南厅南卧，采光通风俱佳 餐厨相连，分而不离 景观餐厅，用餐时光惬意无限。 户型二：122平方米，三房两厅两卫 特点： 户型方正，布局合理，南北通透 人性化动静格局，开启生活篇章 餐厅与厨房相邻，动线合理，连接阳台，风景相伴用餐时光 大开间方正客厅配大阳台，进退之间，心情开阔怡然五、区位分析奥森尚东，位于太仓经济开发区新住宅板块东部，未来太仓市政府规划区，坐享良好规划前景和新城市优越生活。项目对面有望成为上海轨道11号线太仓站，只需45分钟，生活将与繁华的上海无缝接轨；紧邻沿江高速，1小时畅行苏州并有107、201、202等多条公交线路通往市中心。工作在城市，生活在郊区不会再是梦想。六、配套分析生活配套：新安医院、人民医院、艳阳农庄、海天禅寺、宝龙城市广场、素裹超市、中学、小学、幼儿园等一应俱全社区配套：高级会所，内设私家泳池、咖啡吧、茶吧、健身大厅等休闲配套；便利超市、洗衣店、蛋糕水果店等生活配套。 物业配套：引进知名物业管理公司沿江物业，人性化服务，智能化管理。七、价格及去化分析奥森尚东在太仓属于高档次楼盘，也是太仓少数别墅项目之一，因此其价格稍高于其他项目。联排、双拼均价约7000元/平方米，独栋价格范围8000-12000元/平方米，小高层均价3600元/平方米。自2007年12月开盘已销售95%，销售率达90%以上，这个销售率在中高档小区中属于佼佼者。与市区其他楼盘相比，该楼盘小高层3600的均价极具吸引力，而且该社区属于中高档次，在配置上不亚于市区楼盘，性价比较高，这也是公寓开盘即在很短的时间内销售一空的原因之一。目前在售为别墅部分，自08年1月份开盘以来，共销售27套，售率约34%，去化速度较好。小高层部分08年4月18号开盘，推出一栋，三天之内全部卖完。正在打算推第二栋，具体时间未知。八、推广方案分析奥森尚东项目广告较广，除了围墙、高炮、大牌、旗杆等户外宣传广告，还在网络、报纸上刊登楼盘信息。另外，该楼盘还多次参加上海房展会以吸引上海客源。 该项目由上海中原物业代理，销售团队非常专业，营销方式系统，各个销售环节都和正规，热情服务也是其取得较佳销售率的原因之一吧。 九、客源分析由于奥森尚东的地理位置比较靠近上海，配套条件成熟，加上该楼盘在上海做了营销推广，因此在此购房的上海人还是比较多的，尤其是别墅客源，撒谎那个还客源占到了50%，因为相较于上海的高房价，700012000元/平方米的价格还是很有吸引力的。项目公寓的客户有40%来自本地，还有20%来自上海，其余的来自其他地方。由于公寓的低价以及将来很大的升值空间，购房者买公寓一般用于投资。十、开发商分析江苏奥森房地产开发有限公司是一家资金实力雄厚的开发商公司，目前代表作品就是奥森尚东。从该项目来看，奥森房产公司致力于打造高品质、高档次的建筑，且该公司有的发展潜力无限。十一、综合分析优势： 楼盘品质较高，配套齐全高档。 客户来源广泛，便于消化。 专业的营销队伍以及大范围的营销推广。 区位上顺应了城市的发展规划，可以吸引更多客源劣势： 小区面积较小，规模不大。 价格差较大，会导致社区内的居住者层次不同，缺乏和谐统一。6、大庆锦绣新城一、基础信息位 置：太仓市滨河东路1号开 发 商：太仓市轩麟置业 物业管理：万方物业管理物业形态：多层、小高层、高层占地面积：630亩 总 建 面：75万平方米容 积 率：1.59绿 化 率：45%车 位：4397总 户 数：6281营销策划：自销 单价范围：35184400元/平方米主力总价：3342万开盘日期：2007年10月交房日期：现房电 话：53188888二、建筑分析大庆锦绣新城由70栋多层公寓和45栋高层电梯公寓构成，建筑组团以南北板式排布为主，楼间距开阔；沿街建筑底楼建商铺、超市等配套。外立面为灰白色涂料，基础部分为面砖。建筑整体呈现简约现代的特点，线条明朗。建筑组团由高层、多层公寓环形布局进行规划，社区整齐错落有致，充分保证居住使用的采光通风。小区本身有隔热外墙，降低能耗，门禁系统、电子巡更、红外监控、安保等智能化配套，使居住更为安全、舒适。该楼盘属于大众型楼盘，所以在外立面上处理以简约为主，但是在功能上却很到位，造就了该小区的高性价比。三、景观分析社区外部拥有浏河、娄江、高尔夫球场等景观资源；内部采用组团式园林景区设计，以“一心”“一环”和“组团式”为核心，整体环型布局开敞大气，八个组团间贯穿一条东西方向的外引河流，潺潺灵动的活水流动与开阔互通的环行道路纵横相交，互相渗透融合；地块方正形成大视野的立体景观轴线，其间花带绿树缠绕，引蜿蜒碧波为界，景观设计形剪现代设计思维，韵含中式造园意境，最大化成就步步即景的休闲空间。大庆锦绣新城缘脉精巧细腻的造园手法，流动水体与繁花绿树，划割出幽深绿意的组团式情景庭院，配合不同生长周期的四季植物，营造出层次分明具有江南韵味的叠景水院，高低错落的园林美态，工艺考究材质上乘的功能性景观，无不彰显出静谧闲适的优雅气质；依据生态环境中浏河、娄江良好的自然景观的优越基础，使锦绣新城内水系或收或放、或湍或缓，重现古人曲水流觞之意境。院派美学标准中的“小中见大、曲径通幽、虽由人作、宛若天成”成为大庆锦绣新城内庭园林景观设计的最好注脚。四、主力房型及户型分析物业类型房型面积多层两房两厅一卫69.2685三房两厅一卫109高层两房两厅一卫99101104三房两厅一卫122129131137三房两厅两卫142户型分析：户型一：99.96平方米，两房两厅一卫 特点： 南北通透，户型方正 动静分区明显，私密生活尽显惬意 大开间带露台客厅，忙碌与悠闲只在一瞬间悄然转换 景观餐厅，让美食有阳光的味道户型二：142平方米，三房两厅两卫特点： 主卧270观景窗，全方位享受美景与阳光 卫生间干湿分离，从细节体现健康品质 餐厨相连，分而不离 南北双阳台，通透自然，与美景零距离接触五、区位分析大庆锦绣新城位于太仓城东南片区，在太仓与上海的边界线上娄江南路与滨河路的交界处，临近浏河与沿江高速，区域前景看好。小区内外部景观规划都很吸引人，社区所在的浏河段，将由政府出资启动近200万平方米的滨河公园生态工程，这也是该楼盘销售率好的一个原因，市第一人们医院、高尔夫球场、学校银行、餐饮等基础配套齐全，交通便利。另外周边大型小区聚集，人气充足，有较好的居住环境。六、配套分析生活配套：太仓第一人们医院（规划），学校、车站、银行、餐饮等周边配套较为齐备；社区配套：幼儿园、超市、社区菜场、公共浴场、健身房、多功能活动室、会所等；物业管理：引进具有一级资质的万方物业管理有限公司，给客户最贴心的服务。七、价格及去化分析大庆锦绣新城原本就是为大庆员工所建的，因此大庆员工内部价格2800-3100元/平方米，其他房源价格范围3518-4400元/平方米，层差15-20元/平方米，相对于太仓周边及其他楼盘，这个价格相对较低，价格的优势是本案拥有较快销售速度的重要原因。项目自2007年10月开盘，目前多层部分已经销售完毕，高层共投放约2000套房源，现已销售接近50%，这个销售速度在整个太仓市都属前列。总结大庆锦绣新城的高去化原因既是：大规模低价格基本生活配套+优秀物业管理高去化。八、推广方案分析大庆锦绣新城媒体推广主要通过道旗、户外广告、太仓日报和网络宣传等方式。未来增加外地客源，锦绣新城不仅在太仓各乡镇做广告还参加上海房展会。大庆锦绣新城成功的另一个原因就是该项目拥有一个较为专业的营销团队，相较于太仓其他楼盘销售人员的不专业，锦绣新城有极大的优势。九、客源分析大庆锦绣新城客源有一部分大庆油田内部员工，可以享受内部优惠价格；一部分为政府政策性住房。其他客源以太仓本地为主，约占比重的70%，其中市区与乡镇各占35%。由于项目规模较大，仅靠本地客源难以支撑较快的销售速度，因此上海及外地、外籍客户约占20%。由于该地段靠近上海，而且特意在上海做过宣传，所以吸引了相对较多上海客户过来投资。在本地的客源分配上，乡镇的也比较多，这与其在乡镇的推广是分不开的，另一方面也说明了乡镇客户对此类楼盘的青睐。十、开发商分析太仓市轩麟置业有限公司是一家具有三级资质的房地产开发公司，从事房地产的开发、经营与管理工作，刚加入物业联盟第一年。大庆锦绣新城是该公司在太仓的标志项目，从这个项目的大规模及优秀管理、高去化可以看出该公司的实力。相信在未来几年，该公司会打造处更优秀的楼盘 。十一、综合分析优势： 现房销售，给客户以较为直观的印象，对于投资客而言，也缩短了投资周期； 太仓规模最大的楼盘，易于形成品牌和人气，内部配套设施也较为完善； 价格优惠，内部配套完善劣势： 小区内部车位不足，外部建车库也会给客户带来一定的不便。7、高尔夫湖滨花苑一、基础信息位 置：太仓市滨河路128号开 发 商：协鑫置业有限公司物业管理：沿江物业 物业形态：高层、别墅 占地面积：208亩总 建 面：20万平方米容 积 率：1.4绿 化 率：50%车 位：778总 户 数：702营销策划：江苏东恒置业单价范围：高层：5000-9000元/平方米、别墅：8000-11000元/平方米主力总价：高层：140万、别墅：250万开盘日期：2004年交房日期：现房电 话：53589888二、建筑分析高尔夫湖滨花苑是以别墅为主的高档小区，以正中心规划为大型中央湖景会所轴线，以及东西向水景绿化带将小区分割为独栋、联排、叠加别墅、高层公寓4各组团。建筑秉承现代设计理念，精练而简约。楼栋的外立面较为大气，特别是屋顶的设计，给人以高耸挺拔的感觉，满足了中高档次客户的心理需求。既体现建筑的流畅感，又增加了房屋的通透感，使室内空间楼栋的和室外空间有机交融。大理石板材干挂新工艺与落地窗相得益彰，时尚的建筑视觉语言，体现幽雅尊贵的品味。它的各种建筑独具风格，整体布局合理，高低错落有秩，四季绿草荫荫，处处精雕细琢，多重景观令人赏心悦目。三、景观分析高尔夫湖滨花苑作为太仓最高档住宅小区，在景观设计上独具风格。项目引进了中东蜜枣和加纳利海藻树致打造别具特色的东南亚风情景观。小区与滨河绿化带、大型高尔夫球场毗邻，娄江河、新浏河二大水系环绕而过，绿脉环绕。内部大中央湖景、蜿蜒的小区道路等不仅共同成就了小区优美的内外风景而且为楼盘的高档定位增添了砝码同时，小区还引用了50米高水柱大型灯光音乐喷泉，这个设计在太仓楼盘中尚属首次，再次体现该楼盘在太仓金鸡独立的地位。四、主力房型及户型分析物业形态房型面积小高层、高层三房两厅两卫180190192200五房两厅四卫250顶层复式285340叠加别墅四方两厅两卫280320联排别墅九房两厅四卫380独栋别墅五房两厅五卫500户型分析：户型一：199.35平方米，三房两厅两卫特点： 动静分区，布局合理 主卧独享私密空间，从容品味生活 大开间客厅配备景观阳台，与阳光、风景完美融合，与客人的会晤更自然、贴近户型二：203.36平方米，三房两厅两卫 特点： 专属步入式衣柜充分体现主人的生活品味 南北四个阳台，全角度享受阳光与美景 书房拥有独立设计空间，儒雅书香尽在其中五、区位分析高尔夫湖滨花苑位居太仓新区核心位置，紧靠朝阳路、东亭路和滨河路，交通极其便利，伴随城市中心的东移，其区位价值将进一步得以提升。全方位景观资源：大型高尔夫球场、娄江河、新浏河尽收眼底，绿脉环绕，河水淙淙，地灵人秀，汲取天地之精华。该小区规划设计时将“自然、生态”的主题融入其中。源于自然。高于自然。以水为轴，以绿为主调，以工业园为背景，以广场为中心，水、绿、园、广场一体，整个高尔夫花园在满足功能要求的前提下，以优美的形态，丰富的变化，宜人的环境建造真正意义上的“自然、生态”区域和建筑，保证用户居住在一个怡人的生态环境中。六、配套分析生活配套：高尔夫球场、第一人民医院、银行、市政府、餐饮、娱乐等。社区配套：14000平方米会所，内设恒温国标游泳池、SPA水疗中心、健身中心大型宴会厅、咖啡厅、室内大型球类运动中等让生活从此精彩、绚丽。物业配套：沿江物业联手万科顾问，引进全新智能化系统，包括红外线幕帘防范、闭路电视监控系统、电子巡更系统、彩色可是对讲系统、智能型自动化管理车库、户内紧急求助按钮、煤气泄露自动报警系统、家庭智能化信息平台和“一卡通”POSS系统，在一点一滴之间，为客户生活提供便利和尊崇。七、价格及去化分析该项目自2004年开盘，目前已接近尾盘，普通住宅已售600套，销售率达到98%，别墅的销售率达到95%，销售速度可以说是太仓最快的。其高层部分5000元/平方米起售，层差100元，均价约7000元/平方米，在太仓价格最高。高价格与旁边的大庆锦绣新城相比，拉开了档次，高出近3000元的价差，但是依然卖得很好，开盘时间不同是原因之一，另一方面也说明了太仓比较明晰的多元消费观念，对性价比与对档次的追求各自都比较坚定。同大庆锦绣新城和奥森尚东一样，专业的代理在去化过程中起到了很大的作用，这是其他小楼盘望尘莫及的。去化速度之快显示了太仓市民高档消费的需求与趋势，也说明太仓人对楼市还是有一定的消化能力的。八、推广方案分析高尔夫湖滨花苑由东恒置业全程代理，基本推广方案为户外广告大牌、道旗、报纸、网络等，但是其楼盘本身的高品质才是最吸引人的广告。，东恒置业专业的营销团队，一方面打造了太仓品质最高、价格最高的高档小区，另一方面又有较快的消化速度，营销推广较为成功。九、客源分析高尔夫湖滨花苑客户以本地为主，大概占到了70%，其中太仓市区的占50%，周边乡镇占20%。此外，其楼盘的高品质、高档次也吸引了周