[易居]落实科学发展观与楼市调控.doc

落实科学发展观与楼市调控一、我国楼市运行要纳入贯彻落实科学发展观的大轨道最近，我国楼市运行的一个显著特征是楼市降温：成交量严重萎缩，高企坚挺的房价也开始松动，各地土地成交量和价格也明显下来，要求松动房地产调控的声音不绝于耳。然而，2011年10月29日国务院常务会议则非常明确地强调要坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，进一步巩固成果，促进房价合理调整。几天后温家宝总理在圣彼得堡又公开说，目前我国房价已开始松动，但楼市调控决不能有丝毫动摇，要促使房价合理调整。又说中国调控房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使得房地产业健康有序发展。这就把目前楼市调控的目的或者目标说得清清楚楚了，那就是要把过分高企的楼价调整下来。事实上，市场也已经开始作出实际反应。全国一些地方特别是上海、北京、深圳等一线城市中已经有不少楼盘开始下调价格。尽管现在还只是刚刚开始，然而降价潮已逐步在蔓延。虽然目前我们对这轮楼市调控的效果如何，以及中央对楼市调控的态度和决心还难以作出最后的判断，但是至少目前的态度和决心非常坚定，包括限购在内的调控手段也空前严厉。人们不禁要问，这是为什么？我认为，对当前楼市调控问题，恐怕要从落实科学发展观、转变经济发展方式的新高度才能有更清醒的认识。众所周知，我国今后特别是实施“十二五”规划期间，经济和社会发展都要遵循的党和国家“十二五”规划指导思想是，“必须高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，适应国内外形势新变化，顺应各族人民过上更好生活新期待，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，深化改革开放，保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，促进经济长期平稳较快发展和社会和谐稳定，为全面建成小康社会打下具有决定性意义的基础。”这是我们认识当前和今后经济和社会发展方针政策的制定、实施的基础，如何认识当前我国楼市调控问题当然也不例外。这就是说，对当前我国的楼市调控问题如果从我国今后楼市运行也必须要纳入贯彻落实科学发展观、转变经济发展方式的大轨道的高度来认识，那么就可能不会就事论事，而会更加清楚、更加深刻一些。第一，落实科学发展观、转变经济发展方式，要求各行各业都来积极从事技术和制度创新，各地都要积极发展先进制造业、现代服务业。然而在以往房地产价格不断上涨，房地产开发、房地产投资和投机利润异常丰厚的大气候下，越来越多的企业别说肯冒风险去从事创新活动，就连本行业的生产制造和服务经营也没有兴趣了。各行各业都千军万马地奔向房地产。从事服装生产的，化工生产的，服务运输的，粮食经营的等等，几乎所有企业，无不一股脑儿涌向房地产，所有资金都尽可能往房地产里扎。这种局面不改变，哪里说得上能落实科学发展观、转变经济发展方式呢？可见，通过调控，让房价下来，让房地产利润下来，就是落实科学发展观、转变经济发展方式的题中应有之义。第二，落实科学发展观、转变经济发展方式，要求尽量节约资源，提高资源利用效率，尤其是宝贵的土地资源的利用效率。然而在以往房地产价格不断上涨，房地产开发和投资、投机利润异常丰厚的大环境下，大量土地被多年囤积在开发商手里晒太阳，大量商品住宅被囤积在投机者手里闲置着。最近媒体曝光的内蒙古鄂尔多斯新城康巴什楼市的崩溃就是一个典型事例。那里造了大量房子，没有人住，完全变成一空城，房价由火热时的10000元降到目前3000元，还没有人去购买，不知浪费了多少土地和人力物力财力。这轮楼市调控就是要通过目前的限购和接下来的房产税，把购房的投资、投机需求和开发商的捂地、囤地冲动坚决抑制住，也要让地方政府从不断卖地、不断让城市摊大饼的强烈冲动中解脱出来。第三，落实科学发展观、转变经济发展方式，要求有一个能深化改革开放的宽松的社会经济环境，这里最重要的就是物价比较稳定的环境。可是这些年来房价的飞涨，使房租也跟着不断上涨，人工成本也不得不上涨，企业经营成本也跟着上涨，这是成本推动型通货膨胀的重要因素之一。如果房价持续上涨的局面不能根本上扭转，一方面会继续推动通货膨胀率上升，另一方面通胀的强烈预期又会增强有钱人投资、投机性购房需求，使房价和通胀相互推动，轮番上涨。这次楼市调控就是要坚决刹住这种相互推动，轮番上涨的歪风。第四，落实科学发展观，最终要落实到关注民生，让全国人民都能安居乐业，过上小康生活，构建和谐社会这个大目标。住宅是每个人的生活必需品。在市场经济中，每个家庭住房可以有所不同，但是不能没有。对于经济收入很低的许多家庭来说，由政府设法给他们提供保障性和半保障性住房是必要的，然而绝大多数中等收入以及中等偏低收入家庭的住房问题，政府是无力包下来的。如果现在这样高的房价不适当地降下来，许多目前住房还十分困难的城市居民家庭尤其是收入较低的广大城市居民家庭，不吃不喝要用1520年甚至更长年份的收入来购买一套住房，这个社会能和谐、能稳定吗？老实说，近10年来我国楼市发展尽管也取得了巨大成就，然而不可否认的是，也为形成越来越大的贫富差别搭建了一个平台。一些人通过房地产开发、投资、投机，成了千万、亿万富翁，而广大没有能力买房的中低收入家庭在飞涨的房价面前变得越来越贫困了。通过房地产调控，使目前过分高企的房价有适度下调，再通过将来的房产税把占有较多房产的富有家庭缴纳的税收用于关注民生的事业，对于构建和谐社会具有很大的积极意义。第五，落实科学发展观、转变经济发展方式，绕不过推进城市化这个槛。我国的经济现代化过程，必然是一个城市化的推进过程。在这个过程中，将会有越来越多的农村人口变为城市人口。许多开发商及其代言人总是据此宣传说，中国的城市化加速过程就是一个城镇居民住房需求不断增加的过程，也就是一个房价还要大涨的过程。确实城市化加速过程是一个城镇居民住房需求不断增加的过程，然而如果房价再不断上涨，农村人口能变成城市居民吗？他们别说花10年20年，就是花30年50年不吃不喝的可支配收入也买不起一套房，当然也租不起房。这样，城市化能实现吗？事实上，如果真正要顺利地实现城市化，就必须把现在过分脱离老百姓收入水平的高房价逐步降下来，降到温家宝总理所说的“将使民众能够接受”的合理水平，否则过高的房价带来过高的商务成本将严重阻碍我国的城市化进程。第六，落实科学发展观、转变经济发展方式，就必须坚决控制金融风险和经济风险，因为任何一个国家经济的长期可持续的健康发展，绝对不可能建立在泡沫经济的基础上，就像一个人用点兴奋剂短期可能使精神振奋，但是长期服用必然有碍健康。这方面国际上是有不少教训的。就拿当前的爱尔兰主权债务危机来说，本来爱尔兰在过去十几年里取得了惊人的经济成就。经过多年发展，按人均GDP计算，爱尔兰一下子成了欧盟中第二富裕国家，主要是得益于高新技术的发展。然而经济繁荣导致房价一路飙升。从1995年到2007年，房价平均上涨了34倍，房价收入比从4上升到10，加上过度宽松的房贷条件和政府失策，使房地产市场杠杆偏高、投资过度、房价偏高、泡沫不断积累。2008年金融危机爆发，楼市突然萎缩，房贷出现大量坏账，大量房子闲置。为了维护稳定，政府花费巨资救助，导致财政不堪重负，陷入了主权债务危机。尽管目前我国情况和爱尔兰有所不同，不会陷入主权债务危机的地步，然而我国目前房地产泡沫也够大了，如果不及时坚决调控，爱尔兰不是我们一面很好的镜子吗？关于这轮楼市调控和落实科学发展观、转变经济发展方式之间的关系，还可以讲很多，但仅从这几条，就可以明白为什么这次中央要下那么大决心来调控楼市了。在调控手段方面，限购令作为本轮最严厉的楼市调控政策，可以说是近10多年来调控手段中最有成效的政策。一些城市的楼价开始有下调的苗头，一些还在上涨的城市的涨幅也已收窄。但这一政策手段从出台那天起就饱受争议。有些人指责它违反宪法，侵犯人权，违反市场经济规律，是回到计划经济的行政命令老路，是今年这个兔年实行的“兔子尾巴长不了“的短命政策，呼吁取消它的声音从来没有停止过。一些地方政府还试图松绑限购令，如广东佛山市，海南海口市，四川的成都等地试图这样做。最近还有比较有影响的人物提出，限购令过于严厉，不应该抑制老百姓的投资性需求。对此，住房建设部部长姜伟新说，限购政策是行政办法，是房价高速上涨，其他手段都用了以后，还差那么点火候才能把房价抑制住，最后不得已出了这样一个措施。他还表示，当个人住房信息系统建成后，限购政策就将退出，但个人住房信息系统的建设比预想的要艰难。姜部长的话是什么意思呢？第一，限购政策确实是行政办法，将来肯定是要退出的，但是要到个人住房信息系统建成后才能退出。因为个人住房信息系统建成后，抑制投资投机性购房可以用调节市场经济的房产税办法取代了。否则的话，一个人在上海有几套房，在南京有几套房，在海南有几套房，根本弄不清楚，怎么实行房产税呢？第二，个人住房信息系统的建设比预想的要艰难，因此限购在短期内取消条件不成熟，就是说，限购还得持续一定时期，是两年还是一年，要看房产税何时能够推出。当然楼市调控手段还有其他一些，但是作为最有力的手段是限购，因此温家宝总理说的楼市调控丝毫不能动摇，就是指坚持限购不动摇。对此，我们都要有清醒认识和足够思想准备。二、正确认识和对待当前楼市调控中的一些阻力问题楼市调控必然影响到一些方面的利益。事实上，反对楼市调控的利益群体主要有四个方面。一是开发商。他们是楼市调控中利益受损最大最直接的群体。房价下调会使他们本来有的丰厚利润不断减少，甚至有可能冒亏损的风险。他们坚决反对和抗拒调控。起初他们坚决捂盘，挺价，口口声声说不差钱、不降价，还说现在我们已经长大成人了，不会再上政府什么调控的当了。他们根据过去多年来“房价上涨调控房价再涨再调控”的老经验、老思路来对付这轮调控。他们坚信，一旦楼市萎缩影响到经济增长，中央势必放松调控，这是2007年底到2008年和2009年上演的故事。然而，现在差不多包括限购在内的严厉调控近一年了，他们等到的不仅不是调控松动，反而是国务院总理讲的楼市调控丝毫不能动摇。越来越多的开发商实在耐不住了。一方面成交量持续萎缩使他们资金链越来越接近断裂，另一方面竞争的压力也越来越迫使他们不得不降价，因为开发商并非完全铁板一块，他们中间总有一部分开发商会是识时务的俊杰，最先采取降价行动，这就给其他开发商带来了也必须降价的压力，否则他们的楼盘就更卖不掉。降价降低了他们的利润率，也使他们懂得了什么叫做市场风险。二是地方政府。出于对土地财政的过分依赖，地方政府通常不希望本地房价下调，因为房价下调了，土地出让价格就上不去了，甚至还有可能根本卖不出去。为此，一些地方政府总千方百计规避中央的一些楼市调控政策。例如，为了不使本地房价达到限购的涨价标准，就主动实行限制开盘的房价。还有些地方在限购的地段和数量上做小动作，变相放宽限购标准。然而，由于我国实行下级服从上级、地方服从中央的原则，各地也无法过分离开中央的楼市调控政策。看来，要从根本上调动地方执行楼市调控的积极性，还必须从税收体制改革上真正解决地方政府的财政收入来源问题。三是先期购房者。他们在房价下调前买进了房，尤其是那些期房，房子还未到手，甚至还没有造好，忽然房价大幅下调，一下子几十万元打了水漂，怒气冲天，要求退房或者补偿，达不到要求就大吵大闹，甚至砸售楼处也屡见不鲜。应当认为，他们的不平心情是可以理解的，然而，除非买房成交时有特别的约定，法律通常不会支持购房者的退房或者补偿要求。因为市场经济是契约经济，一旦买卖合同签订，双方都必须履行合同，享受和承担各自的权利和义务。至于达不到要求就砸售楼处，更属于一种打砸抢犯法行为。正因为如此，每一个购房者在购房时必须慎重考虑，不能认为房价只会涨不会跌。这些大吵大闹现象的出现，既是人们缺乏市场经济意识的表现，也是我国多年来房价只涨不跌的非理性市场秩序的产物。四是目前手上握有几套房的投资者。他们当然希望不断涨。一旦楼市调控使房价下调，他们就会有种种非议，但形成不了多大气候。由于存在上述种种反对楼市调控的利益群体，因此批评和反对调控的各种论调总不绝于耳，其中以攻击限购政策为最甚，因为一坚持限购，房价确实开始下来了。这个事实充分说明，我国这些年来房价的非理性猛涨，确确实实是投资、投机性购房需求拉上去的。哪个城市一限购，那里投资、投机需求赶跑了，房价上涨的引擎也就熄火了。可见，要使我国房价合理调整，要使我国楼市健康有序发展，在最能控制投资、投机性购房需求的房产税出台以前，限购决不能轻易松绑。三、未来楼市的走势预期我国楼市未来可能会怎样走？这也许要从短期和长期来分析。从短期看，房价局部开始松动而成交萎缩的局面究竟会持续多久，未来几个月甚至明年楼市走势将如何，关键取决于政府的态度与政策。我们始终认为，市场决定于预期，而预期又决定于政策。从实际情况看，买卖双方都还在观望，主要观望政府态度。这样，未来（指几个月到一年）楼市走向可能出现几种情况。第一种情况是，假如政府真的坚决要把至今已出台的调控政策执行下去，则投资、投机客将从楼市上退出，楼市必然降温，楼价有望合理下调。如果楼价有了合理幅度的调整，自住消费购房者必然入市，成交量一定能逐步放大，楼市供求关系有望在一个扎扎实实的新基础上达到基本平衡，我国楼市也会真正开始走上稳定、健康、有序发展之路。这样，就达到了这轮楼市调控的目的和要求。第二种情况是，如果今后几个月内楼市成交量持续萎缩，土地转让不能在高价位成交，进而影响地方土地财政收入，加上西方发达国家债务危机频发，我国出口下降，政府因而可能惧怕影响今后保增长目标和财政收入，就以各种形式变相收兵调控政策。那么，市场预期将会改变，消费者唯恐房价再涨会急忙入市，投机需求也会卷土重来。楼市上争抢的恐慌情绪一旦蔓延，房价进一步上涨的局面就再难以收拾，楼市泡沫进一步吹大的风险将大大增加。从过去历次楼市调控的经验教训来看，每次调控都以失败而告终，都以政府斗不过开发商，中央政府斗不过地方政府而告终，这次会不会重蹈覆辙，还要看将来的事实。现在看来出现第一种情况可能性较大，因为中央一再表了态。接下来一个问题是楼市在未来几个月到一年内可能会出现什么样的调整？一般说来，楼市的调整从成交量萎缩到价格的下调需要有个过程。从经济学原理说，房价在短期内的上涨幅度由投资、投机需求决定，而房价下调幅度由消费需求决定。这是因为，在短期内，只要投资、投机者认为房价还会继续上涨，就会断然出手，哪怕房价已经涨到从租金收益率看已毫无投资价值，因此，由投资、投机者决定的房价上涨在短期内似乎没有顶部。但是一旦投机需求退潮，房价面临下调形势时，调整的幅度就要由消费需求决定。由消费需求决定的房价合理与否看什么？有人认为看房价收入比，国际上发达国家房价收入比一般在36。这个标准当然可以考虑，但是在我国，这个标准不可靠，因为户均收入意义不大。富有家庭住房早就有了，而要买房的中低收入家庭按目前的房价即使降低一半还是买不起。我认为比较正确的标准还是房价租金比。人们愿意出多高的租金，反映了他们真实的消费水平。房价有没有泡沫，也可以通过租金收益率来衡量。假定一套100平方米的住房，如果每月租金能有4千元，一年4.8万元，扣除税收和物业管理费后假定净收益是4万元，假定这套房价格是200万，如果不考虑其他交易费用，那么年租金收益率是2%，显然偏低了。一般说年租金收益率应当为5%左右，这个水平相当于目前银行5年期存款利率。如果5%的租金收益率是合理的，这200万元的房价就太高了，有泡沫。用租金收益率来衡量房价的合理水平，不仅适用于短期，也适用于长期分析，因为住房既然可作为资产，那么其价格应当是租金的资本化。两种可能都存在。有人主张应当赶快松动调控，特别是要取消限购，否则不仅房地产业要垮台，整个国民经济都可能受到严重影响。有人认为，目前楼市调控正要开始进入收获期，如果取消限购为主要手段的调控，那么前期的调控将功亏一篑，房地产泡沫进一步吹大，我国经济发展的风险会大增，落实科学发展观和转变经济增长方式都将成为一句空话。可见对楼市调控两种不同的看法和态度之争，实际上是科学发展观和泡沫发展观之争，是要不要我国经济走长期稳定、健康、持续发展之路之争。从长期看我国城镇住房会形成什么样格局，说到底由国家的经济体制决定。我国实行社会主义市场经济体制。市场经济是竞争的经济，各人富裕程度有差别，因此居民住房也可以有大有小，各式各样。根据各人经济状况，实现住有所居，是市场经济社会应有住房格局。然而我国近10年来的城镇住房发展没有实现多元化格局，而是只搞了一种市场化的商品房模式，一旦房价暴涨到了普通收入家庭实在难以承受的高度时，单一的商品住宅发展模式也就走到它的尽头。展望未来，可以预期我国城镇现有商品住房发展模式将逐步实现如下四大转变。一是发展目标上，将会以拉动经济增长和关注民生并举，而以关注民生为主。今天，我国靠外需拉动经济增长的模式必须向主要靠扩大内需方向转变，而扩大内需又必须正确处理长期来重投资轻消费的失衡问题。启动消费，关注民生已成为目前调整经济结构的重头戏，而住房和房价问题则是当前民生问题的焦点。然而，这个转变要能真正实现，看来一方面必须继续坚决实施限购政策，抑制投资、投机性购房，另一方面切实落实国务院关于建设保障性住房的计划和政策。二是发展平台上，将是发展商品住宅和保障性住宅并举，而以发展商品住宅为主。我国既然实行商品经济体制，城镇住房商品化改革的方向不会变化，发展商品房仍旧长期趋向。然而住房对每户居民而言，都是一个价值量很大的资产，一套商品住宅动不动要几十万、几百万，这绝不是每个家庭都能购买得起的，然而住房又和食品、衣服一样是每个家庭天天都离不开的生活必需品，不像录像机或者小汽车那样可有可无。怎么办？显然，在市场失灵的地方就必须要有政府出来保障无能力购房的家庭的住房问题。于是，商品房和保障房并举就是构建和谐社会的必然要求。社会要和谐，商品房和保障房这两条腿一条都不能少。然而即使3600万套保障性住房都建设起来了，也只能涵盖20%的城镇居民家庭，80%的家庭还得靠商品房解决，正是因为如此，商品房价格绝对不能过高，不能高到过分脱离各地城镇居民当前可支配收入水平的地步。只有如此商品房和保障性住房两条腿走路才走得起来。三是需求结构上，投资、投机需求和理性消费需求并举，而以理性消费需求为主。商品住宅既然是商品，那么投资