典型楼盘卓越蔚蓝群岛——以岛居为理念的生态居住社区.doc

决策资源出品 卓越蔚蓝群岛以岛居为理念的生态居住社区卓越蔚蓝群岛是卓越集团在北方市场的第一个项目，对日后卓越集团在青岛的扩张起到非常重要的作用。蔚蓝群岛以“岛居”为卖点，沿袭卓越集团的生活美学理念，成为近期青岛备受瞩目的楼盘。项目档案物业类别：高尚住宅多层洋房 小高层公寓 高层住宅 复式住宅 别墅 网点商铺建筑类别：板楼、多层住宅、小高层住宅、联排别墅、叠加别墅层住宅、联排别墅（精装、毛坯可选）项目地址：城阳区青岛市城阳区双元路南段白沙河入海口卓越决策共享资源中国房商网 第 11 页小高层价格：5000元/平方米开 发 商：卓越集团入住时间：20081220容 积 率：1.60绿 化 率：47用地面积：886940平方米建筑面积：160.09万平方米第一部分：项目开发背景蔚蓝群岛依托城阳区优美的自然环境、便利的海、陆、空立体交通网络及发达经济发展，周边交通体系完备，距流亭机场仅4公里，距青岛市区约18公里。一、开发背景1.开发商背景卓越集团是一家在国家工商总局注册的全国一级工商企业，公司成立十余年以来，在北京、深圳、上海、湖南等地，参与开发了多种大型房产项目，总投资已经超过20多亿美元，2004年卓越集团确立了立足深圳、布局中国，努力成为中国地产行业持续发展的地产企业宏观品牌规划，也正式推出了生活美学、商务美学的主张。作为一家地产开发性企业，卓越集团已连续四年获得了全国房地产百强企业称号，也连续两年被评委了全国18家蓝筹企业。2.区域背景城阳是青岛的陆上交通咽喉门户，未来五年，青岛将围绕城阳流亭国际机场中心区域，实施临空规划：建设居民居住、现代商贸、教育科研等五大功能区，全面建成青岛的临空经济园区。因此，在临空经济的促进下，城阳以及周边区域的经济、商贸、文化也将得到协同发展，并相互渗透，为整个区域的市场经济增长和文化生活提供有利的条件。胶州湾是大自然赋予青岛的资源宝库，是青岛市形成和发展的摇篮，故被尊为青岛的“母亲湾”。胶州湾东西宽15海里，南北长18海里（低潮位时)，为伸入内陆的半封闭性海湾，湾内港阔水深，风平浪静，海水终年不冻，为天然优良港湾。白沙河起源于崂山水库，水质良好，水源充足，绵长13.93公里，与全长41.52公里的墨水河温婉相汇，流至胶州湾，汇入大海。水流经处，烟波浩渺，与蔓延78公里的胶州湾北岸线，浑然天成一座生态湿地绿色三角洲。二、项目区位及环境1.项目区位蔚蓝群岛位于山东省青岛市城阳区空港工业园内，城阳区东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾，与胶州市相邻，北与即墨市毗连。全区总面积553.2平方公里，人口46.88万。域内交通发达，有民航流亭国际机场、胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道等贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络，是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。城阳区的对外对内开放最具潜力和优势，已有韩国、日本、美国、德国、意大利、丹麦、香港、台湾等33个国家和地区的客商前来投资，以韩国企业主要群体。城阳自然条件优越，依山傍海，山海平原浑然一体，气候宜人，属温带季风气候。2.项目环境蔚蓝群岛依托城阳区优美的自然环境、便利的海、陆、空立体交通网络及发达经济发展，周边交通体系完备，距流亭机场仅4公里，距青岛市区约18公里，开车仅需要30分钟。蔚蓝群岛位于墨水河与白沙河在胶州湾的入海口处，自然环境甚佳，北面为空港工业园区用地，场地开敞。三、小结卓越蔚蓝群岛所在区域城阳是青岛的陆上交通咽喉门户，此区正在发展成为青岛新的城市中心。蔚蓝群岛所在区域交通较为方便，遍布高速路，可是生活配套不多，但项目本身十分重视岛内配套的规划，所以配套问题将不会对楼盘有较大的影响。第二部分：项目总体开发策略蔚蓝群岛的开发理念是以岛和水为元素，构成一个生态社区。以水为主题进行规划，将整个社区间隔形成18个自然组团。一、开发理念n 18个岛屿组成群岛公园整个群岛公园，以水为主题进行规划，水溪及内湖为原点蔓延环绕，将整个社区间隔形成18个自然组团，各自独立成岛，岛岛相连。n 以水为间、以桥相连蔚蓝群岛以水为间隔，由此形成了群岛独特的院落居住文化。n 观景的尺度，决定建筑的朝向群岛院落的分布以景观为朝向，遵循外高内低、北高南低的原则，满足每个空间对自然的最大让渡。n 不受打扰的公园私密空间考虑到对居者品质生活的尊重，群岛规划根据水流而形成的原生地形、植被的自然生长，对不同建筑类型进行合理布局，通过景观营造，巧妙地规避各个居住空间产生干扰的可能性，以保证居者的空间私密性。二、项目定位1.目标定位蔚蓝群岛目标定位要求高、项目开发规模大、自然和人文环境优越，欲打造城阳片区乃至青岛市标志性生态文化住宅项目，产品路线必定高端化，初步构思将采用多层洋房 + TOWNHOUSE联排别墅 + 景观小高层、高层+ 高档配套(商业、教育等)的混合组合形态，既满足高层景观需求，又达到了低层和联排别墅的景观共享。确立集居住、教育、购物、休闲、保健于一体的生活社区目标，确保住户家家有景、配套服务半径合理、设施完善、设备先进、使用便捷、管理方便。2.目标客户群定位蔚蓝群岛的目标客户群定位为中高端的人群，相对年轻但有高学历和一定品位的较成功人士。 三、小结卓越蔚蓝群岛以“岛居”为开发理念，针对中上层社会，全力打造城阳片区乃至青岛市标志性生态文化住宅项目。第三部分：项目规划设计蔚蓝群岛从景观入手，结合虾池密布的低洼地形与泻洪湖营造带有湖泊、湿地、河网特征的居住区；借助现有地势打造水体景观，在满足防汛泻洪要求的前提下，尽可能提升园林景观的可亲、可赏、可达性，打造高品质水景园林社区。一、规划手法手法一：以岛为间，以桥相连蔚蓝群岛地块上的10万平米天然内湖，成了群岛公园各个大型景观脉络的主导。水系依内湖蔓延环绕，将整个社区间隔形成18个群岛院落，各自独立成岛，却又以桥为纽带实现岛岛相连，水水相依。手法二：景观决定建筑朝向群岛院落的分布以景观为朝向，遵循外高内低、北高南低的原则处理总体布局、群体轮廓、环境和空间的组合，满足每个空间对自然的最大让渡。以正南北朝向及南偏东15度以内的朝向为绝对主导，将传统的行列布局加以整合，同时，强调生活空间等级的划分。手法三：保障空间私密考虑到对居者品质生活的尊重，群岛规划根据水流而形成的原生地形、植被的自然生长，对不同建筑类型进行合理布局，通过景观营造，巧妙地规避各个居住空间产生干扰的可能性，以保证居者的空间私密性。手法四：创造第五立面依据地块属性，规划出从空中俯瞰的“第五立面”：不同建筑形态构成各不相同的空间感和建筑高差，差异化的屋顶形成错落有致的建筑天际线。第五立面的营造，考虑到群岛公园的前瞻性生活方式的需要，使建筑的体型、形象、材料和色彩都同周围的环境相协调。手法五：路网开阔 动线明朗 两纵两环：群岛公园规划出了两纵两环车行道路系统，以保障未来数万人在群岛公园自由畅行。景观动线：沿着内湖以及由此衍生出来的水系设置了丰富的景观道路。生活动线：群岛牛津街以及威尼斯街步行道路设计与静区完全分开，道路功能的层次分级，有效保障了生活、休闲互不干扰。手法六：5分钟生活服务半径群岛公园结合当前流行的home by home（邻里之家）社区配套模式，根据未来近4.7万业主的公园生活而设定了高于邻里之家的完备生活配套。紧靠内湖的威尼斯街，琥珀岛的牛津街等四条风情各异的群岛商街，保障各组团生活设施均能在5分钟之内抵达，以满足社区业主更高生活质量的需求。二、创作构思蔚蓝群岛整体结构严谨中富有变化，道路系统简约明；因地制宜的营造出岛居组团、半岛组团、沿河家园、绿洲组团；将公园、小区绿地、沿河绿地、沿湖风景带通过有机的造园手法整合起来。三、功能设计蔚蓝群岛注重功能分区和社区资源共享，重点考虑社区住户的居住感受，营造出大型现代体验式社区；借鉴国内外优秀居住生活社区的经验，通过组团规划和高端设备的应用，提升项目国际化品质；设置了三环四区、两轴(东西轴、南北轴)、三系(两条水系、一条绿系)、十八个组团，以适应不同用户的需求。四、小结卓越蔚蓝群岛的规划设计注重功能分区和社区资源共享，采用五大设计手法，将整个岛区设置为三环四区、两轴(东西轴、南北轴)、三系(两条水系、一条绿系)、十八个组团，为打造大型体验式社区做好了前提。第四部分：园林景观设计以水为主题，构成丰富的城市水岸园林体系。蔚蓝群岛南临胶州湾，左右为白沙河与墨水河环绕，蔚蓝群岛院落里，两个10万平米内湖。海、湖、河三条水系共同形成了蔚蓝群岛独特的水岸景观。一、园林设计1.小品群岛景观小品，如地面铺装、欧式风格的廊桥、榭台、栏杆、柱蹲等，其尺度、比例既满足使用人体功能要求，又与整体环境相协调，其色彩、质感一般都与整体环境形成对比效果。2.岛卓越蔚蓝群岛遵照地球生态公园的自然法则，将18个群岛院落自然分布在10万平米内湖旁，依湖派生出丰富的水溪分支，由近百座形态各异的桥，形成“水水相依、岛岛相连”的独特景观组团，从而形成蔚蓝群岛独具魅力的岛居文化形态。3.驳岸群岛规划师根据临水岸沿线不同的水文、地质、地貌等自然条件和现状，结合群岛岸线进行综合平衡，合理安排驳岸位置。岸线规划以“深水深用、浅水浅用、因地制宜、留有余地”的原则，沿10万平米中央湖景建造了亲水平台、滨水木栈道等驳岸形式。4.广场蔚蓝群岛拥有由台地式园林，树阵、壁泉、旱式喷泉、雕塑、花坛组成的多重广场。群岛公园广场主要用于岛主休闲、聚会休憩、社区交流、组团运动、邻里活动。5.绿植蔚蓝群岛内由成树、树池、花池、草坪等不同层次的景观形成屏障。群岛公园植被栽植原则：n 适宜性考虑到蔚蓝群岛临近海边，绿植以乡土树种为主，树种符合场地环境及土壤条件，适应绿地功能要求，以获得较好的生态效益，并体现群岛公园的景观特色。n 延续性充分体现生态延续的规律，根据不同的土壤湿度、光照度和地形的情况划分出沼泽、近水、陆生、坡地等不同的植物种植类型。n 生态性选择能发挥生态作用的树种，采用合理的植物群落模式，在美观、悦目的基础上，使其具有最佳生态效应。n 季节性路两侧种植行道树突显四季的变化，每个分区体系不同的植物景观，三季有花，四季常绿。充分利用植物四季的色彩变化，注意各类植物的花期在时间上的连续性，使得各空间具有植物季相特色。n 特色性根据每个分区的特色，配置与每个分区主题呼应的特色植物景观，产生具有时令特色的艺术园林效果。n 易管理性选择易于粗放管理，摈弃有副作用的植物，将有刺的植物种在人接触不到的地方，尤其注重儿童活动区种植的安全性。6.水蔚蓝群岛院落里，拥有10万平米烟波浩淼内湖和9公里超长水岸线，形成独特的水景视觉和舒适宜人的四季气候。n 10万平米内湖景致私属内湖，是群岛公园的景观核心，也是整个园林体系的中枢，由内湖衍生出来的水溪、驳岸，组成了群岛景观的主题脉络。n 9公里赏景水岸线规划出近9公里的赏景水岸线延伸至群岛各处，让居者能够充分地与景观融合。（7）桥一期桥梁有康桥、丽池桥、高迪桥等12座，规划分为人行桥、车行桥和景观桥。桥的选型原则：功能性，与建筑符合，提取建筑元素，与环境相融。景观要素：水、岛、桥、驳岸、道路、绿植、广场、小品、亮化群岛环境指数规 模：2.62公倾绿 化：47.6%气 候：夏季气温比市内低2-3度，冬季则高2-3度空 气：洁净纯度99含 氧：负离子比市区多60噪 音：主要来自虫与鸟的鸣啼植 被：松、榕、相思树等各种植被共80000株原 住 民：鸟、虫、蝶、蜂景 观：春天百花嫣姹，夏天满目清翠，秋天落英金黄，冬天草长莺栖二、景观设计1.滨水道路系统社区内道路多沿水畔湖延伸，回延曲折的滨水景观大道以木栈道及各式亲水平台形成滨水道路系统。2.左岸滨湖绿化带近9公里的滨湖水岸线，20万平米滨河带状公园，道路两侧各色水岸植被与旱地植，这样三重景观共同组成了亲水生态调节带。3.瓦尔登内湖系统10万平米内湖景观体系，以内湖、溪流、河道为主题脉络，间以各色叠水、跌水、瀑布等水景小品，构成群岛特有的立体水景观。内湖的体量与原生植被，具有可自然净化之效。4.卡迪湾桥系统蔚蓝水系密布，群岛共拥近百座桥梁，一期即有廊桥，平桥，拱形桥等12座桥梁，使得各个独立的岛屿得以相通。5.帆影驳岸系统以超长的水岸线为基础，蔚蓝群岛依水特制了木台驳岸、草地驳岸、自然石驳岸等十余种驳岸方式，同时还间或设有临湖广场、亲水平台、码头。三、小结卓越蔚蓝群岛以水为主题，构成了丰富的城市水岸园林体系，岛内海、湖、河三条水系共同形成了蔚蓝群岛独特的水岸景观，正好利用所在区域的地理优势，发展为项目的特色。第五部分：项目建筑设计蔚蓝群岛的建筑设计采用了西班牙风格。在每个组团的规划中，规划了低密度别墅、花园洋房和景观公寓，让各建筑按照不同的地势、水系和自然景观排布。一、建筑风格1.西班牙建筑风格蔚蓝群岛的建筑特点是西班牙经典建筑风貌+拥景庭院生活+原生态的环境。2.高低错落的屋顶蔚蓝群岛在每个组团的规划中，在靠近水面与湖景的中心区域，规划了低密度的别墅，别墅与自然景观融为一体，围绕着景致的，是一片花园洋房，而在最外层的，则是可以观览整个社区的景观公寓。3.自然的建筑排布蔚蓝群岛在总体规划上，打破现代住宅排列式的布局，没有固定的楼间距，让所有的建筑按照不同的地势、水系和自然景观排布；建筑设计强调各功能空间的适宜尺度，确保居住的合理性、舒适性、安全性、私密性；别墅空间亦打破传统惯例，一层建筑空间完全打开，使室外与室内即可各自独立又相互融为一体，多重空间相互融和，配备露台与顶层大阁楼，实现内外交融空间的延续。二、建筑类型1.景观国际公寓景观国际公寓设计为小高层，拥有360度景观视野。2.花厅洋房花厅洋房拥有退台、阳台、阳光房、庭院等设计，使得居者享有更多活动空间。3.水岸别墅涵盖联排与叠拼的水岸别墅，将以水溪的区隔与绿植组团的运用，完全保证私密性。三、户型设计蔚蓝群岛拥有伊比洋房、莫奈听湖、左岸盛宴、苏黎世家，群岛21款经典户型，户型亮点包括： n 户型面积从54300平方米n 大门、大窗 n 大开间，短进深n 小面积，大使用空间n 约60%的花厅洋房都设计有露台n 每户都有一个私家花园四、小结卓越蔚蓝群岛非常注重景观设计，在建筑设计上，处处考虑住户对景观的追求。群岛建筑按排自然布局，一切以最大程度让渡自然和融合自然为原则，打破现代住宅排列式的布局，强调各功能空间的适宜尺度。第六部分：配套体系 观澜社区交流中心、多语种经营教育区、蔚蓝国际商街、专属级医疗服务体系、群岛会馆、海客四星级酒店系统，