“治亏创效”我们在行动.doc

“治亏创效”我们在行动和谐家园是山能机械集团高标准、高质量、智能化小区，占地面积23万平方米，拥有完善的配套设施和优美宜人的居住环境，山能机械物业部凭借一流的服务标准、完善的管理制度，获得小区业主的广泛好评并多次荣获“先进单位、优秀小区、物业管理示范单位”等荣誉称号。追求经济效益最大化是一个企业永恒的主题。2014年以来全国煤炭行业持续低迷，集团公司开展”治亏创效”活动，来降低物料消耗以提高企业的生存能力和竞争能力。物业部组织的学习“治亏创效，责任在肩”，“修废利旧，挖潜增效”的成本控制观念已逐渐为广大员工所接受。“治亏创效”的理念已完美应用于我物业各部门的日常工作中。小到A4纸反正面使用，大到优化部门结构、解决设备运转故障。“治亏创效”行动已开展的如火如荼，物业部领导与员工以个人为单位；以部门为核心深入开展“治亏创效，责任在肩”的活动。其中不乏精彩的创新、挖潜增效、成本控制等成功案例。案例1：和谐家园小区，监控系统有摄像头112路，其中高速智能云台9个，高密度的监控系统是小区内部治安环境一直保持良好状态的基本条件。自交付至今已依靠小区监控系统破案数起，多次为警务人员提供关键视频图像证据。保证监控系统正常运行是物业管理部门的一项重要工作。但随使用时间累加，多次发生监控信号丢失、电磁干扰等故障。物业部技术人员通过加强学习专业知识，自行寻找供货商等措施，成功实现小问题不求人，大问题少花钱的目标。并建立了完善的维修保养制度。多次以极低的成本成功处置监控设备故障。月份的一天，和谐家园号和号高速云台摄像机故障，故障表现为监控室摇杆不能控制云台移动，摄像头通电后自动转向到初始位置。最简单的有效的解决方案是更换掉两个故障的摄像机。经过查询得知质保周期已过，更换两台故障摄像机费用在7000元左右。轻易更换设备显然不符合“修废利旧，挖潜增效”的理念。物业部要求：在不影响使用效果和安全的前提下尽量延长设备使用寿命，节省维护成本。因此接到任务的技术人员开始进行以“减少维修费”用为目标的尝试性修复。故障摄像头很快在技术人员的努力下被很快检测出，因为潮湿、灰尘、电磁干扰等因素造成解码器协议数据丢失，机房与摄像机失去连接。理论上只要重新刷写主板BIOS数据就能解决故障，重新投入使用。但刷写数据需要配套软和硬件设备的支持，求助经销商，商家表示没有做过此类工作，也没有配套的软件和硬件，无能为力。技术人员并没有气馁，试着打电话询问摄像头生产厂家，但生产厂家以保护技术机密为由拒绝提供维修设备和方法。更换解码器也是一种省钱的解决方案，但解码器品牌种类繁多，很难找到能够兼容现有监控设备的解码器。技术人员通过努力搜索，找到了一款与此摄像头相匹配的解码器主板，但店家告诉我们只成套出售(包扩摄像头和云台)，主板不单卖。不过，通过与网店老板的沟通，了解到解码器是一家工厂生产的OEM产品，并成功说服老板帮我们找出了解码器生产厂家的联系方式。最终从解码器生产厂家问出了解码器生产时预留后门的进入方法，成功修复了两个已经罢工的摄像头。为企业节省资金7000余元。案例2：一日小区电梯巡查人员汇报：11号楼西单元日立电梯五方对讲不能使用。经过电梯维保人员检查，发现五方通话系统电源板烧毁，把另外一个单元的电源板替换后测试4方通话正常，唯独轿厢内通话不能接通，所以判定，电源板和通话主板都已损坏，维保人员表示只能更换不能维修，更换费用3000元左右。根据“修废利旧，挖潜增效”的理念，物业部技术人员决定尝试修复。电源板通过观察测量，发现电解电容鼓起损坏、压敏电阻炸裂短路、保险丝烧断，其余零件完好。凭借技术人员过硬的技术，在拆了一个报废电磁炉和一个电动车充电器后成功修复了五方通话电源板。但通话主板精密度极高，且没有可以参考的图纸，具体的工作原理都摸不清，很多元件都没见过，怎么修好它着实让我们头疼了一阵。通过仔细观察，技术人员看出在主板上有一个白色的元件上面有一条睫毛大小的裂缝，经过查询此元件是日本“富士通”公司生产的NA5W-K 5V/8脚微型继电器，测量后确定此继电器失效。通过网购花费40元购了几个一模一样的继电器。维修焊接完毕，请维保人员帮忙装上电梯，最终经过监护运行测试确定各项功能正常；通话质量良好，问题就此解决。此次维修工作共花费40元，为企业节省资金3000余元。案例3：和谐家园消防系统有近万个火灾探测器，每个探测器都像是一位兢兢业业站岗的哨兵，为小区1500户业主的生命财产安全站岗。它们的责任就是在火灾发生时，以最快的速度报告值班人员同时进行有效的自动喷淋灭火。和谐家园监控室，火灾报警监控主机上突然显示6号楼7号楼14号楼的楼层火灾显示盘故障，而且故障信息不定时，不定位置的重复出现。维保人员参照相应的故障提示信息更换全新火灾显示盘，然而故障依旧。而且拆下来的“故障”显示盘经过测试竟然是好的，再次更换仍然提示故障。由此确定火灾显示盘故障信息是误报，但无法查清原因。维保公司请厂家工程师来检测故障误报的原因，经过厂家工程师一番诊断最终得出了结论：由于小区消防探测器数量多，地下管网布线错综复杂。随着小区住户的增加，地下线路管网的负荷也在一点一点的增加。高压电缆在高负荷运作的时候会产生一种“高功率低频共模”干扰，影响了消防设备的通讯线路，造成主机与探测器之间的通讯异常，唯一的解决办法就是更换抗干扰能力更强的通讯电缆。小区当初建设时为了保证小区的环境美观，所有电力通讯线路全部通过地下管网铺设，现在小区已经建成如果需要更换电缆意味着需要在数千条互相缠绕的电缆里面找到那根电缆，需要耗费大量的资金和人力。而且更换电缆时很难保证不会对其他的电缆产生影响，并且可能需要重新破拆路面和墙面，不仅影响小区美观，而且势必会影响业主们的正常生活。如此大的工作量和工作难度，让维修工作因此陷入僵局此事引起物业部领导高度重视，经开会研究后作出决定：火灾报警设备事关小区住户的生命财产安全，故障一天不排除，火灾隐患就存在一天。要求物业部技术人员帮助消防维保人员合力解决故障。在不影响安全、性能和数据指标的前提下允许通过改装、维修等手段进行尝试解决。以保证工作性能可靠为原则，以节省成本为目标，维修失败再考虑更换电缆。 接到任务后，物业部工作人员也是手足无措，因为消防设备的通讯方式为RS485通讯，和我们经常接触的网络电话电视信号都不一样，想要解决问题还要从头学起。技术人员通过每天查询大量资料，恶补RS485通讯知识。最终确定使用“扼流线圈”制作抗干扰模块的方案来解决故障，“扼流线圈”又叫“共模电感”被广泛运用在各种电器设备电路板上，它的功能是扼制集成电路中的共模干扰，通过请教通讯专家得知理论上可行，只是具体需要多大的电感和阻值需要进行大量的测试。电感电阻过大通讯速率会降低，导致报警响应时间会相应延长，如果延迟太高就失去了意义，电感过小又起不到抗“共模干扰”的作用。经过大量计算和测试，最终我们使用液晶显示器电源模块上拆得的“扼流线圈”加末端并联“电阻”的方法制成了抗干扰模块。监护使用表明，增加抗干扰模块后误报故障消除，通讯响应速度正常，效果完全可以媲美更换整条线路。这次改进成功的避免了小区地面和墙面的再次破拆，并节省了大量施工时间，节省资金至少2万余元。 自学习 “治亏创效，责任在肩”的思想理念后，我物业部技术人员多次以极低的成本先后完成了监控摄像头维护，消防应急灯修复等多项工作内容，为企业节约资金数万元。通过进行设备的维修再利用，物业部技术人员深刻理解了“千难万难，干就不难