中国滨海旅游地产发展及概述（53页）.ppt

中国滨海旅游地产发展及概述 一 休闲旅游地产进入滨海度假时代 二 中国滨海休闲度假地产发展概述 三 滨海旅游地产代表城市扫描 四 一线沙滩度假物业稀缺价值突显 五 环渤海地区旅游地产新机遇 滨海旅游地产发展历史背景 目录 滨海旅游地产历史沿革 在上世纪九十年代初的海南大开发中 有人提出了休闲旅游地产的概念 当时的思路是 利用海南独特的自然资源把目标瞄准了远道而来的旅客身上 进行 以房带旅 以旅促房 的互动 然而 随着海南房地产泡沫的破灭 休闲地产度过了相当长一段时间的沉寂 及至本世纪初 在旅游经济和地产资本的双重驱动下 国内休闲地产的开发才正式进入发展期 滨海旅游地产历史沿革 进入2008休闲地产正迎来一个前所未有的市场机遇 以中国目前每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计算 预计到2020年 中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国 旅游需求将在未来10年中以每年8 5 的速度增长 旅游活动的巨大增长空间以及旅游业本身的广阔前景 使得休闲地产作为旅游和地产两个黄金产业的交叉 正逐渐为市场关注 滨海旅游地产历史沿革 判断这一趋势的关键是 我们已经拥有了相当数量的富人 国际知名咨询公司波士顿报告显示 资产达到百万美元的中国家庭数量在过去5年里翻了一番 达到31万户 中国已经成为目前财富增长最快的国家 著名策划专家王志纲估计 整个中国用不了五到十年时间 将会出现 休闲为王 休闲不败 的局面 很多产业都将在休闲这面大旗下 休闲地产也会在其中担任重要角色 我们的依据 每年10亿旅游人次5000亿元财政收入 第一大旅游目的地国第四大客源输出国 百万美元收入家庭达到31万户 数字 滨海旅游地产历史沿革 从世界经验来看 起源于上世纪初法国地中海沿岸的休闲地产目前已在全球得到迅速发展 特别是欧洲国家的各种度假酒店 高尔夫度假村 休闲别墅等已发展到相当规模 作为 第二居所 的休闲地产的提出 表达了一个时代的新的生活态度 居住休闲化 生态化已成为国际上城市人居发展的主流趋势 伴随着中国城市化进程的加速 生态休闲居住概念也将成为城市发展的重要课题 休闲地产进入滨海度假时代 海岸 山水 文化景观 一切优质资源对于城市而言 始终是稀缺的资源 而拥有垄断性资源的物业意味着巨大的升值潜力 随着人们追求高品质生活的意识不断被唤醒 休闲物业的升值潜力吸引越来越多高端者的目光 相当多的人出于 休闲度假加投资 的目的而解囊相向 在休闲的概念中 海岸资源从来都是一个优势资源 是以休闲地产发端于黄金海岸 在西方发达国家 有钱人都跑到海边去 中国未来的发展也不会例外 尤其是 中国人对水是最向往的 有着特殊感情的 长期以来中华民族都是背山面水而居 对居住项目特别是休闲度假地产项目的环境景观来说 海是最好也是最稀缺的自然环境 然后是江 河 森林 山林 接下来才是我们的城市公园 从全球的旅游地产发展潮流来看 真正的是成功人士是在海滩上买海景公寓 海景别墅 甚至购买岛屿 使其成为私人的岛屿 象巴厘岛 夏威夷 棕榈滩 普吉岛才是真正世界名流休闲度假之所 希望傍海而居 实现与海零距离接触是太多国人的梦想 Diagram pptcnisaDesignDigitalContent ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc pptcnisaDesignDigitalContent ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc pptcnisaDesignDigitalContent ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc 二 中国海滨休闲地产发展概述 中国能够让人居住的海岸线非常缺乏 据统计 中国只有1800公里海岸线 平均每个人只有13 4厘米 而且很多都是滩涂和礁石 还有一些是人不能亲近的海滩 真正适合居住的沙滩少之又少 由于气候的原因 中国南部的海滨休闲地产具备天然的优势 北部城市的人们由于长期居住在严寒干旱的天气下 对南方的阳光与海滩有着特殊的向往 由此出现了以海口 三亚为代表的 侯鸟式 度假生活 当富人群体继续增长 以及城市生活越来越拥挤和污染 候鸟 的周期性迁移会越来越明显 候鸟式 的休闲将越来越繁荣 二 中国海滨休闲地产发展概述 目前中国南部发展得较好的有三亚 海口 珠海 深圳 经过近几年来的发展 已非常成熟 像广东的珠海 深圳 已经很难再找到一线海景房 就算有房价也已是高不可攀 而整个南方来说 三亚 海口及周边区域是目前较具潜力的海滨地产集中开发区域 在这里度假置业的人群分布于全国各地 其中以北京 苏杭 山西 东北的购房者居多 二 中国海滨休闲地产发展概述 把视野投向中国北部 海滨休闲地产发展得最早的是大连 青岛 依托京津唐地区及东北干旱区域的购房人群 这几年海滨项目的房价持续上升 早已突破万元价位 而且由于开发得比较早 现在要买也是大多看不到海景 顶多就是离海边近一点 还有就是距离 北京到青岛 大连交通半径非常远 现在更值得关注的是秦皇岛 中国北部著名的海滨旅游城市 离北京 天津 唐山等环渤海湾大都市只有3小时的车程 具备发展海滨休闲地产的条件和资源 而现阶段还是一个亟待开发的处女地 因此未来几年秦皇岛的海滨度假地产应有不错的发展机遇 二 中国海滨休闲地产发展概述 回顾早期的海滨休闲度假地产以酒店式度假居所为主 主要满足夏季短期度假需求和偶尔的小住 但中国经济发展到今天 新的消费形态已将旅游人群进一步细分 也就是所谓的 穷人旅游 富人度假 现在富人对度假居所的需求逐渐与国际接轨 更倾向于有居家感 适合生活居住的产品 这不再是纯粹的旅游度假那么简单 已经上升到享受上流生活的层次 因此 酒店式公寓的形式已不能满足更高的需求层次 各种错层 叠加 联排 独栋等别墅产品在未来海滨休闲度假地产中更被看好 二 中国海滨休闲地产发展概述 三 海滨休闲地产代表城市扫描 中国拥有海滨休闲度假资源的住宅项目 基本上集中在北部的辽东半岛 山东半岛一带 以及南部的海南岛 以下我们就这两个区域的房地产发展情况进行考察 北部 辽东半岛 山东半岛一带代表城市 辽宁大连 山东威海 青岛 河北秦皇岛海洋资源 渤海 黄海气候 温带季风型气候 年平均气温11 14 5 置业人群 东北三省 北京 天津 山西 各地海滨休闲度假置业比较 大连 威海 海口三亚 目标市场秦皇岛 大连 大连与其它城市相比 山海相映 是大连海景的最大优势 在全国其他沿海城市中 类似大连这种 山海相映 的情况并不多 大连的特点就在于城市位于丘陵地区 这在北方地区内是非常有优势的 从整个环境来说 以青岛为代表的一些城市 虽然生活岸线比大连多一些 但是由于身处平原 城市地势平坦 景观内容比较平淡 不具备大连这样可以构建出强烈层次感的景观资源 大连的海岸度假房产开发得比较早 规划设计比较完善 价值挖掘得比较充分 而反映在价格上 海边项目早已突破10000元 平方米价位 气候指数 沙滩质量指数 宜居指数 房价指数 投资指数 代表楼盘 万隆 托斯卡纳 威海 价格是威海沙滩度假项目的最大吸引力 现时威海的海边项目价格水平在4000元 平方米的水平 威海位处环渤海区域 拥有著名的威海乳山银滩 景色优美 沙白水碧 集山 海 岛 湖 河 林于一体 尤其是绵延20公里的银白色沙滩 坡缓沙平 细腻松软 但威海的度假房产发展时间较短 属于近年东北新兴的度假置业城市 楼盘开发片面追求速度 项目过度集中而缺少整体规划 海岸资源利用效率低 另外配套设施跟不上 亦成为外地人在威海置业的一大障碍 气候指数 沙滩质量指数 宜居指数 房价指数 投资指数 代表楼盘 海岸壹号 海口 海口是度假资源与生活配套结合得最好的海岸城市 海景楼盘集中分布的西海岸休闲度假区域 离市中心仅15分钟车程 周边五星级酒店林立 市政配套亦正在向该区域倾斜 海口的生活节奏较慢 民风淳朴 但却显得丰富多彩充满人情味 是一个适合居住生活的度假城市 目前海口的住宅均价4000 5000 海边项目在6000 8000的价位 价值并未充分显现 与三亚海边项目15000 20000的价位相比 海口显然是一个价值洼地 未来的升值潜力非常值得期待 气候指数 沙滩质量指数 宜居指数 房价指数 投资指数 代表楼盘 万科 浪琴湾 三亚 有 中国夏威夷 之称的三亚是典型的旅游度假城市 海岸度假资源在全国首屈一指 无与伦比的沙滩海水 形成三亚独一无二的吸引力 但作为纯粹的旅游度假城市 三亚在休闲置业方面存在明显的不足 三亚的海岸度假资源与市区的距离较远 使得在海边的居住非常不便利 度假区与市区之间几十公里的分隔 使三亚市区的市政规划 生活配套未能受到旅游业的带动 显得非常滞后 不能满足内地购房人群较高标准的日常生活要求 另外 作为典型旅游城市 当地的宰客现象比较普遍 给外地人带来不少烦恼 气候指数 沙滩质量指数 宜居指数 房价指数 投资指数 代表楼盘 半山半岛 代表楼盘 半山半岛 代表楼盘 半山半岛 项目详细介绍项目概况半山半岛 位于三亚小东海鹿回头半岛 整个半岛由鹿回头公园 鹿回头岭两山和小东海 鹿回头湾两湾组成 是三亚市西至海坡 东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛 有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源 为了最大化地发挥这些资源的价值 三亚市政府极力招揽大企业进入 力图将此个板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域 包括有着海南中南海之称的六星级酒店 悦榕山庄酒店 世界酒店业NO1 洲际酒店六星级亚洲旗舰店 全亚洲最好的高尔夫球场 鹿回头高尔夫球场 而半山半岛尽享世界顶级荣耀 尊处于这一六星级区域的核心地带 半山半岛一期占地面积1056多亩 建筑面积49万平方米 由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目 整个项目包括临海别墅 观海公寓 洲际酒店 豪华商业街 国际潜水基地 游艇会等 项目总销售额预计200多亿元 是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目 周边环境半山半岛 位于三亚小东海鹿回头半岛 整个半岛由鹿回头公园 鹿回头岭两座山和小东海 鹿回头湾两湾组成的独立区域 距大东海和市区就3分钟车程 一山之隔 闹中取静 小东海鹿回头半岛是三亚市西至海坡 东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛 有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源 为了最大化地发挥这些资源的价值 三亚市政府极力招揽大企业进入 力图将此个板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域 素有海南中南海之称的三亚国宾馆 即椰庄就坐落于此 今年将改建成为国际性六星级酒店 并由世界著名奢侈品酒店管理集团 悦榕集团管理 将继续承担接待国家领导人的重要使命 除此之外 小东海鹿回头半岛还有世界酒店业NO1 洲际酒店六星级亚洲旗舰店 全亚洲最好的高尔夫球场 鹿回头高尔夫球场 国际18洞 洞洞见海 洞洞全灯光 能见度在6米以上的小东海优质海水 而半山半岛尽享世界顶级荣耀 尊处于这一六星级区域的核心地带 配套设施小区内有洲际酒店 豪华商业街 国际潜水基地 游艇会等 临近配套有 有着海南中南海之称的六星级酒店 悦榕山庄酒店 世界酒店业NO1 洲际酒店六星级亚洲旗舰店 全亚洲最好的高尔夫球场 鹿回头高尔夫球场 以及夏日百货 大东海美食一条街 银行等 付款方式一次性 分期付款 按揭装修标准精装修物业管理由世邦魏理仕担任物业顾问 物业管理费 公寓 4 5元 平方米 别墅 6元 平方米 入住时间 鹿回头湾A9 2008年12月31日 双海湾 A15区 2009年3月31日 半山半岛 对比一期别墅 半山半岛二期别墅做了较大的改进和调整 首先 把户户独立的泳池进行了扩大 由原来的7 2米延长至9 7米 亲水性得到更好的体现 其次 半地下室面积增大 通过图纸优化 空间梳理 半地下室的面积在原120平米的基础上增加了33平米 达到150平米以上 具备5房的使用功能 不仅可做视听室 收藏间 还可设置独立的佣人房等 另外 二期别墅的装修造价 含材料 设备 每平米约在5000元以上 可说是下足本 目前一栋别墅售价900万元 折成单价大概每平米不到3万元 考虑装修造价因素的话 可以说售价本身为购房者预留了足够的升值空间 半山半岛 半山半岛 位于三亚小东海鹿回头半岛 整个半岛由鹿回头公园 鹿回头岭两山和小东海 鹿回头湾两湾组成 是三亚市西至海坡 东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛 有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源 为了最大化地发挥这些资源的价值 三亚市政府极力招揽大企业进入 力图将此个板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域 包括有着海南中南海之称的六星级酒店 悦榕山庄酒店 世界酒店业NO1 洲际酒店六星级亚洲旗舰店 全亚洲最好的高尔夫球场 鹿回头高尔夫球场 而半山半岛尽享世界顶级荣耀 尊处于这一六星级区域的核心地带 半山半岛 半山半岛总占地面积2066多亩 总建筑面积100多万平方米 由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目 整个项目包括临海别墅 观海公寓 洲际酒店 豪华商业街 国际潜水基地 游艇会等 项目总销售额预计200多亿元 是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目 周边配套信息小区内有洲际酒店 豪华商业街 国际潜水基地 游艇会等 临近配套有 有着海南中南海之称的六星级酒店 悦榕山庄酒店 世界酒店业NO1 洲际酒店六星级亚洲旗舰店 全亚洲最好的高尔夫球场 鹿回头高尔夫球场 以及夏日百货 大东海美食一条街 银行等 半山半岛 半山半岛三期半山半岛三期住宅用地面积约208 2亩 位于整个项目的东侧 整个地块坐拥小东海 被两山一海所包围 建筑背山面海 为整个项目的精华所在 其中海景高层约从20米的海拔高度上开始建设 第一层就可以看到海景 户户均可观海 有的甚至可以纵观双海湾 地理位置相当优越 为真正的海景豪宅 建成后将成为整个三亚乃至全国海岸地产的一个标志性建筑群 因地处小东海 因此定名东海湾区 本区规划建筑有6栋板式高层观海公寓 均为31层百米高层 6栋公寓共计1302套 户型有两房 三房 四房及复式 套内面积从90到250平方米不等 停车分为室外停车和地下停车两种方式 屋顶都集中设置太阳能集热系统 以节能环保的设计理念供给住户用水 充分利用海南的日照资源 同时减轻建筑屋顶的日照辐射热量 最大限度的节省能源 提供住户舒适的生活环境 6栋板式高层住宅预计在09年十二月底左右交房 半山半岛 对比一期别墅 半山半岛二期别墅做了较大的改进和调整 首先 把户户独立的泳池进行了扩大 由原来的7 2米延长至9 7米 亲水性得到更好的体现 其次 半地下室面积增大 通过图纸优化 空间梳理 半地下室的面积在原120平米的基础上增加了33平米 达到150平米以上 具备5房的使用功能 不仅可做视听室 收藏间 还可设置独立的佣人房等 另外 二期别墅的装修造价 含材料 设备 每平米约在5000元以上 可说是下足本 目前一栋别墅售价900万元 折成单价大概每平米不到3万元 考虑装修造价因素的话 可以说售价本身为购房者预留了足够的升值空间 半山半岛 这个 稀缺 包含三层含义 第一 两年前国家出台 禁地令 不再审批别墅项目 别墅产品越来越少 其升值潜力明显 在半山半岛前期销售中 客户很清晰的购买意识之一就是产品的稀缺性 第二 滨海别墅稀缺 中国海岸线本身就有限 海岸线土地资源更是有限 在海边建别墅的就更少 半山半岛位于三亚小东海鹿回头半岛 是三亚市西至海坡 东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛 有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源 其产品稀缺性不言而喻 第三 从北京 上海 广州 深圳等大城市来看 城市别墅 的价值已被人们广为认同 像上海老城的一些别墅项目在短短两三年间翻了3 5倍 半山半岛别墅所处的鹿回头半岛相对独立 但是离市区很近 可谓 离红尘不远 离自然很近 属于 城市别墅 范畴 随着经济发展 未来能在市区拥有一套别墅的机会不多了 鹿回头半岛是未来三亚的城市副中心 高标准高尔夫球场 高规格酒店 游艇会 潜水俱乐部等高规格配套云集这里 有助于提升区域的整体形态 半山半岛 城市别墅 稀缺性价值将愈加得以体现 半山半岛 半山半岛位于鹿回头半岛 这里三面环海 早可看旭日 晚可赏夕阳 是世界稀有的双海湾半岛 四 一线沙滩度假物业稀缺价值突显 调查中我们发现 真正拥有沙滩资源的海滨地产项目极为稀缺 事实上 中国的海滨项目总体数量不少 但绝大部分与海岸沙滩有一路之隔 甚至连沙滩资源都不具备 顶多只能远眺海景 也就是说 在国内近千个滨海项目中 只有1 真正属于沙滩之上的休闲度假物业 其余99 只能算是滨海居住项目 在这1 里面 只有不到一半建有沙滩别墅 以上比例基本可以说明国内沙滩度假物业的稀缺性 沙滩度假物业 尤其是沙滩别墅项目的开发量极少 一方面是由于受到政策限制 另一方面 中国的海岸线上真正能让人与海0距离居住的土地是非常稀缺的 整个中国的海岸线1800公里 人均只有13 4厘米 而适合居住的海岸线就更少 而拥有私属海滩的一线海景物业 全中国也没有几个 如果是二线海景 三线海景 四线海景就不值得稀罕了 因此 沙滩度假物业这种不可再生的稀缺性决定了它的价值 未来的休闲地产领域中 真正 0距离 沙滩物业将拥有最好的投资和发展前景 五 环渤海地区旅游地产新机遇 环渤海区域经济正在崛起 环渤海有7万多平方公里的面积 环渤海地区一般定义上包括北京 天津 河北 山东 辽宁 两市三省 辐射到山西和内蒙 按照两个直辖市三个省来统计 环渤海区域面积52万平方公里 人口2 3亿 有5800公里的海岸线 大小港口60多个 货运量达9亿吨 占全国港口货运量的40 自然资源丰富 各项基础设施齐备 是交通网络最为密集的地区 十一五 规划在实施区域发展总体规划中提出 坚持实施推进西部大开发 振兴东北地区等老工业基地 促进中部地区崛起 鼓励东部地区率先发展的区域发展总体战略 健全区域协调互动机制 形成合理的区域发展格局 其中有两个亮点 一是环渤海区域 二是福建海峡西岸区域 均被列入率先发展的东部地区 这为区域经济的加快发展创造了有利的宏观政策环境 五 环渤海地区旅游地产新机遇 秦皇岛滨海区包括黄金海岸 南戴河 海港区 山海关区 黄金海岸 南戴河和海港区 区域内度假地产产品以小高层 高层的中高密度产品为主流产品 低密度多层住宅项目比较稀缺 度假地产产品由于产品档次差异 销售价格也表现参差不齐的局面 但高端产品的价格均在6500以上 由于当地政府的紧缩地根 海景土地资源的稀缺 房价将进一步上升 从滨海物业发展可以看出 滨海物业由于其极好的景观资源和稀缺的土地资源 受到了消费者的青睐 在近几年都得到了很大的发展 客户对大海的向往及对居住品质的要求使滨海物业的价格一路飙升 未来还有较大上升空间 秦皇岛背靠北京 天津两大直辖市和河北重要的工业城市唐山 具有得天独厚的区位优势 这三大城市人口超过3000万 是我国北方最庞大的客源群体 通达性良好的周边地区只要有高水准的旅游项目 必将得到充足饱满的客源支撑 京沈 津秦 唐港三条高速公路的开通 大大拉近了秦皇岛与北京 天津和唐山的距离 五 环渤海地区旅游地产新机遇 随着环渤海经济圈的发展 曹妃甸 南堡油田等国家重点工程的相继建成 该区域将成为未来中国经济的热点区域 区域建设和工业化的聚拢发展会带来人口集聚 并将迅速形成城市体系 处于这一工业城市体系中的产业集群 自然会带动周边地价大幅升值 以及旅游及房地产业的发展 与此毗邻秦皇岛 无论从房地产住宅 旅游 休闲 运动 养生等要求出发 还是从整体环境 交通便捷等方面都将是首选之地 势必带动整个渤海地区旅游地产的发展 秦皇岛 秦皇岛是继大连 青岛之后 中国北部比较有潜力的海滨地产发展城市 美丽的天然海岸资源 以及紧靠北京的地理优势 使得秦皇岛的海滨地产发展前景看好 但目前公寓12000的价位也让部分购房者望而却步 不过这也从另一方面反映出海滨住宅项目在北部城市的稀缺价值 气候指数 沙滩质量指数 宜居指数 房价指数 投资指数 代表楼