房地产投资市场.ppt

第三章房地产投资市场 主讲 刘雷 房地产投资市场 第一节房地产市场概述 一 概念房地产市场是整个市场体系中的一个子市场 具有市场的共性特征 价值规律 供求规律 竞争规律 传统房地产市场是指从事房地产交易活动的场所 也是房地产商品所经过的流通过程的总和 包括 房地产商品的买卖 租赁 交换 抵押 信托和融资等房地产市场是由参与房地产交易的当事人 作为交易对象的房地产资产以及交易制度 交易组织机构构成 第一节房地产市场概述 价值规律是商品生产和商品交换的基本经济规律 即商品的价值量取决于社会必要劳动时间 商品按照价值相等的原则互相交换 在私有制社会中 价值规律自发地调节生产 刺激生产技术的改进 加速商品生产者的分化 价值规律是商品经济的基本规律 但并不是商品经济中唯一的经济规律 商品经济中有许多经济规律 价值规律是基本的规律 价值规律作为商品经济的基本规律 同其他任何规律一样 是客观的 是不以人的意志为转移的 实际上 商品的价格与价值相一致是偶然的 不一致却是经常发生的 这是因为 商品的价格虽然以价值为基础 但还受到多种因素的影响 使其发生变动 一般情况下 影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系 在市场上 当某种商品供不应求时 其价格就可能上涨到价值以上 而当商品供过于求时 其价格就会下降到价值以下 同时 价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系 使得价格不断围绕着价值上下波动 价格围绕价值上下波动正是价值规律作用的表现形式 因商品价格虽然时升时降 但商品价格的变动总是以其价值为轴心 另外 从较长时期和全社会来看 商品价格与价值的偏离有正有负 可彼此抵消 因此总体上商品的价格与价值还是相等的 第一节房地产市场概述 供求规律是指商品的供求状况与价格变动之间的内在的必然联系 一方面 商品的供求状况影响价格变动 1 商品的供给一定 需求增加会引起商品价格的升高 反之则会引起商品价格的下降 2 商品的需求一定 供给增加会导致商品价格的下降 反之则会导致商品价格的升高 3 商品的供给与需求同时增加 商品的需求增加快于供给增加会引起商品价格的升高 反之则会引起商品价格的下降 而二者同步增加则不会影响价格的变动 4 商品的供给与需求同时减少 商品的需求减少快于供给减少会导致商品价格的下降 反之则会导致商品价格的升高 而二者同步减少则不会影响价格的变动 另一方面 商品价格的变动也会影响商品的供求状况 1 商品价格的升高会引起供给的增加和需求的减少 2 商品价格的下降会导致需求的增加和供给的减少 总之 价格与供求之间存在一种相互制约的关系 第一节房地产市场概述 竞争规律是指商品经济中各个不同的利益主体 为了获得最佳的经济效益 互相争取有利的投资场所和销售条件的客观必然性 它和价值规律一样 都是商品经济固有的规律 它起着如下作用 第一 实现产品的价值与市场价格 商品的价值是在竞争即市场上商品生产者的劳动消耗比较中实现的 只有通过竞争 才能在现实上了解决定商品价值的社会必要劳动时间是多少 一个新的产品的价值也是在市场竞争中形成的 它还促使平均利润和生产价格的形成 说明它在促使资源的流动和配置方面的效率更加提高 第二 通过竞争 促使各种商品生产实现优胜劣汰 不仅能够促进资源的最佳配置 而且实现了市场的新陈代谢 自然淘汰的法则在市场竞争中起着同样的作用 通过优胜劣汰 产业结构得到最迅速 最有效 最彻底的调整 促进社会经济更加迅速的 合理的发展 第三 竞争能够推动社会技术进步 推动企业创新 企业的创新是社会发展的根本动力 而其中技术创新又是根本的 谁的技术先进 谁就在竞争中处于领先地位 立于不败之地 第一节房地产市场概述 二 房地产市场独特性市场供给缺乏弹性 市场供给垄断性市场供给的不同质 不完全市场政府垄断土地出让市场需求的广泛性和多样性与银行金融融资关系密切房地产市场具有较强的区域性房地产价格与区位关系密切 位置决定房地产价格的60 70 房地产交易需要专业人士提供服务 交易复杂性房地产市场信息的不对称性 第一节房地产市场概述 三 主要特征垄断与竞争相结合房地产市场区域性房地产市场供给的反经济循环性 负利率房地产业的社会制约性流通方式和交易形式的多样性 第一节房地产市场概述 三 房地产市场功能价值评价的功能调节供求的功能优化资源配置功能政府宏观管理的基础 第一节房地产市场概述 四 房地产市场结构 增量存量细分房地产市场 一级市场 土地使用权出让市场二级市场 土地转让 新建商品房租售市场三级市场 存量房地产交易市场土地市场 一级土地市场 二级土地市场房屋市场 一级房屋市场 增量市场或一手房市场 二级房屋市场 存量市场或二手房市场 垄断性 有限竞争性 政策导向性 竞争充分 交易主体多样 交易分散 交易规模有大有小 交易对象多为存量房地产 第一节房地产市场概述 四 房地产市场类型按实物形态划分 地产市场 房产市场按交易方式划分 房地产买卖 租赁 调换 抵押 典当市场按交换物的性质划分 实体类房地产市场和非实体类房地产市场 实体类房地产市场 房产市场和地产市场非实体类房地产市场 房地产金融市场 物业管理市场 房地产中介服务市场 第一节房地产市场概述 五 房地产市场主体和客体房地产市场主体 供给主体 政府 房地产开发商 企事业单位 居民需求主体 居民 房地产开发商 政府企事业单位中介机构 房地产咨询机构 房地产评估机构 房地产经纪机构管理者 建设部门和土地部门等房地产市场客体 房地产交易对象 第二节房地产市场供求 一 房地产市场供给及影响因素1 房地产供给房地产供给是指房地产开发商和拥有者 即房地产出售者或出租者 在某一特定的时间内 在每一个价格 或租金 水平下 对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量 形成供给两个条件 1 房地产开发商和拥有者愿意供给 2 房地产开发商和拥有者有能力供给 第二节房地产市场供求 一 房地产市场供给及影响因素2 土地的自然供给和经济供给地球提供给人类可利用的土地数量叫土地自然供给 其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地 即后备土地资源 自然供给稳定 无弹性 土地的经济供给是指土地自然供给的范围内 对土地进行了开发 规划和整治 以满足人类不同需求得土地供给 它是通过人类加工过后的部分自然供给的土地 经济供给是有弹性的 第二节房地产市场供求 一 房地产市场供给及影响因素3 影响房地产市场供给的因素开发商的目标生产要素价格建筑技术房地产开发建设能力房地产开发建设资金来源及数量国家宏观调控 第二节房地产市场供求 二 房地产市场需求及影响因素1 房地产市场需求房地产需求是指消费者在某一特定的时间内 在每一个价格 或租金 水平下 对某种房地产所愿意并且能够购买或承租的数量 两个条件 愿意和能够 房地产市场需求的类型市场交易房地产需求和非房地产市场交易房地产需求 生产性需求和消费性需求房地产需求的层次边界需求 可能需求 有效需求 已实现需求 第二节房地产市场供求 二 房地产市场需求及影响因素2 影响房地产市场需求的因素人口数量和结构房地产价格家庭收入城市化进程宏观调控消费者预期 第二节房地产市场供求 二 房地产市场需求及影响因素2 影响房地产市场需求的因素该种房地产的价格水平 需求规律例外炫耀性物品和吉芬物品 消费者的收入水平 消费者的偏好 相关物品的价格水平 替代品和互补品 消费者对未来的预期 第二节房地产市场供求 三 房地产市场供求平衡房地产市场供求均衡是指房地产的需求量和供给量相等时的状态 此时价格称为均衡价格 数量称为均衡数量 均衡价格理论是价格原理的核心内容 第三节房地产价格 一 房地产价格的特征与作用1 房地产价格的特征地价是地租的资本化权益价格具有重要性保值与增值用途相关性个别性可比性 第三节房地产价格 一 房地产价格的特征与作用2 房地产价格的作用调节供求作用引导与公示促进技术进步优化资源配置的作用政府行为的依据 第三节房地产价格 二 房地产价格影响因素1 一般因素 经济因素 社会因素 行政因素 心理因素 1 经济因素经济发展因素 GDP财政金融因素产业机构因素 第三节房地产价格 二 房地产价格影响因素1 一般因素 经济因素 社会因素 行政因素 心理因素 2 社会因素人口因素 数量 结构和素质家庭规模因素房地产投机因素教育科研水平和治安因素社会福利因素 第三节房地产价格 二 房地产价格影响因素1 一般因素 经济因素 社会因素 行政因素 心理因素 3 行政因素土地使用制度与住房制度 地价政策城市规划 土地利用规划 城市发展战略税收制度 投资倾斜 优惠政策行政隶属关系变更交通管制 第三节房地产价格 二 房地产价格影响因素1 一般因素 经济因素 社会因素 行政因素 心理因素 4 心理因素购买或出售心态 对居住环境的认同度 欣赏趣味 时尚风气 跟风从众心理 接近名家住宅心理 讲究门牌号或土地号 风水等 第三节房地产价格 二 房地产价格影响因素2 区域因素 商服繁华因素道路通达因素 交通便捷因素 道路状况 出入交通工具 交通管制 停车方便程度和收费标准等 城市设施状况因素 学校 医院等环境状况因素 大气环境 水文环境 生觉 视觉 卫生 人文等环境 第三节房地产价格 二 房地产价格影响因素3 个别因素 土地个别因素 区位因素 面积因素 形状因素 地力因素 容积率因素 用途因素 土地使用年限建筑物个别因素 面积机构材料 设计设备 施工质量 法律限制 环境协调 第三节房地产价格 三 房地产价格体系基准地价 是指在城镇规划区范围内 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地 按照商业 居住 工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格 并由市 县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格 标定地价 指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格 是政府根据管理需要 评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格 它是该类土地在该区域的标准指导价格 土地使用权出让底价 重置价格交易价格抵押价格与课税价格 第三节房地产价格 四 房地产价格评估方法市场法成本法受益法假设开发法基准地价修正法路线价法房地产价格指数法 第三节房地产价格 五 房地产价格评估制度含义国外职业道德要求我国制度 房地产市场指标 供给指标 需求指标 市场交易指标 市场监测与预警指标1 供给指标存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期2 需求指标国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数 房地产市场指标 3 市场交易指标销售量 出租量 吸纳量 销售量 出租量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价格指数 房地产价格 房地产租金4 市场监测与预警指标土地转化率 开发强度系数 开发投资杠杆率 脂肪可支付性指数 住房价格合理性指数 房价租金比 量价弹性 个人住房抵押贷款还款收入比 住房市场指数 消费者信心指数 吸纳率 AbsorptionRate ARt 指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例 ARt AVt HSRt 以百分数表示 有季度吸纳率 年吸纳率等 实际计算过程中 可按销售或出租 存量房屋和新建房屋 不同物业类型等分别计算 吸纳周期 AbsorptionPeriod APt 指按报告期内的吸纳速度 单位时间内的吸纳量 计算 同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间 APt HSRt AVt 单位为年 季度或月 在数值上等于吸纳率的倒数 在计算过程中 可按销售或出租 存量房屋和新建房屋 不同物业类型等分别计算 在新建商品房销售市场 吸纳周期又称为销售周期 第四节房地产价格指数 房地产价格指数是以指数形式来反映城市房地产市场行情并揭示其价格变化趋势的房地产信息系统 一 房地产价格指数中国房地产指数系统是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法 该指标体系由城市综合指数 城市住宅指数 特征价格 hedonic 指数 写字楼指数和商铺指数组成 作用 1 单个城市指数2 两个或两个以上城市指数比较 特征价格理论特征价格理论认为房地产商品的面积 楼层 朝向 所处区位 物业服务等等均是该商品所具备的品质 而房地产商品的价格就是由这些因素综合决定的 运用特征价格理论编制房地产指数的思路是 将影响房地产价格的品质因素分解 将前后期房地产价格变动中因品质因素所引起的价格变动剔除 得到纯粹由房地产市场供求关系引起的价格变动 国外目前编制房地产指数多遵循这样的思路 较典型的方法有两种 重复交易法 重复交易价格就是同一栋房屋在两个不同时期售出的价格 重复交易法就是利用房地产重复交易的项目 重复交易价格资料计算房地产价格指数 这样在两个时期考察相同的房屋 在面积 楼层 朝向 结构 材料等等房屋品质方面均相同 保证了前后期对比的样本的同质性 使价格指数能够反映出房地产市场供求关系的变化 特征价格法 特征价格是每单位消费者在追求效用最大化过程中 每增加一个单位某种属性的消费所愿意支付的边际费用 特征价格法是应用模型求出影响房地产商品价格的品质因素所隐含的价格 并可确定每一品质因素变动对商品价格的影响程度 这样即使是非同质商品也可以在基期和报告期进行比较 目前国外一般是采用特征价格理论来编制房地产指数 第四节房地产价格指数 二 地价指数 地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标 地价指数小 则地价波动幅度小 社会经济稳定 地价指数大 则地价波动幅度大 经济发展可能过热 其计算公式为 地价指数 报告期地价 基期地价 100 作用 1 国家和政府2 土地投资者 土地使用者3 规划部门4 土地级别和基准地价修订编制方法和技术路线 1 基本单元2 标准宗地评估3 计算平均价4 计算指数5 检验调试和确定 第五节房地产租价比 租售比国际上用房租收入比反映住宅租赁市场的有效供给和有效需求 通用的概念是房租收入比是居住单元的年租金中位数与租住者家庭年收入中位数之比 联合国90年代初的调查资料显示 各国 地区 房租与收入比的平均值为 我国北京地区为 根据国际上的统计经验 房租收入比的范围在之间比较合理 由于我国住宅租赁市场起步较晚 发展不规范 现行的统计制度也缺乏有关的数据 我国学者较少用房租收入比来衡量住宅租赁市场状况 而较多运用 租售比 指标来衡量租金与售价的关系 进而判断房价的高低 通常所谓 租售比 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值 从理论上说 计算 租售比 的方法是 假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行 算出包括银行利息在内的租房总支出 同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行 再算出买房总支出 以租房总支出除以买房总支出 其结果就是住房的 租售比 根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律 正常的房地产市场中 售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系 房屋 租售比 约为1 100 一般而言 国际标准的 房产租售比 为1 100 但这主要针对处于发展趋于稳定的国家或地区 中国则存在经济快速上升 人民币升值预期 改善需求大等特殊状况 因此可以放大到1 200 1 300 以符实际 惟一旦超越1 300则无疑处于泡沫边缘 上海某小区一套90平方米的住房 目前售价18000元 平方米 月租2700元 无家具 合每平方米租金30元 租售比约1 600 是1 300的国际标准线的一半 意味着上海房产投资价值相对变小 房产泡沫已经显现 附 其实用租售比描述房价行情 并不如用售租比更为形象 即将数值反调 所谓 租售比 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值 国际通行标准认为 合理的房屋租售比在1 200到1 300之间 这个比值意味着如果把房子出租 200个至300个月 大致相当于16年至25年 内能收回房款 买房就是划算的 如果租售比低于1 300 意味着房产投资价值相对变小 房产泡沫已经显现 2 房价收入比房价收入比是一个反映某国或某座城市居民购买商品住房的能力及其住宅房地产市场的供求关系的一个指标 联合国人类住区 生境 中心所发布的 城市指标指南 中将房价收入比定义为 居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比 国内关于房价收入比的定义五花八门 大致有模糊型和精确型两种 房价收入比的模糊型定义为 一套中等水平住宅的市场价格 元 套 与中等水平的居民家庭年收入 元 年 的比例 而其精确型定义为 平均每套住宅的市场价格 元 套 与平均每户居民家庭年收入 元 年 的比例 按照国际惯例 目前比较通行的说法认为 房价收入比在3 6倍之间为合理区间 如考虑住房贷款因素 住房消费占居民收入的比重应低于30 房价收入比简洁 有力地说明了居民的住房支付能力 即居民家庭不吃不喝 不穿不用以及无其他任何支出前提下购买一套住宅需要多少年 举个例子来说 一个地区买一套房子要花40万元 平均家庭年收入是8万元 则房价收入比为5 另外一个地区买同样的一套房子也要花40万元 但平均家庭年收入是4万元 则房价收入比为10 显然 前一个地区的居民会对房价更满意一些 当然 国内也有一些学者将房价收入比定义为住宅的市场价格与家庭年可支配收入的比例 4 空置率西方各国的住宅市场统计中 空置 housingvacany 分为自有房空置和出租房空置 指可以出售 出租 但尚未出售 出租 的房屋 美国国家统计局的解释是 空置量是指调查时点无人居住的住宅单元数量 如果被调查住宅的住户在其他地方有更经常的住宅 则该套住宅也为空置 反映空置问题的最基本指标是空置量和空置率 其中空置量一般用面积表示 也可用空屋数表示 空置率指某一时刻空置住宅面积占全部