北京市房地产宏观市场环境.doc

1. 北京市房地产宏观市场环境1.1 北京市城市经济与规划1.1.1 宏观经济运行状况以下为北京市2000-2007年宏观经济概况：1.1.1.1 北京市2000-2007年GDP发展情况北京市2000年到2007年的国内生产总值和人均生产总值一直呈现稳步上涨的趋势，同比增涨在10%以上，到2007年国民生产总值已经到达9006.2亿元，年人均GDP达到则56004元。2007年，北京全年实现地区生产总值9006.2亿元，比上年增长12.3%，已经连续9年实现两位数增长。人均GDP达到55151元，位于全国第四位，另外，北京的人均可支配收入达到21989元，是国内仅有的四个“人均可支配收入超过20000元”的城市之一。北京是中国经济总量仅次于上海的城市。1.1.1.2 CPI跟踪分析据国家统计局2008年5月11日发布的数据，4月份全国居民消费者物价指数同比上涨8.5%，全国70个主要城市上涨8.1%。这是这一指标连续15个月同比上涨5%以上。消费者物价指数(Consumer Price Index)简称CPI，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。CPI高企导致货币购买力下降，一般定义超过3%为通货膨胀，超过5%就是比较严重的通货膨胀。在这种情况下，对于房地产市场可能产生如下影响：第一，固定资产投资增加。在通胀背景下，民众急需投资保值渠道，实物资产包括土地、房地产在内，都是最好的保值资产。保值诉求和收入增长之后的财富效应，是提升房价的根本动因。政府小幅不断加息实际上使市场坚定了一个判断，那就是经济处于通胀周期，因此购买实物资产保值是最理性的投资。第二，房价难以出现明显下挫。从金融角度来说，房价下挫必须具备三个条件，一是人民币真实汇率大幅升值，二是通胀风险大有缓解，三是投资品种极大丰富。从目前来看，正是人民币贬值、通胀风险加剧与投资品种过少这几个因素共同作用，支撑了中国的房地产市场。截至2007年12月末。中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%；如果加上大量以房产作为抵押的其它贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。房价下降30%，银行系统将增加1万亿元的坏帐，事实上，加上土地房产等抵押品，房地产价格波动对银行的影响幅度可能会更大。可见从金融安全的角度，只要我国不动产证券化的进程没有完成，房价难以大幅下挫。1.1.1.3 北京市房地产投资情况在资产投资方面，2000年到2007年北京市固定资产投资总额从1297.4亿元上涨到07年的3966.6亿元，其中房地产开发投资占整体固定资产投资比例从2000年的40.24%直线上涨， 到2004年已经达到58%，增长幅度和速度较快。到05年以后该比例开始逐年下降，到2007年下降8%左右。北京市在2004年后房地产投资比例逐年递减，预示着一直以来作为固定资产投资重要方向的房地产市场已经开始发生改变。分析其原因在于北京作为一线城市，其房地产市场经长期发展，优质土地资源日益稀缺，土地价格和房屋价格的快速上涨从供给和需求二个方面压缩了市场的发展空间。 2005-2007年住宅市场施工面积、竣工面积的总量在逐年递减，说明住宅类产品的有效供应出现减少。但是平均每年的住宅竣工面积和住宅销售面积基本等量，说明市场需求一直保持旺盛的态势，这一市场前景对于城市核心区位的住宅项目会带来大量的利好因素。1.1.2 城市规划1.1.2.1 城市总体规划北京未来城市整体规划（2004-2020）经过国务院批准2004年-2020年，在北京市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。在“两轴-两带-多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城-新城-镇的市域城镇结构。中心城则主要是指八大主要城区，该区域是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区。区域内重点进行城市环境整治、交通疏理、基础设施改善，合理控制建设强度，逐步疏解人口与产业，完善政治、文化和国际交往中心的功能，大力发展以高端服务、金融保险和文化旅游为主体的第三产业，提升城市职能中心品质。1.1.2.2 城市交通规划备注：标记处为本案位置根据“两轴两带多中心”的城市空间结构，构筑以轨道交通、高速公路以及交通枢纽为主体的交通支撑体系。优化完善中心城路网体系，大幅度提高现有道路的通行能力。合理确定中心城的土地开发强度与建设规模，改善中心城交通状况。1.2 北京市土地市场（城八区）1.2.1 北京市城八区土地市场成交分析1.2.1.1 城八区土地市场为了更好的了解北京市的房地产市场的发展情况，我们对北京市2007年的土地市场按照行政区域划分，并针对北京市中心城区（城八区）进行统计。2007年北京市城八区共计成交土地42宗，规划建筑面积589.48万平方米，平均成交楼面价格为4459元/平方米。城八区成交土地当中纯住宅用地占整体市场的12%，比例最大的为商业金融用地占22%。1.2.1.2 城八区住宅土地市场北京市2007年土地市场住宅共计成交56宗，城市核心区域当中朝阳区成交土地放量最大。但从整体的放量上看，城市核心区域土地放量少于远郊区县，居住用地供应向城市外部扩展，城八区住宅土地稀缺性增强。n 2007年北京城八区住宅土地成交情况表区域名称成交宗数占地面积权重规划建筑面积权重（万平方米）(万平方米)朝阳区8165.80 58.42%260.35 56.34%海淀区552.49 18.49%77.90 16.86%丰台743.22 15.23%75.87 16.42%石景山222.29 7.85%47.97 10.38%合计22283.80 100.00%462.10 100.00%从07年北京市城八区住宅市场的土地成交情况来看，只有朝阳、海淀、丰台和石景山四个区域有土地成交，共计成交土地22宗，成交比例最大的是朝阳区，共成交8宗，占城八区土地面积的58.42%，规划建筑面积的56.34%，而海淀区2007年只成交5宗，土地成交面积52.49万平方米，占整体成交土地占地面积的18.49%；规划建筑面积77.9万平方米,占16.86%。1.2.1.3 典型成交土地2007年，北京共有5块用地楼面地价突破万元，其中有3块为居住用地，三家“住宅地王”分别是万科、金融街和龙湖地产，其中中关村甲三号是距离本案最近的项目。序号宗地名称占地面积(万平方米）规划建筑面积(万平方米）规划用途成交价(亿元)楼面地价（元/平方米）受让单位1朝阳区西大望路27号住宅及代建公建用地 8.16 14.94 住宅配套1711379北京万科企业有限公司 2海淀区科学院南路6号综合楼 2.04 5.81 公共设施 76.6411422北京融科智地房地产开发有限公司 3朝阳区大屯路224号住宅及代建公建项目用地 2.60 6.06 居住公建 8.3513788金融街控股股份有限公司 024崇文区敬业西里商业金融项目用地 0.65 0.99 商业金融 1.4814975北京世纪鸿房地产开发有限责任公司 5海淀区中关村甲3号住宅及商业、办公项目用地 5.66 17.81 综合 20.611567重庆龙湖地产发展有限公司和北京时代华人房地产开发有限公司投标联合体 1.2.2 北京市城八区住宅土地市场成交价格分析1.2.2.1 城八区住宅土地成交价格我司对2007年北京市城八区住宅土地市场的价格成交情况进行统计分析07年北京市城八区住宅土地成交情况区域名称成交宗数成交价(亿元)楼面地价（元/平方米）朝阳区8109.124191海淀区525.553280丰台731.524154石景山214.763077合计22180.953916北京2007年城八区住宅土地共计成交22宗，朝阳区楼面地价最高，最低为石景山区域。这表明热点行政板块土地价值依然具备较高的市场价值。由于海淀区07年成交的商品住宅用地较少，两限房的出现拉低了海淀区的成交单价。1.2.2.2 2006-2007年北京市住宅土地成交价格比较区域名称06年土地成交价格（元/）07年土地成交价格（元/）涨幅比例西城6914崇文4653宣武4530朝阳5047 4191-8.3%海淀5042 3280-35%丰台4090 41541.56%石景山2824 30779%2007年北京市城八区住宅土地成交金额180.95亿元，城八区当中朝阳区域的成交总额最大。同比06年的楼面价格，07年城八区除丰台和石景山区域以外，其他区域的楼面价格都有所下降，尤其是海淀区域的降幅比例达到35%。主要是因为城八区当中朝阳区、海淀区、石景山区和丰台区都有两限房地块成交，以致土地成交价格和区域平均楼面价格同比去年有所下降。1.2.3 土地市场总结北京2007年城八区土地市场住宅成交22宗，08年一季度成交的住宅或含住宅性质用地27宗，尽管土地供给增加但是土地分布区域主要以五环外为主。城区土地供应继续保持向外围延展的趋势，城八区内中二环-三环内基本无住宅类用地供应，在这种城市核心土地资源稀缺性的推动下，北京市住宅市场需求量继续向外围转移，三四环之间土地价值大幅提高。从成交楼面价格来看，08年一季度北京市住宅土地楼面价格4628元/平方米，相比2007年同比增长36%。尽管07年两限房等福利房的供给拉低了整体土地市场成交均价，但从08年的发展势头来看，未来土地价格进一步上涨可能性较大。1.3 房地产相关政策及导向1.3.1 政策分类法律及行政措施类时间措施内容2004年国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)。2005年国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知，业内将其称之为“国八条”。国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。国务院转发了由建设部等七部委联合制定的关于做好稳定住房价格工作的意见2006年国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 国务院关于加强土地调控有关问题的通知2007年物权法房地产市场秩序专项整治工作方案关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定外商投资产业指导目录（2007年修订）土地储备管理办法经济适用房管理办法北京“两成房现售令”2008年土地储备管理办法国务院关于促进节约集约用地的通知国务院关于加大闲置土地处置力度的通知 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 北京市限价商品住房管理办法(试行)关于公布我市2008年住房建设计划的通知（简称通知）针对房地产市场房价上涨过快、供给结构不合理、国内外投机资金过度炒作等突出问题，中央和地方政府密集推出了许多针对性调控措施，分别通过土地、住房价格，住房供应结构等多方面进行调控。随着06年以后这些政策措施的力度越来越大，越来越完善，政策逐渐的显现成效。其中建委2月18日出台的关于公布我市2008年住房建设计划的通知（简称通知）明确规定了2008年北京市计划建设住房2750万平方米，其中政策类住房占比40%以上；套型面积90平方米以下的住房占比70%以上。这表明国家对于保障性住房的实施力度，并且未来市场小户型产品供应将进一步加大。财政及税收措施类 时间措施内容2004年国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。2005年国家税务总局发出通知，要求各地税务机关结合本地实际情况，筛选长期亏损、长期微利或跳跃式赢利却不断扩大经营规模的企业作为反避税审计对象，进一步提高反避税工作质量。国家税务总局公布企业财产损失税前扣除管理办法2006年国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 关于调整房地产营业税有关政策的通知 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见廉租住房保障办法关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2008年经济适用住房开发贷款管理办法国家通过调整房地产交易营业税和个人所得税等政策已经开始影响国内外购房者的心态，打击了投机炒作的购房需求，也使部分自住型购房者抑制价格追涨的非理性冲动。对于经济适用房开发贷款的放宽，表明了政府在信贷方面对保障性用房建设提供支持，其目的在于使市场供求朝着有利于房价稳定的方向发展。货币政策及金融市场类 时间措施内容2004年国家发展和改革委员会、中国银行业监督管理委员会联合印发了关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知经国务院批准，扩大金融机构贷款利率浮动区间。商业银行、城市信用社贷款利率的浮动区间上限扩大到贷款基准利率的1.7倍，农村信用社贷款利率的浮动区间上限扩大到贷款基准利率的2倍，金融机构贷款利率的浮动区间下限保持为贷款基准利率的0.9倍不变。经国务院批准，宣布自4月25日起，实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点。报经国务院同意，上调金融机构存贷款基准利率，由现行的1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整。2005年经国务院批准，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62下调到0.99，法定准备金存款利率维持1.89不变。批准银行间外汇市场正式开办外币买卖业务。同日，中国外汇交易中心推出八对外币买卖业务。八对交易货币分别是美元兑欧元、日元、港元、英镑、瑞郎、澳元和加元，以及欧元兑日元。一年之内5次上调境内商业银行美元、港币小额外币存款利率上限，最后调整后利率上限分别为3%和2.625。2006年关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 2007年个人外汇管理办法（中国人民银行令2006第3号）正式施行，个人外汇管理办法实施细则开始实行。中国外汇交易中心推出新一代外汇交易系统，人民币外汇即期、远期、掉期交易和外币对交易统一通过该平台交易。关于加强商业性房地产信贷管理的通知 廉租住房保障资金管理办法关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知6次加息，贷款基准利率共上涨1.08% 央行10次上调存款准备金率，一年之内上调了5% 2008年从1月25日开始，央行连续4次上调银行存款准备金率，上调后银行存款准备金率达到16.5%。国家通过增加存款准备金、提高贷款利率、加强外汇的管理等一系列的金融政策，对整体宏观市场进行调控，目的旨在降低金融风险。1.3.2 政策特点分析自2004年开始，国家就逐步的开始对房地产业进行宏观调控，相继出台了一系列调控政策以及具体措施。其特点在于出台时间集中，涉及范围广，对房地产各个环节都加以调控，并优化市场供应结构，加大了福利性住房保障力度。国家对地产调控的着力点主要体现在两大方面：n 货币金融政策方面通过提高存款准备金利率来控制新增信贷总量的增长、增加外汇的储备、通过外汇管理办法来稳定汇率、控制国外热钱的涌入，这一系列的金融货币政策的实施对房地产行业来说贷款可能难度加大，使得融资成本大幅度的提升。n 房地产政策方面通过增加项目投资资本金、提高贷款利率、控制高档商品房，加大对经济适用房和限价房以及廉租房的建设、增大土地市场的监管力度、加强对二手房市场的管理，调整营业税和个人所得税等一系列的措施，从土地到销售等多方面对房地产市场进行调控和管理。1.4 未来市场发展趋势1.4.1 未来土地市场供应情况（城八区）2008年1季度北京市城八区共计成交土地13宗，规划建筑面积202.16万平方米，平均成交楼面价格为5789元/平方米。在2008年刚成交的13宗城八