【广告策划-PPT】奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案

太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场 总体经营方案 1、经营管理目标 -制定目标 2、经营管理方案 -管理措施 3、营销企划提案 -宣传措施 演示文稿 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场 经营管理目标 1、品牌及区域安排 2、主要 品牌对照表（与青浦、美罗及华泰） 3、主要品牌品类表 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 一、 品牌及区域安排： 一、南街临街区： 16栋： ALFRED DUNHILL、 Kent & Curwen、 Cerruti 1881、 GIVENCHY、 MENDI、 CK、BCBG、 TRUSSARDI。（ 8铺 8品牌） 17栋： BALLY、 Max Mara 、 POLO RALPH LAUREN、 KENZO、 AQUASCATUM、NORTHFACE、阿迪达斯（工厂店）、 LEO。（ 9铺 8品牌） 二、南街一楼内部： 16栋： REPORTER、 HUBER、林宝坚尼、世界名牌眼镜、 GUCCI、 PRADA、 CD（ 16幢 14号铺）（ 5铺 7品牌）、 17栋： DURBON、费雷、 TRUCK&TRAVEL、 CALAMAR、 NAUTICA、 三、北街服饰区（含一、二、三楼独栋）： HUGO BOSS、 VERSACE、 ESCADA SPORT、 ARMANI EXCHANGE、 ARMANI SERGIO、ZARA、杰尼亚、 BURBERR、 Gives & Hawkes、美国休闲品牌 25个 (如 GAP、 TOMMY HILFIGER) 、 NIKE FACTORY、 AIGLE、 MAX & CO。 接下页 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 四、以上区域备选品牌 CANALI、森特曼、 PUAL & SHARK、 DAKS、 LANVIN、 D&G 、斐拉格慕、 FENDI、COACH、 LANCEL、 DKNY、 JESSICA、 COLOUR18、 WOLSEY、 I.T、赫门、朗维高、布莱恩、拉格菲、爱玛仕。 五、 B11幢（自营美国品牌）： GAP、 TOMMY HILFIGER、 HANES、 OLDNAVY、 SOUTHPOLE、 MIITAbcrcrombic & Fitch、 TOP、 HEAYY、 KNIT、 WORKS、 ONLINE、 NORTON、 Dockers、 FUBU、 XG、S/J 、 WILION、 CABINCREEN、 DELICATES、 SEVEN、 CRAZY HORSE、 BOB、BUILDER、 CNARLY、 STAFFORD Plugg、 W.1、 MAXME、 COLUMBIA、 VOLTAGE、OK.E.DOKIE、 PERISCOPE、 TOWNCRAFT、 U.S TRADING、 WASHINGTON、 HANES HERWAY、 FLARZLEG、 BANANA REPUBLIC、 RUSSELL ATH ETIC、 A.BYER、 CLUB、RIVETED、 ZANADI、 ARIZONA、 PILLOW 、 TALK、 NICKELODEON、 Calvin Klein、NOTATIONS、 IOI、 Levis、 HAMPION、 A.Z、 PACIFICTRAIL、 BODY DODE、 LEE、 SAG、DIESEL、 HARBOR、 SRT、 Fashjon Bug、 DFX、 IZOD、 JONES WEAR、 AZONA、 WORTHINGTON 、 NORTHPEAK、 CARLYN TAYLOR、 BYER、 J.FERRAR。（美国品牌预设 69个，实际到位数按 25个计算，）。 接下页 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 六、 16及 17A二楼： 卡尔丹顿、 LAMPO、马克爱萨尼、菲妮迪、玛丝菲尔、汉帛、圣诺兰、安 姬奥、MOISELLE、马天奴、蒙迪爱尔、菲杰、艾格、艾格周末、范怡文、阿桑娜、爱特爱、贝纳通、例外、淑女屋、 VERO MODA、 Weekend workshop、 ESPRIT、MAXSTUDIO DUNNU、 EVE&NY、 GOGO、 KAKO、 KUHLE、 LANCY、百图、雅迪思、茜纳、掂、 OBBO、皮尔卡丹（女装）、 JORYA、英国精英、马狮龙、丹尼、 UCLA、卡尔丹顿（ GOLF）、比音勒芬、 ASHWORTH、 5TH STREET、 LEE、黄金熊、万星威、 PAT、男女饰品精品、蓝威龙（以上共计 53个） 七、 17B整幢： 一楼：鞋及箱包： SODA、拉格斐、金夫人、黄金屋、利莱、吉梦婷、蒙迪、都彭、林宝坚尼、傲士、名士、雅诗贝利、斯丹、其乐、梅尔代格、胡里奥、比翼、雅乐士、比安格、马飞仕图、仕品高、阿兰德龙、皮尔 卡丹、宾度、沙驰、骆驼、策乐、嘉贝迪斯、百利、天美意、接吻猫、曼仙妮、千百度、卡曼妮、伊人、 M2、星期六、派利莱、卡威奴、芭迪、兰诗迪妮、汤普葛罗、美丽宝、暇步士、思嘉图、 FED、 LACOSTE、木林森、 SKAP、花雨伞、金利莱、花花公子、卡帝乐、梦特娇（以上共计 55个） 。 接下页 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 箱包 ： Nazareno Cabrielli、 Etex、艾斯普瑞、 ELLE、喜丽、巴黎凡尔赛、 WHY、皇冠、洛杰、大使、外交官、法文箱子、巴黎世家、邓禄普、沙驰、铁塔、圣宝路、花雨伞、花花公子、梦特娇（以上共计 20个）。 二楼：运动： 耐克、锐步、阿迪达斯、 KAPPA、爱世克斯、美津浓、安博格、李宁、安踏、日高、奥索卡（户外用品）、纽百伦、 LOTTO、 UNMBER、匡威、乔丹、 361、波特、威尔逊、王子、（共计 20个） 三楼：家居内衣： 家居：棉田、 YAHAOA、莱美、喜来登、优雅诗、花田、 ESPRIT、雅芳婷、澳西奴以及酒水器具。内衣：黛安芬、安莉芳、华歌尔、欧迪芬、爱慕、欣姿芳（以上共计 15个） 八、 18幢： 一楼：星巴克、哈根达斯、面包新语、超市、。 二楼：雪茄屋、红酒坊、一茶一座、巴哈马高级商务餐厅。 说明：目前预设 218个，第 18幢品牌、餐饮及童装除外。 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 二、 品牌对照表（一）： 品牌名称 上海 X浦 苏州 X罗 苏州 X华 本项目 Ermenegildo Zegna Ermenegildo Zegna Ermenegildo Zegna Ermenegildo Zegna Ermenegildo Zegna Cerruti1881 Cerruti1881 Cerruti1881 Cerruti1881 Cerruti1881 ALFRED DUNHIL ALFRED DUNHIL ALFRED DUNHIL ALFRED DUNHIL GIVENCHY GIVENCHY GIVENCHY GIVENCHY ARMANI EXCHANGE ARMANI EXCHANGE ARMANI EXCHANGE ARMANI EXCHANGE ARMANI SERGIO ARMANI SERGIO ARMANI SERGIO Kent&Curwen Kent&Curwen Kent&Curwen BURBERRY BURBERRY BURBERRY POLO RALPH LAUREN POLO RALPH LAUREN POLO RALPH LAUREN 接下页 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ AQUASCATUM AQUASCATUM AQUASCATUM AQUASCATUM AQUASCATUM BCBG BCBG BCBG TRUSSARDI TRUSSARDI TRUSSARDI MaxMara MaxMara MaxMara BALLY BALLY BALLY DURBON DURBON DURBON DURBON NIKE Factory NIKE Factory NIKE NIKE NIKE Factory ADIDAS ADIDAS ADIDAS ADIDAS ADIDAS TOMMY HILFIGER TOMMY HILFIGER TOMMY HILFIGER TOMMY HILFIGER THE NORTH FACE THE NORTH FACE THE NORTH FACE 品牌名称 上海 X浦 苏州 X罗 苏州 X华 本项目 接下页 品牌对照表（二）： 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ ST.DUPONT ST.DUPONT ST.DUPONT ST.DUPONT MONTBLANC MONTBLANC MONTBLANC BROOKS BROTHERS BROOKS BROTHERS PUAL&SHARK PUAL&SHARK PUAL&SHARK LANCEL LANCEL LANECL REPORTER REPORTER REPORTER HUBER HUBER HUBER 林宝坚尼 林宝坚尼 林宝坚尼 GUCCI GUCCI PRADA PRADA 品牌名称 上海 X浦 苏州 X罗 苏州 X华 本项目 接下页 品牌对照表（三）： 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ CD CD KENZO KENZO ADIDAS ADIDAS ADIDAS LEO LEO LEO 费雷 费雷 TRUCK&TRAVEL TRUCK&TRAVEL CALAMAR CALAMAR CALAMAR NATICA NATICA NATICA HUGO BOSS HUGO BOSS HUGO BOSS ESCADA SPORT ESCADA SPORT 品牌名称 上海 X浦 苏州 X罗 苏州 X华 本项目 接下页 品牌对照表（四）： 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ VERSACE VERSACE VERSACE ZARA ZARA Gives&Hawkes Gives&Hawkes AIGLE AIGLE Max.Co Max.Co CK CK CK MONDI MONDI MENDI 对比品牌共计： 47 小计： 26 小计： 15 小计： 13 小计： 43 品牌名称 上海 X浦 苏州 X罗 苏州 X华 本项目 品牌对照表（五）： MEXX MEXX 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 青浦 A区品牌 : StefanoRicci、 TommyHilfiger、 Armani（ 阿玛尼 ） 、 Dunhill、 CERRUTI1881、 HugoBoss、S.F.F、 Zegna（ 杰尼亚 ） 、 VENETIA（ 威尼帝 ） 、 Piombo（ 彼雅泊 ） 、 Mondi（ 蒙迪 ） 、EECTimeZone、 THREEfashion、 MOMOVISION、 Aquascutum（ 雅 格 狮 丹 ） 、MOSCHINOJEANS、 AutaSon（ 奥德臣 ） 、 Givenchy（ 纪梵希 ） 、 Charriol（ 夏利豪 ） 、LiuJo、 AdolfoDominguez（ 雅度夫 ） 、 PalZileri（ 伯爵莱利 ） 、 PortsInternational（ 宝姿 ） 、CANALI（ 康纳利 ） 、 7camicie、 S.T.Dupont 青浦 B区品牌 : I.T、 Adidas、 Quiksilver、 Columbia、 Jessica/Colour18/WeekendWorkshop、 AscotChang（诗阁 ） 、 LaVico（ 朗维高 ） 、 NAUTICA、 Reporter（ 威波特 ） 、 Head（ 海德 ） 、 Sasseur（砂之船 ） 、 TimeZone、 Callisto、 TheNorthFace、 Tecgar、 Lotto、 LeCoqSportif、 MissSixty、 Reebok、 CKUnderwear、 Lafuma、 Nike、 Wilson、 AEE、 LeSaunda、 Sisley、 Stonefly、奔驰服饰 、 UnitedColorsofBenetton、 JCCollezione、 StudioI.F.F、 HenryCottons、 Millies、EvesTemptation 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 三、 主要品牌招商品类情况： 铺位编号 预设品牌 商品类别 面积(M2) 铺位编号 预设品牌 商品类别 面积(M2) 铺位编号 预设品牌 商品类别 面积 (M2) 2 ALFRED DUNHILL 服装、饰品、颇具系列 103 1 BALLY 皮具、皮 鞋系列 68.4 B01 HUGO BOSS、ESCADA SPORT、VERSACE 服装、饰品系列 1642.2 3 Kent&Curwen 服装、饰 品系列 97.2 2 MaxMara 服装、饰 品系列 72.6 B02 ARMANI EXCHANGE、ARMANI SERGIO 服装、饰品系列 1067.5 4 Cerruti1881 服装、饰 品系列 90.3 3 POLO RALPH LAUREN 服装、饰品系列 73.6 B03 ZARA 服装、服饰系列 171.7 5 GIVENCHY 服装、饰 品系列 91.8 4 KENZO 服装系列 71.9 B05 Zegna 服装、饰品、皮具系列 138.6 6 MENDI 服装系列 92.2 5 AQUASCATUM 服装系列 44.6 B07 BURBERR 服装、皮 具系列 198.4 7 CK 服装、内 衣系列 102.6 6 NORTH FACE 服装、饰 品系列 45.3 B08 Gives&Hawkes 服装系列 187.3 接下页 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 8 BCBG 服装系列 95 7 ADIDAS 服装、鞋系列 50.7 B11 自营商品进口美国品牌如GAP等 服装、服饰系列 561.5 9 TRUSSARDI 服装、饰品、 鞋系列 73.6 8 ADIDAS 服装、鞋系列 75.3 B13 NIKE Factory 服装、鞋系列 607.4 10 REPORTER 服装系列 74.2 9 LEO 服装、皮具系列 43.7 B14 AIGLE 服装系列 194.5 11 HUBER 服装系列 91.6 10 DURBON 服装、饰品系列 100 B15 Max.Co 服装系列 172.8 12 林宝坚尼 服装、鞋、皮具系列 115.3 11 费雷 服装系列 98.6 13 世界名牌眼镜 63 12 TRUCK&TRAVEL 服装系列 88.6 14 CD、GUCCI、PRADA 鞋、皮具系列 129.6 13 CALAMAR 服装系列 60 14 NAUTICA 服装系列 51 合计 1219.4 944. 3 4941.9 备注：以上主要是各幢各区域一层规划的国际一二线品牌的预案，二三层的国内一二线品牌未规划在内 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 四 、 购销商品安排及资金使用方案： 1、一线品牌 (约 1200万 ) ： Zegna、 ZARA、 Max-Mara、 GUCCI、 PRADA、TommyHilfiger、 HUGUBOSS、 VERSACE、BURBERR、 ESCADA Sport、 TRUSSARDI、ARMANI EXCHANGE、 ARMANI SERGIO、Cerruti1881、 Gives&Hawkes、 Kent&Curwen、BALLY、 MENDO、 KENZO、 CK、 NIKE Factory、 ADIDAS、 NORTH FACE、 AIGLE、CANALI、森特曼、 PUAL&SHARK、 DAKS、LANVIN、 D&G 、 CD。 预设 31个品牌，其中不超过 15个品牌需购销的预算资金 说明： 购销以外为 600万元押款联营资金，押款联营的品牌为国际一、二线和国内一线品牌，押款联营品牌数不超过30个。其它为联营品牌。 接下页 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2、美国休闲品牌购销部分 (约 400万 )： GAP、 HANES、 OLDNAVY、 SOUTHPOLE、 MIITAbcrcrombic & Fitch、 TOP、HEAYY、 KNIT、 WORKS、 ONLINE、 NORTON、 Dockers、 FUBU、 XG、S/J 、 WILION、 CABINCREEN、 DELICATES、 SEVEN、 CRAZY HORSE、 BOB、BUILDER、 CNARLY、 STAFFORD Plugg、 W.1、 MAXME、 COLUMBIA、VOLTAGE、 OK.E.DOKIE、 PERISCOPE、 TOWNCRAFT、 U.S TRADING、WASHINGTON、 HANES HERWAY、 FLARZLEG、 BANANA REPUBLIC、RUSSELL ATH ETIC、 A.BYER、 CLUB、 RIVETED、 ZANADI、 ARIZONA、PILLOW 、 TALK、 NICKELODEON、 Calvin Klein、 NOTATIONS、 IOI、 Levis、HAMPION、 A.Z、 PACIFICTRAIL、 BODY DODE、 LEE、 SAG、 DIESEL、HARBOR、 SRT、 Fashjon Bug、 DFX、 IZOD、 JONES WEAR、 AZONA、 WORTHINGTON 、 NORTHPEAK、 CARLYN TAYLOR、 BYER、 J.FERRAR 美国休闲品牌预设 68个，根据规划面积，到位数为实际购销数，按 25个计算 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场 经营管理方案 1、 组织管理与权责划分 2、部门管理制度 3、总经理致辞及员工誓词 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 一、组织管理与权责划分 一）组织原则 二）组织架构： 三）人员编制 四）岗位职责 二、部门管理制度 一）行政管理部制度 1、行政人事作业程序 2、考勤及作息管理制度 3、薪 资 管 理 制 度 4、前台服务管理 5、办公费用的管理 6、通讯费管理 7、复印机管理 8、办公文具用品管理制度 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 9、办公消耗品管理规定 10、长途电话管理办法 11、财产管理办法 12、仓库管理制度 13、报刊及邮发管理办法 14、员工宿舍管理规定 15、总务课工作流程图 三）、物业部管理制度 1、书写报告 2、物业验收制度 3、用户入伙制度 4、投诉处理制度 5、拜访用户制度 6、清洁管理制度 7、绿化管理制度 8、用户档案管理制度 9、防火管理制度 10、防火安全责任制度 11、物业管理保险制度 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 12、用户报修制度 13、用户投诉处理制度 14、公共场地使用管理 15、突发事件处理程序 16、安全管理制度 四）营业部管理制度 1、经营管理标准 2、经营管理规定 3、商场管理细则 4、商铺管理规定 5、业主文明经商管理 6、业者考核办法 7、公共设施使用管理规定 8、商品实行“三包”管理规则 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 五）企划部管理制度 1、企划营销工作计划执行注意事项 2、模特儿道具管理办法 3、有关百货专柜扣款项目 六）财务部管理制度 1、资产管理办法 2、交际费管理办法 3、备用金管理办法 4、经费支出管理办法 三、总经理致辞及员工誓词 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场 营销企划提案 1、 存在什么问题 -项目不足分析 2、解决什么问题 -营销目标任务 3、如何解决问题 -营销手段列举 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 项目不足分析 存在什么 问题 1、项目具有地标性，场地缺乏易达性： 2、业态具有新颖性，量体缺乏统治力： 3、建筑具有时尚性，外观缺乏识别性： 4、顾客具有偏好性，传统影响向心力： 5、商圈具有目的性，气氛缺乏商业性； 6、景观具有欣赏性，景点缺乏整合力； 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 营销的任务 解决什么 问题 树立全方位的企业形象，形成强有力的品牌辐射力，创造金鸡湖的“商业之芯”； 主要通过以下各项广告、公关及营销活动树立企业形象， 前期招商现场包装 后期的销售现场包装 经常性的厂商广告协助 内外部指示系统 标价系统 内部广播系统 各类营销活动 各类公关活动 创立多个宣传平台，使品牌效应、业态特征及 SP活动深入人心 强力渗透，改变顾客购物的场所偏好； 创立适应目标顾客特征共性的全方位辅助销售平台； 建立与旅行社、卡友、社会团体、企事业单位良好的公共关系，促进团购等销售活动。 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 推广的手段 如何解决 问题 1、营销宣传的思路 2、营销宣传的原则 3、营销宣传的要点 4、顺承“四个协同” 5、营销执行上打造“八个一” 6、开业前的营销执行 7、开业及开业后的营销执行 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 一、营销宣传思路： 形象宣传作为企业运营中的一个有效手段，不仅可以创造出社会效益，而且可以对业务经营起到推波助澜的促进作用，间接地产生经济效益。 所以，对营销宣传应该给予高度重视。合理运用各种媒介、途径进行宣传，不断提高企业知名度和美誉度，从而达到有效促进业务开展、打造品牌的目的 。 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 二、营销宣传的原则 1、系统性 2、统一性 3、时效性 4、新颖性 5、渐进性 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 三、营销宣传要点： 1、基础准备扎实。 2、媒体运作得体。 3、各种媒介从作用上相互补充。 选择媒介要和公司承受力一致；注意利用媒介组合的优势择适合对象公众的传播媒介，即在宣传实施中应关注经营业务所需要关注的受众；传播媒介的选择要与所要传播信息的特点、要求相适应。 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 1、协同苏州； 2、协同旅游 ; 3、协同金鸡湖 ; 4、协同竞争对手 四、顺承 “ 四个协同 ” 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 五（一）、打造“八个一”： 1、一套外部指示系统 （机场广告（浙江与上海）、高速公路出口指示、城市主干道指示、环湖主要节点指示、项目附近路口指示、项目广告牌、高速公路入口指路广告、旅游指南广告、星级酒店内广告、黄页广告等） 2、一套旅游购物系统； 氛围休闲化、设施人性化、景观差异化、旅行社协调、大苏州旅游线路协调 3、一本招商手册； 4、一本时尚杂志； 发行目的、杂志内容、杂志风格、发行方式、运作方式 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 5、一张联名卡； 6、一个广播频道；贴合有车人群贴合打的人群 7、一个购物网站；适应现在消费人群开辟新型销售方式、同步传播视频广告、杂志广告、处理奥特莱斯的下架货 8一个时尚电视节目。 五（二）、打造“八个一”： 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 1、 VI设计：基础部分、应用部分、设计发包 2、现场包装：物业管理、环境气氛、交通动线、办公系统、人员培训 3、招商营销：招商广告、论文研讨、招商酒会 4、联名卡务：合作银行、卡务发行、联络工作 5、营运系统：标价系统、内部指示系统、工服工牌 6、厂商广告协助：建筑外墙广告、 DM广告、橱窗广告等 开业前的企划工作： 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 1、开业 DM： DM（内容为业种介绍、邀请及超值商品） 2、时尚杂志：开业宣传媒介：动力广告滑翔伞、电视广告、电台广告、报纸广告 4、开业营销活动：联名卡激活礼、水上时装秀（夜场）、人鱼内衣秀（日场） 5、开业庆典礼活动：邀请信、典礼程序、现场布置、交通动线布置、自助餐、 礼品准备 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 服务 营销 战略 广告 促销 公关 CI 新闻媒体 低价 环境 社会资源 e营销 企业统一的传播资讯 传达给消费者 网店 三维营销 利用各种 实效 营销工具 成功企业 领导品牌 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 如何进行房地产市场分析 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师 消费者 1。 评估项目所处的市场环境 2。 寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。 制定项目的发展方向和市场定位 4。 推荐最具竞争力的产品建议 5。 评估项目目标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行 整合与提炼 的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析 是基于对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 什么是房地产市场分析？ 概念，即指： 针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济环境和房地产市场 广州住宅市场 项目所在地市场 例如： 区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？ 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤 第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分 。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 区域经济 环境分析 区域房地产市场分析 （一）基本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （二）基本资料的获得 区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均 GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 人均 GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 8003000 3000 4000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于 4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 房地产开发投资额增幅 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 房地产开发投资/GDP 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为 0.1-0.15 房地产开发投资 /固定资产投资 37 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为 20%-25% 销售面积 / 竣工面积 1.1 反映商品房供求是否平衡的指标 商品房销售额 / 房地产投资额 1.1 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率 房地产市场预警预报指标体系 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 消费类型 恩格尔系数 住房消费占总消费性支出的比重（ %） 恩格尔系数 住房消费占总消费支出的比重（ %） 温饱型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 20 30 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额 /总支出金额 与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重庆 成都 武汉 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 较上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格尔系数 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我国各主要城市的恩格尔系数 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结 太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场总体经营方案 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手