房地产法大作业(一).doc

房地产法大作业（一）本次作业共有四个题型，总分100分一、名词解释：共4题，每题6分，共24分。1房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。2房地产法房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。3房地产法律关系房地产法律关系指当事人之间因房地产这类财产而发生的，符合房地产法律规范的，具有权利义务内容的社会关系。是房地产社会关系在法律上的反映。房地产社会关系，是因房屋土地在人和人之间发生的一种财产关系，它受到多种社会规范的调整，如政策规范、法律规范、习惯和道德规范与内部规章规范等。房地产法律关系由主体、内容和客体三个因素构成，缺一不称为房地产法律关系三要素。 其主体指在房地产法律关系中，享有权利、承担义务的人，又称为“当事人”。国家是房地产法律关系中最为常见的主体，只不过它往往授权地方各级国家机关代为行使权利。其他公民或法人也可以是房地产法律关系的主体。 其内容为房地产法律关系权利主体享有的权利和义务主体承担的义务，主要表现为因房地产财产而享有的权利或承担的义务。这是由房地产调整对象的单一财产性所决定的。 其客体为房地产法律关系中，主体的权利和义务所共同指向的对象，无一例外房地产作为惟一的客体特别明显。4土地征收指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。二、填空题：共8题，每空1分，共20分。1广义的房地产是指 土地以及地上建筑物 和 其他定着物 。2房地产业是从事 房地产开发 、 经营 、管理 和 服务 的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。3宪法规定，国家为了 公共利益 的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给与 补偿 。4中华人民共和国城市房地产管理法，是 1995 年 1 月 1 日开始实施的。5房地产法律行为是指房地产法律关系主体为了 设定 、 变更 和 消灭 一定的房地产法律关系而实施的合法行为。6我国土地所有制的形式包括： 全民所有制 和 集体所有制 两种；1982年以后征收土地的标的只能是 农民集体所有 的土地。7土地管理法第47条的规定，征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前 3 年平均产值的6至10倍，具体补偿数，应按各省的土地管理办法处理。8青苗补偿费是指对 正在生长 、 尚未成熟 的农作物，因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿费。三、单项选择题：共7题，每题3分，共21分。1我国各朝代实行过一系列的土地制度，其中汉代实行的是( A )A.井田制B.初税亩C.屯田制D.均田制2临时使用土地的期限一般不超过（ B ）年，并且使用期满后，应当将土地还给土地所有人 A1 B2 C3 D43根据我国土地管理法的规定，行使征用土地的审批权的政府机关至少应是（D ）。A乡级人民政府 B县级人民政府C. 市级人民政府 D省级人民政府4基本农田保护区以（ D ）为单位进行划区界定的。A省 B县 C市 D乡(镇)5依照土地管理法的规定，征用基本农田以外的耕地30公顷要由（ B ）批准。A县级以上人民政府B自治区人民政府C市级以上人民政府D全国人民代表大会6. 我国土地利用总体规划原则上实行（B ）。 A一级审批 B二级审批C三级审批 D四级审批7.依照土地管理法的规定，征用基本农田的要由 ( D )A县级以上人民政府批准B省人民政府批准C市级人民政府批准D国务院批准四、简答题：共5题，每题7分，共35分1房地产法调整的对象是什么？房地产法是调整房地产法律关系的总称：其调节对象的具体内容包括以下几项：1.土地、房屋财产关系；2.土地利用和管理关系；3.城市房地产开发经营关系；4.城市房地产管理关系；5.城市物业管理服务关系。2房地产民事法律关系的主体享有哪些主要权利？1.土地使用权出让；2.房地产租赁权；3.房地产转让权；4.物业管理权。3房地产法律关系有何特点？(1)性质的多重性; (2)主体的广泛性; (3)客体的特殊性; （4）产生、变更、消灭具有严格的程序性。 4我国土地补偿费用包括哪些？土地补偿的标准是什么？1、征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费三项。前两项补偿给村集体，后一项补偿给实际建设和种植者。2、土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。由省、自治区、直辖市规定。3、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。国家征地补偿标准：5如何完善我国土地征收法？1. 提高农民失地补偿标准，改变以往以耕地年产值以确定补偿标准的原则，在征地补偿中要充分农民集体对集体土地的所有权。2. 限制征收土地的条件，建设项目使用土地的应通过政府主导和监督下与农民协商的方式处理，在协商难以解决时方可采取征收这种国家强制手段。3. 对地方政府征地进行有效