西安商业写字楼市场调研.ppt

商业 写字楼市场调研 商业市场情况 写字楼市场情况 西安 上海轩天西安分公司策划部二 一八年三月 商业市场情况 商业市场2017年表现目前在售项目分布 01 西安商业市场概况 2017年 西安商业市场成交量创历史新高 未来随着产业和人口的引入 商业市场将继续好转商业市场供应量近两年连续下滑 2017年供应量165 88万 环比下跌32 84 成交量141 40万 环比上涨48 84 成交价格14453元 环比上涨19 85 未来随着产业和人口的引入 西安商业市场将在住宅市场的带动下继续好转 进入2018年 1月放量36 51万 环比增长144 38 成交量10 39万 环比下降39 24 2018年商业成交高峰出现在春节前一周 成交价15918元 西安商业市场概况 2017年 西安市商业用房累计销售122 66万 2月销量最低 仅4 8万 7月销量最高 达到22 63万 成交均价一路震荡 以8月触底反弹为临界点 全年成交均价呈现M型走势 近年来 商业类物业传统的盈利模式持续受到电商崛起的冲击 加之西安商业用房市场长期受到供大于求 去中心化 矫枉过正和商业模式同质化的影响 总体表现不温不火 未来市场行情扔需观望 2017年 西安商业市场成交震荡前行 传统盈利模式受冲击严重 库存去化仍压力巨大 西安商业市场概况 商业去化周期68个月 2018年仍以去库存为主 但去化周期有望缩短 2017年西安市商业用房去库存面积累计达到8212 84万 去化效果一般 去化周期缩短趋势初显 表明市场对商业类物业的需求正在缓慢提升 2018年7 8周 商业 量跌价涨 且成交量下滑显著 浐灞 城东 城北成交居区域前三位 2018年第7 8周 商业市场整体供应8 24万 环比下跌2 29 成交1 70万 环比下跌78 95 成交价格环比上涨2 57 分区域来看 曲江供应量最大 5 64万 成交方面 浐灞 城东 城北成交居前三位 依次成交0 44万 0 32万 0 21万 成交价格方面 位居前三位的依次是沣东新城 高新及经开 西安商业市场概况 西安商业在售项目分布 西安市商业在售 待售楼盘主要集中在城东 城西及城北区域 这与西安城市规划导向关系密切 存量700余万 去化周期约68个月 是目前西安商品房去化周期最长的业态 整体实现均价近16000元 西安商业在售项目分布 风景佳业商铺待售 香米苑商铺待售 东方国际中心预计50000元 城内商业分布 老城区 繁华程度较高 但项目知名度有限 且待售状态下未知因素较多 变数较大 西安商业在售项目分布 城北商业分布 受大明宫及太华路商圈影响 区域商业接受程度较高 但存在旧城改造等方面影响 发力尚属不足 西安商业在售项目分布 经开商业分布 商业新兴发展区域 受政务辐射带动作用较为明显 区域待售项目较多 整体品质一般 西安商业在售项目分布 城东商业分布 存量较丰富区域 竞争相对激烈 面积区间跨度较大 区域销售价格相对较低 西安商业在售项目分布 浐灞商业分布 受城市规划影响 集中大型商业产品 距离人流密集区域较远 使该区域一时难以聚集人气 产品去化周期较长 西安商业在售项目分布 城西商业分布 伴随城市发展进度 城市商业次中心形态逐步展现 片区逐渐成为商业投资热土 西安商业在售项目分布 城南商业分布 商圈中心由小寨向南发展 移至南三环附近 但区域辨识度较高片区产品整体价格较低 西安商业在售项目分布 高新商业分布 高新整个板块的迅猛发展及大型商业高端品牌进驻一定程度上引带了该区域商业的发展 西安商业在售项目分布 曲江商业分布 与 富人区 匹配的是更加便捷的生活资源及配套 该区域商业正是担当此任 随着曲江噶站规划 重心逐步难移至曲江二期 西安商业在售项目分布 长安商业分布 作为西安城市副中心 长安商业会依托城南及高新片区的辐射影响将稳健发展 西安商业在售项目分布 西咸商业分布 伴随大西安步伐的加快 西咸板块商业也会随同住宅一道崛起 小结 商业 永远是伴随着人流聚居形态而转变的 城市的发展与规划 新区域经济崛起 都将吸引越来越多的人聚集 从而在该区域形成聚合效应 作为配套也好 作为补充也罢 有人的地方 才是商业能够迅速发展的根基 大型商业作为城市配套 其依托的除了聚集的人流外 还依靠品牌的加盟 政务 金融 科技等板块的辐射带动作用 但是资源的丰富也会带来趋同 从而削弱板块的专属性和差异性 想要突出重围 仍需要从独特性方面做文章 住宅小区的商业配套会受到入住率 社区品质 消费习惯 周边配套等诸多方面的影响 做好业态考察及建议是必备功课 写字楼市场情况 02 写字楼市场2017年表现目前在售项目分布 西安写字楼市场概况 2017年 西安办公成交量创近8年来历史新高 成交价格平稳上涨至11115元 西安办公供应量跌宕起伏 本年度供应量103 78万 较2016年下跌42 98 成交量153 12万 环比上涨53 25 创近8年来新高 成交价格11115元 平稳上涨 较2016年上涨21 75 进入2018年 1月办公供应量21 75万 环比上涨190 78 成交12 31万 环比上涨29 99 西安商业市场概况 2017年 西安商业市场成交震荡前行 传统盈利模式受冲击严重 库存去化仍压力巨大 2017年 西安市办公用房累计销售181 23万 2月成交量最低 仅6 73万 6月成交量最高 达到27 24万 全年销量起伏较大 成交均价始终在10000 13000之间徘徊 起伏不大 随着华为全球技术支持中心 阿里巴巴丝路总部 海航物流集团总部 京东全球物流总部等相继落户西安 在 总部经济 的带动下 未来西安市办公用房市场多年的沉寂或许将被打破 胡家庙购物中心70000104 13458200 西安商业市场概况 2017年 西安商业市场成交震荡前行 传统盈利模式受冲击严重 库存去化仍压力巨大 2017年 西安市办公用房去库存面积累计达到3014 80万 去化效果明显 去化周期从28个月一路收窄至15个月 降幅显著 2018年7 8周 办公波动较大 成交 量价齐跌 经开 城西 高新居区域成交前三位 2018年第7 8周 办公供应7 62万 成交1 67万平米 环比下跌88 01 成交价格环比下跌24 77 分区域来看 仅曲江供应7 62万 成交方面 经开 城西 高新成交居前三位 依次成交0 66万 0 52 0 17万 成交价格方面 位居前三位的依次是长安 曲江及经开 西安写字楼市场概况 西安写字楼在售项目分布 西安市办公产品主要集中在高新 城北 城东及城南区域 高新板块作为办公圣地 其货量也最为充足 存量223余万 经过2017年房市黄金期 去化周期缩至15个月 整体实现均价近11000 130000元 震荡不大 西安写字楼在售项目分布 城内写字楼分布 城内写字楼空间分割跨度较大 但碍于交通拥堵等因素影响 并不受市场青睐 西安写字楼在售项目分布 城北写字楼分布 城北办公产品较为集中 既有小型商住公寓又有大型写字楼 产品形式多样 西安写字楼在售项目分布 经开写字楼分布 经开写字楼较为密集 与城北板块并行 竞争较为激烈 整体价格偏低 西安写字楼在售项目分布 城西写字楼分布 城西写字楼较为有限 标准写字楼更为稀少 西安写字楼在售项目分布 城东及浐灞写字楼分布 城东写字楼资源较为丰富 但标准写字楼更为稀少 西安写字楼在售项目分布 高新写字楼分布 高新写字楼资源最为丰富 共有超过30个在售项目 整体价格较高 西安写字楼在售项目分布 曲江写字楼分布 曲江写字楼较少 但以万众国际为代表的高端写字楼区别于高新纯办公式写字楼 占据了更加难得的环境资源 西安写字楼在售项目分布 城南写字楼分布 城南办公产品较为丰富 但品质参差不齐 大部分处于待售阶段 西安写字楼在售项目分布 长安写字楼分布 长安办公产品多为商住公寓 整体价格较低 西安写字楼在售项目分布 西咸写字楼分布 西咸办公产品较为丰富 但品质参差不齐 大部分处于待售阶段 小结 经过2017年西安房地产市场井喷式销售 办公产品去化周期缩短了近一半 其中城北的吸纳量最高 但是在2017年第四季度 全市写字楼市场有接近18万 入市 使得全市写字楼空置率环比上升 在写字楼的各个区域中 大量的高品质写字楼集中在高新区和城北 对初次入驻西安的高端客户均有较大吸引力 这两大板块的租金均超过90元 月 未来两年 西安写字楼市场将有80万左右的新增供应 其中高新区的供应量将占到一半以上 因此 未来高新写