调整“二率”对楼市影响分析.ppt

调整 二率 对楼市影响分析 2 调低储蓄存款利息个人所得税率 根据第十届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议修改后的个人所得税法第十二条的规定 国务院决定自2007年8月15日起 将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20 调减为5 利息税全称为 储蓄存款利息所得个人所得税 主要指对个人在中国境内存储人民币 外币的利息所得征收的个人所得税 1950年 颁布 利息所得税条例 1959年 停征存款利息所得税 1993年 又把利息所得列为征税项目 1999年11月1日 全国统一征收20 利息税至今 3 2007年度第三次加息 中国人民银行决定 自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存款基准利率上调0 27个百分点 由现行的3 06 提高到3 33 一年期贷款基准利率上调0 27个百分点 由现行的6 57 提高到6 84 其他各档次存贷款基准利率也相应调整 除六个月 五年期贷款利率上调0 18个百分点外 其他各档贷款利率均上调0 27个百分点 而存款利率则全面上调0 27个百分点 4 本次加息幅度 5 五年期存贷款基准利率走势 上图可以看出 去年加息以来 五年期存款利率的上调幅度远远大于贷款利率上调幅度 6 调控背景 物价上涨过快 1 CPI数据预警 统计数据表明 上半年食品价格快速上涨带动了物价的全面上涨 上半年 食品价格同比上涨7 6 其中 粮食上涨6 4 蛋上涨27 9 肉禽及其制品上涨20 7 7月20日 国家统计局公布上半年经济运行数据 1 6月消费者价格指数同比上涨3 2 其中 6月同比上涨4 4 消费者价格指数全年增长目标为3 7 2 经济高速增长上半年国内生产总值 GDP 为106768亿元 同比增长11 5 比上年同期增速加快了0 5个百分点 全年增长目标为8 3 金融机构贷款稳步增长6月末 金融机构各项贷款余额250793亿元 比上年同期增长16 5 4 固定资产投资增长放缓 房地产投资增长加快上半年全社会固定资产投资同比增长25 9 增速比上年同期回落3 9个百分点 但房地产开发投资9887亿元 同比增长28 5 比上年同期加快4 3个百分点 比一季度加快1 6个百分点 调控背景 经济过热特征明显 8 值得注意的是 5年期贷款利率上调幅度小于其他档次利率上调幅度 这对于个人住房贷款是相对利好 说明管理层对个人住房贷款有所保留 本次加息以及调整利息税率主要将是针对物价 CPI 上涨过快的影响 同时收缩流动性 控制信贷合理增长 抑制经济过热 9 加息影响 个人住房贷款 个人住房贷款方面 以总价100万的房屋为例 首付 成 贷款 成 贷款20年 本次加息后 月供负担增加76 45元 利息总负担增加18349元 从本次加息幅度看 影响并不大 10 加息影响 个人住房贷款 自2006年来五次加息 仍以上例为例 对比每次加息后对月供以及利息的负担 实际上经过几次加息后 购房者的月供增加较为明显 特别是利息负担较2006年4月增加10万元 11 加息对居民储蓄影响甚微 第一次加息 第二次加息 从今年两次加息的影响来看 3月份加息后居民户储蓄存款出现下降 而受股市 530 大跌的影响 居民储蓄 搬家 现象才得以缓解 6月居民储蓄出现正增长 事实上 加息对于居民在储蓄或是投资之间做出选择的影响并不大 而真正影响居民做出决策的是投资风险以及投资回报率 12 调低储蓄存款利息个人所得税率的影响 降低利息税率对居民储蓄利息的增加的实际影响并不大 从下表看 将本次加息以及调整利息税率进行对比 一年期万元利息仅增加71 55元 13 实际存款利率仍为负 结合上半年CPI上涨3 2 的数据 按照本次加息和调整利息税后 实际存款利息仍可能为负 只有两年期以上实际存款利率高于目前CPI上涨幅度 因而对于理性投资者而言 调低利息所得税率对投资转向存款储蓄的影响有限 14 现阶段市场特征 1 一手楼市场 热度有所降低继5月一手房价上涨22 后 6月房价有小幅上涨 成交量与上月持平 但截至到7月19日数据 成交套数较上月同期减少18 成交均价有所回落 7月部分项目销售速度放缓 15 2 二手楼市场 放盘量持续增加中原实际成交显示 主要受个税政策影响 二手楼成交量持续两个月下降 而成交均价则保持上涨 6月二手楼成交均价上涨14 二手楼放盘量持续增加 但市场成交减少 二者出现了背离 而截至到7月19日 中原实际成交套数较上月同期减少了18 二手楼市场出现观望迹象 数据来源 一手楼数据根据国土局每日公布数据整理 二手楼成交数据来源深港研究中心 16 客户对调整 二率 的反应 7月21日 在调整 二率 政策出台后第二天 我们对506多位中原客户进行了追踪电话访问 有119位客户接受了我们的调查 1 客户对加息政策关注度高2 客户认为 二率 政策的主要目的在于防止通胀 3 两率 政策对房地产影响较小 对于 二率 调整对房地产市场的影响 51 6 的客户认为影响很小 而有1成客户认为完全没有影响 17 调整 二率 对客户心理影响 4 贷款利率提高对客户心理影响最大 5 对房价走势仍看涨 调研发现 45 的客户认为贷款利率上调对其影响最大 而对于普遍认为影响较大的利息所得税率的下调则只有11 的客户认为对其影响最大 尽管房地产调控政策频繁 二率 调整后 62 5 的客户认为房价还会稳步上涨 14 1 的人认为房价会加速上涨 而认为房价下跌的仅有9 4 在大多数购房者看来 房价对房地产调控政策已经有免疫性 18 客户未来房地产投资策略 6 7成半客户表示暂时观望 尽管对未来房价仍会看高一线 但调研客户普遍表示要暂时观望 对楼市客户表现出看多但不做多的心态 客户看多不做多的主要原因 1 目前房价高位风险较大 暂时回避 2 政策变化太厉害 先看市场走势再做决定 3 房价很高 已经没有实力购房 资金被套股市 目前只能观望楼市 4 追随周边的人 暂时观望 19 总结 加息和调整利率所得税率主要针对宏观经济过热 物价上涨过快 而非专门针对