龙潭项目基本初讯.doc

西南外地事业处 龙潭寺项目基本初讯前序：本项目开发条件在当前的市场大环境下、在一般开发规律下显得不够充分，有很多充分必要条件需要综合考量并加以落实；同时因缺乏对开发商相关必要资讯的了解，因此目前很难作出清晰明确的结论，在此我部只能通过抛砖引玉的方式，客观分析判断该项目，并做出该项目开发各种可能情况的预判，以供服务的甲方结合自身经营战略、经营状况、经营目标对应参考，做出相关决策，如有可能我部也希望在深入了解相关必要资讯，与甲方深入沟通的基础上再次深入研判该项目，使得调研的目的性、针对性更强，结论更清晰、明朗。此次市场调研因受较多主客观因素制约，不能尽言，如有不尽人意之处，还望及时指正！此次应甲方邀请开展的市场调研，侧重点主要是针对本项目的开发环境、开发启动条件、开发时机，市场调研目的、内容、方法、手段不尽相同，报告形式也不同，更多的偏向于是否立地、立项。因而在此前提下做出了客观的必要充分的研判，以供甲方参考决策。在目前开发决策尚未确定前，在动态的市场环境下，更为全面、细致、深入的涉及各个环节的专项市场研判活动尚未大规模启动。一、2006年城东房地产开发状况及走势 1、城东土地市场的供给概况2004年至今，城东土地供给量在逐步放大。土地储备充足，主因是在成都市城市发展规划向东向南发展的政策背下，城东国企在政府东调政策的扶持下，城东约有400家大中型企业从该区域内逐步迁出，其腾笼换鸟工程的城市规划，将城东打造成集居住、生态旅游、科技信息、商贸为一体的城市副中心，城东区域内规划的居住用地及储备土地将达到5万亩。从分布的状况来看，较为集中的有五个片区，其一，城东北方向以建设南北路为主轴，府青路为辐轴，在二三环路区域范围内形成了土地较为集中的供给区域及三环外的北湖和昭觉寺区域；其二，是城东方向的万年场区域（环域范围在城东二三环路之间）；其三，是城东东大街沿线及正在建设中的东大街延伸线（即无缝钢管厂区及沙河堡片区）；其四，是老成渝路和老成仁路沿线（包括东湖、沙河和府河交汇片区及川师、洪河片区）；从土地开发的时间和开发进度分析，在2006年下半年，主要集中在城东北方向、万年场和老成渝和老成仁路沿线的三个片区。另外，目前，从城东土地供应的特征分析，主要是以沿沙河生态绿化带和川师、洪河片区的土丘坡地为特点展开的土地开发。总结：城东区域土地储备充足，在今后的二至三年内，城东北方向、万年场片区及老成渝和老成仁路沿线的三个片区，仍然是城东的开发热点区域。2、城东商品房住宅市场概况上半年商品房供应量最大是城东，其供应量为98.64万平方米，占总量36%。随着沙河改造以及工业搬迁，城东进入房地产高速发展时期。从价格的涨幅看,城东上涨幅度最大，2006年上半年均价为4005元/平米，比去年上涨506元/平方米，涨幅为14.46%。从分布的集中区域看,上半年,主要集中在万年场和老成渝及老成仁路沿线的二个片区,从各项目的施工进度分析,下半年,万年场和老成渝及老成仁路沿线的二个片区仍将成为城东楼市的主战场。另处，建设北路将有部分楼盘亮相。3、城东商品房住宅产品特征1）楼盘特征：城东区域在售和后续推出的楼盘大多规模体量大、小区综合配套完善、园林景观品质高，同时多为国内外知名品牌实力开发商进驻开发，资金实力强劲，产品设计理念先进，开发的项目具有品牌公信影响力、持久力。如城东城市副中心区域的万科魅力之城、蓝谷地、卓锦城、毕利华花园、上东阳光、大观城市花园等，城东万年场区域的花样年花郡、正成沙河明珠、千居朝阳、优品尚东和年底亮相的华润420厂项目（超大型项目），城东北的建设路区域的首创置业国光、颐和家园等项目。城东区域商品房住宅市场的开发已进入以国内外、本地知名实力开发商引领、打造品牌规模大盘的时代。（见附表1） 2）产品特征城东区域楼盘的建筑形态是以高层、小高层为主，户型格局以二房、小三房为主，主力面积段集中在70-120M2之间。受新政国六条的影响，城东多数规模楼盘的后续产品规划设计将会发生变化，形成以套型建筑面积在90M2以下的户型为主，产品的同质化会较为严重。（见附表1）4、城东商品房住宅销售价格通过对2006年下半年在售及后期推出楼盘的销售价格分析，销售价格在3400-4500之间。楼盘之间的价格差幅主要有两个因素，其一，中小规模、产品相对单一，小区配套设施较少的中偏低的楼盘，销售价格一般在3400-3700元/M2之间，其二，部分中大规模的楼盘，产品档次设定在中偏高，小区综合配套设施较完善，小区园林景观档次较高，或区位优势突出、居住大环境相对成熟及外部稀有的自然生态环境，并多为品牌实力开发商开发，价格在3700-4500元/M2之间。目前，随着城东国企搬迁的力度加大，城东土地市场的放量及城东区域自然环境的改观，众多实力开发商的进驻，今年城东二环三环路区域的房价大幅攀升，从年初，房价3200-3700元/M2之间上涨至3500-4500元/M2之间，平均上幅300-800元/M2。另外，城东近郊区域，如本项目邻近的三环外龙潭寺片区的房价相对较低，一般在2000-2600元/M2之间，以经济实用房和城乡一体化名义下的安置房为主。（楼盘销售价格可参见附表1）5、城东商品房住宅销售状况目前，城东多数在售楼盘（以分期推出为例）存量房源已不多，其绝对销售周期以中小个案为例，多在一年半左右。新政国六条对城东各项目的销售影响较小，其整体的销售推进速度并未放慢。另外，从城东区域在建项目和筹建项目的的工程施工及筹建进度分析，在今年下半年、明年年初，城东商品房住宅市场将进入新一轮的竞争态势，主战场仍将集中在城东的万年场和建设路区域、城东南区域的几个大盘的续期及城东副中心片区的大盘续期，其各大楼盘将有大量的房源推出。（见附表1）6、城东商品房住宅发展态势 下半年及2007年上半年，城东商品房住宅市场供给量将放 大，并主要集中在城东的万年场和建设路区域及城东城市副中心带。 城东商品房住宅楼盘分布主要集中在城东万年场片区、城东建设路片区和城东城市副中心三个区域。品牌实力开发商的进驻，使城东楼盘品质整体提高，形成以品牌规模大盘引领市场的竞争格局。城东商品房住宅产品建筑形态是以高层、小高层为主，户型格局面积是以70-120M2的二房和小三房为主，随着新政国六条的出台，后续的户型产品将向套型建筑面积在90M2以下的二房和小三房倾斜。（后附2006年下半年在售、新楼盘技术分析表）2006年下半年在售、新楼盘技术分析表（附表1）环域区域楼盘名称总占地面积（M2）总建筑面积（M2）建筑形态总户数户型面积（M2）均价（元/M2）开盘时间二环-三环城东北建设路片区万基蓝麟853237258高层427491003700-39006月11日东篱居1265434899高层一期：306672183690-41005月锦都花墅2441869104高层5388013038008-9月亮相 格林尚城438117481高层1808013038009月亮相颐和家园40000177500高层1200待定45009月亮相罗兰小镇56533191712高层132045-17035009月亮相首创置业国光地块67993200000高层待定待定待定2007年亮相城东万年场片区华润(420厂)项目559944260万高层、小高层20000待定待定2007年亮相花样年花郡7199330万高层4000（一期：770）80120一期：4100二期：11月亮相二期：待定千居朝阳6753327万高层2101801303780-4280二期:8月初沙河丽景2866079390。15小高层6652651843600二期:10月初正成沙河明珠2267390464高层867771554200二期：10月一代天骄二期59873140702小高层、多层1125 801203400-38006月25日优品尚东11998826万（一期7万）高层、小高层一期：6176722533004220二期:8月东三环城东副中心片区领域5494510万花园洋房、小高层 70577170 36004500 5月比华利花园125787440256小高层、高层32861001303800-45007月推出第一期蓝谷地（三期）20397950万小高层4000851454100三期:5月中旬万科魅力之城439956住宅：40万小高层/1201603800-4200三期:7月底大观城市花园（二期）3349976000小高层、多层54468-2083500二期：10月亮相卓锦城645935116万高层、小高层800090240电梯公寓：3800 /多层：4200-4300二期:6月中旬东三环外龙潭寺片区及昭觉寺片区北湖印象（一期）3986487351多层70045-1302400（集体用地）7月推出第一期居家福地50000100000多层125060-802000（经济房）2月东林城市花园33063150000高层148960-1202900-3300分三期开发，一期：6月亮相二、 项目周边区域概况1、项目地块位置：本项目地块地处成都市城东北方向东三环一段内侧，为成都市城乡结合部。本项目距三环路相隔的龙潭寺镇及龙潭寺工业园区较近，沿牛龙路、成华大道至城东二环路有尽4公里的路程。2、规划发展： 以本项目为辐射点，设定半径3公里的城东区范围，纵观周边区域的城市规划发展。本项目周边区域总体规划已基本定形。在市政府制定的成都市城市发展向东、向南的政策引导下，城东区域规划确定为集居住、生态旅游、科技信息、商贸为一体的大生活居住区。在此背景下，城东区域的城市化建设加快了脚步，其沙河沿线的全面治理改造，东调政策下的国企外迁、众多实力、品牌房地产开发企业进驻城东，全面启动了城东区域的房地产开发，使城东杂乱的市容市貌在逐步得到改善。从本项目周边不同方向，具体的规划发展实施状况看，在本项目紧临的三环路东侧的龙潭寺片区发展规划已确定为以龙潭寺工业园为产业核心的都市工业集中发展区和成都市片区物流集散中心及相应的辅助性生活居住配套区，其规划建设已付诸实施，城乡一体化建设在全面启动。在本项目北侧，三环路外侧的龙青环域规划是以2000亩北湖公园为核心的成都市近郊的人文、生态旅游风景区。另外年内成华区政府出炉的成华区拟高密试点片区策划方案中的高密试点六大片区之一的城北东片区同在此区域。其北湖公园及龙青生态区已成形。在本项目东南方向的洪河片区已规划成为城东的城市副中心区，其城市化发展进程突飞猛进，日新月异。在本项目的西北、正西、西南、正南方向城市规划已定格，以生活居住区为主。此各片区的交通管网等基础服务配套设施相对较成熟，其旧城改造已全面铺开，此范围内的各片区房地产开发已成为城东房地产开发的主战场，特别是沙河沿线已成为近年成都市房地产开发的亮点。在近期出炉的成华区拟高密试点片区策划方案中，高密试点片区共拟的六大片区多在本项目的西北、正西、西南、正南方向的部分区域，其相关面积约合21.2平方公里，分别是多宝寺大片区、川棉厂片区、RBD及建设路片区、刃具厂片区、城北东片区、城北西片区。策划方案中高密试点六大片区有着共同的特点：区位优势明显、用地条件充分、交通体系完备、开发潜力巨大，目前从该市场反映来看，开发商非常认可“高密”发展思路。从本项目地块的周界相邻区块范围的规划发展看，规划局现行初规，规划该片区为生活居住区，在区域初规内相应规划了生活服务配套性规划道路及环东风渠增规的环渠道路。当前，地块周遭多为农田及村社民宅，并被相邻的成渝铁路线、三环高速路及东风渠纵横环抱，仅有相近的牛龙路干道相通城内，因相邻关系较近，该地块周遭用地规划的整体布局有一定的局限性，受其影响较大。另外，因区位优势不明显、用地条件不充分、生活基础配套及生活交通管网不便，开发进程相对要落后于城东三环内的其它区域。3、周边区域生活机能：学 校：中小学：（5）所成都南华实验中学、龙潭寺中心小学、成都三十八中、龙青路小学、北大附中；大中专学校：（5）所成都理工大学、成都交通学校、成都体育运动学校、成都经济技术学校；本区域有5所中小学校，但无市区重点学校，主要是由原企业单位的子弟校和龙潭寺镇办中小学及村办小学组建形成；大中专学校有5所，主要是专业性技术学校，这与该区域企业的结构网络组成和该类大中专学校的办学思想、办学模式有直接联系。该区域的中小学校教学条件整体较差，师资力量薄弱，但能基本上满足该区域的学龄生员的基础教育。从该区域学校的数量、条件、规格等级可反映出该区域的综合条件缺少更新、重组办学的先决条件，从另一面反映出该区域对外的影响力和吸引力不足，缺少政府规划的导向性和关注性。另外要说明的是大中专学校与本项目的距离相对较远。医 院：乡镇医疗卫生所及3家私人诊所，医疗条件较差；邮政所：（1）个龙潭寺镇邮电所；银 行：（2）个龙潭镇农业银行储蓄所、建设银行储蓄所；从邮政所、银行的数量、等级、规模、经营品种、业务容量可分析出本区域的信息业务活动及金融业务活动非常有限，仅满足乡镇居民的日常生活需求，从侧面反映出本区域的消费特征、消费习性保守传统，缺少张力和爆发力。农贸市场：龙潭寺镇农贸市场及龙潭寺立交桥下及临小街等自发性菜摊；本区域农贸以自给自足为主，这和区域的消费能力、消费 水准、消费习性分不开，主要是社区自发性的乡镇小型集市，以满足区域乡镇及村社的日常基础生活。商场、超市： 自发形成的临街便民商铺；药店：龙潭寺镇临街小药店；公园：北湖公园、龙青路环线生态绿化景观带；自发形成的餐饮娱乐场所和便民服务店较多，主要分布在龙潭寺镇区，以满足乡镇居民的日常生活需求；成华区政府打造的北湖公园生态旅游风景区为该区城市化发展奠定的美好远景。交通：主干道：三环路；次干道：牛龙路、龙青路；生活社区街道： 龙潭寺镇生活社区街道为主；铁路线： 成渝铁路线、连接火车南站铁路支线；公交线路：横向道：牛龙路、万年路、跳蹬河路、崔家店路：20路、222路、112路、8路、108路；纵向道：三环路东一二、段：88A路、29路；龙青路：城乡公交1、2、9路；备注：目前，通过本项目的公交线只有20路公交线。从现行的种种迹象表明，该区域内虽有密集的大交通管网体系，但涉及到区域居民日常出行的交通网络较陈旧，交通结构单一，交通布局滞后，区域内公交线较少，出行不方便，但交通承载压力大，主要因货运车辆的影响。当前，区域的交能网管系统的局限性，影响了区域房地产开发的时间表。区域内企事业单位：龙潭寺镇镇政府、龙潭工业园区管委会；龙潭寺工业园区入驻企业：成都晨明汽车有限公司四川海之新科技股份有限公司 成都菲斯特科技有限公司 四川宝耳实业发展有限公司 四川柯世达汽车制动系统有限公司 光明乳业西部生产基地 成都航天通信设备有限责任公司 成都焊研科技有限责任公司 成都上游环保设备有限公司 四川西部服装产业有限公司 成都市桃李食品有限公司 香港利星行汽车有限公司成都金色天微信息技术有限公司 成都迪华机电设备制造有限公司成都三方电气有限公司 复盛实业（上海）有限公司 四川科力玻陶材料有限公司 成都微精电机有限公司 成都盛威烨发电设备有限公司 成都市达融运输有限责任公司 成都奔骅投资管理有限责任公司 成都鹏顺汽车配件有限公司 成都丰诚汽车零部件有限公司 成都广域通信技术有限责任公司 四川长征车业 成都美饰实业有限责任公司 四川天泽贵金属有限责任公司 四川同创工程机械有限公司成都运之通科技发展有限公司成都万年彩印有限责任公司龙潭寺工业园区内大量的入驻企业，为该区域内今后的房地产开发提供了一定的目标客源支撑。生活居住区：龙潭寺镇为核心的乡镇居民点、村社民宅、安置区及拆迁安居房为主，虽有一定潜在的换房需求，但所换房源类别是以拆迁安居房及经济实用房为主。该区域现有的居民住房需求对在此区域房产开发提供的客源需求影响很小。区域特征：区域内除龙潭寺工业园区外，企业多以私营小企业和小作坊为主，其技术落后，整体经济效益低，企业就业机会小，对周边的环境污染较大，另企业生命周期短，随着科技技术的更新，都将会被市场逐步淘汰。区域内生活服务配套设施不完善较单一，以乡镇服务配套和安居区为辐射的便民配套服务设施为主，区域内的市政公建配套的规格等级较低，多为陈旧的基础配套；区域内交通不便，公交线路较少，交通结构单一，受货运车辆的影响，道路的承载压力大。社区的组合主要以安居区和民宅为主，人口较为集中，但不密集，家庭规模较大，多为三代同堂。区域内居住的人口结构主要是乡镇居民及农村村民和部分外来流动人口。4、项目区域房产市场分析：本项目一公里的区域范围内无商品房住房供应，目前几个在建、在售项目都是以经济实用房和拆迁安置房的形式对外（北湖印象、居家福址等），主要是解决拆迁户的就地安置问题。其建筑形态以多层为主，目前尚无高层物业。经济实用房的均价多在2000元/M2左右，部分楼盘打着拆迁安置房的外衣，其建筑形态以多层、低层为主打，小区的小环境优越，并依附周边生态环境，其均价在2400元/M2左右，该区域当前，多数楼盘的房源其销售速度缓慢，销售周期较长，另外，主力户型：经济实用房多以小二房、小三房为主，面积在60-80M2之间，部分拆迁安置房的户型结构相对丰富，面积在45M-190M2之间（部分楼盘的户型面积较大，主因是依托产品和周边人文、自然生态环境的优势，吸引外区域客源而设计）。该区域楼盘的分布区域主要在龙潭寺镇和北湖公园景区范围（主要是依托龙潭寺镇相对较成熟的生活机和北湖的人文、生态景观环境）。 总体而言，目前该区域房地产市场产品单一，房地产开发应具备的基础条件较差，市场整体滞后，其城市化进程还需待时间，因而在该区域的房产开发，其开发的时机点显得尤为重要。三、 项目地块概况 1、具体位置：本项目地处城东东风渠与三环路东一段之间，原为成都皮毛厂厂址，该地块在成华区辖区范围内的龙潭寺镇向龙村内。2、相邻关系： 本项目周遭为多农田地和村民宅院及零星塘堰，西侧有紧临的东风渠相环，隔渠相望的西向和北向为连接城南火车站铁路支线和成渝铁路线，东侧有相临的东三环线和高架立交桥，其东、西、北三个方向与铁路线和三环高速路较近，其噪音污染影响较大。南侧被民宅及乡企建筑等公司包围，相距百米有干道牛龙路斜穿而过。3、项目地块综合特征：地块占地约70亩，规划净用地约60亩，地块呈不规则长条状南北分布，中段有农业灌溉渠横穿而过，另有16米宽的规划道路与其相并，其将地块切割成南北两块，北面一块净用地约20亩，南面一块净用地约40亩，西侧与东风渠堤岸和塘堰相邻，并有初规的环渠堤的25米规划道路相依。其中南面地块南北最长处超过200米，东西最宽约180米左右，南端宽度较窄，地块不规正，按初规规划道路相应要求，将地块西侧切割成半弧状。北面地块南北最约130米，最短处约60米，东西最长约160米，最短处约90米左右，呈“枪字”形状分布。地块整体地势较为平整。另外，项目地块的用地性质为工业用地，用地性质未转变。四、 项目SWOT分析1、 优势（S）：a、 自然资源较为丰厚：地块内及地块周边植被较为茂盛，大树率较高，水资源较发达，渠、堰、溪纵横，适于营造一种舒适、生态的居家生活环境。b、 利于特色规划：地块内外地势有高差，易于做特色规划设计，如坡地景观生态建筑，使本项目建筑物高低错若有致，丰富本项目的建筑天际线。2、 劣势（W）a、 区位环境：该区域虽然总体规划出台，但还未贯彻实施，且目前城市化进程尚未覆盖到该区域，该区域的开发尚未兴起，市政基础建设较为薄弱，目前该区域的整体开发大环境不佳。b、 相邻关系：与乡镇小作坊、乡镇企业、村落、农田、小物流公司、铁路相临，因而当前该地块周边相临环境较差，不利于展现居家生活品质，有“城中村”的感觉。c、交通机能：小区内无规划道路，且与三环路纵深相连；目前经过该地块的公交线路只有一路，出行不便，时间成本、生活成本加大，不利于大众化、主流化的市场定位。d、生活机能：本项目周边近距离范围内无基本生活配套，虽然龙潭镇上有相关生活配套设施，但规模、 等级、档次较低，且有一定距离，目前居家生活很不不便。e、开发规模：占地规模小，建筑体量小，不利于扩大市场影响力、号召力；同时相对应的小区综合配套建设也会较少，不利于体现居家品质。f、地块纵深：该地块离主干道牛龙路有一定的距离，且整个地块呈南北纵深布局，根据该地块目前周边不成熟的开发环境，如启动该项目，前期开发投入会增大，资金回收周期会延长，盈亏平衡点提高，同时涉及政府部门的相关事宜（如：拆迁、市政建设等）存在相应的不确定因素。3、 机会点（O）a、 开发环境渐佳：随着城东改造的不断深入，随着城市化进程的逐级推进，也随着城东三环路沿线当前主要热点区域开发建设的完善，加之龙潭工业园区日趋规模化的发展，周边生态公园成都十佳北湖公园的建成开放为龙潭寺片区开发建设迎来了新的机遇，区域形象、影响力有所提高，为本项目启动提供了更多的开发依据。b、 开发机遇初显：随着城市化进程的加快，开发力度的不断加大，成华区政府对此地段的关注度也越来越大，随着区域环境的逐渐改善，工业园区规模的逐步扩大，待建、筹建、在建企业的逐步增多，相应的此区位的有效需求也在不断扩大，因而开发时机相比以往更加成熟。4、 威胁点（T）：a、 区域规划滞后：成华区政府对该区域的规划方案尚未正式出台，土地整理尚未正式启动，土地市场尚未真正兴起，市政配套设施建设相对落后，开发大环境不佳。b、 区域开发滞后：整个东区的开发在成都市总体规划指导下，在政策导向、媒体导向、舆论导向下，经过近两年的开发已形成了几大热点板块，但唯独龙潭寺片区尚未真正启动，显得较为滞后，显得与整个东区大开发不相协调。c、 定位偏差：本项目如市场定位、产品定位、价格定位、营销推广定位不准确，同时经营预期较高，将会使本项目整个经营运作陷入被动，尤其是在当前率先启动该项目。d、 开发条件：本项目当前开发条件不够充分，开发启动的附加条件较多，因开发风险与开发机遇基本相当，因而无形中设置了较高的开发门槛，开发主动权取决于自我评估与审视，加之其它的专业条件。e、 市政公交：目前公交线路少，交通通达量低，时间成本、交通成本、生活成本高，不利于大众主流化的市场定位、产品定位，不利于降低本项目的开发风险。注：因规划设计尚未启动，故此项SWOT分析（略） 五、 项目启动开发条件结合本项目所处区域规划、地理坐标位置、周边生活机能、交通机能、该区域现有市场开发状况，在不了解开发商经营状况、经营目标、经营需求、开发策略等必要资讯的背景条件下，做出以下相关预判即率先启动该项目， 必须具备如下条件：1、 大规划确定申请、参与并积极促成该区域的规划,并在该区域大规划确定的基础上调整修正该区位小规划，力图争取更多优惠开发条件，使之更有利于本项目开发，尽可能争取开发主动权。2、 市政配套先行a、区间规划道路建设：极大制约本项目开发的市政基础设施建设必须现行，如连接牛龙路的临东风渠的区间规划路在项目启动前必须现行建好，以打通本项目开发瓶颈，创造项目开发基本条件。b、区位环境营造：该规划路临近东风渠两侧周边绿化景观环境需要先行营造，也即“景观配套”先行，打造出清新、舒适、自然生态的居家环境，充分彰显本项目的卖点，为项目推广营造出居家品质的氛围，弱化产品劣势。c、交通机能改善尽可能与市政部门协调，多争取公交线路支持，同时可做好自备小区班车的准备， 此类解决办法投入并不高，具体操作执行不难，相反实效性好，最起码可以从心里上解决若干年该项目区域交通机能的滞后发展带来的相关问题，并以此来符合本项目的市场定位、产品定位，满足此类目标客户的需求特征，而不是居住在此地，时间成本、生活成本很高，从而吸引对应需求的目标客源，实现产品去化，降低开发风险。3、社区配套先行 为体现本项目居家生活品质，如率先启动该项目，必须先期解决本项目周边生活机能落后的问题，必须先期建设社区小综合配套，如：商业建筑、小综合会所等等。4、开发策略本项目须明确开发思路，在当前开发环境下须重新审视自身资源，高度整合现有各类资源，进行准确的市场定位、产品定位、价格定位、营销推广定位，并根据该区域市场竞争格局、竞争态势做好打“阵地战”的准备，做好稳步开发推进的准备，而不是在高预期心里下心存侥幸孤注一掷地进行开发，在高度整合资源的基础上做好多手开发准备，统筹决策，设定好加权系数，做好必要的资金预留，以应对可能的或突发的政策风险、市场风险。5、专业条件 对市场要有深入研判的能力，能准确、清晰地把握市场大势，要有结合实际情况进行相关准确定位的能力（如启动本项目但相关定位不准，则开发风险更大），具有付诸实施并不断完善、修正、调整的销售力。六、 项目市场定位根据本项目所在区域的生活机能、交通状况、区域特征、区域规划、区域市场状况、需求特征、房地产开发现状及未来发展趋势，结合本项目现有的开发条件，为保证本项目操作持续的张力及后劲，建议本项目产品流通所存在的空间的定位不能仅限于现在工作在该区域，居住在该区域，同时工作、生活在城东，熟悉城东、对该区域有特殊地理情结的消费者（该区域东郊厂矿、企业、事业单位、学校专业市场、流动人口等），而应不断的扩大该项目的目标客源及受众面，项目的中后期还应充分借助东郊城市形象不断提升带来的自然环境改观、市政大配套设施不断完善形成的影响力，并结合该区域市场特征、动态的市场变化面向成都市区市场，并以外地区域市场作为辅助市场（如：成都东面的区、二级城市、省外回迁定居等）， 从而形成由外部市场空间支撑内部小市场空间的格局，在扩大市场容量的基础上确保本项目的完胜，实现预期的经营目标，最大限度地降低开发风险。我部认为，本项目的市场定位应充分释放现行成都市区、项目地区域市场刚性需求势能，迎合顺应市场的大众主流需求，充分锁定、最大限度消化区域市场客源，随着项目口碑链的建立及客户网络的滚动编织，顺应项目生命周期的发展规律，把握城市房地产市场板块运动的节奏脉搏二三环市场将成为成都市日后的开发热点及主流方向，这是不可逆转的城市递进扩张规律，力争点、线、面三级传导，呈线性几何状向外滚动辐射扩张，以确保本项目在中后期的持久后劲及张力，从而降低项目运作的单位成交成本。七、项目目标客源分析1 主要为项目所在区域（尤其是龙潭镇及工业园区等）企事业单 位的领导、职工、政府官员、公务员、医生、教师等，所在单位效益较好，工作稳定，收入较高，有很多身在领导岗位，年龄多在30岁以上。2 项目所在区域的个体老板、私营业主（本地、外地），了解、熟悉该区域，他们大多年龄在35岁以上，有一定或相当积蓄，定居此区域主要为工作、生活方便。3 整个城东区域的企事业单位的领导、职工、政府官员、公务员、医生、教师等，所在单位效益较好，工作稳定，收入较高，有很多身在领导岗位，年龄多在30岁以上。他们对城东有特殊地理情结，见证了城东的发展变迁，对城东发展有较高的心理 预期。4 整个城东区域有强烈购房需求，但购买力有限的消费者（包 括老中青三个年龄跨度，尤以中老年消费者居多，他们也喜欢、认可城郊结合部良好的自然生态环境，清新的空气，静谧的居家环境）。5 成都市目前购买力有限的首次置业者，家庭结构一般为三口之家，有较强烈的改善和提高居住功能的愿望，选择性价比高的商品房是必然趋势。6 了解整个城市发展规划、区域发展规划，对该区域发展前景充满信心，并高度关注区域发展变化，对市场有清晰明确的认知，在当前没有更好的投资选择，意向投资性价比高，增值空间大且较为稳定的房产项目。7 外地在成都打工奋斗的中青年，他们大多进取心强，工作努力，年龄在30岁左右，工作稳定，收入较高，目前购买力有限，了解城市发展规划，认可城东未来发展趋势，考虑到日益增长的房价比收入增长更快，结合自身购买力先选择目前较偏远但日后发展前景较好的区域置业。8 购买力有限，但又有强烈的居家需求，外省回蓉定居或安家置 业的消费者，了解该区域发展规划后，选择离城近，工作生活相对郊区更方便，性价比高，经济实惠的楼盘，充分满足居家愿望（以中老年家庭居多）。八、项目产品定位根据该区域目前的发展规划、整个东区城市化发展进程、开发推进节奏、该区域当前开发环境、市场状况以及本项目所处区位、用地状况、相邻关系、开发时机，我部建议本项目应开发建设以经济、实用、功能型为指导思想的商品住宅，满足市场以居家自用为主，以拥有、改善和提高居住功能为目的的平民化、大众化、传统化的主流需求，同时要开发出符合住宅发展趋势、性价比高、有一定附加价值的适合居家自然生态资源优越的物业。具体产品建议如下1、 主题文化定位本项目三环外东南向区域是目前整个城东主力开发区域，中大盘较多，都塑造或包装了各自不同的主题文化，打造出各自较为鲜明的社区形象，而本项目要在该区域较为激烈的市场竞争中立于不败之地,就必须别出心裁、独具匠心地做出具有个性化的主题文化定位。建议本项目定位为“欧洲特色或中国特色山地或坡地住宅文化”，即龙潭镇的一个特色山地或坡地生态社区。因成都平原幅原辽阔、少有山地或坡地文化概念楼盘，且该区域也少有此类项目主题定位，因而可以有效区隔市场，结合该区域较为丰厚的生态自然资源，如：阳光、空气、清风、流水、植被和坡地，故本项目定位为“山地或坡地文化”形成坡地式住宅社区，使整个建筑群错落有致，加以立体特色景观的陪映，将一种活性的建筑灵魂展现在人们面前，并会在区域市场竞争中独树一帜，成为最有效的卖点，增强市场关注度及影响力。2、产品的规划等级将本项目的用地规划条件、地理位置与市场主流需求及该区域的需求特征紧密结合，建议本项目产品定位为中档次迎合大众需求的性价比高住宅产品，同时应考虑降低开发成本，实现企业经营利润最大化目标，充分开发土地利用价值，尽可能提高土地用地强度。另考量本区域的建筑形态及建筑结构的共性特点，本项目的开发应充分彰显个性特征，独树一帜，阶段性具备市场的排他性和唯一性，提高市场的综合竞争力。3、建筑形态：综合考量本地块所处区位，土地价格、当前开发环境、市场状况等相关因素，同时考虑到用地条件、控规指标、经济指标的限制，因而当前如要启动开发，一期拟建以多层为主，小高层为辅的楼盘或最多以小高层为主，其它建筑形态为辅的楼盘，如一期率先启动高层建筑形态，相应的市场风险会大大增强。4、建筑平面组合、主体建筑层数及户型室内层高：a.建筑平面组合可结合实际情况多层须采取一梯两户为主，一梯四户为辅的多层住宅建筑设计模式；因考量标准平面层户型的对应配置组合，为提高用地强度，小高层根据实际情况可考虑设计成一梯两户或一梯四户的住宅建筑设计模式。b.主体建筑层数在符合控规标准的前提下，建议多层层数不超过6层；小高层建筑层数不超过14层，可有高低设置以丰富建筑天际线，在空间可利用的原则下，在单套面积、总价控制合理的前提下，建议顶层可适当考虑跃复式设计。c.为最大限度提高产品的实际附加值，增加产品的综合卖点，建议室内层高控制在2.85-2.95米之间，以减少空间压抑感。5、 建筑户型配比：根据一期开发体量，一房控制在50M2左右，约占总建面积的10%；二房控制在85M2以内，占总建面积的65%；三房控制在100M2左右,占总建面积的25%，共设三个面积区间段，各面积区间段的配置比例为1：6.5：2.5，85M2以下作为主力面积段，85M2以上作为次主力面积段；共设一房、二房、三房三条产品线，二房作为主力户型，三房作为次主力户型，然后各面积段以标准线做大小放量配置，面积配比不能单一，不能呈一刀切大一统状，根据“相同面积段不同格局销售去化难度小于相同格局不同面积段的去化难度”的营销理论，在70-85M2二房面积段可细分出70多M2二房一厅一卫和80多M2二房二厅二卫的产品格局，90-100M2三房面积段可细分出90M2左右三房二厅一卫和100M2左右三房二厅二卫的产品格局，总体上力争比较好的控制总价，丰富产品格局，产品格局丰富，目标客源即丰富，以确保不同年龄段不同需求前提下的共性品质生活，符合目标客源的需求，可以在不同需求居住品质不降低的前提下，保证小区住家素质的统一性。根据总价决定客层的营销理论，目前各面积段的总价区间（如：20万元以内的一房；30万元以内的二房；40万元以内的三房）是符合大众主流需求的，同时也符合本项目所处区域当前的市场开发现状及未来发展趋势。 产品的定位确定经济、实用、功能型作为主题，故此在户型设置过程中除了考量基础的设计原则外，应注重产品附加功能的探询，如增设壁橱、玄关、观景台、露台等等，以满足目标客源的功能追逐需求，丰富产品的附加值，增加产品的销售卖点，弱化对产品所谓品质上的关注。6、 车位与户数比建议：车位比例的最后确认须结合该区域市场行情，须对应本项目主力户型的权重比及由此产生的真实需求，须结合公司的经营目标确定，否则会悖离市场需求，形成企业沉淀资产，制约经营目标的实现。因此我部将根据本项目地块所处区域公交状况、项目周边的大环境、房地产市场开发现状及未来发展趋势，建议本项目车位与户数比按当前最低规划要求执行。因考量本项目市场定位、产品定位的特殊性，经对目标客源车位需求的综合研判及成都市各环域车位需求的发展走势分析，建议在不增加开发投入的前提下，充分利用社区地上公共利用空间，在不影响整体总平布局的状况下，有效划分设置地上露天临时停车位，或有效利用主体建筑的公共空间，如架空层等，原则上不宜修建高成本投入的地下车库，以免形成地下沉淀资产，造成利润挂帐。7、 建筑风格：根据本项目多层和小高层建筑形态定位，我部建议将本项目总体建筑风格定位为现代简约风格为佳，以自然、清新格调为宜。8、建筑立面表现：本项目作为目前该区域率先启动的项目，目前在该区域具有唯一性、排它性，应充分利用本项目比邻周边相对丰富的自然生态资源优势，力争将本项目打造成该区域代表性的建筑，形成相应的市场影响力，为公司创立品牌构建良好的口碑传播链，因此立面处理应突出现代感、立体感、时代感，建筑天际线应更为优美，重点强化建筑立面的外在表现力；在立面的表现上要与周边的自然生态环境高度溶为一体，立面表现应做到虚实结合，虚大于实，使整个建筑有一种“森林花园“、“森林建筑”的感觉。总而言之，起到丰富立面造型的作用，产生较为鲜明、生动的视觉效果，树立自然、清新、柔和的建筑形象。9、 建筑立面颜色与整个周边生态自然大环境相融合，符合“生态花园多层花园洋房或电梯观景洋房”的特征，融入该区域市场主流审美情趣，引领、提升审美品味，同时须结合成都特殊的地理气候，安排淡雅清新的外墙面砖立面颜色分段式搭配。10、 建筑朝向考虑到项目地居民的选择取向，规划中不要求完全南北朝向，而以构成项目规划主题概念为准则，当能取得较好的景观视线时，朝向则是其次。11、景观环境设计注重整体风格的把握，在景观设计上要有中心主题，同时配以分列组团做支撑，针对目标客源的特征，多配以实用型、功能型的景观建筑小品，多增设实用型的公共活动空间，如健身步道，露天运动场、健身设施、儿童游乐园等。因考量大环境的特殊性，我部建议在不增加成本投入的前提下，充分利用原有景观资源，借助原有的较为合理的景观走势，不要生硬割裂地理、建筑、景观、园艺的密切关系，带来建筑与景观设计上的不协调；强调功能性与经济性的统一，需要合理地考虑功能分区；对空间组织要有层次；园景配置要有韵律感、对比性；园中分区、分级、分段要分老少、动静、景中有景、园中有园；山、水、花、木、草地要统筹安排；园路、小品、园灯、亭、廊、台、喷池、花坛等设置要精、巧、趣、步移景异。在景观中注入文化因子，做出应有的文化气质。小区的主题景观力争与周边自然景观互溶，力争做到双项的交叉延伸和贯穿。12、商铺设置作为商铺这类特殊产品是需要靠绝对的人气、商气和大量的消费流来支撑的，而目前该区域商铺市场普遍低靡，众多大盘在房源销售告罄后，商铺的滞销便成为众多发展商心中顽疾。对于本项目商铺的设置应根据本项目开发规模、控规要求、自身特点和项目需求而定，总的原则控制体量，取规划最低下线值。建议沿东风渠南北向规划道路上开设正门，并沿小区门轩左右两端布局，规划建设项目一定体量的临街特色商业铺面、小综合楼等等。九、项目推广定位1、价格策略因本项目为成都市东区尚未重点开发区域的中等体量盘，结合所处区域竞争格局及未来竞争态势，建议采用低开高走的价格策略更有利于项目的整体推进和资金的快速回笼。a、首期开发应以低价入市，力求以较高的“性价比”有效的占领市场份额，扩大项目的影响力和品牌力。b、后期随着项目