新时代信托鑫业530号信托计划尽调报告.pdf

1 新时代信托 鑫业 530 号 单一资金信托计划 尽职调查报告 项目要素表项目要素表 信托计划名称 新时代信托 鑫业 530 号单一资金信托计划 交易对方 台州万邦置业有限公司 以下简称 万邦置业 规模 15000 万元 期限 1 年 融资成本 年 委托人 委托人收益 年 信托报酬 0 8 年 财务顾问费用 年 保管人 待定 保管费用 无 其他费用 无 担保措施 1 1 保证担保 保证担保 中海信达担保有限公司 下称 中 海信达 为信托计划提供不可撤销的连带责任 保证担保 2 2 反担保 反担保 1 1 在建 在建工程抵押 工程抵押 万邦置业将位 于临海市杜桥镇的杜桥国际大酒店在建工程抵 押给中海信达 抵押物评估价值为 28198 46 万 元 抵押率为 61 60 2 2 股权质押 股权质押 台州万邦置业有限公司将 100 2 股权质押给中海信达 3 3 保证担保 保证担保 浙江万邦伟盛置业有限公司为 万邦置业还本付息提供不可撤销的连带责任保 证担保 4 4 房产抵押 房产抵押 万邦置业实际控制人邵为军将 价值约134 56万元的四套个人房产抵押给中海 信达 需要签署的合同 1 单一资金信托合同 签约方 委托人 新时 代信托 简要内容 明确信托期限 收益 信 托基本要素 受益人 收益支付方式及其他法 规需列明的条款 2 信托贷款合同 签约方 万邦置业 新时代 信托 简要内容 新时代信托将信托资金贷款 于万邦置业 用于杜桥国际大酒店项目后期的 内外部装修及酒店设备采购 3 保证合同 签约方 新时代信托 中海信达 简要内容 中海信达自愿为 信托贷款合同 项下万邦置业按时依约履行还款付息义务提供 不可撤销的连带责任保证担保 4 还款协议书 签约方 新时代信托 万邦置 业 简要内容 新时代信托向万邦置业发放信 托贷款 15000 万元整 同时双方约定万邦置业 须于每期信托计划期限届满前10个工作日内将 上述贷款偿清 偿还贷款本息为信托贷款金额 1 年 1 年 对此三方均予以确认 3 项目概述项目概述 新时代信托股份有限公司 以下简称 新时代信托 设立并发行 鑫业 530 号 单一资金信托计划 以下简称 信托计划 由 以下简称 委托 人 的自有资金认购 信托计划资金由新时代信托专项运用于为台州万邦置业 有限公司 以下简称 万邦置业 发放信托贷款 万邦置业将资金用于杜桥国 际大酒店项目后期的内外部装修及酒店设备采购 中海信达担保有限公司 下称 中海信达 为信托计划提供不可撤销的连带责任保证担保 为中海信达提供的反担保措施包括 1 万邦置业将位于临海市杜桥镇的杜 桥大酒店在建工程抵押给中海信达 为中海信达的保证担保提供反担保 抵押物 评估价值为 28198 46 万元 抵押率为 61 60 2 万邦置业将其 100 股权质押 给中海信达 为中海信达的保证担保提供反担保 3 浙江万邦伟盛置业有限公 司为万邦置业还本付息提供不可撤销的连带责任担保保证 4 万邦置业实际控 制人邵为军将价值约 134 56 万元的四套个人房产抵押给中海信达 信托计划到期 由借款人按照约定偿还信托贷款本息 项目特点 信托资金运作为信托贷款 新时代信托为借款人提供信托贷款后 如借款人无法偿还信托贷款本息 新时代信托将按照信托财产现状向委托人清算 信托计划 4 第一部分第一部分 项目操作模式介绍项目操作模式介绍 1 1 1 1 交易结构交易结构 1 2 1 2 操作流程操作流程 本信托计划采用信托贷款的模式 即信托资金用于为借款人提供信托贷款 新时代信托与借款人签订 信托贷款合同 由新时代信托以自己的名义将 信托资金运用于为借款人提供信托贷款 并在 信托贷款合同 中约定贷款期限 及所要偿付的本金及利息 本信托期满 借款人应按 信托贷款合同 的约定无 条件还本付息 如借款人按 信托贷款合同 的约定按时还本付息 新时代信托将进行信托 清算 并将清算所得支付给信托计划受益人 为保证借款人万邦置业到期履约偿还信托贷款 中海信达担保有限公司 下 称 中海信达 为信托计划提供不可撤销的连带责任保证担保 台州万邦置业有限公司 以下简称 万邦置业 将位于临海市杜桥镇的杜 桥大酒店在建工程抵押给中海信达 为中海信达的保证担保提供反担保 抵押物 评估价值为 28198 46 万元 抵押率为 61 60 万邦置业将其 100 股权质押给中 海信达 为中海信达的保证担保提供反担保 浙江万邦伟盛置业有限公司为万邦 置业的还本付息提供不可撤销的连带责任担保保证 万邦置业实际控制人邵为军 将价值约 134 56 万元的四套个人房产抵押给中海信达 如借款人万邦置业无法偿还信托贷款本息 新时代信托将按照信托财产现状 向委托人清算信托计划 在信托计划存续期间 由借款人按照事先约定偿还信托 委托人 新时代信托 万邦置业 认购 信托贷款 还本付息 到期兑付 中海信达 担保 在建工程 个人房产 抵押 万邦置业股权 万邦伟盛 担保 质押 5 贷款本息 1 3 1 3 委托人信息委托人信息 公司法定中文名称 注册资本 公司类型 成立日期 营业执照号码 注册地址 主要经营范围 公司简介 第二部分第二部分 借款人基本情况借款人基本情况 2 1 2 1 借款人概况借款人概况 公司法定中文名称 台州万邦置业有限公司 公司法定代表人 邵为军 身份证号注册资本 14800 万元 公司类型 有限责任公司 成立日期 2005 年 11 月 11 日 营业期限 2005 年 11 月 11 日至 2055 年 11 月 10 日 企业法人营业执照注册号 331000400001100 组织机构代码证号 78182580 5 税务登记证号 浙税联字 331082781825805 号 贷款卡号 3310820000044266 6 经营范围 许可经营项目 无 一般经营项目 房地产开发经营 不含限制 类项目 公司注册地址 浙江省临海市杜桥镇府前街 317 号 2 22 2 借款人治理结构借款人治理结构 2 3 2 3 借款人股本结构借款人股本结构 股东姓名或名称股东姓名或名称 出资金额 万元 出资金额 万元 出资方式出资方式 出资比例出资比例 邵为军 13320 货币 90 孙德良 1480 货币 10 总计 14800 100 2 4 2 4 借款人借款人主要高管介绍主要高管介绍 邵为军 男 1977 年出生于浙江临海 万邦置业实际控制人 1991 1994 年就读于台州中学 高考理科状元 7 1994 1999 年就读于清华大学土木工程系 现攻读长江商学院 EMBA 1999 2001 年任香港瑞安集团管理见习员 参与建设上海新天地项目 2001 2003 年担任浙江鑫泰房地产开发有限公司总经理 主持台州商务区鑫 泰广场项目 2003 2006 年任台州中泰置业有限公司董事总经理 投资建设台州海洋世 界 海洋广场项目 2006 年创建台州万邦置业有限公司 先后开发了杜桥国际花园 国际星城 国际大酒店 国际名城 国际中心 恒邦国际大厦 临海万邦国际 万象国际 路桥阳光华庭 椒江阳光公馆 鞍山万邦理想城 鞍山海洋嘉年华 包头时代玫 瑰园等项目 2008 年投资新鹏集团 并担任董事 总裁职务 先后开发了新鹏四季风景 德嘉金沙阳光 盛泰名都中心 盛泰时代山 转塘万邦艺术酒店 吉鸿村综合体 箬横阳光华庭 惠民香格里拉 山东国际绳网城 开封地下商业街 长沙金鹰国 际城等项目 2008 年投资浙江奥特莱斯广场并担任执行董事 2009 年开始涉足城市开发 任廊坊浙商新城投资有限公司董事长 全面主 持 2 万亩廊坊浙商新城的开发运营工作 在地产开发和城市开发领域发展的同时 邵为军还广泛涉足股权投资 通过 杭州元亨电脑有限公司投资了浙江泰隆商业银行 通过上海厚石股权投资管理有 限公司投资了浙江永强 002489 SZ 安徽金禾 002597 SZ 雅士利 01230 HK 石大胜华 江苏太阳雨 江西国鸿 上海全筑 望湘园 太子龙 新亚纸业 上 海春戈 舒朗服饰 湖南神斧民爆 尚越光电 还投资了东方富海基金和海风联 基金 2 5 2 5 借款人经营情况借款人经营情况 台州万邦置业有限公司 下称 万邦置业 或 公司 是一家房地产开发 企业 成立于 2005 年 11 月 11 日 注册资本金 14800 万元 公司以房地产开发 为支柱产业 集投资 物业管理 装饰于一体 横跨多种产业 开发资质为贰级 8 公司现有员工 82 人 其中高级技术职称 8 人 中级技术职称以上人员 29 人 初 级技术人员 35 人 公司创建于台州杜桥镇 秉承 专业 精致 完美 的经营理念 在专业的 房地产领域以超前的战略眼光另辟蹊径 率先致力于中小城镇的综合开发运营 公司经营范围包括房地产开发 商业开发与运营 地产服务 生活服务与运营等 产品覆盖了普通住宅 高层公寓 花园洋房 商业中心 星级酒店及大型城市综 合体等多种业态 最终发展成为当地一家综合性的品牌房地产商 每一种业态都 拥有标杆性的代表作品 在短短的几年时间里 万邦置业与杜桥镇一起迅速崛起 并以先行者身份将 这种成功的开发模式对外辐射 为中小城镇的开发运营带来宝贵的经验 2009 年 2010 年公司被评为临海市五强房地产企业 纳税超千万元单位 万邦置业的目标是把项目打造成具有最好的规划设计 最好的建造技术 最 好的产品品质 最高的客户满意度的现代国际风尚社区 公司管理层决心把公司 打造成台州市乃至浙江省著名企业 相信这一目标将在不久的将来实现 2 2 6 6 项目单位财务状况项目单位财务状况 2 6 1 资产负债表以及资产负债情况分析 2 6 1 1 资产负债表 资资 产产 负负 债债 表表 20122012年年1212月月 编制单位编制单位 台州万邦置业有限公台州万邦置业有限公司司 金额单位 元 资 产 行 次 年初数 期末数 负债及股东权益 行 次 年初数 期末数 流动资产 流动负债 货币资金 1 28 893 474 18 5 474 184 06 短期借款 61 30 000 000 00 短期投资 2 应付票据 62 应收票据 3 应付账款 63 2 423 805 82 31 640 479 18 应收股利 4 预收账款 64 应收利息 5 应付工资 65 1 150 235 10 746 671 47 应收账款 6 应付福利费 66 其他应收款 7 39 925 908 59 60 932 772 60 应付股利 67 9 预付账款 8 64 213 385 80 9 782 386 00 应交税金 68 17 664 605 24 2 931 071 37 应收补贴款 9 其他应交款 69 1 561 381 13 53 135 08 存货 10 594 762 876 01 306 278 392 21 其他应付款 70 96 687 214 16 167 987 315 62 待摊费用 11 预提费用 71 一年内到期的长 期债权投资 21 其他流动资产 24 一年内到期的长 期负债 78 流动资产合计 30 727 795 644 58 382 467 734 87 其他流动负债 79 长期投资 流动负债合计 80 119 487 241 45 233 358 672 72 长期股权投资 31 41 860 000 00 224 380 000 00 长期负债 长期债权投资 32 长期借款 81 260 000 000 00 90 000 000 00 长期投资合计 33 41 860 000 00 224 380 000 00 应付债券 82 固定资产 长期应付款 83 固定资产原价 39 2 256 957 23 2 110 358 73 专项应付款 84 减 累计折旧 40 1 657 879 18 1 910 053 60 其他长期负债 85 固定资产净值 41 599 078 05 200 305 13 长期负债合计 87 260 000 000 00 90 000 000 00 减 固定资产减 值准备 42 递延税项 88 固定资产净额 43 599 078 05 200 305 13 递延税款贷项 89 工程物资 44 负 债 合 计 90 379 487 241 45 323 358 672 72 在建工程 45 29 012 598 90 168 439 160 06 固定资产清理 46 股东权益 固定资产合计 50 29 611 676 95 168 639 465 19 股本 或实收资 本 92 148 000 000 00 148 000 000 00 无形资产及其他资 产 减 已归还投 资 无形资产 51 实收资本净额 148 000 000 00 148 000 000 00 长期待摊费用 52 资本公积 93 其他长期资产 53 盈余公积 94 无形资产及其他 资产合计 54 其中 法定公 益金 95 递延税项 未分配利润 97 271 780 080 08 304 128 527 34 递延税款借项 55 股 东 权 益 合 计 99 419 780 080 08 452 128 527 34 资 产 总 计 60 799 267 321 53 775 487 200 06 负 债 及 股 东 权 益 总 计 10 0 799 267 321 53 775 487 200 06 单位负责人 邵为军 财务总监 盛春飚 制表人 屈丽琴 10 资资 产产 负负 债债 表表 20112011年年1212月月 编制单位编制单位 台州万邦置业有限公司台州万邦置业有限公司 金额单位 元 资 产 行 次 年初数 期末数 负债及股东权益 行次 年初数 期末数 流动资产 流动负债 货币资金 1 87 854 958 28 28 893 474 18 短期借款 61 短期投资 2 应付票据 62 应收票据 3 应付账款 63 6 015 017 88 2 423 805 82 应收股利 4 预收账款 64 应收利息 5 应付工资 65 679 800 00 1 150 235 10 应收账款 6 应付福利费 66 其他应收款 7 53 106 872 45 39 925 908 59 应付股利 67 预付账款 8 54 403 416 08 64 213 385 80 应交税金 68 15 396 564 92 17 664 605 24 应收补贴款 9 其他应交款 69 724 380 61 1 561 381 13 存货 10 655 317 333 67 594 762 876 01 其他应付款 70 320 117 058 96 96 687 214 16 待摊费用 11 预提费用 71 一年内到期的 长期债权投资 21 其他流动资产 24 一年内到期的 长期负债 78 流动资产合计 30 850 682 580 48 727 795 644 58 其他流动负债 79 长期投资 流动负债合计 80 342 932 822 37 119 487 241 45 长期股权投资 31 44 940 000 00 41 860 000 00 长期负债 长期债权投资 32 长期借款 81 245 000 000 00 260 000 000 00 长期投资合计 33 44 940 000 00 41 860 000 00 应付债券 82 固定资产 长期应付款 83 固定资产原价 39 2 241 258 73 2 256 957 23 专项应付款 84 减 累计折旧 40 1 149 340 10 1 657 879 18 其他长期负债 85 固定资产净值 41 1 091 918 63 599 078 05 长期负债合计 87 245 000 000 00 260 000 000 00 减 固定资产 减值准备 42 递延税项 88 固定资产净额 43 1 091 918 63 599 078 05 递延税款贷项 89 43 786 349 78 工程物资 44 负 债 合 计 90 631 719 172 15 379 487 241 45 在建工程 45 10 080 420 00 29 012 598 90 固定资产清理 46 股东权益 固定资产合计 50 11 172 338 63 29 611 676 95 股本 或实收资 本 92 148 000 000 00 148 000 000 00 11 无形资产及其他 资产 减 已归还投 资 无形资产 51 实收资本净额 148 000 000 00 148 000 000 00 长期待摊费用 52 144 289 79 资本公积 93 其他长期资产 53 盈余公积 94 无形资产及其 他资产合计 54 144 289 79 其中 法定公 益金 95 递延税项 未分配利润 97 127 220 036 75 271 780 080 08 递延税款借项 55 股 东 权 益 合 计 99 275 220 036 75 419 780 080 08 资 产 总 计 60 906 939 208 90 799 267 321 53 负 债 及 股 东 权 益 总 计 100 906 939 208 90 799 267 321 53 单位负责人 蒋欣 财务总监 盛春飚 制表人 屈丽琴 资资 产产 负负 债债 表表 20102010年年1212月月 3131日日 编制单位编制单位 台州万邦置业有限公司台州万邦置业有限公司 金额单位 元金额单位 元 资 产 行 次 年初数 期末数 负债及股东权益 行 次 年初数 期末数 流动资产 流动负债 货币资金 1 1 217 444 79 87 854 958 28 短期借款 61 短期投资 2 应付票据 62 应收票据 3 应付账款 63 2 272 040 04 6 015 017 88 应收股利 4 预收账款 64 应收利息 5 应付工资 65 437 993 93 679 800 00 应收账款 6 应付福利费 66 其他应收款 7 1 433 106 74 53 106 872 45 应付股利 67 预付账款 8 6 474 640 74 54 403 416 08 应交税金 68 2 879 392 05 15 396 564 92 应收补贴款 9 其他应交款 69 76 270 58 724 380 61 存货 10 170 912 514 47 655 317 333 67 其他应付款 70 35 125 958 29 320 117 058 96 待摊费用 11 预提费用 71 一年内到期的 长期债权投资 21 其他流动资产 24 一年内到期的 长期负债 78 流动资产合计 30 180 037 706 74 850 682 580 48 其他流动负债 79 长期投资 长期股权投资 31 40 860 000 00 44 940 000 00 流动负债合计 80 40 791 654 89 342 932 822 37 12 长期债权投资 32 长期负债 长期投资合计 33 40 860 000 00 44 940 000 00 长期借款 81 245 000 000 00 固定资产 应付债券 82 固定资产原价 39 2 190 188 73 2 241 258 73 长期应付款 83 减 累计折旧 40 643 836 50 1 149 340 10 专项应付款 84 固定资产净值 41 1 546 352 23 1 091 918 63 其他长期负债 85 减 固定资产 减值准备 42 长期负债合计 87 245 000 000 00 固定资产净额 43 1 546 352 23 1 091 918 63 递延税项 88 工程物资 44 递延税款贷项 89 30 837 393 62 43 786 349 78 在建工程 45 10 080 420 00 负 债 合 计 90 71 629 048 51 631 719 172 15 固定资产清理 46 固定资产合计 50 1 546 352 23 11 172 338 63 股东权益 无形资产及其他 资产 股本 或实收资 本 92 62 730 421 76 148 000 000 00 无形资产 51 减 已归还投 资 长期待摊费用 52 288 579 57 144 289 79 实收资本净额 62 730 421 76 148 000 000 00 其他长期资产 53 资本公积 93 无形资产及其 他资产合计 54 288 579 57 144 289 79 盈余公积 94 其中 法定公 益金 95 递延税项 未分配利润 97 88 373 168 27 127 220 036 75 递延税款借项 55 股 东 权 益 合 计 99 151 103 590 03 275 220 036 75 资 产 总 计 60 222 732 638 54 906 939 208 90 负 债 及 股 东 权 益 总 计 100 222 732 638 54 906 939 208 90 单位负责人 蒋欣 财务总监 丁志红 制表人 屈丽琴 2 6 1 2 资产结构与状态分析 万邦置业 2010 2012 年总资产分别为 9 07 亿元 7 99 亿元和 7 75 亿元 其中净资产逐年上升 过去 3 年分别为 2 75 亿元 4 20 亿元和 4 52 亿元 2010 年至 2012 年各年流动资产余额分别占总资产的 93 80 91 06 和 49 32 总体 上资产的流动性较好 2010 年至 2012 年 万邦置业的资产负债率分别为 69 65 47 48 和 41 70 13 资产负债率逐年下降 低于房地产行业平均水平 说明公司资产负债结构较为合 理 中短期偿债能力强 2 6 2 利润表及盈利状况分析 利利 润润 表表 20122012年年1212月月 编制单位编制单位 台州万邦置业有限公司台州万邦置业有限公司 金额单位 人民币元金额单位 人民币元 项 目 行 次 本月数 本年累计数 一 主营业务收入 1 4 183 859 00 184 106 873 40 减 主营业务成本 2 2 726 111 00 121 238 673 30 主营业务税金及附加 3 317 973 29 13 992 122 38 二 主营业务利润 亏损以 号填列 4 1 139 774 71 48 876 077 72 加 其他业务利润 亏损以 号填 列 5 210 000 00 减 营业费用 6 86 548 97 490 274 33 管理费用 7 849 193 92 5 408 860 88 财务费用 8 1 727 10 75 583 23 三 营业利润 亏损以 号填列 10 205 758 92 43 262 525 74 加 投资收益 损失以 号填列 11 补贴收入 12 营业外收入 13 减 营业外支出 14 3 050 28 131 262 72 四 利润总额 亏损以 号填列 15 202 708 64 43 131 263 02 减 所得税 16 50 677 16 10 782 815 76 少数股东损益 合并报表填列 17 加 未确认投资损失 合并报表填列 18 五 净利润 亏损以 号填列 20 152 031 48 32 348 447 26 单位负责人 邵为军 财务主管 盛春飚 制表人 屈丽琴 14 利利 润润 表表 20112011年年1212月月 编制单位编制单位 台州万邦置业有限公司台州万邦置业有限公司 金额单位 人民币金额单位 人民币 元元 项 目 行 次 本月数 本年累计数 一 主营业务收入 1 95 284 514 80 784 552 452 30 减 主营业务成本 2 64 155 063 81 522 880 454 72 主营业务税金及附加 3 7 241 623 12 59 661 093 61 二 主营业务利润 亏损以 号填列 4 23 887 827 87 202 010 903 97 加 其他业务利润 亏损以 号填 列 5 减 营业费用 6 204 005 02 721 218 92 管理费用 7 919 347 20 4 480 000 20 财务费用 8 3 502 511 02 4 082 522 69 三 营业利润 亏损以 号填列 10 19 261 964 63 192 727 162 16 加 投资收益 损失以 号填列 11 补贴收入 12 营业外收入 13 30 442 06 减 营业外支出 14 1 098 68 10 879 76 四 利润总额 亏损以 号填列 15 19 260 865 95 192 746 724 46 减 所得税 16 4 815 216 49 48 186 681 13 少数股东损益 合并报表填列 17 加 未确认投资损失 合并报表填列 18 五 净利润 亏损以 号填列 20 14 445 649 46 144 560 043 33 单位负责人 蒋欣 财务主管 盛春飚 制表人 屈丽琴 利利 润润 表表 20102010年年1212月月 编制单位编制单位 台州万邦置业有限公司台州万邦置业有限公司 金额单位 人民币元金额单位 人民币元 15 项 目 行次 本月数 本年累计数 一 主营业务收入 1 39 965 891 40 220 154 208 70 减 主营业务成本 2 32 283 826 50 144 201 006 70 主营业务税金及附加 3 3 037 407 74 16 716 387 00 二 主营业务利润 亏损以 号填列 4 4 644 657 16 59 236 815 00 加 其他业务利润 亏损以 号 填列 5 减 营业费用 6 139 402 42 1 423 641 58 管理费用 7 650 661 00 4 313 222 07 财务费用 8 313 154 64 1 695 031 79 三 营业利润 亏损以 号填列 10 3 541 439 10 51 804 919 56 加 投资收益 损失以 号填列 11 补贴收入 12 营业外收入 13 减 营业外支出 14 9 094 92 四 利润总额 亏损以 号填列 15 3 541 439 10 51 795 824 64 减 所得税 16 885 359 78 12 948 956 16 少数股东损益 合并报表填列 17 加 未确认投资损失 合并报表填列 18 五 净利润 亏损以 号填列 20 2 656 079 32 38 846 868 48 单位负责人 蒋欣 财务主管 丁志红 制表人 屈丽琴 2010 2012 年 万邦国际的主营业务收入分别为 2 20 亿元 7 85 亿元和 1 84 亿元 净利润分别为 3384 67 万元 1 45 亿元和 3234 84 亿元 公司项目销售 回款多集中在 2011 年 故当年收入和利润较高 2012 年处于施工阶段 收入和 利润与 2010 年基本持平 2 6 3 现金流量表及现金流状况分析 2 6 3 1 现金流量表 现现 金金 流流 量量 表表 20122012年年1212月月 编制单位 台州万邦置业有限公司编制单位 台州万邦置业有限公司 单位 人民币元单位 人民币元 项项 目目 行行金额金额 项项 目目 行行金额金额 16 次次 次次 一 经营活动产生的现金流量 补充资料 销售商品 提供劳务收到的现金 1 184 106 873 40 1 将净利润调节为经营活动现金流量 收到的税费返还 3 净利润 57 32 348 447 26 收到的其他与经营活动有关的现金 8 237 978 146 62 加 计提的资产减值准备 58 现金流入小计 9 422 085 020 02 固定资产折旧 59 252 174 42 购买商品 接受劳务支付的现金 10 114 517 511 00 无形资产摊销 60 支给职工以及为职工支付的现金 12 4 806 418 00 长期待摊费用摊销 61 支付的各项税费 13 24 677 139 38 待摊费用减少 减 增加 64 支付的其他与经营活动有关的现金 18 84 852 278 00 预提费用增加 减 减少 65 现金流出小计 20 228 853 346 28 处置固定资产 无形资产和其 他长期资产损失 减 收益 66 经营活动产生的现金流量净额 21 193 231 673 64 固定资产报废损失 67 二 投资活动产生的现金流量 财务费用 68 收回投资所收到的金 22 投资损失 减 收益 69 取得投资收益所收到的现金 23 递延税款贷项 减 借项 70 处理固定资产 无形资产和其他长 期资产而收回的现金净额 25 存货的减少 减 增加 71 179 500 154 54 收到其他与投资活动有关的现金 28 经营性应收项目的减少 减 增加 72 33 424 135 79 现金流入小计 29 0 00 经营性应付项目的增加 减 减少 73 52 293 238 37 购建固定资产 无形资产和其他长 期资产所支付的现金 30 43 050 963 76 其他 74 投资所支付的现金 31 33 600 000 00 经营活动产生的现金流量净额 75 193 271 673 64 支付的其他与投资活动有关的现金 35 2 不涉及现金收支的投资和筹资活动 现金流出小计 36 76 650 963 76 债务转为资本 76 投资活动产生的现金流量净额 37 76 650 963 76 一年内到期的可转换公司债券 77 三 筹资活动产生的现金流量 融资租入固定资产 78 吸收投资所收到的现金 38 其他 借款所收到的现金 40 85 000 000 00 收到的其他与筹资活动有关的现金 43 现金流入小计 44 85 000 000 00 偿还债务所支付的现金 45 225 000 000 00 分配股利 利润或偿付利息所支付 的现金 46 3 现金及现金等价物净增加的情况 支付的其他与筹资活动有关的现金 52 现金的期末的余额 79 5 474 184 06 现金流出小计 53 225 000 000 00 减 现金的期初余额 80 28 893 474 18 筹资活动产生的现金流量净额 54 140 000 000 00 加 现金等价物的期末余额 62 0 00 四 汇率变动对现金影响额 55 减 现金等价物的期初余额 63 0 00 五 现金及现金等价物净增加额 56 23 149 290 12 现金及现金等价物的净增加额 64 23 149 290 12 17 现现 金金 流流 量量 表表 20112011年度年度 编制单位 台州万邦置业有限公司编制单位 台州万邦置业有限公司 单位 人民币元单位 人民币元 项项 目目 行行 次次 金额金额 项项 目目 行行 次次 金额金额 一 经营活动产生的现金流量 1 补充资料 35 销售商品 提供劳务收到的现金 2 917 926 369 19 1 将净利润调节为经营活动现金流量 36 144 560 043 33 收到的税费返还 3 51 552 20 净利润 37 收到的其他与经营活动有关的现金 4 加 计提的资产减值准备 38 508 539 08 现金流入小计 5 917 977 921 39 固定资产折旧 39 购买商品 接受劳务支付的现金 6 554 322 598 34 无形资产摊销 40 144 289 79 支给职工以及为职工支付的现金 7 1 737 739 09 长期待摊费用摊销 41 支付的各项税费 8 104 793 012 91 待摊费用减少 减 增加 42 支付的其他与经营活动有关的现金 9 257 069 015 45 预提费用增加 减 减少 43 现金流出小计 10 917 922 365 79 处置固定资产 无形资产和其 他长期资产损失 减 收益 44 1 098 68 经营活动产生的现金流量净额 11 55 555 60 固定资产报废损失 45 9 852 238 74 二 投资活动产生的现金流量 12 财务费用 46 收回投资所收到的金 13 3 080 000 00 投资损失 减 收益 47 43 786 349 78 取得投资收益所收到的现金 14 10 455 454 00 递延税款贷项 减 借项 48 60 554 457 66 处理固定资产 无形资产和其他长 期资产而收回的现金净额 15 存货的减少 减 增加 49 3 370 994 14 收到其他与投资活动有关的现金 16 5 552 65 经营性应收项目的减少 减 增加 50 223 445 580 92 现金流入小计 17 13 541 006 65 经营性应付项目的增加 减 减少 51 48 295 824 88 购建固定资产 无形资产和其他长 期资产所支付的现金 18 27 803 587 61 其他 52 投资所支付的现金 19 经营活动产生的现金流量净额 53 55 555 60 支付的其他与投资活动有关的现金 20 36 304 557 00 2 不涉及现金收支的投资和筹资活动 54 现金流出小计 21 64 108 144 61 债务转为资本 55 投资活动产生的现金流量净额 22 50 567 137 96 一年内到期的可转换公司债券 56 三 筹资活动产生的现金流量 23 融资租入固定资产 57 吸收投资所收到的现金 24 其他 58 借款所收到的现金 25 15 000 000 00 收到的其他与筹资活动有关的现金 26 现金流入小计 27 15 000 000 00 偿还债务所支付的现金 28 分配股利 利润或偿付利息所支付 的现金 29 15 304 790 74 3 现金及现金等价物净增加的情况 59 支付的其他与筹资活动有关的现金 30 8 145 111 00 现金的期末的余额 60 28 893 474 18 现金流出小计 31 23 449 901 74 减 现金的期初余额 61 87 854 958 28 18 筹资活动产生的现金流量净额 32 8 449 901 74 加 现金等价物的期末余额 62 四 汇率变动对现金影响额 33 减 现金等价物的期初余额 63 五 现金及现金等价物净增加额 34 58 961 484 10 现金及现金等价物的净增加额 64 58 961 484 10 现现 金金 流流 量量 表表 20102010年年 编制单位 台州万邦置业有限公司编制单位 台州万邦置业有限公司 单位 人民币元单位 人民币元 项项 目目 行行 次次 金额金额 项项 目目 行行 次次 金额金额 一 经营活动产生的现金流量 1 补充资料 35 销售商品 提供劳务收到的现金 2 220 154 208 70 1 将净利润调节为经营活动现金流量 36 收到的税费返还 3 净利润 37 38 846 868 48 收到的其他与经营活动有关的现金 4 加 计提的资产减值准备 38 现金流入小计 5 220 154 208 70 固定资产折旧 39 505 503 60 购买商品 接受劳务支付的现金 6 672 791 623 40 无形资产摊销 40 支给职工以及为职工支付的现金 7 3 111 716 58 长期待摊费用摊销 41 144 289 78 支付的各项税费 8 4 205 991 07 待摊费用减少 减 增加 42 支付的其他与经营活动有关的现金 9 预提费用增加 减 减少 43 现金流出小计 10 680 109 331 05 处置固定资产 无形资产和其 他长期资产损失 减 收益 44 经营活动产生的现金流量净额 11 459 955 122 35 固定资产报废损失 45 二 投资活动产生的现金流量 12 财务费用 46 1 695 031 79 收回投资所收到的金 13 投资损失 减 收益 47 取得投资收益所收到的现金 14 递延税款贷项 减 借项 48 12 948 956 16 处理固定资产 无形资产和其他长 期资产而收回的现金净额 15 存货的减少 减 增加 49 484 404 819 20 收到其他与投资活动有关的现金 16 经营性应收项目的减少 减 增加 50 99 602 541 05 现金流入小计 17 经营性应付项目的增加 减 减少 51 69 911 588 09 购建固定资产 无形资产和其他长 期资产所支付的现金 18 10 131 490 00 其他 52 投资所支付的现金 19 4 080 000 00 经营活动产生的现金流量净额 53 459 955 122 35 支付的其他与投资活动有关的现金 20 2 不涉及现金收支的投资和筹资活动 54 现金流出小计 21 14 211 490 00 债务转为资本 55 投资活动产生的现金流量净额 22 14 211 490 00 一年内到期的可转换公司债券 56 三 筹资活动产生的现金流量 23 融资租入固定资产 57 吸收投资所收到的现金 24 85 269 578 24 其他 58 借款所收到的现金 25 245 000 000 00 收到的其他与筹资活动有关的现金 26 232 294 800 93 现金流入小计 27 562 564 379 17 偿还债务所支付的现金 28 19 分配股利 利润或偿付利息所支付 的现金 29 1 760 253 33 3 现金及现金等价物净增加的情况 59 支付的其他与筹资活动有关的现金 30 现金的期末的余额 60 87 854 958 28 现金流出小计 31 1 760 253 33 减 现金的期初余额 61 1 217 444 79 筹资活动产生的现金流量净额 32 560 804 125 84 加 现金等价物的期末余额 62 四 汇率变动对现金影响额 33 减 现金等价物的期初余额 63 五 现金及现金等价物净增加额 34 86 637 513 49 现金及现金等价物的净增加额 64 86 637 513 49 2 6 3 2 现金流量表分析 经营活动产生的现金经营活动产生的现金 流量净额流量净额 投资活动产生的现金投资活动产生的现金 流量净额流量净额 筹资活动产生的筹资活动产生的现金现金 流量净额流量净额 现金及现金等价物现金及现金等价物 净增加额净增加额 2010 年 459 955 122 35 14 211 490 00 560 804 125 84 86 637 513 49 2011 年 55 555 60 50 567 137 96 8 449 901 74 58 961 484 10 2012 年 193 231 673 64 76 650 963 76 140 000 000 00 23 149 290 12 从上表可以看出 万邦置业的经营活动产生的现金流量净额多为正值 作为 房地产类企业 万邦置业的现金流主要用于房地产项目施工建设 2 6 4 财务整体分析结论 综合以上分析 万邦置业总资产水平基本保持稳定 净资产规模逐年上升 资产结构合理 资产负债率逐年下降 过去 3 年中销售回款主要集中于 2011 年 故 2010 年和 2012 年的收入水平不及 2011 年 但预计 2013 年 2014 年是销售回 款较为集中的时期 未来盈利能力可观 因此综合判断 公司具备较强的短期偿 债能力 2 7 2 7 借款人有无欠税情况的说明借款人有无欠税情况的说明 无 2 8 2 8 借款人对外隐性负债或者或有债务情况借款人对外隐性负债或者或有债务情况 银行贷款负债情况表银行贷款负债情况表 企业名称 台州万邦置业有限公司 贷款银行名称贷款银行名称 贷款金额贷款金额 元 元 借款日期借款日期 到期日期到期日期 抵押抵押 担保担保 20 建行杜桥支行 50 000 000 00 2010 11 2 2013 5 1 国际名城项目土地证抵押 九江银行长江支行 35 200 000 00 2013 2 5 2014 2 5 国际中心项目土地证抵押 兴业银行台州临海支行 30 000 000 00 2013 2 7 2013 4 7 九江银行长江支行 24 800 000 00 2013 2 5 2014 2 5 国际中心项目土地证抵押 合计 140 000 000 00 或有负债情况表或有负债情况表 企业名称 台州万邦置业有限公司 对外担保企业名称对外担保企业名称 贷款银行名称贷款银行名称 贷款金额贷款金额 元 元 借款日期借款日期 到期日期到期日期 抵押抵押 担保担保 新鹏房地产集团有限公司 10 000 000 00 2012 10 18 2013 10 17 保证 1100 万元 新鹏集团有限公司 台州银行路桥银座街支行 15 000 000 00 2012 09 27 2013 03 26 保证 1500 万元 台州金石园林工程有限公司 浦发银行临海支行 5 000 000 00 2012 09 29 2013 09 28 保证 550 万元 合计 30 000 000 00 保证 3150 万元 2 92 9 说明对信托项目有重大影响的重大合同说明对信托项目有重大影响的重大合同 无 2 10 2 10 未决争议及处罚等未决争议及处罚等 无 2 11 2 11 动产是否办理浮动抵押动产是否办理浮动抵押 否 2 12 2 12 是否涉及是否涉及关联交易关联交易 否 21 第三部分第三部分 项目情况项目情况 3 1 3 1 项目简介项目简介 新时代信托股份有限公司设立并发行新信 鑫业 530 号单一资金信托计划 由 以自己合法所有的自有资金认购 信托计划资金由新时代信 托专项运用于为台州万邦置业有限公司 以下简称 万邦置业 或 借款人 发放信托贷款 借款人将资金用于杜桥国际大酒店项目后期的内外部装修及酒店 设备采购 中海信达担保有限公司 下称 中海信达 为信托计划提供不可撤 销的连带责任保证担保 万邦置业将位于临海市杜桥镇的杜桥国际大酒店在建工程抵押给中海信达 为中海信达的保证担保提供反担保 抵押物评估价值为 28198 46 万元 抵押率 为 61 60 万邦置业将其 100 股权质押给中海信达 为中海信达的保证担保提 供反担保 浙江万邦伟盛置业有限公司为万邦置业的还本付息提供不可撤销的连 带责任担保保证 万邦置业实际控制人邵为军将价值约 134 56 万元的四套个人 房产抵押给中海信达 3 2 3 2 项目政策性分析项目政策性分析 新一届政府重视推进我国的城镇化建设 认为城镇化是未来中国经济增长的 动力 政府强调 城镇化 是要大 中 小城市协调发展 东 中 西部地区因 地制宜地推进 要积极稳妥地推进城镇化 注重提高城镇化质量 科学规划城 市群规模和布局 促进大中小城市和小城镇合理分工 功能互补 集约发展 展望未来 城镇化是我国经济增长的巨大引擎 杜桥镇位于浙江省中部沿海 台州湾椒江入海口北岸 是全国闻名的 眼镜 之乡 全国综合改革试点镇 浙江省中心镇 台州市中心镇 杜桥国际大酒店 的修建符