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银河SOHO地产开发策划分析 报告书 学院名称： 建筑与城市规划 专业名称： 城 市 规 划 学生姓名： 岳 敏 学生学号： 1101103-21 指导老师： 李 佳 玲 2014年11月15日 中国 北京 银河SOHO 与鸟巢央视媲美 与双轨地铁贯通 与央企总部紧邻 与城市规划共进 中国 北京 银河SOHO 目录 第一部分 项目概况 第二部分 项目区位 第三部分 市场背景 第四部分 营销策略 第五部分 策划分析 中国 北京 银河SOHO 项目概况1、 项目基本情况 名 称： SOHO银河 开 发 商： SOHO中国 设 计 师： 扎哈.哈迪德 物业类别： 甲级写字楼 开盘时间： 2010-06-30 入住时间： 2012年底2、 项目数据资料 总建筑面积328204 建筑占地面积50000可销售建筑面积商业97367办公161034地上层数15地下层数3装修标准公共空间精装修B1-F3为商业用途，F5-F18为办公用途楼高60m B33.6m B24.8m B15.4m F16.0m F25.2m F35.2m F5-F173.5m F185.1m户型面积在100-300平米之间，满足不同客户需求，标准层层高3.5m，有三栋塔楼的顶层层高达5.1m，适合对层高有特殊需求的客户 楼层 情况中国 北京 银河SOHO 项目概况3、产品特点 建筑特色一座真正意义上的节能环保建筑 项目在建设前期设计规划中采取了一系列绿色建筑策 略，包括设置自行车位和更衣室、低排放机动车位等 措施以激励员工采取更加绿色的出行方式。采用节能 灯具、高效制冷机等节能策略，选择绿色制冷剂，减 少对大气臭氧的破坏。 商业产品特色可以聚集大量的人流 四栋楼的商业在F3层通过连桥连同室内 部分区域预留大面积相对独立的具备餐饮条件的商 业，可以满足大型餐饮商业的需求 地下一层与2号6号线地铁交通枢纽贯穿，可聚集区 域内人流 银河下沉广场与其他商业贯通，为在这里办公和商业 人群提供便捷的商业交通通道 办公特色户型多样，布置独特，满足不同客户需求 每一栋办公楼都有一个自然采光的椭圆形中庭，办公 楼走廊围绕中庭布置区别传统，轻松自然 高层部分户型有内外双面景观，即可欣赏北京室内景 观又可欣赏银河SOHO自身景观 部分户型可增设小型卫生间或吧台 少数户型有室外花园，少数顶层户型还具备屋顶露天 条件 四栋塔楼之间在部分楼层之间有空中走廊连接，适合 不同塔楼的人进行商业交流中国 北京 银河SOHO 项目区位1、 区位： 银河SOHO 位于朝阳门立交桥西南侧，地处东二环交通商 务区的核心区域。朝阳门站台地铁6号线2、 项目周边交通情况：项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速20分钟到达飞机场，经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达； 项目位于双地铁的交汇处：2号线，6号线公共交通方面：项目周边有44路101路109路110路 112路202路208路420路800路810路813路820路846路特2路康恩专线18条公共交通均在朝阳门设定停车站中国 北京 银河SOHO 项目区位3、 项目周围产业中国电信，中国移动，中石化，中海油中国人寿，中国人保，中国银行，外交部，司法部等重量级企业总部及国家职能部门林立于此，产业链的聚集效应日益明显，造就了这一独特区域不可复制的黄金身价。区域已经自上而下，形成了多层级，多领域的互补多赢生态链，他们与本区域的多元文化一起，以其优越的地理位置和经济、政治、文化上的多重优势迅速崛起。中国 北京 银河SOHO 市场背景圈内不仅有特色小街，一些新型商业综合体也相继进入带来了新的商业活力，而东方银座和天恒大厦等新兴写字该商圈汇聚了十八条公交、城市铁路和环线地铁路线，使得该商圈具有了发散式的交通优势，带动了该区域写字楼、商业的蓬勃发展。商楼也吸引了大量的商务人流，未来将会出现更高的高档写字楼及高级商住公寓、大型商业设施等，商圈的发展将更加多元化。中国 北京 银河SOHO 营销策略1、销售节奏第四阶段2010-11-10，1#开盘销售，均价6.5万/平米第三阶段第二阶段2010-06-30至2010-11-10，2#、3#、5#在售，均价6.5万/平米2011-04-23，SOHO中国尝试低成本营销，网上商铺竞拍银河SOHO 两套商铺，项目总共销售140多亿，商业全部售罄2010-05-05预售，均价6万/平米2010-06-30开盘3#、5#先售均价6万/平米项目开盘10天销售52亿第一阶段2009-09-03SOHO中国以40亿获得该地块2、项目推广 承接顶级设计师扎哈哈迪德北京首次演讲会，来传递项目的独特性 借媒体之力扩大影响搜狐焦点精英品鉴会在开盘半年前SOHO内部的销售团队就已经开始向老客户推荐产品中国 北京 银河SOHO 营销策略3、客户组成 潘石屹在采访中提到：目前银河SOHO约60%的客户是老客户，很多客户已经跟了我们6、7个项目，从建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、三里屯SOHO，到银河SOHO，我们每个项目都会购买，说明我们以往开发的项目投资价值受到了客户的认可。目前银河SOHO约60%的客户是老客户，很多客户已经跟了我们6、7个项目，从建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、三里屯SOHO，到银河SOHO，我们每个项目都会购买，说明我们以往开发的项目投资价值受到了客户的认可。中国 北京 银河SOHO 策划分析 从项目位置和质量来看，该项目地处东二环商务核心区，地 理位置优越，交通便捷。区域内商务氛围浓厚，消费者购 买能力强，商业潜力巨大。银河SOHO开盘销售情况良好， 已成为北京商业地产复苏的代表，建立了较高知名度。考虑 到东二环地区商业物业极为稀缺，该项目可算是