(选修课)房地产项目策划书.doc

房地产项目策划书前言一、 新浦区宏观状况【基本状况】新浦区作为这座年轻城市的心脏，是全市政治、经济、文化中心。全区总面积316.5平方公里，总人口32万人，辖9个街道办事处、两乡一镇及云台林场。【经济概况】二十年来，全区第三产业增加值由1978年的199万元，上升到1997年的65507万元，平均每年增长35.7%，第二产业和第一产业虽然也同样是高速增长，平均每年增长26.1%和12.0%，但分别比三产增速低9.6个百分点和23.7个百分点。由于三产增速的不断攀升，使我区产业结构发生了根本性的变化，一、二、三产业的比重由1978年的11：46：43，演变为1997年的1：21：78，第三产业比重已占总量的四分之三以上，已居于绝对的主导地位。二、 新浦区房地产总体市场状况自去年年底到今年年初，由于受到一系列相关的政策调控，观望情绪重回楼市，开发商、购房者进入相持阶段。回顾2010年一季度的港城楼市，先是遭遇了春节期间零成交的冷清现象；进入3月，随着两会的召开，市场上关于房价下跌的说法吵的沸沸扬扬。不过，一季度港城楼市的成交量呈V字形趋势，整体来讲，一季度的港城楼市是在观望中蹒跚前行。 总结分析：在09年随着成交量的疯狂上涨，房价也是节节攀升。而在今年，虽然成交量出现了下滑，但是其房价却并未出现明显的松动迹象。同时，由于对今年市场的涨跌很难定性，因此，对于后市房价的涨跌与否，也依然是不好估摸的。不过，即使后市房价发生了变化，不管它是涨还是跌，其幅度应该都不会太大。毕竟，国家出台一系列调控政策的目的不是打压，而是保其平稳发展。三、 综述连云港是一个沿海开放城市，也是江苏省的一个后起之秀。优越的地理位置和各项优惠政策将会给它带来大量的投资者和外来定居人口，有利于进一步推动它的经济发展。房地产市场无疑是经济发展中一个最火热的领域，虽然有国家的宏观调控，但是总体发展态势还是很良好的，平稳发展着。一 项目概况（一）项目地理位置评估项目位置连云港市新浦区项目区位评估新浦区作为这座年轻城市的心脏，是全市政治、经济、文化中心。（二）项目经济技术指标及相关销售参数规划用地面积 6000m2绿地率 40%（三）项目销售周期预估第一期 1-5#（1#共有20层）、13-14#、26#第二期 6-10#、15-17#、27-29#第三期 11-12#、18-20#、30-33#第四期 21-25#、34-35#（四）景观营造建议居住区环境景观设计的五项基本原则：美化生活环境是为了体现社区文化的社会性原则，注重节能节材合理用地的经济性原则、生态原则、地域性原则和历史性原则。景观设计分为9大类，包括绿化种植景观、道路景观、场所景观、硬质景观、水景景观、庇护性景观、模拟化景观、高视点景观和照明景观。在每一个类别中又从环境景观的组成元素进行细分，比如水景景观从功能性元素和园艺类元素的角度，分出自然水景、泳池水景、景观用水和庭院水景、装饰水景等内容，并逐层进行细化分解。在水景景观方面，我们在小区中央建造一个圆形喷水池，周围是绿化带。在种植景观方面，建议充分利用项目地块的三维自然空间，结合水景，营造出立体的层次感。在道路景观的营造中，应配合项目主题命名的含义与水景景观和种植景观相互协调的原则。二 项目定位（一）项目劣势分析结构性供需矛盾加剧，房价较高，投资增速较快，企业资产负债率高，供应结构单一，保障规模较小，房屋价格构成不透明，市场信息不对称；经济相对不够发达；气候比较干燥，海风比较大；（二）项目优势分析沿海开发城市建大城市；房地产与经济和社会发展目标一致；人们住房观念开放；房地产的有效需求将逐渐升温；人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入快速增长大大增强了居民的实际购买力；户型面积搭配合理；交通便利，方便人们出行；教育机构资源丰富；近旅游景点；（三）项目定位主题命名：香榭里1） 消费群体定位 第一类：年龄在27-35岁的中层收入者，追求舒适、安逸的居住环境。第二类:中老年人群，在忙碌了那么多年之后，有了一定的经济基础后想要好好享受生活。第三类：住宅投资者，这部分客户群对自己而言不缺乏居住地，甚至于有数套属于自己的产业，看中的是地段的优势以及城市今后发展的产业增值空间，对于口岸住宅宜住、宜租、宜增值的优势将是他们置业购房的理想之处。2）价格定位1-10# 6000元/m2（两室一厅的普通户型）11-25# 7000元/m2（单层中户型）26-35# 8000元/m2（双层大户型）3）资金来源公司的一部分资金+企业投资+前期售楼所得资金（四）项目卖点提炼舒适优美的居住环境，在流水潺潺中尽情享受绿色生活，丰富的休闲场所和设施；良好的物业管理，居住安全有保障；每栋楼都配有地下车库，还为住户提供更多其他便利的服务，如提供各种临时工等。三 项目宣传推广策略在当地报刊上利用一个版面来刊登售楼信息，根据该住宅区打造的理念，体现水、绿这两个主要的特色，以及营造得一个舒适休闲的住宅环境；销售前，在当地电视台以每天5次左右的频率插播一两分钟的广告，增强该住宅区的知名度；销售时，加强在黄金时段的频率