房地产企业偷税案例

某房地产公司虚列成本偷税案本案特点：本案税务机关在检查房地产行业过程中，采取“一体化稽查”的方法，注重对开发成本的主要数据指标进行对比、分析，注重发票真实性审核和相应资金流向的追踪，为房地产行业税务稽查提供了值得借鉴的做法。 一、案件背景情况（一）案件来源2006年，某市地方税务局采取 “一体化稽查”的方法，对全市房地产开发企业进行了专项稽查。某房地产开发集团公司T公司被列为此次专项稽查的重点对象之一。所谓“一体化稽查”，就是在专项检查中，不仅对列入计划的房地产开发企业进行税务稽查，同时对该企业开发项目所涉及的土地来源、主要建筑公司、代销公司以及物业公司等纳税情况进行延伸稽查。（二）纳税人基本情况T公司成立于1999年。2002年取得开发用地144.41亩，分两期开发项目，2003年正式投入建设，规划建筑面积147,289平方米,2004年开始预售开发产品，2005年6月主体工程竣工决算，仅剩余少量扫尾工程。2004年企业自查应纳税所得额为106万元。（以前年度存在亏损，尚未弥补）。2005企业自查应纳税所得额为-2702万元。二、检查过程与检查方法（一）检查预案根据对企业财务报表和自查情况的结果分析，稽查人员认为，T公司于2004年开盘对外预售开发产品，2005年出现如此巨大的营业亏损可疑性较大，如果该公司不是在经营管理上存在极大漏洞，就很有可能是账务有问题。为此，市地税局稽查局研究稽查思路，确定了以核实收入和落实成本为主的稽查思路，深入调查该企业的涉税情况。（二）检查具体方法1.核实收入稽查人员采取实地调查的方法了解其商品房的建造具体情况，绘制了商品房平面图，在小区物业负责人的陪同下，落实每一栋楼、每一单元、每一层楼的入住情况,配套设施的面积和出租情况等。同时，逐户核实合同金额、发票开具金额以及每一户的实际建筑面积，最终落实其开发的总面积和实际收取的房屋销售收入。2.核实成本对于房地产开发企业，主要核实土地的取得成本和房屋的建筑开发成本。（1）针对取得土地的成本，检查人员着重核实国有土地出让合同、发票以及资金流出的金额是否一致，并核实从取得土地之时起，土地科目金额是否有变动及变动原因。检查发现：2003年该公司“开发成本”科目中异常增大了6,000余万元，经过进一步核实，2003年企业将土地评估增值额6092.1万元记入了“开发成本”。并于2004年、2005年将此增值额相应结转了“主营业务成本”科目。2005年企业根据审计结论，对该笔账务冲销了4875万元，余下的 1217万元，企业通过“以前年度损益调整” 科目结转至“利润分配未分配利润”科目，未按规定进行纳税调整，存在少缴企业所得税事实。（2）针对房屋的建筑成本，检查人员主要采取“三价对比”的方法来核实该单位是否存在虚列成本的情况。所谓“三价”即预算价、决算价、计入成本价。从理论上来说，决算价与计入成本价应该基本一致，而预算价和决算价、计入成本价在金额上应有所不同，根据工地的实施环境、工程的施工情况，决算价在多数情况下会大于预算价。针对该企业开发的29栋商品楼涉及数十家施工企业，检查人员自制了稽查底稿表格，详细罗列了施工企业名称、工程内容、工程预算造价、决算价以及结转成本金额等五个指标，逐一核对，由此发现该公司虚列成本问题。属于开具虚假建筑业发票，在账簿上多列施工成本支出4313万元。（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定该公司开发项目具有开发面积大、施工单位多、取证涉及面广等特点，核实其真实收入和成本具有较大困难。但检查人员还是深入细致地按工作步骤开展工作，通过对比“三价”、审核发票、追查资金流向、向收款方询问调查取证等四个步骤，为该案件的分析、认定和处理提供了完整、有效的证据支持。三、违法事实及定性处理（一）违法事实和作案手段通过对T公司的全面检查，确认公司在2004、2005年度税收上存在以下违法问题：1.开具虚假建筑业发票，在账簿上多列施工成本支出4313万元；资产评估增值等成本费用l954万元未按规定调增企业所得税应纳税所得额，年度申报时进行了虚假的纳税申报。以上调增应纳税所得额并按规定弥补亏损后，共计少缴企业所得税1107万元。2代收代付配套费78.6万元未申报缴纳营业税。3.建筑安装合同、购销合同未申报缴纳印花税。4.房产税没有足额申报缴纳。5.没有按规定申报预缴土地增值税。6.支付个人借款利息455万元未代扣代缴个人所得税。（二）处理结果1根据中华人民共和国企业所得税暂行条例以及中华人民共和国税收征收管理法第六十三条第一款的规定，追缴该公司少缴的企业所得税11,070,632.42元，处少缴税款50罚款，金额5,535,316.21元。2依据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则以及中华人民共和国税收征收管理法等文件的规定，责令该公司限期缴纳少缴的营业税39,335.96元、城建税2,753.53元、教育费附加1,180.10元、房产税3,436.62元、印花税19,334.12元、土地增值税1,041,757.05元。3根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条的规定，对少缴企业所得税、土地增值税、营业税、城建税及教育费附加加收滞纳金l,333,566.23元。4根据中华人民共和国个人所得税法第一、二、三、八条、中华人民共和国税收征收管理法第六十九条、国家税务总局关于贯彻及其实施细则若干具体问题的通知第二条规定，对应扣未扣个人所得税款处以一倍的罚款910,240元，责成该单位补扣个人所得税910,240元。5根据中华人民共和国发票管理办法第三十六条及其实施细则第四十九条的规定，对该公司未按规定取得发票的行为罚款一万元。6. 根据中华人民共和国税收征收管理法第六十四条第二款、国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知的规定，对少缴的印花税处以一倍罚款19,334.12元。四、案件分析 （一）查处本案的认识及体会1.检查房地产企业，必须对开发前后环节一并检查房地产行业产品周期长，建设环节多，施工队伍复杂，因此在税务稽查中，应对开发环节以前的土地使用权取得，以后的建安施工环节，进行一体化检查。特别是对于成本项目真实性检查时，应注重资金流检查，看是否有付出资金的回流现象。2不能“就账查账”要将查账、查成本列支与查工程项目、工程预算、决算一并进行比对，工程项目的预、决算与项目成本应大致相同。首先要对账簿资料的合理性进行分析、比对；其次要加强对开发项目外部相关情况调查，将外部信息与账簿资料进行核对；三是要加强对上下游相关企业的调查。3.注意检查房地产